物业管理服务保洁与绿化管理方案.doc

物业管理服务保洁与绿化管理方案一、工作原则 全员保洁、专业养护、责任分明、四有管理全员保洁在物业管理处，上至项目经理，下至操作人员，全员树立保洁意识，人人都是保洁员，人人都是绿化员，秩序维护员不仅仅负责安全防范和车辆管理，还将承担物业管理区域内的清洁维护、监督等工作。四有管理有专业管理，以项目经理为首组成卫生绿化项目小组，对保洁绿化工作实施统一监督管理；有专业队伍，保洁队和绿化队，层层落实；有明确的奖励措施，若有扣分因素，相关责任人扣发薪金；有严格遵守的保洁、绿化制度和标准化的作业方式。二、重点工作1、消灭卫生死角，以“四定”抓保洁绿化。大面积的卫生绿化容易管理好，而卫生死角少人问津，为此，物业服务中心将定整洁内容、定整改时间、定整改责任人和定检查复查人，彻底达到无五乱的效果，即无乱张贴；无乱涂写；无乱排水；无乱堆放；无乱竖广告牌。2、必须建立定时抽查与随机相结合的监督机制。卫生、绿化离不开监管，在卫生绿化项目小组的组织下，对楼梯、路面、植被等全面质量管理，制定各项考核制度和标准，定时抽查与随机相结合，每季度进行评比检查，对未达标的卫生死角予以清理。三、服务内容与标准楼内公共区域：地面每天清扫1次；楼梯扶手、栏杆、窗台每周擦拭2次；门窗玻璃每月擦拭1次；消防栓、标识牌等设施每季度擦拭1次；电梯轿厢每天擦拭1次；每半年对电梯门、壁保养1次。楼外公共区域：硬化地面、主次干道每天清扫1次，干净整洁；公共区域日常设专人保洁，保持其干净整洁无杂物；对区内主路、干路积水、积雪、烟花炮屑适时进行清扫；室外标识、宣传栏、信报箱等每月擦拭2次；路灯、楼道灯每半年清洁1次；垃圾清运日产日清，无满溢现象；垃圾桶、果皮箱每周清洁2次,夏季每周进行2次消毒。四、保洁检查标准楼宇内部共用部位检查标准工作内容检 查 标 准地面无垃圾、污迹、水迹、烟蒂、痰迹，保持地面光洁墙面无灰尘、污迹、胶迹，保持墙面光洁顶棚无灰尘、蜘蛛网通风口无灰尘，表面光洁灯罩无灰尘、手印，表面光洁指示灯及标牌无灰尘、污迹表面光洁，指示正确消火栓、灭火器无灰尘，表面光洁，设备完好可正常使用防火门无灰尘、手印、水迹、污迹，表面光洁备注遇有下雨或下雪要在大堂进出口放置防滑垫，摆放“小心防滑”牌并增加托擦次数楼梯/逃生通道检查标准工作内容检查标准工作内容检查标准地 面 无垃圾、污迹、水迹、烟蒂、痰迹，保持地面清洁消防门无灰尘、污迹，保持表面光洁墙 面 无灰尘、污迹，保持培面光洁垃圾桶 无灰尘、表面光亮、定期进行清洗扶 手 无灰尘、污迹，保持表面光洁指示灯及标牌 无灰尘、污迹，表面光洁，指示准确照明外观 无灰尘、保持表面光洁其 他紧急照明 无灰尘、保持表面光洁备 注 需派专人清扫?确保畅通无阻外玻璃/内玻璃/采光棚检查标准工作内容检查标准工作内容检查标准玻璃幕 干净、有光泽、无附着物、悬挂物、无污染屋顶采 干净、有光泽、无附着物、悬挂物、无污大理石干净、有光泽、无附着物、悬挂物、无污染光棚染、雨雪后及时清理金属扣板 干净、有光泽、无附着物、悬挂物、无污染其 他大理石地面结晶检查标准工作内容检查标准工作内容检查标准大理石地面 干净、有光泽、无划痕、无污染、无开金属扣条 干净、有光泽、无附着物、无污染裂、结晶度达标其 他外围检查标准 序号保洁项目保洁标准1花岗岩地面清洗除尘光亮、无尘、无污渍2广场砖清洗除尘无尘、无污渍、无积水3柏油路面清洗除尘无尘、无污渍、无积水4室外楼梯台阶清洗除尘无尘、无污渍、无积水5垃圾拣拾清理无垃圾、无杂物6垃圾容器清洁及垃圾倾倒无尘、无污渍、无异味7垃圾容器清洁保养无尘、无污渍8不锈钢设施清洁保养无尘、无污渍9各种花木、装饰物清洁无尘、无污渍10明沟、阴沟清扫无垃圾、无积水、无异味11下雨、下雪等路面清扫无积水、无积雪、无杂物五、清洁保养检查监督执行标准1、“四查”(1)保洁员自查：保洁员依据岗位责任制、卫生要求服务规范对作业的效果进行自查，发现问题及时解决。