土地增值税清算鉴证实务解析.pptx

土地增值税清算鉴证实务解析土地增值税清算鉴证实务解析曲立军曲立军 合伙人合伙人北京曲信通税务师事务所北京曲信通税务师事务所1目录目录土地增值税清算鉴证业务准土地增值税清算鉴证业务准则总则及一般规定介绍则总则及一般规定介绍纳税主体资格的审核纳税主体资格的审核 土地增值税清算单位的审核土地增值税清算单位的审核清算项目收入的审核清算项目收入的审核扣除项目的审核扣除项目的审核应纳税额的审核应纳税额的审核案例案例2土地增土地增值税清算税清算鉴证业务准准则简介介 国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知（国税发知（国税发2007132号）号）总则总则第一条第一条为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民为了规范土地增值税清算鉴证业务，根据中华人民共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局共和国土地增值税暂行条例及其实施细则和国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发（国税发2006187号）以及注册税务师管理暂行办法及号）以及注册税务师管理暂行办法及其他有关规定，制定本准则。其他有关规定，制定本准则。第二条第二条本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务本准则所称土地增值税清算鉴证，是指税务师事务所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要所接受委托对纳税人土地增值税清算税款申报的信息实施必要审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强审核程序，提出鉴证结论或鉴证意见，并出具鉴证报告，增强税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。税务机关对该项信息信任程度的一种鉴证业务。3总则要求要求第四条第四条在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务在接受委托前，税务师事务所应当初步了解业务环境。业务环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者环境包括：业务约定事项、鉴证对象特征、使用的标准、预期使用者的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大的需求、责任方及其环境的相关特征，以及可能对鉴证业务产生重大影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。影响的事项、交易、条件和惯例及其他事项。第五条第五条承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：承接土地增值税清算鉴证业务，应当具备下列条件：（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（一）接受委托的清算项目符合土地增值税的清算条件。（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职（二）税务师事务所符合独立性和专业胜任能力等相关专业知识和职业道德规范的要求。业道德规范的要求。（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论（三）税务师事务所能够获取充分、适当、真实的证据以支持其结论并出具书面鉴证报告。并出具书面鉴证报告。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。（四）与委托人协商签订涉税鉴证业务约定书。4总则要求要求第六条第六条土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申土地增值税清算鉴证的鉴证对象，是指与土地增值税纳税申报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。报相关的会计资料和纳税资料等可以收集、识别和评价的证据及信息。具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资具体包括：企业会计资料及会计处理、财务状况及财务报表、纳税资料及税务处理、有关文件及证明材料等。料及税务处理、有关文件及证明材料等。第七条第七条税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评税务师事务所运用职业判断对鉴证对象作出合理一致的评价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、价或计量时，应当符合适当的标准。适当的评价标准应当具备相关性、完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。完整性、可靠性、中立性和可理解性等特征。第八条第八条税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业税务师事务所从事土地增值税清算鉴证业务，应当以职业怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充怀疑态度、有计划地实施必要的审核程序，获取与鉴证对象相关的充分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的分、适当、真实的证据；并及时对制定的计划、实施的程序、获取的相关证据以及得出的结论作出记录。相关证据以及得出的结论作出记录。在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，在确定证据收集的性质、时间和范围时，应当体现重要性原则，评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。评估鉴证业务风险以及可获取证据的数量和质量。5一般一般规定定第十二条第十二条税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：税务师事务所应当要求委托人如实提供如下资料：（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（一）土地增值税纳税（预缴）申报表及完税凭证。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（二）项目竣工决算报表和有关帐薄。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（三）取得土地使用权所支付的地价款凭证、国有土地使用权出让或转让合同。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（四）银行贷款合同及贷款利息结算通知单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（五）项目工程建设合同及其价款结算单。