某区“十一五”房地产规划基础研究.docx

九龙坡区“十一五”房地产规划基础研究受九龙坡区开发办委托，重庆大学房地产研究所成立了专门的研究小组，通过走访、现场调查等手段对九龙坡区房地产在“十五”期间的发展现状作了充分的了解，根据专项规划内容的要求，对房地产业发展中涉及的问题进行了详细的专题研究研究，具体包括房地产市场需求研究、房地产市场体系研究、房地产融资体系研究，目的是为九龙坡区房地产“十一五”规划打下坚实的理论基础，并形成了书面报告以作为“九龙坡区十一五房地产业发展专项规划”的后台基础支撑资料。房地产需求体系研究主要是为了预测九龙坡区“十一五”期间房地产需求量。房地产市场体系研究主要是为了理清房地产体系本身的基本内容，为九龙坡区“十一五”房地产业发展专项规划提供基础支撑。房地产金融体系研究主要是为了对九龙坡区“十一五”期间房地产业发展中的融资问题提供融资建议。一、 房地产市场需求体系研究1 房地产需求概述1.1 房地产需求的概念房地产需求与房地产供给是一个相对应的概念，它是指一定时期内人们愿意购买和承租的房地产数量。房地产需求是房地产市场运行的原动力，没有房地产需求就没有房地产市场价格、供给、资金运作以及市场的本身；房地产需求也是房地产市场研究的重要内容，是房地产供给的起点与归宿。需求的规模、水平和结构的变动，推动着房地产供给的变化，同时影响着房地产交易的价格、资金运转、市场要素以及市场本身的变化。另一方面，房地产需求也是检验房地产经济体制、机制完善程度的重要尺度。没有一个良好的市场环境和体制保证，需求的满足是很难达到较理想的状态。1.2 住宅需求的概念在市场经济中，“需求是指在一定的市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的商品或服务的数量”仪。借用这个概念，我们认为，住宅需求是在一定市场条件下，消费者愿意并且有能力购买的住宅的数量。1.3 住宅需求的种类人类需求是多种多样的，住宅需求也不例外，住宅需求的分类可以从多个角度进行。1.3.1 从市场角度(1) 潜在需求住宅的潜在需求是指未来市场条件发生变化，或人们的支付能力发生变化时的住宅需求。着重点在于市场条件或支付能力发生变化。市场条件的变化可能有住宅的自然更新，人口的自然增长，城市化进程，家庭规模趋小等形成的需求。支付能力的变化有人们收入的提高，生活水平的改善，政策的导向等诱发的需求。潜在需求侧重于人们的欲望及市场条件下可能表现出来的需要。(2) 有效需求 有效需求是以人们的实际支付能力为基础，在一定市场条件下，市场机制的制约下，对住宅的需求量。有效需求侧重于人们的真实购买力。1.3.2 从需求目的角度(1) 居住需求人无论贵贱高低，无论穷人还是富豪，一套能够遮风避雨，安置家人栖息的住房都是不可或缺的，所不同的只是需求层次与需求偏好有所差别。因此，住宅的居住需求即是以居住使用为目的。(2) 投资需求“住宅的投资需求是指购买住宅不是以自己居住或者不完全以自己居住为目的，而是把住宅作为资产，以保值和增值尤其是以增值为目的”居住需求和投资需求有时是重叠的。购买和保有住宅兼有居住又有保值和增值的目的。但是，在许多情况下，两者有明显的区别。绝大部分购买住宅是以居住为直接目的。即使稍带保值和增值的目的，也只是作为家庭财富的存量，期待在时间的推延过程中，自然被动地保值和增值，而没有多余的住宅投入经营性交易(如出租、买卖)，通过经营手段赚取利润。投资需求不仅直接以保值和增值为目的，而且是主动地以经营性交易手段获得利润。居住需求和投资需求是互相影响的，首先是居住需求制约了投资需求，没有居住的总需求，投资需求就无经营的可能性，失去了取得利润的源泉。同时，投资需求也影响居住需求，投资需求的活跃，为满足居住需求创造了条件。(3) 假日休闲的需求现在，我国每年115天假期使度假消费成为时尚。旅游模式已从单纯的观光旅游向度假旅游过渡，并形成了每年24%以上的增长幅度。在景色怡人的度假胜地，购买度假村或酒店的部分产权作为假日休闲的地点已成为高收入阶层投资、消费的新时尚。位于秦皇岛“维多利亚港湾”、海南产权酒、延庆龙庆峡的“快乐无穷大”，等在北京市场的推广并取得良好销售业绩就能证明这一点。