(2)保洁领班检查：领班在指定管理的岗位和作业点，实施全过程的检查，发现问题及时解决。(3)保洁主管巡查：对区域、岗位进行巡查或抽查，应结合巡查所发现的问题，抽查纠正后的效果，把检查结果和未能解决的问题上报项目经理，并记录在工作日志上。(4)项目经理抽查：项目经理应对区域、岗位和保洁员安排有计划的抽查，并及时解决问题。2、检查内容(1)保洁员的言行是否符合行为规范。(2)保洁员的仪容仪表是否符合有关规定。(3)保洁员的工作质量是否已达到各项卫生标准。(4)保洁员的作业操作有无违反操作规程、安全条例。(5)保洁员的服务是否按服务规范。(6)公共设施状况。3、检查的要求(1)检查与教育、培训相结合。(2)检查与奖励相结合。(3)检查与测定、考核相结合。(4)检查与改进、提高相结合。六、清洁服务过程检验执行办法1、日检：领班对清洁服务质量每日进行检查，并将检查结果记录在主管巡查记录表上。2、周检：主管负责对清洁服务质量每周进行抽查，并将抽查结果记录在巡查记录表上。3、月检：项目经理负责对清洁服务质量每月进行抽查，并将抽查结果记录在清洁工作月检表上。七、保洁岗位职责保洁主管岗位职责1、负责保洁员工的选聘。2、负责新员工的入职前培训和上岗培训并分派至各保洁岗位；建立健全相 关的培训制度、考核考评制度和培训计划、培训教案与档案。3、检查保洁领班对所属员工的在职培训效果。4、对保洁工作提供业务上的支持与技术上的保障。5、协助制订各保洁领班职责。 6、协助制订和检查、考评各保洁组长工作绩效与工作能力的办法。 7、负责协调与处理涉及环保工作的对外关系与事务。 8、每周向项目经理汇报一次工作。 9、物业接管方案的草拟，前期介入计划与整改方案的实施及跟踪。10、对有关保洁工作重大事务及投诉的处理与跟踪、检查或回访。11、涉及保洁事务的重要合同草拟、发出会签、正式签订。12、完成上级领导交给的其他工作。保洁领班岗位职责1、制订保洁工作的检查标准并实施抽检与督促，考核各员工的工作绩效和品行，并填写相关记录。2、检查各保洁岗位职责并监控实施，评估效果且定期改进。3、负责相关保洁设施、设备、工具、器具的使用与维护等的控制和管理。4、对保洁用品和耗材的计划、采购及质量、价格和领用、消耗控制管理。5、在保洁主管的指导下，选择合格的合作伙伴，建立合格分供方档案。6、管辖区域除“四害”工作的实施、检查和控制。7、完成上级领导交给的其他工作。楼外保洁员岗位职责 1、准时到岗，每天清扫道路、绿化带、楼宇间硬化部分两次。 2、垃圾随时清理，倒置垃圾中转站。 3、熟悉各自分工及所负责范围内的清洁卫生情况，对其负全部责任，发现问题及时解决。 4、热爱本职工作，养成良好的卫生习惯、不嫌脏、不怕累。 5、积极参加业务培训，提高业务水平，自觉学习有关清洁卫生知识，提高个人素质。 6、维护小区清洁卫生，对不讲卫生、不文明的现象要及时劝阻和制止。 7、完成上级领导交办的其它临时性工作。 楼内保洁员岗位职责 1、每日对楼道进行清扫、保洁。