（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证（六）商品房购销合同统计表等与转让房地产的收入、成本和费用有关的其他证明资料。明资料。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（七）无偿移交给政府、公共事业单位用于非营利性社会公共事业的凭证。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（八）转让房地产项目成本费用、分期开发分摊依据。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（九）转让房地产有关税金的合法有效凭证。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。（十）与土地增值税清算有关的其他证明资料。6一般一般规定定第十三条第十三条税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：税务师事务所开展土地增值税清算鉴证业务时，应当对下列事项充分关注：（一）明确清算项目及其范围。（一）明确清算项目及其范围。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（二）正确划分清算项目与非清算项目的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（三）正确划分清算项目中普通住宅与非普通住宅的收入和支出。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（四）正确划分不同时期的开发项目，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（五）正确划分征税项目与免税项目，防止混淆两者的界限。（六）明确清算项目的起止日期。（六）明确清算项目的起止日期。第十四条第十四条纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本纳税人能够准确核算清算项目收入总额或收入总额能够查实，但其成本费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。费用支出不能准确核算的，税务师事务所应当按照本准则第三章的规定审核收入总额。第十五条第十五条纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入纳税人能够准确核算成本费用支出或成本费用支出能够查实，但其收入总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的总额不能准确核算的，税务师事务所应当先按照本准则第四章的规定审核扣除项目的金额。金额。7纳税主体税主体资格的格的审核核房地产开发业务的证据资料和审核评价房地产开发业务的证据资料和审核评价房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业，是从事房地产开发和经营的营利性组织。房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为房地产开发企业又称开发商或发展商，在有些法律中也称为建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通建设单位。房地产开发企业是以营利为目的的企业组织，通常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。常它组织为公司，因此又称为房地产开发公司。房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：房地产开发业务土地增值税纳税主体的认定条件有两个：一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、一是形式条件，是指土地使用权出让协议、付款结算单证、收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人收款收据发票等书面形式证据；二是实质条件，是指受让人对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权对土地使用权取得直接支配的物权，即受让人对土地使用权享有占有、使用、收益、处分的权利。享有占有、使用、收益、处分的权利。享有占有、使用、收益、处分的权利。享有占有、使用、收益、处分的权利。8房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建房地产开发一般经过立项阶段、前期开发阶段、工程建设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，设阶段、营销阶段。房地产开发过程需要办理有关手续，并取得并取得并取得并取得“五证五证五证五证”等证明。等证明。等证明。等证明。根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业根据房地产常规开发业务的流程，确认房地产开发企业是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商是否为纳税主体的条件，主要看形式条件，就是开发商取得有关部门颁发的下列取得有关部门颁发的下列取得有关部门颁发的下列取得有关部门颁发的下列“五证五证五证五证”。（1 1 1 1）建设用地规划许可证；）建设用地规划许可证；）建设用地规划许可证；）建设用地规划许可证；（2 2 2 2）建设工程规划许可证；）建设工程规划许可证；）建设工程规划许可证；）建设工程规划许可证；（3 3 3 3）建设工程开工证；）建设工程开工证；）建设工程开工证；）建设工程开工证；（4 4 4 4）国有土地使用证；）国有土地使用证；）国有土地使用证；）国有土地使用证；（5 5 5 5）销售许可证。）销售许可证。）销售许可证。）销售许可证。