商业业态定位市场调研计划书.doc

附件一××商业业态定位市场调研计划书根据××置业的调研任务需求，本次调研将通过科学的市场调查方法，分析和研究××项目商业业态定位的可行性方向，并结合市场运作中涉与的主要因素权衡利弊，最终建议确定最可行和最大利益的定位方向。据调研任务，本次调研将分为六个主要部分：××消费者意见调查；××消费群分类调查；市/××商家意见调查；市消费品批发市场调查；××步行街商圈调查；潜在客户访谈调查。最后整合所有调查数据和结果，提出完整的调查报告。第一部分：××消费者意见调查一、调查目的：了解该地区消费者消费行为习惯、生活形态以与对九龙坡地区商业业态的态度，为本项目的商业业态定位提供可参考的依据。二、调查容：1了解该地区消费者背景信息：年龄分布、职业、收入分布、消费能力情况等。 2了解该地区消费者消费行为习惯：购物地点偏好、购物频率、消费金额、休闲娱乐类消费习惯等。3了解消费者对××商圈的态度：对现有商业业态的满意度、未来商业形式的心理期望、对购物中心的具体建议等。4了解消费者媒体接触习惯。三、调查方法：以问卷形式，通过中心地点（定点）拦截和入户调查，了解××居民消费行为与消费意愿、以与人口特征。样本量与访问形式：拦截问卷（见附一）200份步行街商圈流动人群；样本要求：（1）本地居民；（2）1865岁；（3）男女比例基本平衡质控方法：（1）督导现场检查每一份问卷；（2）部分回访入户问卷（见附二）200份（其中两个工业集团随机入户140份，其它周边居民随机入户调查60份）对两个工业集团和周边其它居民进行入户调查。样本要求：（1）1865岁；（2）6个月那没接受过市场调查质控方法：（1）部分回访；（2）抽样实地回访四、预期调查结果：××消费者群体人口统计学分布情况与消费能力；九龙坡地区消费者消费行为习惯趋向；九龙坡地区消费者对本项目的态度与商业定位建议。九龙坡地区消费者媒介接触习惯。五、调查日程：1 前期准备（自计划实施之日起23日）：制定调查计划、问卷设计、取样、访问员招募培训、问卷印刷、准备礼品等；2 调查实施（自调查实施之日起34日）：进行实地调研；3 后期工作（调查完成后2日）：数据录入、统计分析；4调查报告撰写（统计分析后2日）：完成调研报告。六、调查说明：本部分需当地公司配合招募培训访问员；落实礼品、问卷印刷以与定点场地安排等工作。第二部分：××消费群分类调查一、调查目的：了解××地区消费者群分类现状，为本项目商业定位的潜在客户提供目标消费群参考。二、主要容：1从总体上调查××各个阶层的情况，主要有：人口数量（各个阶层在××的人口数、在整个人群中所占的比例）；性别比例、年龄结构（青、中、老的比例）；职业构成；人口规模走势（现在的增长或缩减比例、未来几年的发展趋势）； 2经济状况和经济能力：主要经济收入来源、收入增长幅度；消费支出比例（食品消费、人际交往费用、休闲娱乐费用以与其它消费所占的比例）；可支配收入、年消费支出水平、储蓄余额；消费倾向和消费能力（汽车拥有量、一次性付清房款的比例等）；3文化和价值观念：最高学历水平；休闲娱乐方式；人际交往对象与其特征（如亲朋好友、同事、上、下级等）；比较关注的问题；三、调查围：主要集中在××，可以向周围辐射3公里左右。四、调查方法：以文献搜索和政府资料收集为主，尤其针对第1、2部分容。如另有特殊需要，可辅以座谈、访谈、问卷调查的形式得到更详尽的一手数据资料。五、调查日程：1自计划实施之日起35日：搜集资料；2资料搜集23日：分析并撰写报告；3如有特殊调查需求，在尽短的时间完成数据采集到撰写报告的全部过程。六、调查说明：本部分调查需当地公司配合搜集政府报告、行业信息等相关资料，或提供搜集资料渠道。第三部分：市/××商家意见调查一、调查目的：了解××与周围地区商家对商业经营模式、商业业态的态度，以寻找并定位本项目潜在招商客户。