建筑行业《房地产估价案例与分析》模拟试卷 .doc

2004年湖南省房地产估价师考前培训班房地产估价案例与剖析模拟试卷一、征询答题(共3题，每题10分)(一)B公司于1998年通过招标方法获得一块用途为贸易用地的国有地皮运用权，1998年5月开始施工、可能开工时间为2001年5月。工程于1999年7月因资金缘故停建。修建物为高层修建，共18层，第14层为裙楼，用途为贸易用房，518层为塔楼，用途为办公用房，该修建复工时主体己达12层，2001年5月该公司寻寻到协作同伴、委托房地产评价事件所对该综合楼进展评价，审定其近况代价，为协作供应按照。  请说出(1)评价该综合楼的技巧道路；     (2)应搜集、考核哪些材料  (二)相邻房地产兼并，其代价每每会降低，各自的增值额应怎么样调配  (三)S开拓商欲参与一经济技巧开拓区招标出让地块的招标报价。该出让地块规则用途为初级宾馆、旅店、初级公寓。为获得该地块，作为代办S开拓商招标的估价职员，你以为应采纳何种估价方法，要做哪些详细任务  二、单项选择题(共2年夜题，4小题，每年夜题10分。每题的备选谜底中只要一个最契合题意，请将那个谜底对应的字母填在各小题响应的括号内。)  (一)某市当局需求征用一块地皮建一个商服核心，该块地皮运用证上记录，地皮的用途为农用地，按照估价职员实地调查，该块地皮上巳建有砖厂等隶属设备。商服核心于2003年3月开工，现正在建破傍边，估量2004年12月实现。  (1)征地弥补费应按(  )用途予以盘算。  A农用地  B贸易用地  C产业用地  D外地当局制订的标准 2)要估价届时的售价，估价工具的情况跟房地产市场情况应选择(  )。  A估价工具的情况跟房地产市场情况均为2004年12月。  B估价工具的情况为现在，房地产市场情况为2004年12月。  C估价工具的情况为2003年3月，房地产市场情况为2004年12月。  D估价工具的情况跟房地产市场情况均为2003年3月。  (二)甲公司于1980年通过划拨方法获得一块地皮，并在其上建破一栋办公楼。1997岁尾公司已将该办公楼出租给乙公司，租期至2002岁尾。2000岁尾甲公司由于资金缓和将此房地产到银行典质存款。存款限期两年。  (1)此房地产的典质价钱为(  )。  A修建物价钱加地皮的现市价钱  B地皮的现市价钱加修建物的现值扣除应缴纳的地皮出让金  C修建物的代价  D即是房地产重置价减去修建物的折旧费  (2)此房地产的修建物代价(  )。  A即是重置价减去可修复部分的修复用度  B即是重置价减去物资上的、功用上的、经济上的折旧  C即是重置价减去耐用年限盘算的折旧额  D即是重置价减去按照修建物的建成时间、保护颐养、运用情况，以及宗地周边  情况，最初断定折旧额。  (3)出租租约限度对评价的典质价钱的阻碍为(  )。A无阻碍      B. 工具的价钱C估价工具的价钱  D阻碍三、指错题(以下估价后果讲演跟估价技巧讲演中存在多处过错，请指明此中的13处。将过错内容写在答题处的序号前面的空格处，每个过错对应一个序号，未将过错内容写在序号前面的空格处的不计分。每指明一处过错得3分，此题全对的得40分)某寓居房地产估价讲演封面及目录(略)致委托方函(略)估价师申明(略)估价的假设跟限度前提(略)某寓居房地产估价后果讲演  一、委托方：田XX  二、估价方：xx房地产评价无限义务公司  三、估价工具：田XX拥有的xx市五四西路35号41301号室庐(包含生地)  四、估价目的：房地产典质存款  五、估价时点：2001年5月23日  六、估价按照：(略)  七、估价原那么：(略)  八、采纳的估价方法  本估价采纳比较法、本钱法综合评价。  九、估价后果：2001年5月23日估价工具评代价为国民币456000元，年夜写：肆拾伍万元整。  十、估价职员：(略)  十一、运用时效：本评价讲演运用期为三年。                     xx房地产估价无限义务公司2001年5月23日某寓居房地产估价技巧讲演一、个不要素剖析估价工具位于x室庐小区，修建物为七层砖混构造。小区建成于1999年，为欧式修建，形状典雅，颜色明丽，修建质量残缺，院内设有自行车棚及团体车库，楼内设有电梯。