纳税主体税主体资格的格的审核核9从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据：从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据：从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据：从事非房地产开发业务的纳税人申报表时应取得下列证据：（1 1 1 1）税务登记证复印件；）税务登记证复印件；）税务登记证复印件；）税务登记证复印件；（2 2 2 2）土地使用权转让协议复印件；）土地使用权转让协议复印件；）土地使用权转让协议复印件；）土地使用权转让协议复印件；（3 3 3 3）存量房买卖合同复印件；）存量房买卖合同复印件；）存量房买卖合同复印件；）存量房买卖合同复印件；（4 4 4 4）土地使用权、房屋转让发票复印件；）土地使用权、房屋转让发票复印件；）土地使用权、房屋转让发票复印件；）土地使用权、房屋转让发票复印件；（5 5 5 5）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件；）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件；）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件；）营业税、城建税、教育费附加、印花税缴款书复印件；（6 6 6 6）工程竣工验收备案表复印件；）工程竣工验收备案表复印件；）工程竣工验收备案表复印件；）工程竣工验收备案表复印件；（7 7 7 7）房产证、土地使用证复印件；）房产证、土地使用证复印件；）房产证、土地使用证复印件；）房产证、土地使用证复印件；（8 8 8 8）取得土地使用权的出让金单据和出让合同；）取得土地使用权的出让金单据和出让合同；）取得土地使用权的出让金单据和出让合同；）取得土地使用权的出让金单据和出让合同；（9 9 9 9）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据；）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据；）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据；）取得房产证、土地使用证时交付的契税单据；（10101010）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同；）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同；）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同；）取得土地使用权时支付的补偿费单据合同；（11111111）建造成本的发票或房屋评估报告；）建造成本的发票或房屋评估报告；）建造成本的发票或房屋评估报告；）建造成本的发票或房屋评估报告；（12121212）根据项目情况应取得其他有关证据。）根据项目情况应取得其他有关证据。）根据项目情况应取得其他有关证据。）根据项目情况应取得其他有关证据。非从事房地非从事房地非从事房地非从事房地产产开开开开发业务发业务的的的的证证据据据据资资料和料和料和料和审审核核核核评评价价价价10确确认纳税主体税主体资格的税法依据格的税法依据纳税义务人纳税义务人纳税义务人纳税义务人根据下列规定，房地产开发企业如果根据下列规定，房地产开发企业如果根据下列规定，房地产开发企业如果根据下列规定，房地产开发企业如果“转让国有土地使转让国有土地使转让国有土地使转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物用权、地上建筑物及其附着物用权、地上建筑物及其附着物用权、地上建筑物及其附着物(即转让房地产即转让房地产即转让房地产即转让房地产)并取得收并取得收并取得收并取得收入入入入”，就是土地增值税的纳税义务人。，就是土地增值税的纳税义务人。，就是土地增值税的纳税义务人。，就是土地增值税的纳税义务人。中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称中华人民共和国土地增值税暂行条例（以下简称条例）第二条规定：条例）第二条规定：条例）第二条规定：条例）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上转让国有土地使用权、地上转让国有土地使用权、地上转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税。”11土地增值税纳税义务人有关概念对条例第二条的规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对条例第二条的规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对条例第二条的规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则对条例第二条的规定，中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则（以下简称细则）解释如下：（以下简称细则）解释如下：（以下简称细则）解释如下：（以下简称细则）解释如下：“第二条第二条第二条第二条 所称的所称的所称的所称的 转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入入入入 是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。方式无偿转让房地产的行为。方式无偿转让房地产的行为。方式无偿转让房地产的行为。第三条第三条第三条第三条 所称的所称的所称的所称的 国有土地国有土地国有土地国有土地 是指按国家法律规定属于国家所有的土地。是指按国家法律规定属于国家所有的土地。是指按国家法律规定属于国家所有的土地。是指按国家法律规定属于国家所有的土地。第四条第四条第四条第四条 所称的所称的所称的所称的 地上的建筑物地上的建筑物地上的建筑物地上的建筑物 是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地是指建于土地上的一切建筑物，包括地上地下的各种附属设施。下的各种附属设施。下的各种附属设施。下的各种附属设施。所称的所称的所称的所称的 附着物附着物附着物附着物 是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。是指附着于土地上的不能移动，一经移动即遭损坏的物品。第五条第五条第五条第五条 所称的所称的所称的所称的 收入收入收入收入 包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。第六条第六条第六条第六条 所称的所称的所称的所称的 单位单位单位单位 是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体是指各类企业单位、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。及其他组织。及其他组织。及其他组织。所称所称所称所称 个人个人个人个人 包括个体经营者。包括个体经营者。包括个体经营者。包括个体经营者。”12土地增土地增土地增土地增值值税清算税清算税清算税清算单单位的位的位的位的审审核核核核确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。确认土地增值税的清算条件，应注意收集以下证据资料。