二、调查容：1、 目前经营状况：  a、店铺租、买形式：租赁、购买 b、经营面积、品种、档次、客户特征 c、价格：租价、售价与承受力 d、营业额与增减情况 2、投资经营者投资、经营意向与需求：a、投资、经营店铺考虑因素、地段评价b、对本项目店铺的吸引力评价、可能的经营品种c、对店铺面积、结构设计、设施配套等的要求 3、投资、经营者价位承受力：a、租金、售价承受力b、合适的租金、售价同时通过对商家背景资料（性别、年龄、受教育程度、家庭情况、职业、收入水平等）的分析，确定商业项目的主要消费群体特征。三、调查方法：以问卷法（见附三）为主，访谈法（见附四）为辅。问卷调查，选择50100户商家进行问卷调查；并根据调查需要在此基础上选择1020人进行访谈。样本要求：（1）经营商品类别均衡；（2）经营地分布均衡；（3）经营规模均衡。质控手段：（1）回访；（2）实地回访四、调查日程：1前期准备（自计划实施之日起23日）：制定调查计划、问卷设计、取样、访问员招募培训、问卷印刷、准备礼品等；2 调查实施（自调查实施之日起34日）：进行实地调研；3 后期工作（调查完成后2日）：数据录入、统计分析；4调查报告撰写（统计分析后2日）：完成调研报告。五、调查说明：本部分需当地公司配合落实礼品、问卷印刷，联络当地商家等工作。第四部分：市消费品批发市场调查一、调查目的：作为本项目商业定位的备选方案之一，全面了解市现有的消费品批发市场，分析竞争与参考因素，以明确本项目商业定位的可行性。二、调查容：1了解市商业规划方向、经济特征和发展趋势；对市现有城市商业格局和现有商圈进行分析；2商场、超市与其它中档以上店铺数量与分布状况；3经营面积、档次4店铺性质：综合商场、超市、商品连锁店(服装、眼镜等商品连锁店、商品专卖店、精品店(如电器、服装、鞋帽等)、正餐、快餐、影楼、美容美发、书店、药店、鲜花礼品店、娱乐场所、音像制品店、其它5商铺主营商品类别：服装、食品、鞋帽、针织面料、床上用品、家用电器、其它三、调查方法：1文献收集，政府资料整理，了解市商业规划方向、经济特征和发展趋势。文献来源包括统计资料、政府报告等；政府资料可咨询相关部门如工商局、规划局、经贸委等。2实地考察，调查消费品批发市场状况。四、调查日程：1自计划实施之日起35日：搜集资料；2自计划实施之日起23日：实地考察；3分析并撰写报告 23日；五、调查说明：本部分调查需当地公司配合搜集政府报告、行业信息等相关资料，或提供搜集资料渠道。同时为了配合实地考察，需要公司指派熟悉地区的工作人员配合调查。第五部分：××步行街商圈调查一、调查目的：全面客观了解××步行街商圈的商业业态现状，分析其对本项目商业业态定位的可参考依据以与竞争性因素，有利于本项目更准确的定位。二、调查容：1、××步行街商圈概况：人口、交通与相关基本信息；商业产业结构与整体经营状况；规划与发展趋势。2、现有商业业态信息：业态名称、定位、分布、规模、价格、经营状况等具体信息。3、大型商业经营情况：业态、营业面积、经营模式、经营状况、消费群体等信息。三、调查方法：资料搜索和实地勘查相结合文献资料搜索主要包括商圈概况以与商业经营状况等不可直接测量的数据，资料来源：统计局数据、政府报告、相关工商部门数据、商业报告、互联网搜索等。实地勘查现有的商业业态特别是大型商业的经营性质、经营模式、经营特色或差异、交通与环境、消费者态度等信息。四、预期调查结果： 1、了解××步行街商圈整体情况； 2、分析比较并总结现有商业业态元素； 3、分析比较××步行街商圈各个商业元素对本项目定位的参考依据和竞争因素。五、调查说明：本部分调查需要当地公司的相关人员配合，尤以提供相关资料与数据为主。第六部分：潜在客户访谈一、访谈目的：进一步了解潜在客户的商业需求以与对本项目的态度，为本项目准确定位与招商提供参考依据。二、访谈容：1、了解潜在客户（个体商户、主力店、大型商业机构）对产业物业的需求特征；2、说明本项目现况，了解潜在客户的态度；3、了解潜在客户对行业消费需求特征和趋势的判断。