1.3.3 从居住目的的角度(1) 普通住宅需求普通住宅需求是指为满足人的生存、生理和社会道德的住宅需求。“受社会经济发展状况和居民个人支付能力的影响，对住宅的普通需求可划分为空间数量、功育目贡量、环境质量、服务质量和品位等五个层次”。人们对住宅的需求首先表现为最基本的生理需求，即要有最起码的能遮风避雨、休养生息，繁衍后代的空间和面积。在住宅面积达到一定数量后，人们就会对住宅的功能和质量提出要求，如动静分区、干湿分区，室内设施配套等，这是人类向文明居住水平发展的重要标志。对住宅室内外环境质量的要求，包括住宅室内采光通风、装饰装修、家具选择与布置和室外自然环境、社会和公共配套设施环境，是小康居住水平的重要内容。从住宅的维护、维修到居民家庭生活的各个领域，人们希望得到方便、及时、优质、周到的多层次全方位的物业管理服务，体现了人类居住水平从小康向后小康阶段过渡过程中的较高层次的需求。当居民生活由后小康富裕阶段过渡的过程中，人落门越来越强调住宅的品位，强调与住宅相关的社区，邻里及个人的文化、艺术和生活品位。(2) 5+2住宅需求5+2住宅是指随着改革开放的进行，在先富起来的群体中的一部分人，对生活理念产生新的认识，对生活质量要求的进一步提高而导致的住宅需求。现代生活的快节奏工作、生活不时压抑着人们的心性，因此，在难得的休息日周末和假日里，州门无不向往清新宁静，幽雅致远的大自然的怀抱。在人们的经济基础达到了一定程度以后，自然而然的想实现这个梦想：工作时，在市中心接触着时代的脉搏，努力地拼搏；在休息日，在环境优美的近郊有自己的休憩之地，在那里人们可以彻底忘掉都市的嘈杂和喧嚣，在大自然的怀抱里回归自然；可以悠然享受 “采菊东篱下，悠然见南山”的诗意田园生活；可以彻底放松自我，更好的恢复脑力和体力，从而在休养生息之后，以饱满的身心迎接生活新挑战。因此应这部分人的需要而产生了5+2住宅的需求。2 房地产市场需求的影响因素“住宅需求从总体上讲是受国民经济发展水平影响的。经济发展水平越高，对住宅的需求就越旺盛；经济发展水平越低，对住宅的需求走越皮软”。经济发展水平对住宅需求的影响是通过住宅的价格水平和居民收入等因素表现出来的。同时，住宅需求还受非单纯经济因素的影响，如人口的增长，家庭的结构，城市化水平，政府的政策等等。本节将着重探讨影响住宅需求的主要因素。2.1 价格对住宅需求的影响2.1.1 需求价格曲线住宅价格对住宅需求的影响是价格上升，需求下降；反之，价格下降则需求上升。住宅需求同住宅价格的变化呈反向运动，这同一般商品和价格的关系没有什么根本的区别。当然，上述关系建立在假定在同一时刻除了价格以外的其他因素固定不变。2.1.2 住宅需求的价格弹性住宅需求的价格弹性，即当住宅价格发生一个百分比变化与所引起的需求的变化的百分比的比值就是住宅需求对于住宅价格的弹性，简称住宅需求价格弹性：田于住宅需求同住宅价格呈反问运动，因此，住宅需求价格弹性是一个负值。根据西方学者的研究得出的结论，住宅需求的价格弹性是比较缺乏的。其原因是：住宅是高价值的不流动商品，费用巨大，再变现不易，所以价格的变动对需求的推动力较弱。H. Rosen 1979年得出的住宅需求价格弹性系数为-0.6 7，Macrae 和 Turnerl 981年得出-0.89, Cronin 1983年得出在-0.63到-0.79之间，Goodman和Kawai 1986年得出在-0.61到-1.2之间，平均值约-0.75左右。根据上述研究的结果，住宅需求曲线是较为陡峭的，不是平坦的。陡峭是由于住宅需求的价格弹性的绝对值小于1，亦即当价格有一个单位的升降变化时，需求不会有一个单位的升降变化，只有小于一个单位的变化。住宅需求是缺乏价格弹性的。目前，我国尚无学者对住宅需求价格弹性作专门研究。以西方学者的研究，我们虽然不能肯定他们提出的弹性系数值完全适用于中国城市住宅市场，但是总体的结论是适用的。其原因是：在中国住宅同样是高价值商品，同样是城镇居民的基本必需品，无论住宅价格如何变化，人们总是要居住住宅的。我们很难想象，当住宅总体价格上升时，人们纷纷退出消费领域；同样，当住宅总体价格下降时，人们大量增加住房消费。2.1.3 特殊现象住宅价格上升，住宅需求也上升的情况也可能存在。