估价工具41301号是位于修建物内的一套单位室庐，位于首层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积22295平方米。楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)。室内均为破线雕花玻璃门，设有灯池并以全木勾边。此中，客堂全瓷地砖铺面，设有木质书架，客堂与南阳台间设有双层门(内层为破线雕花玻璃门)，并设有木质落地推拉长窗；过厅全瓷地砖铺面，破线雕花玻璃吊顶，并设有壁柜，年夜客堂与过厅间设有破线雕花椎拉门，并有室内楼梯通往楼下；卧房木地板铺面，木包暖；卫生间、洗漱间均为全瓷地砖，壁砖到顶；南阳台铝合金封锁。楼梯为年夜理石铺面，铁艺扶手，楼梯歪顶以破线雕花玻璃装潢。楼下两室一厅，独破厨房，并设两个封锁北阳台(一年夜一小)，一卫生间。此中，客堂全瓷地砖铺面，北侧设有破线雕花推拉门通往北阳台，东侧设有破线雕花通往卧房；两室均为木地板。水电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内一般抹灰，外设一般防盗门，并设有单位对讲零碎。被评价工具于2000年终投入运用，并获得房产一切权证及地皮运用权证。  二、地区要素剖析： 估价工具位于xx市五四西路35号41301号。其地点的修建群为1999岁尾新建的 室庐小区，门前有6路、104路、11路、105路、307路等公交车通过，交通便当。小区与xx市竞秀公园一墙之隔，情况安静；别的，小区距xx市高新技巧开拓区、燕赵年夜旅店、 时期商厦、国民广场、市当局等均不远。小区左近贸易、效劳业也较为繁荣，这些都为住民 购物、餐饮、休闲、文娱等供应了便当。  三、市场配景剖析(略)  四、最高最精确运用剖析(略)  五、估价方法选用：按照估价工具的详细情况跟估价目的，本讲演采纳比较法、假设开拓法分不进展估价。  六、估价测算进程  1比较法将估价工具与较近期内发作买卖的类似实例加以比较比照，对已发作了买卖的类似实例的已经明白价钱加以修正，得出最可以实现的公正价钱。  (1)比较实例断定  比较实例A坐落在xx市五四西路35号的42401号房产，建于1999年为七层砖混构造，房东金xx。实例A是位于修建物内的一套单位室庐，位于第四层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积222.95平方米。此中，楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下一室一厅，独破厨房并设两个封锁北阳台(一年夜一小)，一卫生间；水卫电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内一般抹灰。418号车库修建面积18.91平方米，位于楼下院内。该房产为公有房产。  比较实例B坐落在XX市五四西路35号的21502号房产建于1999年，为七层砖混构造，房东张xx。实例B是位于修建物内的一套单位室庐，位于顶层，室内三层错层构造，有室内楼梯相连，修建面积343.59平方米。此中，首层，一室一厅、一卫生间、一北阳台；二层为一室一厅、设有一封锁南阳台、一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)、一厨房；三层两室 一厅、一北阳台、一卫生间；室内水卫电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。室内高级装修：客堂轻钢龙骨纸面石膏板吊顶，并设灯池，墙壁乳胶漆装潢，设有电视墙，空中抛光年夜理石铺面；卧房设有灯池，空中铺有实木地板，墙壁乳胶漆装潢，此中一间设自隔绝阁楼一个；餐厅、厨房、卫生间、南北阳台空中均铺有全瓷地砖，墙壁壁砖到顶；客堂与阳台间设有木质双开门，冰花玻璃装潢。室内楼梯均为铁艺扶手、实木板铺面；室内门为实木门。楼下附有18.91平方米车库一个。楼上附有50平方米室外阳台一个。该房产为公有房产。  比较实例C坐落在xx市五四西路35号的11301号房产建于1999年，为七层砖混构造。房东 王xx。实例c是位于修建物内的一套单位室庐，位于第三层，室内错层构造，有室内楼梯相连，修建面积22138平方米。