三、访谈方法：1、 访谈对象：1020人左右小商户个体商户知名主力店负责人大型商业机构负责人商业物业专业人士人数（人）2323253613经营/工作经验>5年>5年>10年>10年>10年2、 访谈形式：以座谈会形式进行访谈，每场810人，时间90分钟/场，共12场。3、 访谈提纲：（见附五）四、预期结果：分析比较潜在客户对产业物业的需求特征主要因素；以潜在客户的角度分析本项目的利弊，趋利避弊，使产品差异化定位；根据客户意见分析本项目招商模式。五、访谈说明：本部分调查需要当地公司配合联系访谈对象；落实场地、相关资源配备等具体实施细节。另外，需××置业为项目组提供工作室一间（配有可24小时上网的电脑2台）。在完成上述所有调查容后，我们将根据调查数据和分析结果撰写最终的调查报告，包括：1分析本项目自身条件，列出可能的定位方向逐一分析利弊、影响、限制以与能否和如何借势、补充与协调。1.1区位性质与功能特点1.2环境与公共设施配套情况1.3交通体系、道路、流量1.4地形与影响1.5规划条件1.6周边现有商业项目1.7其它1.8 SWOT分析2结合定位方向分析××公司自身情况，找出优势和劣势，并提出增强优势弥补劣势的建议。3经济分析和最终建议。3.1策划设计不同组合的开发计划并逐项进行财务分析、风险分析、SWOT分析3.2比较后加以调整综合，得出定位方向组合建议3.3针对不同定位组合建议提出前期准备工作建议大学市场与消费研究中心××项目市场调研组二OO五年七月十二日附一： 问卷编号­_××消费者意见访问（拦截）被访者：_被访者详细地址：_联系：_ (家) _（办公室） _(手机)访问日期：_月_日访问开始时间：_ 访问结束时间：_访问长度：_分钟访问员承诺：我清楚本人的访问质量对研究结果的影响，保证遵循访问程序的约束。我保证本问卷所填各项内容都是真实情况的记录，绝无欺骗行为；若发现一份问卷有假，本人同意将本人访问的所有问卷作废。访问员签名： 您好！我是消费市场研究的访问员，我们正在进行一项有关××消费者的消费意向研究，您的看法对我们的研究非常重要。我们将会对您提供的意见和资料严格。我们想采访的是18岁-65岁之间的人，希望得到您的合作！甑别问卷：S1 请问您是本地居民吗？是.1不是.2 （终止访问）S2 请问您的年龄是否在1865岁之间？是.1不是 2 （终止访问）S3 在过去的六个月里，您有没有接受过市场调查人员的访问？有.1 （终止访问） 没有.2主体问卷：1.请问您和您的家庭平时购买下列商品时，最经常去的购物场所是：（每列可以选择1个或者2个合适的选项）（1）食品生鲜类（2）洗涤用品（3）化妆护肤用品（4）服装鞋帽（5）珠宝饰品类（6）体育用品（7）图书音像制品（8）家电电子（9）家具（10）其它大卖场1111111111超级市场2222222222便利杂货店3333333333百货购物中心4444444444小商品市场5555555555专业性卖场6666666666其它请注明77777777772请问您和您的家庭分别去这些购物场所的频率是：（请在每列中选出合适的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店（4）百货购物中心（5）小商品市场（6）专业性卖场（7）其它请注明1次/天或更多111111146次/周222222223次/周33333331次/周444444423次/月55555551次/月6666666从不光顾77777773请问您和您的家庭每次去以下这些购物场所的平均花费是_元？