这种情况主要发生在：一个特定的楼盘或小区，在预售阶段(即未竣工阶段)，由于施工尚未结束，开发者还没有投入全部的资金和成本费用，因此预售的价格较低。同时，由于这个住宅楼盘或小区的整体形象尚未形成，购房者可能比较少。随着施工的不断深入，开发者投入的成本费用增加，住宅的形态不断完整丰满，开发者会提高预售价格，而购房者不是减少，反而增多。有些特定的住宅可能实质性地发生价格和需求同向运动的现象。这种住宅可能具有特别知名的区位，特别知名的建筑艺术风格。特别知名的演变经历或特别罕见的无形价值，它能满足一些特别富裕者的猎奇心理。这种住宅价格和需求的正向运动是一种特例，没有普遍性的意义，当然也不能否定住宅需求对于住宅价格反向运动的一般规律。2.2 收入对住宅需求的影响2.2.1 家庭财富（收入）的影响城镇居民家庭的收入对住宅需求有正的影响，即收入增加，住房需求也增加；收入减少，对住房需求也减少。这种影响，是符合一般的收入需求关系规律的。我们同样可以引入住宅需求的收入弹性概念，即在其他条件(如价格)不变时，住宅需求变化的百分比同引起住宅需求变化的收入变化的百分比相比得到的数值即为住宅需求的收入弹性。由于住宅需求随收入的增长(减少)而同向增长(减少)，因此，住宅需求的收入弹性为正。 人们普遍认为，收入对住宅需求有重要的影响。但是，收入对住房需求的影响难以用普通的办法量化。因为收入影响住房需求的渠道是复杂的。有的西方学者认为，基本上可分两条渠道。一是收入影响家庭在住宅上持续不断地支付现金(如租金，或分期付款)的能力，通过现金支付的承受力来影响住宅需求：二是收入影响家庭成员一生财富积累的预期，通过这种财富积累的预期再来影响对住宅的需求。这两个渠道对住宅需求的影响是不一样的，影响的大小要看哪一个渠道占支配地位。财富是一种存量，它是一个家庭在某一时点可用经济资源的积累。它不仅包括积累的金融资产(存款、证券、往来账目和其他投资)，还包括积累的智能财富。因为许多财富(如工薪收入)来自于人力的智能部分；即便是来自于金融财富，也同人的智能密切相关。收入是一种流量，是在一定的时间段(年、月、日)中一个家庭的货币自然增长量，收入是从家庭财富中流出的。在研究住宅需求时，排除其他因素，考察全部财富比单独考察收入更好。因为全部财富既是家庭成员一生获利能力的指标，又是从财富中产生固定收入的指标。全部财富的这些特点，使它比现金收入更加能影响住宅的需求。而现金收入可能是不稳定的，暂时的，有时多(如意外收获)有时少(如失业)，因此较难根据现金收入决定住宅需求。根据经验证明，住宅需求的财富(或固定收入)弹性系数大约等于1 (1986年Goodman和Kawai提出0.64到1.1的数据)，即家庭财富增减一个百分比，住宅需求同样增减一个百分比。但是，当前收入同家庭财富及其引起的固定收入相比，对住宅需求的影响也是非常重要的。虽然住宅需求根本上是由于家庭财富及固定收入推动的，但是，当前收入对住宅需求还是有重要的约束作用。这是田于在金融市场上的一整套信用规则所决定的：在金融市场上，贷款人不能单凭借款人未来收入的预期就进行放款，必须要确认借款人的信用程度。在这时候，借款人当前现实的收入和财产的地位就变得重要了，因为它们是可以被现实地计量的。2.2.2 房价收入比住宅价格和居民收入对住宅需求的影响程度往往是通过住宅价格和居民收入的比例来衡量的，也称房价收入比。房价收入比直接揭示了消费者的购房能力。根据国外经验，在市场机制健全的前提下，住宅价格与当地家庭年平均收入的比例应在36左右。住房价格与家庭收入的比例国别美国英国法国日本印度韩国埃及住房价格/家庭收入2.8(1998)2.4(1985)2.8(1982)6.7(1983)6.2(1985)5.5(1986)7.2(1985)关于房价收入比的几点说明：(1) 不同国家的房价收入比数值很分散 世界发展报告19992000在分析1993年世界各国房价收入比时指出，“收入水平低时负担住房的差异极大”。该报告的统计数据表明，亚美尼亚的埃里温市的房价收入比最高(房价收入比为39)，其次是前南斯拉夫的波德戈里察市(房价收入比30)。