（1 1 1 1）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；）项目竣工清算报表；（2 2 2 2）主要开发产品）主要开发产品）主要开发产品）主要开发产品(工程工程工程工程)销售明细表；销售明细表；销售明细表；销售明细表；（3 3 3 3）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；）已完工开发项目成本表；（4 4 4 4）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；）直接转让土地使用权的转让合同；（5 5 5 5）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；）清算项目的预算、概算书、项目工程合同结算单；（6 6 6 6）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等；（7 7 7 7）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；）清算项目的工程竣工验收报告；（8 8 8 8）清算项目的销售许可证；）清算项目的销售许可证；）清算项目的销售许可证；）清算项目的销售许可证；（9 9 9 9）房屋土地管理局测绘面积成果。）房屋土地管理局测绘面积成果。）房屋土地管理局测绘面积成果。）房屋土地管理局测绘面积成果。13清算条件的清算条件的审核核清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施清算条件有关证据的审核评价，应包括三方面内容：一是项目施工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合工进度和项目的清算单位类型；二是评价哪些清算单位已经符合清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照土地增值清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照土地增值清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照土地增值清算条件，哪些清算单位不符合清算条件；三是按照土地增值税清算申请表的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出税清算申请表的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出税清算申请表的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出税清算申请表的要求，对符合清算条件的清算单位，分别做出说明，并填写土地增值税清算申请表，为按每个清算单位分说明，并填写土地增值税清算申请表，为按每个清算单位分说明，并填写土地增值税清算申请表，为按每个清算单位分说明，并填写土地增值税清算申请表，为按每个清算单位分别进行纳税申报奠定基础。别进行纳税申报奠定基础。别进行纳税申报奠定基础。别进行纳税申报奠定基础。纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的纳税人提出清算申请后，税务机关受理人员将查验纳税人提交的清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予清算资料，对纳税人提交的申请材料齐全的，主管税务机关应予以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受以受理并转入审核程序。对纳税人提交的清税资料不全的不予受理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是理。因此，在提出申请前的清算条件认定阶段，无论是企业还是注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。注册税务师，都应注重对清算项目资料的审核。14审核清算核清算项目是否与初始目是否与初始项目登目登记表一致表一致土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登土地增值税清算以纳税人初始填报的土地增值税项目登记表中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关记表中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关记表中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关记表中房地产开发项目为对象，项目登记是以国家有关管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算管理部门审批下达的房地产开发项目为依据。对一个清算项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应项目中既有普通标准住宅工程又有其他商品房工程的，应分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于分别核算增值额。如普通标准住宅与商业用房联体，由于普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额普通标准住宅的增值额未超过扣除项目金额20%20%20%20%的免征土的免征土的免征土的免征土地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能地增值税。必须分别计算增值率，否则普通标准住宅不能享受免税政策。享受免税政策。享受免税政策。享受免税政策。15整体整体项目用途与面目用途与面积分布情况的全面介分布情况的全面介绍总况说明。总况说明。总况说明。总况说明。开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面开发总建筑面积、批准可销售总面积、总自用面积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施积包含已对外出租一年以上的面积、总配套设施详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。详细用途与面积分布情况、本次清税面积等情况。普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。普通标准住宅的说明。应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情应按税法规定，审核所清算项目普通住宅开发情况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配况，如出售普通标准住宅竣工面积情况，分摊配套设施的具体用途面积等情况。套设施的具体用途面积等情况。套设施的具体用途面积等情况。套设施的具体用途面积等情况。