（请在每列中选出合适的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店（4）百货购物中心（5）小商品市场（6）专业性卖场（7）其它请注明20元以下11111112050元222222250100元3333333100200元4444444200500元55555555001000元666666610005000元77777775000元以上88888884.请问您和您的家庭在选择购物场所时，最常考虑的因素有哪些？首先：_；其次：_；再次：_商圈知名度交通便捷性商品价格购物环境商场专业性 是否一站式购物其它_5请问您经常会与谁一起去购物？（1）去大卖场、超市、便利店：_独自一人与妻子/丈夫与孩子与父母与朋友与其它人（2）去百货店、购物中心、小商品市场、专业性卖场：_独自一人与妻子/丈夫与孩子与父母与朋友与其它人6.请问您和您的家庭在购物时平均每次一般会花多长时间_30分钟以30分钟60分钟60120分钟120分钟以上7.在下列市主城区商业中心中，您和您的家庭最常去的一处是：_解放碑沙坪坝观音桥××南坪8.请问您和您的家庭是否经常在外地购物？_从来不到外地购物偶尔去一次平均十多天去一次平均一个月去一次平均两三个月去一次9.请问您和您的家庭在外出购物时，最经常用哪种交通工具：_公交车出租车自驾车摩托车自行车步行10.请问您和您的家庭在外出购物时，路上交通时间为_时可以接受？15分钟以1530分钟3060分钟60分钟以上11.请问您认为在购物中心应有哪些店铺？(1)_ (2)_ (3)_ (4)_（5）_超市男女装专卖店、童装店、鞋店家具、家电专营书店、音像店KTV珠宝店眼镜、钟表、礼品店证券公司快餐药店 游乐场咖啡厅、茶餐厅电信服务厅健身房影剧院 美容美发其它12. 请问您和您的家庭业余时间经常参与哪些休闲娱乐活动？请选出您最经常参加的3种：(1)_ (2)_ (3)_聚餐健身 KTV、跳舞看电影美容 逛书店看展览、演出参与社团活动参加培训旅行、郊游其它_13. 请问您和您的家庭每个月用于休闲娱乐的消费大约是多少_200元以下200500元500700元7001000元 1000元以上14. 请问您和您的家庭在外就餐时，去的最多的地方是_中餐饭馆、餐厅西餐厅西式快餐中式快餐高档酒楼 15.请问您和您的家庭每个月用于在外就餐的消费大约多少？_200元以下200500元500700元7001000元1000元以上16.请问您全家去年总消费额是多少（包括购物、娱乐、餐饮等）_2万以下25万58万810万10万以上17.您经常通过何种方式来获得购物信息？（不超过3种）信息获取途径如选择1、2、3请注明具体的名称报纸1电视2广播3宣传车4车厢广告5朋友告知6其它718.您对××商圈的整体印象如何？_很好商业氛围浓厚、商业结构合理、消费水平高、发展前景很好 较好有一定商业氛围、商业结构基本平衡、有一定发展前景一般区域性商业中心，无法与解放碑相比较差商业氛围较差，商业结构不合理，消费力水平有限很差没有商业氛围，没有发展前景19就目前××商圈现有的商业配套而言，能否满足您的日常生活购物需要？足够满足日常生活所有需要可以满足日常生活大多数需要可以保证日常生活一般需要无法满足日常生活大多数需要无法保证日常生活基本需要20.您认为近阶段××商圈最应增加的商业形态是？首先：_ 其次：_ 再次：_大卖场大型百货/购物中心专业性卖场大型批发市场知名连锁饭店/酒店专业健身、休闲、娱乐中心其它_21.请说出您喜欢的××地区的三家店名您最喜欢的商店/超市: 1._ 2._ 3._您最喜欢的餐厅饭店： 1._ 2._ 3._您最喜欢的休闲娱乐场所：1._ 2._ 3._22.如果在××步行街附近成立大型购物中心，您和您的家庭会光顾吗？如果不会，请告诉我为什么？光顾概率原因一定会1可能会2不知道3可能不会4一定不会523请问您对该地区成立大型购物中心后的购物环境、营业时间、服务与其它方面有何建议和意见？_24.在过去半年里，您大约每天花多长时间收看电视节目呢？