由于亚美尼亚和前南斯拉夫当时都是处在经济转型中的国家，因此住宅价格和居民收入变动很快，且住房价格的变动幅度远远超过居民收入的变动幅度，导致房价收入比奇高。但随着经济转型期的结束，亚美尼亚埃里温市的房价收入比在1998年就回落到4。 从1998年世界各国房价收入比数据来看，各国房价收入比的数值是高度离散的。在纳入统计的96个国家和地区中，房价收入比的最大值和最小值分别为30和08，均值为84、标准差为5.9(表1)。表1中的数据还显示，房价收入比的离散程度与家庭收入逆相关，即家庭收入越低，房价收入比的离散程度越大；家庭收入越高，房价收入比的离散程度越小。1998年世界各国房价收入比：按家庭收入分组家庭收入分组（美元）样本数房价收入比平均数房价收入比中位数标准偏差量大值量小值0-9991113.213.36.2306.31000-1999259.76.96.8283.42000-2999128.957.629.33.43000-39991298.15.4202.14000-5999125.44.52.412.53.46000-999995.95.82.38.81.710000-155.65.32.912.30.8所有968.46.45.9300.8资料来源：房价收入比的性质与合理取值清华大学房地产研究所 刘洪玉(2) 同一城市房价收入比随时间的变化比较同一城市1993年和1998年的房价收入比数据，可以发现，多数城市的房价收入比变化不大，接近图1中的对角线；但也有一些城市的房价收入比变动较大，远离对角线。这说明在有些地区，同一城市的房价收入比波动是很大的。图1中几个变化显著的城市是：亚美尼亚的埃里温市(从39变到4)，蒙古的乌兰巴托(从377变到78)，俄罗斯的莫斯科市(从17变到5.1)，玻利维亚的Santa Cruz de la Sierra(从26变到293)，立陶宛的维尔纽斯市(从54变到20)。可以看出，这些都是经济转型的国家或时局动荡的国家，房价收入比变化剧烈。同一城市房价收入比的比较(1993年和1998年)资料来源：房价收入比的性质与合理取值清华大学房地产研究所 刘洪玉(3) 同一国家不同地区和城市房价收入比的差异从美国2001年第一季度对192个都市统计区房价收入比的统计数字来看，美国不同都市统计区房价收入比的差别也很大，见图2。在这192个都市统计区中，房价收入比的最大值和最小值分别为69和14，平均值为26，中位数为23，标准偏差为086。美国2001年第一季度各个都市统计区的房价收入比资料来源：房价收入比的性质与合理取值清华大学房地产研究所 刘洪玉(4) 房价收入比的作用是有局限的房价收入比是一个比较笼统的指标，只能大致描述一个城市的家庭收入与房价之间的关系，通过不同年份的房价收入比，就可以看出这个城市居民购买住宅的支付能力是提高了还是下降了(北京近年的房价收入比呈现逐年下降的趋势)。很难说明房价收入比高了人们就不买住宅、房价收入比低了人们就都去购买住宅。因为这里还有一个购房消费(或投资)倾向问题，也就是说居民家庭愿意拿出多少比例的家庭收入去用于购房支出。而影响居民消费(或投资)倾向的因素就太多、太复杂了。也就是说，当房价收入比下降时，如果居民不愿意花钱去买住宅，并不一定是“房价高”造成的。(5) 不同城市之间的房价收入比存在差异是正常的中国有600多个城市，各城市的社会经济发展水平有着巨大的差异。同样的房价收入比水平，在不同的城市，住房购买力并不一样。试图用同样一个房价收入比来制订全国性的政策，会带来很多矛盾和问题。“46倍”是从市场经济国家归纳得出的结论，不能不加修正地应用到我国，尤其不能应用到每一个城市。要根据我国各城市的社会经济特点，分析研究该城市房价收入比的合理取值。2.3 人口和家庭户数的变化对住宅需求的影响住宅是供人居住的，人口增长必然导致对住宅需求的增长，人口减少必然导致对住宅需求的减少。 住房需求的决策不是一个人行为，在大多数情况下，住房需求决策是家庭或因其他原因共居一处的人们的共同的行为。因此，从家庭角度分析对住宅需求的影响更为重要。2.3.1 出生率的变化对住宅需求的影响出生率上升，家庭人口增加，如果家庭住宅占有不变就会出现拥挤现象，从而造成了新的住宅需求，这种需求至少表现在对住宅面积的扩大上。