2015年下半年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：估价委托合同考试题.doc

. . . . 2015年下半年省房地产估价师案例与分析：估价委托合同考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分与格。一、单项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意 1、钢筋混凝土结构的受腐蚀的生产用房的耐用年限一般为年。 A：50 B：40 C：35 D：30 E：工业用地的监测点评估价格2、某宗房地产的收益年限为40年，预测未来3年的净收益分别为17、18、19万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在20万元左右，如果资本化率为9，那么该房地产的收益价格为。 A：195万元 B：210万元 C：213万元 D：217万元 E：工业用地的监测点评估价格3、在房地产周期循环过程中，空置率持续下降到合理空置率以下的阶段为房地产市场自然周期中的_。 A第一阶段 B第二阶段 C第三阶段 D第四阶段4、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的。 A一级市场 B二级市场 C三级市场 D存量市场5、关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的选项是。 A：房地产估价是评估房地产的价格而不是价值 B：房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价 C：房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见 D：房地产估价有误差且不能把误差控制在合理围 E：工业用地的监测点评估价格6、在某幢建筑面积3000m2的经济适用住房建设中，某开发企业花费280万元用于支付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的根底设施和公共配套设施建设费，并支付了20万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发本钱的4%计，管理费率和开发利润率执行国家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为_。 A1067元/m2 B1070元/m2 C1084元/m2 D1141元/m27、在房地产开发项目经济评价中，选择评价的根底参数时，一般将空置率归为_。 A时间类参数 B融资类参数 C评价标准类指标 D收益类指标8、房地产面积测算中的房屋面积，不包括_。 A房屋建筑面积 B房屋使用面积 C共有建筑分摊面积 D房屋占地面积9、详细可行性研究阶段对建设投资估算的精度在_。 A±5% B±10% C±20% D±30%10、负责全国房屋所有权确实权、登记、发证管理工作的是_。 A建设部 B国土资源部 C国家房管总局 D市县房地产管理部门11、中华人民国城市房地产管理法规定，国家实行土地和房屋所有权登记发证制度。 A：使用权 B：所有权 C：收益权 D：占用权 E：执行层的组织协调12、某投资市场的平均收益率为12%，银行贷款利率为5.17%，国债收益率为3.5%，房地产投资的风险相关系统数为0.5。那么，当前房地产投资的折现率为。 A3.5% B5.17% C7.75% D8.59%13、某房地产开发项目的财务净现值大于零，说明该项目的收益率高于_。 A社会平均收益率 B通货膨胀率 C国民经济增长率 D项目基准收益率14、某与银行约定，当他的朋友某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。 A：信用贷款 B：保证贷款 C：信用保险贷款 D：定值保险贷款 E：执行层的组织协调15、廉租住房投资、低碳排放住宅示项目投资等属于。 A：固定资产投资、流动资产投资和稀有资产投资等 B：生产性投资和非生产性投资 C：政府投资、非盈利机构投资 D：企业投资和个人投资 E：借款合同16、任何一项工程从决策到竣工交付使用都有一个较长的建设期间。在这期间，有很多因素如工程变更、设备材料价格、工资标准以与费率、利率、汇率等都会发生变化，而这些变化必然会影响到造价的变动，从而使工程造价呈现的特点。 A：大额性 B：动态性 C：个别性和差异性 D：层次性 E：执行层的组织协调17、估价时点终究是现在、过去还是未来，是由决定的。 A：估价目的 B：估价师 C：委托人 D：估价对象 E：工业用地的监测点评估价格18、确定房改“三改根本容的是。 A：1991年11月，国务院办公厅下发的关于全面进展城镇住房制度改革的意见 B：1994年7月18日国务院下发的关于深化城镇住房制度改革的决定 C：1998年7月3日发布的国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知 D：2003年8月12日国务院下发的国务院关于促进房地产市场持续健康开展的通知 E：房地产估价机构必须加盖公章19、以抵押贷款方式向土地储藏机构发放，贷款期限最长不得超过_。 A半年 B1年 C1年半 D2年20、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采用假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采用了市场法和收益法求取；采用本钱法求取其价值时，土地采用了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采用了。 A：假设开发法和基准地价修正法两种方法 B：假设开发法和本钱法两种方法 C：假设开发法、市场法、收益法和本钱法四种方法 D：假设开发法、市场法、收益法、本钱法和基准地价修正法五种方法 E：工业用地的监测点评估价格21、新建的经济适用住房的价格，应当符合国家规定的经济适用住房价格构成和对利润率的限定，表达了。 A：独立、客观、公正原那么 B：合法原那么 C：最高最正确使用原那么 D：估价时点原那么 E：工业用地的监测点评估价格22、有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证是_。 A建设工程许可证 B建筑设计许可证 C建筑工程规划许可证 D建筑用地规划许可证23、是指企业按照每个消费者的要求大量生产，产品之间的差异可以具体到每个最根本的组成部件。 