（单选）大约半小时或以下-1大约1小时-2大约1个半小时-3大约2小时-4大约2个半小时-5大约3小时-6大约3个半小时-7大约4个小时-8大约5小时-9大约6小时-10大约7小时-11大约8个小时或以上-12记不清-1325.请问，您经常收看哪些类型的电视节目呢？追问还有吗？还有呢？（多选）新闻（国际）-1经济报道- 13新闻（国）-2综艺节目（歌舞、晚会）-14热点追踪报道-3戏剧/戏曲-15连续剧（地）-4专题片/记录片-16（港台）- 5社教/科技节目-17（外国）-6天气预报-18电影（地）- 7医疗保健-19（港台）-8风景民俗-20（外国）-9旅游休闲-21音乐节目/MTV-10电视购物-22体育节目-11广告-23卡通片/少儿节目-12电视征婚-2426.请问，您最喜欢看哪个电视台的节目？（请回答一个）（如回答没有收看，则跳问27）27a.请问您最喜欢听哪个电台的节目？（请回答一个）（如回答没有收听，则跳问28）27b.请问您最喜欢听哪一类的广播节目？（单选）新闻-1音乐-2文艺-3谈话-4信息-5科普-6其它-728a.请问您最常看的报纸是哪一种？（请回答一个）（如回答不看报，则跳问29）28b.请问您最主要看什么版面？（单选）国际新闻-1国新闻-2经济报道-3军事/国防-4体育报道-5社会新闻-6科技教育-7天气预报-8股市/金融-9影视娱乐休闲-10文学艺术-11电视/广播节目预告-12行业信息-13养生与保健-14家庭与生活-1528c.您在阅读报纸时，通常会不会看整版的广告或夹报广告？是否29a在过去半年里，您是否使用过互联网？是-1否-2 跳问至3029b.您平均每周用于上网的时间有多少呢？2小时以下-12-5小时-25-10小时-310-15小时-415-20小时-520小时或以上-629c.您在互联网上,主要从事下列哪些活动呢?收发E-mail-1阅读新闻-2查询各类信息-3使用BBS电子公告栏-4网上聊天/交友-5网上游戏/娱乐-6网上寻呼机-7参与线教育或培训-8制作个人主页空间-9软件上传或下载-10网上购物或商务服务-11网络-12其它-1330.在所有媒体中，对您影响最大的媒体是？31.这家媒体是哪家（电视台、杂志、报纸、广播电台、其它媒体）？32.在所有媒体中，您接触最频繁的媒体是？33.这家媒体是哪家（电视台、网络、报纸、广播电台、其它媒体）？30313233电视台网络报纸广播电台其它媒体最后，想问一些有关您个人的情况，这只是为了分类和数据分析之用，我们会将您的情况严格。请您放心填写！1.请问您的性别_男女2.请问您的年龄_1825岁2630岁3135岁3640岁4145岁4650岁5155岁5660岁6165岁3.请问您的学历是_初中与以下高中中专、高职大专本科与以上4.请问您的家庭情况是_单身夫妇无小孩夫妇有小孩同住儿女不与父母同住独身老人 三代同堂其它_5.请问您的职业_教师医生上班族家庭主妇公司管理阶层公务员个体经营者 学生其它（请注明）6.请问您家庭每月税前总收入大约是多少_1500元以下15003000元30005000元5000-8000元 8000-10000元1000015000元15000元以上再次感您对我们工作的支持！附二：问卷编号­_××消费者意见访问（入户）被访者：_被访者详细地址：_联系：_ (家) _（办公室） _(手机)访问日期：_月_日访问开始时间：_ 访问结束时间：_访问长度：_分钟访问员承诺：我清楚本人的访问质量对研究结果的影响，保证遵循访问程序的约束。我保证本问卷所填各项内容都是真实情况的记录，绝无欺骗行为；若发现一份问卷有假，本人同意将本人访问的所有问卷作废。访问员签名： 您好！我是消费市场研究的访问员，我们正在进行一项有关××消费者的消费意向研究，您的看法对我们的研究非常重要。我们将会对您提供的意见和资料严格。我们想采访的是18岁-65岁之间的人，希望得到您的合作！