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,房地产基础知识培训,目 录,01 什么是房地产,02 房地产专业术语,03 商品房,04 项目可销售的必备条件,房地产具体是指土地、建筑物及其地上的附着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。又称不动产，是房产和地产的总称，两者具有整体性和不可分割性。,注：房地产物权除所有权外，还有所有权衍生的租赁权、抵押权、土地使用权、地役权、典当权等。,包括： 1)土地 2) 建筑物及地上附着物 3) 房地产物权,房地产的自然特征,5,注：房地产增值就是房地产价值在较长时间序列上呈不断上升趋势的规律。其主要归功于房地产的重要组成部分-土地。,1) 位置的固定性,2) 使用的耐久性,4) 物业的差异性,3) 资源的有限性,1) 生产周期2) 资金密集性 3) 相互影响性4) 易受政策限制性5) 房地产的增值性,房地产的经济特征,即土地市场，是由国土部门掌握，通过协议，招标或拍卖的方式，将土地使用权转让给具有开发资格的房地产开发商。,即是小业主在开发商处购买物业后，拥有该物业的所有权（以房地产证为依据），然后将该物业的所有权转让给受让方。,一级市场,二级市场,三级市场,即是房地产开发商在获得土地使用权后，在土地上兴建物业，然后通过销售，将该物业销售给广大的小业主。,即土地使用者对土地使用权限，包括开发权、收益权、处置权含转让、抵押、赠与及继承等他项权利。使用权可有偿有期出让给承让方。承让方取得土地使用权的方式主要有协议、招标、拍卖三种方式。,土地的使用权,房地产 专业术语,承让方,土地分为：,建设用地,指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。,承让方,土地分为：,建设用地,指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等未利用地。农用地和建设用地以外的土地。,土地使用年限年满后,1、土地使用年限到期后，自动续期。目前具体规定未出台。 2、地上的建筑属于个人所有，不受土地使用年限的限制。 3、如遇拆迁，会按照具体的拆迁补偿方案进行补偿，不同的时期、不同的地区，该方案差别很大。现在逐步趋向于以当地市场价为标准。,建筑覆盖率：指建筑基底面积占建设用地面积的百分比。,容积率3 高层,建筑指标,建筑指标,建筑指标,按建筑结构的材料分类,道路噪音对住宅的影响和住宅的楼层之间的联系及影响,根据声波的传递原理来进行的。 声波是疏密波，在空气中传播时，它使空气时而变密压强增高；时而变稀压强降低。这种在大气压上起伏的部分就是声压.声音越强，声压就越大；反之，声压就越小。由于空气分子是杂乱无序的，当它受压后，它 就会成辐射状进行传递，根据声源的大小，空气分子传递的动能也有大有小，传递的范围和距离也有大有下。,不是楼层越高就越吵 有绿化带情况一般低层噪音小,结论,间距（消防要求）：高层间距不小于13米，多层间距不小于6米。 楼栋间距离（日照要求）：楼栋间南北向距离与楼高的比值为1：1； 要求依据：消防防火、通风、日照、卫生等方面的要求来确定的。一般来说，楼栋间的间距是越远越好，主要是有利于采光、通风、卫生以及环境绿化, 但由于土地资源的贫乏，楼栋间距满足 消防要求即可。,楼栋之间的合适间距,关于面积,注意：建筑面积有预售面积和竣工建筑面积之分，预售建筑面积的计算依据是建筑施工图，竣工建筑面积的计算依据是竣工后的实际建筑物尺寸。,关于面积,共用建筑面积：是指各产权人共同占有或使用的建筑面积，由两部分组成：电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公用门厅和过道、地下室、值班室以及其他功能上为整栋建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积。套（单元）与公共建筑之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。经作为独立使用空间销售或出租的地下室、车棚等，不计入公用建筑面积部分，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。,共有建筑面积分摊系数=整栋建筑物的共有建筑面积 整栋建筑物各套内面积之和,应分摊的共有建筑面积=套内建筑面积 共有建筑面积分摊系数,印花税： 客税对象是房地产交易中的各种凭证，包括房屋因买卖、继承、赠与、交换、分割等发生产权转移时所书立的产权转移书据，税率为万分之五。,契税：指房屋所有权发生变更时，就当事人所订契约按房价的一定比例向新业主（产权承受人）征收的一次性税收。税率为1.5%-3%。,营业税：指对销售房地产的单位和个人，就其营业额按率计证的一种税。,个人所得税：指个人将拥有合法产权的房屋转让、出租或其他活动并取得收入，就其所得计算征收的一种税赋。,公共维修基金：维修基金是维修物业公共部位、共用设备的专项资金，属全体业主所有，专项用于物业。,THANKS,谢谢观看,