办公楼物业管理运行设备及附属设施运行维护标准.doc

办公楼物业管理运行设备及附属设施运行维护标准（一）、供电系统1、 保证24小时正常运行，出现故障，立即排除。2、 限电、停电按规定提前通知拥护。3、 配电室管理严格按国家标准操作运行。4、 备有应急发电机的，可随时起用。5、 制定临时用电管理措施并严格执行。6、 配有专业工程技术人员，便配电操作维护人员均须有高压操作证。7、 有变配电值班工作日志、交接班制度、巡视记录、人员进出登记等严格的规章制度。8、 定期维修、保养。并有供电局电器试验有记录报告。9、 变配电所内应挂有单线一次系统图。（二）、电梯系统1、 电梯准时准点服务、保证运行正常，轿箱内干净，通风、照明良好，设施信号正常。2、 所有电梯都经劳动局检查颁发电梯安全使用证和检验报告。3、 电梯由专业队伍保养、维修，运行修理有记录。4、 电梯发生故障，修理人员应及时赶到现场抢修，电梯运行修理有记录。5、 轿厢、扶梯、扶手、梯阶、客货梯轿厢、井道保持清洁。6、 大批或大件的货物运输由专职电梯工进行操作。（三）、空调系统1、 有岗位责任制、冷冻机组操作规程、工作流程等各项规章制度和冷冻机组运行报表及值班日志等各项记录。2、 中央空调系统运行正常，保证办公大楼供冷供热和舒适的环境温度。设备计划检修达100%。3、 新风机滤网每月清洗二次，回风口每季度一次清洗，定期对系统设备进行维修保养，并有记录。4、 机组、水泵、冷却塔、热交换器等设备运行正常。无超标噪音，无跑、冒、滴、漏等现象。5、 风机盘管无严重噪音，无滴水;温控开关及锅炉各种阀门、控制设施正常完好，做好节能工作。（四）给排水系统1、 按规定对二次供水蓄水设施设备进行清洗、消毒。二次供水卫生许可证、水质化验单、操作人员健康合格证俱全。保持水池、水乡及周围环境的清洁卫生，无二次污染及隐患。2、 设备阀门、管道无跑、冒、滴、漏。3、 所有排水系统通畅、汛期道路无积水，楼内、地下室及车库无积水、浸泡发生。4、 高压水泵、水池、水箱有严重的管理措施。供水计量及收费严格执行有关部门规定，无不合理计量及乱收费现象，限水、停水能预先通知用户。5、 遇有事故，维修人员在规定时间内进行抢修，无大面积跑水、泛水、长时间停水事故。6、 对饮用水系统、紫外红饮水器系统定期检查保养、过滤、反洗、消毒，符合国际饮用水标准。7、 对所有电热水器定期检查，定期清洗除垢，并有方干烧措施。8、 加强用水管理，用水用计划。按时抄录水表度数。发现异常，即使找出多用水的原因。（六）、弱点系统（BA、监控、通讯、视听）1、 弱点系统（PDS综合布线，会议音响系统，市政广播系统等），确保状态良好，为修急时率99%以上，维修合格率100%。2、 程控交换机专人负责，24小时值班，做好日常维护工作及记录，确保交换机正常进行。3、 做好外部通讯设备的保养，配合专业单位按时完成周期检测。4、 配备专业电脑管理人员，对智能化设置进行管理和保养，发生故障及时排除或与专业单位取得联系。5、 对重要的智能化管理点采取定点定专人监控，记录运行状态，合理调整数据。（七）、消防系统1、 消防控制大厦基消防系统配置齐全，完好无损，可随时起用。2、 配备专职或兼职消防人员，定期演练，开展消防知识及法规的宣传教育。3、 订有突发性火灾等灾害性应急方案，设立消防疏散示意图，紧急疏散通道通畅、照明设施、引路标志完好。4、 无火灾及其他安全隐患。积极配合消防机关对消防设备设施的安全检查。三、