甑别问卷：S1 请问您是本地居民吗？是.1不是.2 （终止访问）S2 请问您的年龄是否在1865岁之间？是.1不是 2 （终止访问）S3 在过去的六个月里，您有没有接受过市场调查人员的访问？有.1 （终止访问） 没有.2主体问卷：1.请问您和您的家庭平时购买下列商品时，最经常去的购物场所是：（每列可以选择1个或者2个合适的选项）（1）食品生鲜类（2）洗涤用品（3）化妆护肤用品（4）服装鞋帽（5）珠宝饰品类（6）体育用品（7）图书音像制品（8）家电电子（9）家具（10）其它大卖场1111111111超级市场2222222222便利杂货店3333333333百货购物中心4444444444小商品市场5555555555专业性卖场6666666666其它请注明77777777772请问您和您的家庭分别去这些购物场所的频率是：（请在每列中选出合适的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店（4）百货购物中心（5）小商品市场（6）专业性卖场（7）其它请注明1次/天或更多111111146次/周222222223次/周33333331次/周444444423次/月55555551次/月6666666从不光顾77777773请问您和您的家庭每次去以下这些购物场所的平均花费是_元？（请在每列中选出合适的一项）（1）大卖场（2）超级市场（3）便利杂货店（4）百货购物中心（5）小商品市场（6）专业性卖场（7）其它请注明20元以下11111112050元222222250100元3333333100200元4444444200500元55555555001000元666666610005000元77777775000元以上88888884.请问您和您的家庭在选择购物场所时，最常考虑的因素有哪些？首先：_；其次：_；再次：_商圈知名度交通便捷性商品价格购物环境商场专业性 是否一站式购物其它_5请问您经常会与谁一起去购物？（1）去大卖场、超市、便利店：_独自一人与妻子/丈夫与孩子与父母与朋友与其它人（2）去百货店、购物中心、小商品市场、专业性卖场：_独自一人与妻子/丈夫与孩子与父母与朋友与其它人6.请问您和您的家庭在购物时平均每次一般会花多长时间_30分钟以30分钟60分钟60120分钟120分钟以上7.在下列市主城区商业中心中，您和您的家庭最常去的一处是：_解放碑沙坪坝观音桥××南坪8.请问您和您的家庭是否经常在外地购物？_从来不到外地购物偶尔去一次平均十多天去一次平均一个月去一次平均两三个月去一次9.请问您和您的家庭在外出购物时，最经常用哪种交通工具：_公交车出租车自驾车摩托车自行车步行10.请问您和您的家庭在外出购物时，路上交通时间为_时可以接受？15分钟以1530分钟3060分钟60分钟以上11.请问您认为在购物中心应有哪些店铺？(1)_ (2)_ (3)_ (4)_（5）_超市男女装专卖店、童装店、鞋店家具、家电专营书店、音像店KTV珠宝店眼镜、钟表、礼品店证券公司快餐药店 游乐场咖啡厅、茶餐厅电信服务厅健身房影剧院 美容美发其它12. 请问您和您的家庭业余时间经常参与哪些休闲娱乐活动？请选出您最经常参加的3种：(1)_ (2)_ (3)_聚餐健身 KTV、跳舞看电影美容 逛书店看展览、演出参与社团活动参加培训旅行、郊游其它_13. 请问您和您的家庭每个月用于休闲娱乐的消费大约是多少_200元以下200500元500700元7001000元 1000元以上14. 请问您和您的家庭在外就餐时，去的最多的地方是_中餐饭馆、餐厅西餐厅西式快餐中式快餐高档酒楼 15.请问您和您的家庭每个月用于在外就餐的消费大约多少？_200元以下200500元500700元7001000元1000元以上16.请问您全家去年总消费额是多少（包括购物、娱乐、餐饮等）_2万以下25万58万810万10万以上17.您