16销售比例的售比例的计算算计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意计算销售比例的时候，应注意国税发国税发国税发国税发2006187200618720061872006187号号号号文件规定的要求进文件规定的要求进文件规定的要求进文件规定的要求进行清算的第一个条件，行清算的第一个条件，行清算的第一个条件，行清算的第一个条件，“已竣工验收的房地产开发项目，已转让的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%85%85%85%以上，或该比以上，或该比以上，或该比以上，或该比例虽未超过例虽未超过例虽未超过例虽未超过85%85%85%85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的”。其中其中其中其中“已转让的房地产已转让的房地产已转让的房地产已转让的房地产(可售）可售）可售）可售）建筑面积占整个项目可售建筑面积建筑面积占整个项目可售建筑面积建筑面积占整个项目可售建筑面积建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在的比例在的比例在的比例在85%85%85%85%以上，以上，以上，以上，”这句话中的分母是这句话中的分母是这句话中的分母是这句话中的分母是“整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积整个项目可售建筑面积”，而不是，而不是，而不是，而不是“总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积”。上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与上述的销售比例的计算方法，与“四项成本四项成本四项成本四项成本”的每平方米工程造的每平方米工程造的每平方米工程造的每平方米工程造价的分母不同，它的分母使用的是价的分母不同，它的分母使用的是价的分母不同，它的分母使用的是价的分母不同，它的分母使用的是“总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积”。具体公式如下：。具体公式如下：。具体公式如下：。具体公式如下：每平方米工程造价每平方米工程造价每平方米工程造价每平方米工程造价=“四项成本四项成本四项成本四项成本”总金额总金额总金额总金额总建筑面积总建筑面积总建筑面积总建筑面积17确确认土地增土地增值税清算条件的税法依据税清算条件的税法依据国税发国税发国税发国税发200991200991200991200991号号号号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：的通知：的通知：的通知：第九条第九条第九条第九条纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（一）房地产开发项目全部竣工、完成销售的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（二）整体转让未竣工决算房地产开发项目的；（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。（三）直接转让土地使用权的。第十条第十条第十条第十条对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。清算。清算。清算。（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项（一）已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在目可售建筑面积的比例在85%85%85%85%以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过以上，或该比例虽未超过85%85%85%85%，但剩余的可售建筑，但剩余的可售建筑，但剩余的可售建筑，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；面积已经出租或自用的；面积已经出租或自用的；面积已经出租或自用的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（二）取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（三）纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。（四）省（自治区、直辖市、计划单列市）税务机关规定的其他情况。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。对前款所列第（三）项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。18清算申清算申请的期限的期限国税发国税发国税发国税发200991200991200991200991号号号号 国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：程的通知：程的通知：程的通知：第十一条第十一条第十一条第十一条对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项对于符合本规程第九条规定，应进行土地增值税清算的项目，纳税人应当在满足条件之日起目，纳税人应当在满足条件之日起目，纳税人应当在满足条件之日起目，纳税人应当在满足条件之日起90909090日内到主管税务机关办理清算手日内到主管税务机关办理清算手日内到主管税务机关办理清算手日内到主管税务机关办理清算手续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值续。对于符合本规程第十条规定税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进税清算的项目，由主管税务机关确定是否进行清算；对于确定需要进行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清行清算的项目，由主管税务机关下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起算通知之日起算通知之日起算通知之日起90909090日内办理清算手续。日内办理清算手续。日内办理清算手续。日内办理清算手续。应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行应进行土地增值税清算的纳税人或经主管税务机关确定需要进行清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，清算的纳税人，在上述规定的期限内拒不清算或不提供清算资料的，主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处主管税务机关可依据中华人民共和国税收征收管理法有关规定处理。理。理。理。19国税发国税发国税发国税发200991200991200991200991号号号号 国家税务总局关于印发土地增值税清算国家税务总局关于印发土地增值税清算国家税务总局关于印发土地增值税清算国家税务总局关于印发土地增值税清算管理规程的通知：管理规程的通知：管理规程的通知