此中，楼上为一室两厅，设有一封锁南阳台，一卫生间(设有浴缸、蹲便器、漱洗池)；楼下两室一厅，独破厨房，并设一封锁北阳台，一卫生间；整栋住房水卫电照设备完全，设有暖气、煤气、有线电视零碎，24h热水。估价工具室内装修豪华：楼上小客堂磨砂吊顶，并设灯池，空中铺设全瓷地砖，木包门与年夜客堂相连，年夜客堂石膏吊顶、设有年夜型灯池，墙壁刷有高级印花壁纸，设有木质电视墙，空中铺设高级年夜理石方砖木质推拉门、双层推拉窗；楼上卧房全木壁橱，全瓷地砖，室内刷有高级壁纸，南阳台全瓷壁砖、铝合金窗，窗外是竞秀公园人工湖湖景；铁艺扶手木质楼梯通向楼下餐厅；餐厅设有磨砂灯池，全瓷地砖铺地，北阳台与南阳台装潢一样，楼上卧房与楼下装潢类似；厨房与洗手间均全瓷壁砖到顶。该房产为公有房产。思索到上述三例所属权利情况与估价工具一样，可比实例的构造、天文地位、运勤奋 能、买卖日期与估价工具濒临，四者存在较强的一样性跟可比性，应选此三案例作为比较案 例。详见表一：表一案例工程比较实例A金XX比较实例B张XX比较实例C王XX评价标的物田XX3、地段品级二类二级二类一级二类二级二类二级4、构造砖混砖混砖混砖混5、用途室庐室庐室庐室庐6、颐养好好好好7、交通便当便当便当便当8、地点层数第四层第五层第三层第三层10、单价1750元/M21800元/M22500元/M2  (2)估价盘算：  买卖情况修正：  评价标的物与比较实例A、B、C的买卖方法一样，无需进展修正。可比实例的买卖情况修正率如下：  实例A100100  实例B=100100  实例C100/100  买卖日期修正：  2001年1月至2001年5月，XX市各贸易用房价钱每月在前一月根底上下跌0.5%，故各宗可比实例的买卖日期修正率如下：  实例A100 (1十0.5)100=100.5100实例B100 (1十0.5×4)/100=102100  实例C100 (1十0.5×2)/100=101100  地区要素修正；  实例A、c位于xx市五四路35号佳辉小区，B位于xx市五四路20号竞秀小区，故各宗可比实例的地区要素修正率如下：  实例A=100100  实例B=100/98  实例C=100100  个不要素修正：  实例A、B、c物业治理一样，修建日期、修建构造及外部设备类似，所处层数及外部装潢各别，故各宗可比实例的个不要素修正率如下：  实例A=94100  实例B=97100  实例C=135/l00  (3)价钱盘算：  按照上述各项修正，列表如下：表二比较实例买卖价钱买卖情况修正买卖日期修正地区要素修正个不要素修反比准价钱应用直截了当比较法公式：              买卖情况  买卖日期  地区要素  个不要素              修  正  修  正  修  正  修  正  估价工具房地产的价钱 × /100× /100 ×100/ ×100/( )  可比实例买卖价钱应用复杂算术均匀法求评价标的物的房地产单价为：  (1871.01十1892.78十1870.37)/31878.05(元平方米)用比较法测算得出评价标的房地产的总代价为：  1878.05×222.95418711(元)2本钱法估价测算进程：该房产1999年购入价为：1850元平方米           1850×222.95平方米=412458(元)产权手续及各项免费：412458×59620623(元)本钱：(412458+20623)×3716024(元)投入装修：70000元扣除一年折旧：70000×3021000(元)  412458十20623+16024+(7000021000)498105(元)  按照本钱法得出评价标的房地产的代价为：498105元。  七、评价后果：  采纳比较法得出的评价标的房地产的代价为418711元。  采纳本钱法得出的评价标的房地产的代价为：498105元。  对以上述两种方法得出的论断取两头值即： (418711+498105)/2458408为此次评价后果。  故此次评价最初后果为：458000元。                  xx房地产评价无限义务公司                    2001年5月23日四、指出并矫正上面估价讲演片段中的过错(此题l0分。不得在试题上改，在答题处指犯错处并矫正。错处不超越4个，前面运用前面的过错盘算后果招致的过错不再算作过错。