2、每周对楼梯内标志牌、信箱、消防栓、可视对讲机、防盗门、电表等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。 3、每月对楼道灯具、楼道门窗等公用部位进行保洁，并不断巡视保持干净。 4、当班时间遇到楼内有可疑情况时，即时与秩序维护人员联系。 5、巡视楼内公共设施设备，发现问题做好登记并上报部门。 6、定期对楼道蚊虫等进行消杀，确保无“四害”。 7、积极完成上级交办的临时任务。八、绿化服务方案绿化管理的内容包括植物的养护管理、保洁、更新、修缮，使其达到改善、美化环境，保证环境生态系统的良性循环的效果。保持植物正常生长，加强枯枝黄叶的清理及绿化保洁工作，及时对妨碍业主的绿化植株进行改造，减少人为践踏对绿化造成的危害，加强绿化宣传工作，对主要花卉植物挂牌宣传，注明植物名称、产地、生长习性等知识，引导业主共同参与绿化环保工作。（一）绿化管理程序绿化主管巡视、检查、现场指导发现问题填写绿化问题统计表、提出施工方案，项目经理安排人员施工绿化工花草树木修剪整形浇水、施肥、剪草、除杂草补苗、防治病虫，保洁主管复查填写统计表（二）绿植租摆服务要求1、专业绿植租摆承包，对各工作区域绿植进行不定期更换和养护服务，满足楼宇对绿植的各项要求。2、由于楼宇的特殊性，按照以下服务要求，被邀请绿植租摆公司分别制定“日常服务方案”和“节日服务方案”以及配合国家重大行政活动的室外绿植租摆设计方案，并出具设计效果图。 3、楼宇入口、大堂、卫生间、高级卫生间、公共区域等绿植摆放应稳重、有特点，并要求与本楼宇档次相匹配。4、公共区域花卉、绿植摆放应新颖、协调、庄重，盛放绿植的花器要根据本楼宇的整体设计提供两套不同的花器组合实施方案，并提供效果图。 5、租摆绿植应具有多样性，包含种类有常绿乔木、花灌木类、花卉类等。6、绿植正常的生长状况良好，植株茁壮、花卉枝叶饱满、无枯枝干叶、无病虫害、绿植面层保持光泽、叶杆无尘土，按时补充养分，保持土壤湿润新鲜，控制杂草成长，避免病虫害发生，防止绿植腐烂，修剪完的草叶要及时清理，避免传染病害。7、楼宇外围红线内按照要求，摆放大型观赏绿植。（三）绿化养护标准1、绿篱造型(1)绿篱修剪做到平整圆滑，花球造型优美。(2)绿篱春夏季每两个月施肥一次，秋冬季每3个月施肥一次，使用复合肥保证长势。(3)绿篱、花球死亡缺苗，需在一周内补种。2、乔灌木(1)每3个月施肥一次，使用复合肥，保证长势旺盛。(2)及时修剪枯枝、病枝、妨碍人们观瞻和活动的纸条，保持乔木干高在2.5米以上，修剪完及时清理。3、盆栽(1)摆放在室内外的盆栽要及时修剪、浇水，按季节或长势进行更换。(2)定期擦拭叶面，保证叶面及花盆清洁。4、浇水(1)室外绿化按季节不同，根据植物习性随时增加、减少浇水次数，因天气原因出现特殊情况时，特殊处理。(2)室内盆栽按植物需要进行浇水，保证植物不因缺水出现萎蔫。5、植保 (1)提倡生物化防治、人工防治，尽量使用高效低毒农药。(2)使用农药时，必须在晴朗无风的天气一次性完成，喷药后4小时内下雨的，要待晴天后重喷。(3)喷药人员必须戴口罩、手套、穿长袖衣物，保证自身安全。（四）租摆养护标准1、对租摆植物进行每周不少于二次的养护(包括浇水、施肥、修枝、整型、保洁等)，保证植物的新鲜美观。2、对租摆植物进行病虫害防治工作。3、所有植物按要求使用瓷盆、塑钢、藤编、木制等装饰用盆及接水托盘、陶粒等配套装饰。4、保证租摆植物叶片无枯黄、无尘土，盆具无污物。