不仅如此，出生率的上升，意味着年轻人在家庭中的比例上升，也意味着他们成年以后会同父母分居，会增加社会总家庭户数，增加对住宅的需求。同样，出生率下降，会造成住宅需求的减少。2.3.2 结婚率的变化对住宅需求的影响接照中国的历史情况，由于总体上城镇家庭占有的住宅面积比较小，年轻人的结婚往往要离开父母另外寻找居所。因此，结婚率的上升，可以导致住宅需求的上升。估计这一趋势会持续较长的时间。不可忽视的是，如果两个离婚者的结婚，可能减少对住宅的需求。这在住宅比较充裕的西方社会表现较为明显。因为两个离婚者中如果在婚前占有两处住宅，再婚以后可能会放弃一处住宅。随着婚姻观念的变化，尤其是中老年人再婚比例的增加，在中国再婚率的上升可能减少住宅的需求。这一趋势也不能忽视。2.3.3 离婚率的变化对住宅需求的影响离婚以后夫妻各分东西。如果双方父母的居住并不宽裕，离婚者中的一方可能去寻找新居；即便是双方父母的居所比较充裕，在经济收入不断提高，年轻一代崇尚现代生活方式时，也可能不去父母居所而另找新居。因此，离婚率的上升，导致家庭户数和住宅需求的上升。这一趋势，在中国城镇尤其是沿海地区表现得越来越明显。2.3.4 流动人口的变化对住宅需求的影响流动人口增长时，对城镇的住宅需求会增长；流动人口下降时，对城镇住宅需求也会下降。中国城市化进程的长期性，地区经济发展的不平衡，将导致大量人口流向城镇，尤其是沿海大城市(北京、上海、广州等大城市中流动人口早已超过20%)。流动人口中的一部分会由于种种原因而沉淀下来。例如异地户籍的企业经理阶层、经营管理骨干会较长时间停留，少则几年，多则可能10年以上。他们事实上变成了城市的非户籍常住人口，需要较为稳定的居所。还有大量的小本经营者和各种非熟练打工者，他们在城市停留时间少则几个月，多则几年，需要临时的住所。因此，流动人口对住宅需求的影响已成为城镇住宅供求中不可回避的重大问题。2.3.5 家庭结构的变化对住宅需求的影响住宅它作为一种特殊的消费品，其使用价值就在于满足不同消费者的居住要求，这一要求与家庭结构密切相关。因此，在讨论住宅需求时，我们不仅要考虑人口的变化，还应关注家庭的类型及家庭的规模。“一般来说，目前我国有以下几种家庭结构；单身青年；无子女夫妇；成年家庭(有子女)；空巢(子女成年离家)”。不同的家庭结构构成了对住宅不同的需求。同时，家庭规模的趋小会形成新的住宅需求。近几年，我国城镇居民家庭呈明显的小型化趋势。户均人口的减少，即意味着家庭户数的增加，由此形成了新的住宅需求量。年份19961997199819992000200120022003户均人数3.73.643.633.583.443.463.393.38资料来源：中国统计年鉴2.4 居民消费结构的改变改革开放的20多年是我国经济高速发展的20年，国内生产总值从1979年的3624亿元提高到2004年的136515亿元。人均GDP也从1978年的379元提高到2004年的10500元。随着经济发展，国民生活水平提高的同时，国民的恩格尔系数也逐年下降。我国19962004年的恩格尔系数年份199619971998199920002001200220032004恩格尔系数（%）48.646.444.541.939.237.937.737.137.7国家统计公报随着国民经济水平的变化，恩格尔系数与住房支出消费的相关关系有一定的规律性。根据我国城市居民的恩格尔系数水平，我国城镇居民的生活已经步入小康型的发展层次，按以往研究结论，其住房的消费支出应占总消费支出的18. 9%左右。而实际上，由于我国城市以前的福利住房制度，居民的住宅消费仅占总消费支出的10%左右。恩格尔系数与住房支出的关系恩格尔系数平均住房支出比例(%)20392030404518.9455012.1505511.250597.160以上资料来源；刘福泉中国住宅市场同等GDP水平上的住房消费比照年代人均GDP（美元）居住占消费支出比例中国城镇2000840（全国）10法国19605459.3（1959年）英国196066413.8（1958年）德国196066510.8（1959年）日本19657829.83资料来源：廖英敏过剩经济！过剩经济？