如将精确的内容改错，那么每改错一处倒扣2.5分。此题最多扣至零分。)某室庐开拓工程地皮运用年限为1998年5月1日至2068年4月30日，计划修建面积15000平方米，可能售价2000元/平方米。该工程于1998年9月1日开工，原定工期12个月，修建费为1000元平方米，治理费为修建费的5，修建费与响应治理费投入时间为：开工后前两个季度分不为20，后两个季度分不为30。假设在每个季度两头投入，年利率6，贩卖税率跟贩卖用度分不为售价的6跟3，二季度完毕时开拓商拟将工程让渡。受让方委托估算该工程1999年3月1日的价钱。采纳假设开拓法估价。可能工程在竣工时全体售出，投资利润率取20，季度利率为 1.6。该工程在1999年3月1日的价钱为P，估算如下：  (1)盘算开拓实现后的代价  2000×15000(1十1.6)2=2906.256(万元)  (2)盘算修建费  885.855(万元)  (3)盘算治理费  885.855×5(1十1.6)1.5=43.251(万元)  (4)盘算贩卖税费  2906.256×(6十3)l+1.62=253.390(万元)  (5)盘算利润  (P+885.855+43.25l+253.390)×200.2P+236.499万元)  (6)盘算工程价钱  P开拓实现后的代价修建费治理费贩卖税费利润  P1239.384(万元)房地产估价案例与剖析模拟试卷参考谜底  一、征询答题  (一)1本钱法：地皮的从新置办本钱，修建物已实现部分的从新修建本钱，加上本钱、利润及相关税费等。      假设开拓法；通过比较法等方法猜想续建实现后的房地代价，扣除尚需投入的修建本钱、专业用度、本钱、利润等。    (2) 国有地皮运用权证。      建破用地计划容许证。      建破工程计划容许证。地皮运用权出让条约及缴纳地皮运用权出让金凭据。      施工容许证。    施工图纸、施工图估算、施工条约。      已竣工部分的工程质量情况证明跟已实现工程量证明。  (二)增值额调配有三种方法：A以兼并前各自的单价为根底进展调配；B以兼并前各自的面积为根底进展调配；C以兼并前各自总代价为根底进展调配。三种方法的盘算后果按照阻碍水平巨细差异，取加权均匀值可得出增值调配率，此中第一种方法的盘算后果应占较年夜的权重比例。  (三)起首对地皮的根本情况如地皮的计划前提、用途、面积等作片面的理解。其次， 通过对市场情况调查，对外地初级宾馆、旅店、初级公寓的供求趋向进展猜想，进而对投资 工程做出决议。而后，应用假设开拓法断定估价工具地块的招标报价。  二、选择题  (一)(1)A  (2)A  (二)(1)B  (2)B  (3)A  三、指错题 1估价工具描绘过于复杂。  (2) 无估价功课日期。  (3) 不地皮运用权年限。  (4) 无代价界说。  (5) 估价后果应为国民币肆拾伍万陆仟元整而不是肆拾伍万元整。  (6) 估价讲演运用的无效期不该为三年。估价讲演运用的无效期自实现估价讲演日起原那么上规则为一年，但在市场情况变更特别年夜的场所，估价讲演运用的无效期一般不超越半年(见房地产估价标准P78)。  7无买卖情况引见。见表一。  (8) 买卖日期修正错：  实例A100(1十0.5)1100100.5100  实例B100(1十0.5)4100102100  实例C100(1十0.)2100101100  (9)地区要素修正错，实例B应为100102。  (10)个不要素修正错，实例A应为10094，B为10097，C为100135。  (11)个不要素修正时，可比实例c修正系数过高。见估价技巧讲演六、1(2)每项修正对可比实例成交价钱的调剂不得超越20，综合调剂不得超越30(见房地产估价标准P11)。    (12)直截了当比较法公式错，买卖情况修正应为100(  )。  (13)本钱法技巧道路过错。见估价技巧讲演六、2。  (14)估价单位称号前后不分歧。  四、改错题  (1)盘算治理费错，应为885.855×544.293(万元)  (2)盘算贩卖税费错应为2906256×(63)261.563(万元)(3)盘算利润错，应为(P+885.855+44.293)×200.2P+186.030(万元)都会屋宇拆迁估价指点看法