A全面覆盖 B大量定制 C市场专业化 D产品专业化24、净运营收益是由扣除运营费用后的余额。 A：有效毛收入 B：运营费用 C：潜在毛收入 D：税前净现金流量 E：工业用地的监测点评估价格25、某宗土地的临街深度为100ft，临街宽度为60ft，市场价值为1500万元，根据哈柏法那么，临街深度为36ft、临街宽度为60ft的土地价值为万元。 A：600 B：738 C：900 D：960 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，此题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分 1、房地产投资决策分析的主要工作包括_。 A投资机会寻找 B市场分析 C投资机会筛选 D财务评价 E规划设计2、影响房地产价格的经济因素主要有【2006年考题】 A：经济开展状况、储蓄、消费、投资水平 B：社会开展状况、房地产投机和城市化 C：财政收支与金融状况、利率 D：物价、汇率、居民收入 E：人口数量、行政隶属变更、居民收入3、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为130万元，该局部的建筑物价值为50万元，那么此人占有的土地份额为_。 A1.67% B2.1% C2.3% D2.5%4、证券自身的根本特征不包括。 A：证券是一种可以依法买卖的特殊商品 B：代表一定的财产权利，能给持有者带来收益 C：证券是一种虚拟资本 D：可以依法转让，买卖时存在证券交易价格 E：是一种有价凭证5、根据近因原那么，保险赔偿责任确实定应根据_之间因果关系来判断。 A投保人与保险标的 B被保险人与保险标的 C保险事故与保险标的的损失 D保险人与保险标的的损失6、某建筑物的建筑面积为2000m2，占地面积为3000m2，现在重新获得该土地的价格为800元/m2，建筑物重置价格为900元/m2，而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。那么该建筑物的成新率为_。 A44% B50% C67% D86%7、以下属于估价报告在质量的有_。 A估价结果的准确性 B估价方法选用的正确性 C参数选择的合理性 D文字表述水平 E文字格式与印刷质量8、城市房地产转让管理规定中规定房地产转让应当以申报的成交价格作为交纳税费的依据，成交价格明显低于正常市场价格时，以_作为缴纳税费的依据。 A市场价格 B评估的价格 C申报价格和市场价格的加权平均 D申报价格和评估的价格的加权平均9、房地产开发项目的资金来源通常有资本金、预租售收入与借贷资金.一般而言三种资金的使用顺序是。 A资本金、借贷资金、预租售收入 B预租售收入、资本金、借贷资金 C借贷资金、预租售收入、资本金 D资本金、预租售收入、借贷资金10、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。 A供应增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B供应增加等于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C供应减少小于需求减少时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D供应减少大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量减少 E供应增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加11、地租即为土地的_。 A净价值 B利润 C净收益 D价格12、各项本钱费用的构成复杂、变化因素多、不确定性大，尤其是依建设项目的类型不同而有其自身的特点，故不同类型的建设项目的本钱费用构成有一定差异。以下有关房地产开发项目本钱费用构成的分类不正确的一项为哪一项_。 A不可预见费用包括管理费、销售费用、财务费用、税费和其他费用 B土地费用包括土地使用权出让金、征地费、土地租用费、拆迁安置补偿费 C房屋开发费包括建安工程费、公共配套设施建设费、根底设施建设费 D前期工程费包括规划勘察设计费、可行性研究费、三通一平费13、以下关于合同，表述错误的选项是。 A：合同是具有相应法律效力的协议 B：合同是一方以上当事人的法律行为 C：合同是平等主体之间的民事法律关系 D：合同的本质是一种合意或协议 E：执行层的组织协调14、根据变量的取值是否连续划分，变量可分为。 A：确定性变量 B：不确定性变量 C：离散型变量 D：连续型变量 E：随机变量15、在项目评估过程中，租金或售价确实定是通过_得来的。 A近期交易物业的租金或售价进展比拟 B市场上交易物业的租金或售价进展比拟 C类似物业的比拟 D市场上近期交易的类似物业的租金或售价进展比拟16、某房地产开发项目采用20%的折现率计算出的项目净现值为16万元，该项目的财务部收益率_。 A小于20% B满足目标收益率要求 C大于20% D不满足目标收益率要求17、住房公积金管理的决策机构为_。 A住房公积金管理委员会 B住房公积金管理中心 C财政管理部门 D各级人民银行18、在房地产抵押价值评估时，须扣除在估价时点估价师所熟知的法定优先受偿款。法定优先受偿款包括。 A：划拨土地应补交的出让金 B：已抵押担保的债权数额 C：发包人拖欠承包人的建设工程价款 D：强制执行费用 E：估价费用19、以下房地产中，变现能力相对较强的是。 A用途专业的房地产 B价值较大的房地产 C独立使用的房地产 D不可分割的房地产20、开发项目全部投资的部收益率说明了_。 A项目投资所能支付的最高贷款利率 B将未来收益或收入转换成现值的收益率 C投资者每年所获得的或期望获得的收益率 D项目年净收益与项目投资的资本价值之比21、根据城市房屋拆迁管理条例，拆迁围确定后，拆迁围的个人不得。 A：转让房屋 B：租赁房屋 C：迁移户口 D：新建、扩建、改建房屋 E：改变房屋和土地用途22、以下估价事项中，仅根据估价目的来确定的有。 A：估价对象 B：估价时点 C：价值类型 D：估价方法 E：估价所需材料23、一般来说，投资于房地产信托基金REITs的风险比直接投资于房地产的风险要小得多，这主要是因为REITs具有_。 A较高的收益性 B较强的流动性 C直接融资的功能 D抵御通货膨胀影响的功能24、住宅平面设计中的功能分区对房地产价值的影响，属于房地产价值影响因素中_。 A区位因素 B社会因素 C实物因素 D权益因素25、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为_万元。 A87 B124 C130 D1348 / 8