；其中，中国城镇居民的数据来源于：国家统计局“九五”时期国民经济和社会发展系列分析报告之十八由上表我们可以看出，处于相似人均GDP值时，实行市场经济的国家居住占消费支出的比例均大于我国。因此我们有理由相信，在市场经济的环境下，我国城市居民住宅消费占总消费支出的比例会回归到合理的水平，在这一过程中，必定会带动住宅需求的上扬。2.5 城市化水平“城市化是社会经济高速发展的产物，也是社会经济发展的巨大动力。这是因为城市化是以产业和人口高度集中为主要特征的，而这种密集为现代化生产的专业化、协作化和联合化提供了有利的空间环境，也为有效地节约和利用土地资源、金融资本、人力资源、自然资源、信息资源和公共服务设施等奠定了基础”。正因如此，城市经济的规模效益也总是大大的高于农村经济，城市的规模越大，规模经济的效益也就越高。中国作为一个发展中国家，加快城市化进程，让农民从贫穷落后的状态中解脱出来，不仅有利于缓解困内需求不足的矛盾，还将对21世纪我国经济持续快速增长和社会繁荣稳定产生决定性的促进作用。根据国际经验，当经济进入长期持续稳定地增长时期，城市化也将进入一个决速发展的时期。根据统计资料表明，当人均GDP从700美元提高到1000美元或1500美元，经济步入中等发达国家行列时，城市化进程加快，城市人口占总人口比重将达到40%60%。人均GDP与城市化水平低收入国家下中等收入国家中等收入国家上中等收入国家高收入国家地区中国韩国日本菲律宾1983年，人均GDP（美元）26075013102050110602902010101207601995年，人均GDP（美元）430167023904260249306209700396401050城市人口占人口的比重（%）197018424655741741713319802148526475195776381995295660737530817853资料来源；谢伏瞻住宅产业；发展伐略与对策根据我国的城市化进程战略设想，在2050年左右，全国城市化率将达到7080%。这意味着，在今后几十年的时间内，中国的城市化增长率要以每年0.78%0.98%的速度增长；这也意味着，在未来几十年内，中国有7.28.8亿人口从农村转移到城市，城市人口在短时间内的迅猛增长，必将会造成对于城市住宅的巨大需求。2.6 利率对住宅需求的影响利率变化对住宅需求的影响是复杂的，它的实际影响比人们粗略的想象要更为复杂，至少可以从短期和中长期两个角度进行考察。2.6.1 利率变动对住宅需求的短期影响在短期内利率变化对住宅需求有负的影响。这体现在两个方面：当利率降低时，居民存入银行的利息也降低，这迫使居民的储蓄降低，使居民把储蓄转向消费或其他投资。1997年10月23日，中国人民银行宣布第三次降低利率以后，广东居民做出了迅速反应。据中国人民银行广东分行的调查，在被调查的储户中，愿意继续存款的储户跌至末位，而在调查存款意.愿时，以得到利息为目的的储户又跌至末位。居民在寻找消费或投资出路时，可能会考虑扩大住宅的消费或住宅的投资，这对于原来已计划扩大住宅消费或投资的居民，会加快他们的行动步伐，会增加短期的住宅需求。在利率降低时，住宅贷款的利率同时降低，这实际上降低了居民的住宅消费或投资的短期成本，也会扩大对住宅的短期需求。1997年10月23日第三次降低存款利率后，个人购房贷款利率和职工购房公积金贷款利率随之降低。此后几个月内，广东省许多居民纷纷向各银行和房地产开发商询问具体的购房贷款事务，掀起了一阵不小的购房波澜。这就是利率变动对住宅需求短期负影响的一个生动事例。同样，在利率提高时，上述两个方面也会使居民的短期住宅需求降低。2.6.2 利率变动对住宅需求的中长期影响利率变化对住宅需求的中长期影响，一般倾向于较为微弱。有的甚至认为，利率变动以后，潜在的住宅需求可以保持不变。利率变动的原因实际上是对通货膨胀的预期，当通货膨胀的预期提高时，利率虽然上升，但是居民对自己收入的增长及全部家庭财富增值的预期也提高了。这种收入增长和家庭财富增值同利率的上升相比，可能是同比例的，不会加重自己的住宅需求负担，因此居民可以维持而不必要减少自己的住宅需求。当利率下降的时候，对中长期住宅需求的影响也是如此。