5、所有租摆植物保持良好状态，无枯枝、黄叶、死叶等，如有上述情况，须及时进行养护、修枝、整型；如影响观赏须及时更换植物品种。 6、插花须定期补充水分，保持鲜花在规定更换期限内的新鲜。（五）绿植、租摆检查标准1、外围(1)植物配置基本合理，乔灌花草齐全，绿地较充分，无裸露土地。(2)有多种树木，以落叶乔木为基干树种，有一定数量的耐阴灌木，耐阴宿根花卉，草坪衬托美化环境。(3)花草树木生长正常，修剪及时，无明显枯死杈及病虫害侵害现象。树木缺株率在4以下，花卉缺株率在5以下。树木基本无钉栓、捆绑现象。(4)绿地清洁，无杂物，无堆物堆料、搭棚、侵占等现象，设施基本完好，无明显人为损坏。(5)客服助理每日上、下午各巡视检查一遍，上午查出的问题在巡视记录表上认真记录并通知绿植维护保养人员跟进处理，下午跟进检查处理结果。2、楼内(1)大堂及楼层植物盆内无烟蒂、杂物、叶面、枝干、无浓厚浮灰保持叶色翠绿。(2)各类植物无枯萎、凋谢现象。(3)盆缸清擦干净，无污渍。(4)花盆盆土需有填充物，摆放一致。(5)鱼缸、套桶底部应密封良好，发现漏水后应在24小时内更换。(6)客服助理每日上、下午各巡视检查一遍，上午查出的问题在巡视记录表上认真记录并通知绿植维护保养人员跟进处理，下午跟进检查处理结果。（六）绿化岗位职责绿化主管岗位职责1、对项目经理负责，开展小区内的整体绿化工作。2、根据绿化月度工作计划，制订绿化周工作计划及月度材料采购计划、工具配备计划；做好月度考勤及轮休安排。3、月度绿化养护计划及岗位定编，负责绿化队人员的日常绿化工作安排，带领绿化工定期对花木进行修剪、施肥、松土等养护工作。4、熟悉小区的整体绿化情况，熟知各花草树木的名称、特性，清楚各种病虫害的防治；认真贯彻执行部门制订的制度、标准、规程。5、指导绿化员正确使用绿化机械及各绿化养护工作的操作规程。6、负责绿化工具、材料的发放、保管，合理控制绿化工具、材料的消耗及不同天气状况的浇水情况。7、以身作则，带头工作，调动员工的积极性，高质量、高效率的完成绿化工作计划，并做好工作事项记录。8、根据据规程要求负责对各岗绿化工作进行检查、监督、指导，发现问题及时处理并汇报上级，及时传达上级指示。9、进行员工的培训及月度绩效考核。10、制订各项绿化改造方案；协助监督、检查绿化养护情况。11、完成上级和领导交办的其它工作。绿化员岗位职责1、熟悉小区的绿化地面积和布局，充分利用和发展绿化地面积，合理种植花草树木的品种和数量，创造优美的植物景观，发挥绿化生态环境效益。2、提高绿化养护管理的知识技能，熟悉花草树木品种、名种、特性和栽培管理方法，掌握花木病虫害的防治方法，正确并熟练使用园林机具。3、对花木进行适当挂牌，表明品种、科属、原产地、生长特性、繁殖方法等，方便居民欣赏。4、养护、管理花草树木：（1）对花草树木适时浇水，满足其生长需要，防止过旱或过涝。（2）对花草树木适时适量施肥，方法正确，满足花草树木生长发育需要。（3）根据园林功能要求、花木分枝规律和生长特性以及环境关系，对花木进行修剪、整形，使花木生长适当，长势优良。（4）清理杂草、杂物，适时剪草，保持一定生长高度，草地整洁、美观。（5）以预防为主，及时防治花草树木病虫害，同时注意保护环境，减少农药污染。（6）定期对花木进行培土、树干涂白，防风害、日灼。对遭受自然损害的花木及时进行修补、扶持和补苗。（7）经常巡视小区的绿化地，严格制止在草地上践踏、倾倒垃圾或用树干晾晒被褥等行为，完善绿化围栏、隔离设施。