必须要指出，上述讨论利息变化对于住宅需求的中长期影响，是假设在住宅价格不变的条件下进行的。其实，利率的变化首先对于住宅价格是有直接影响的，这种影响是正的。当利率上升时，住宅开发者的筹资成本会上升，住宅开发费用全面上升，住宅价格也随之上升；当利率下降时，住宅价格也随之下降。而住宅价格对住宅需求的影响是负的，因此利率变化还会通过价格变化对住宅需求产生负的影响。2.7 政府政策政府的住房政策是住宅问题中的重要因素。一般而言，世界各国政府都是重视住房政策的。当住房政策宽松时，或说有利于居民得到住宅时，住宅需求会增长；当住房政策紧缩时，住宅需求会下降。但是，在不同的住宅运行体制下，住房政策对于住宅需求的影响是不同的。由于住房政策是相当广泛的概念，它可能是行政性的，可能是经济手段，也可能是行政手段和经济手段的结合。2.7.1 政府改变保障性住宅政策对需求的影响如降低进入门槛(入住条件主要是收入线划分、人均面积、等候时间等)，降低租金或价格，提高住房补贴等，会扩大对经济适用房等政策性住宅的需求，同时会降低对商品住宅的需求。当政府收紧对保障性住宅的政策时，对政策性住房的需求会降低，同时会增加商品住宅的需求。2.7.2 政府改变商品住宅政策对需求的影响如放宽以中低收入阶层购买住宅的贷款、贴息或担保条件，降低住宅购买的管理费和契税，对用于购买商品住宅的收入免交个人所得税优惠等，会增加商品住宅市场的需求，当政府收紧对商品住宅的政策时，会减少对商品住宅的需求。由上可见，政府的住房政策对政策性住宅的需求和商品住宅的需求有相悖的影响，因此，对住宅总体需求的影并不是绝对的正向或负同，最终的结果要看政府住房政策的目标。当前，在中国政府城市住宅政策的主要目标是住宅商品化，商品住宅的需求将会得到大幅度提高。3 2004年全国房地产市场需求分析3.1 需求总量分析3.1.1 房地产开发投资2004年全国房地产开发投资总额达13158.25亿元，同比增长28.1%，比2003年回落2.2个百分点。从2004年变化看，房地产投资增速呈快速下降趋势，从12月到112月下降22个百分点，几乎与固定资产投资同步下降。但从近几年的数据比较看，2004年的房地产投资增速仍比1998年以来的年均增长速度高出5.6个百分点；房地产投资额在全社会固定资产投资中所占比重有所下降。房地产投资额的趋缓表明宏观调控政策对房地产投资的抑制作用开始显现。2003年全国房地产开发投资完成额及变化趋势2004年全国房地产开发投资完成额及变化趋势19992004全国固定资产与房地产投资比较分析数据来源：国家统计局；数据整理：重庆大学房地产研究所3.1.2 房地产销售2004年商品房销售量继续大幅增长，达到38231.64万平方米，比2003年增加4514万平方米，比19972003年年平均销售增量的4118万平方米增加了396万平方米。随着销售量的增长，房地产年销售额也大幅上涨，1998年为2513.3亿元，2004年上升为10375.71亿元。19982004全国房地产销售总量与销售额分析19982004年新开工面积、竣工面积与销售面积比较分析数据来源：国家统计局；数据整理：重庆大学房地产研究所从销售面积与竣工和新开工面积的比较看，1998年商品房销售面积、房地产竣工面积、新开工面积分别为1.22亿平方米、1.76亿平方米和2.04亿平方米，2004年分别为3.82亿平方米、4.25亿平方米和6.04亿平方米。除1999年外，销售面积增长率均高于竣工面积增长率，表明相对空置面积在下降。2004年全国销售面积增长13.4%，竣工面积增长2.4%，新开工面积增长10.4%，分别比2003年下降了12.4、15.6和17.4个百分点。这种态势尽管对减少空置面积有利，但若考虑销售相对于开工、竣工的滞后期，则存在着以后年度供给量减少的风险。3.1.3 结论：需求依然旺盛尽管2003年以来各界关于房地产泡沫和房价过高的声音不绝于耳，但居民的购房热情不减，销售量持续大幅增长表明需求依然旺盛。需求是销售量增长的基础和支撑，而支撑需求持续增长的动力，一是国民经济增长带动城镇居民收入的增加，超过住宅价格增长速度。1998年以来，城镇人均收入年均增长率为8.95%，住宅价格年均增长率为3.82%，只有2004年住宅价格增长率超过了城镇人均收入增长率。随着收入的增加、生活水平的不断提高，人们对住房需求的档次也在提高，改善性需求增加，如小房换大房、旧居换新居等。二是城镇化加速，城镇人口数量增长带动商品房需求。1990年中国城镇化水平为26.4%，2004年已超过40%。城镇人口每年超过1000万人的增长，是支撑商品房销售量持续增长的重要动力。三是投资和投机性购房需求。建设部的数据显示，2004年上海投机性购房所占比例达16.6，长沙市为16，写字楼则高达40。 3.2 需求结构分析3.2.1 房地产开发投资(1) 房地产投资区域结构从地区投资结构看，2004年东、中、西部地区房地产投资占全国房地产总投资的比重分别为69.53%、15.38%和15.09%，1998年上述比重分别为75.51%、12.46%和12.03%。2004年东部所占比重较1998年下降5.98个百分点，中西部的比重增大。但由于东部基数大，占全国比重仍近70%。2004年东、中、西部地区房地产投资增长率分别为27.9%、37.6%、20.6%，而1998年三个区域的房地产开发投资增长率分别为：11.7%、18.8%、42.2%，东部和中部增速加快，西部呈下降趋势。 2004年全国房地产投资区域比重分析(2) 房地产投资类型住宅投资方面，19972000年，由于住房制度的改革，住宅投资呈高速增长势态，占据了全国房地产投资的六成。而进入2001年以后其在总投资中比率的增长幅度开始趋于平缓，这主要是因为其他物业类型投资的增长，特别是商业投资的增长，但是从量上分析，住宅投资还是保持了高速增长的势头。如下图所示。19972004全国住宅投资比较分析（亿元）办公楼方面，进入21世纪后，我国的城市建设进入了高速发展的阶段，城市经济得到了较大的提高，这大大增加了办公用房的需求，使得办公楼投资成为新的热点，增长幅度逐年提高，年均增长幅度超过10%。但相对于总投资而言，其所占的比例呈逐年下降趋势。19972004全国办公楼投资比较分析（亿元）说明：增长比率的计算不考虑价格变动商业房方面，近年来的全国的商业房地产发展保持了强劲的势头，虽然增长幅度有起有落，但总体增幅仍然很高，年均增长幅度超过20%。同时，其在房地产总投资中的份额也持续上升，虽然增长幅度并不大，但至2004年其所占比例已达到13.10%，这两个数据说明了我国的商业投资有可能存在过热现象，这也是今年国家对全国的商业投资进行清查的主要动因。19972004全国商业营用房投资比较分析（亿元）说明：增长比率的计算不考虑价格变动数据来源：国家统计局；数据整理：重庆大学房地产研究所在统计中所称的其他房屋是指厂房、仓库等房屋，随着国民经济的快速发展，社会对厂房、仓库等其他房屋的需求也逐步增加，这表现为其投资幅度的逐步增长，但是，由于国家经济结构的调整，相对于住宅、写字楼、商业房屋需求的增长幅度，其他房屋需求的增幅是小于住宅、商业、写字楼的，这主要表现在其在房地产总投资中的比例的下降。这与房地产业本身的发展以及国家的经济大环境是密不可分的。19972004全国其他法房屋投资比较分析（亿元）说明：增长比率的计算不考虑价格变动数据来源：国家统计局；数据整理：重庆大学房地产研究所高端产品方面，20002002年，由于生活水平的提高，政策的支持，全国的别墅开发持续增长，无论从在住宅投资总的比例还是其量增长幅度都显示出上升势头。然而，进入2003年，由于前期开发量过大以及政策的影响，别墅开发增长幅度开始下滑，但其总量仍然保持增长。19972004全国别墅、高档公寓投资比较分说明：增长比率的计算不考虑价格变动数据来源：国家统计局；数据整理：重庆大学房地产研究所经济适用房方面，2004年全国经济适用房投资在各类商品房总投资中的比重继续下降，由2003年的6.13%下降至4.61%，在住宅投资中的比率从2003年的9.2%下降至6.9%，为1998年以来最低。经济适用房投资比重从2000年以来一直处于减少趋势，5年间减少了近10个百分点；而同期商品住宅投资在投资总额中所占比重则有上升。经济适用房投资比重减少，一方面弱化了对商品房价格上升的抑制作用，在住房社会保障体系尚未健全完善的情况下，不利于