富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究毕业论文.doc

. 毕 业 设 计（论 文）富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究 题 目：富虹集团企业土地增值税纳税筹划研究English Title: Analyses the real estate development enterprise land VAT tax planning  摘  要税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。房地产行业作为我国国民经济支柱性、基础性的产业，但房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税。而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。本文首先从国外税收筹划研究现状着手，分析本文建立的理论基础；其次，研究分析税收筹划理论，介绍与税收筹划和土地增值税相关的概念，为展开对房地产企业的税收筹划建立必要的理论基础；最后，详细介绍房地产开发企业土地增值税税收筹划的方法。税收筹划是企业一项非常重要的财务管理活动，可以为企业减轻税收支出带来经济利益，提高财务管理水平和企业竞争力，已成为企业发展不可忽略的重要因素。税收筹划蕴藏着一种大智慧，体现着一种运作思维，是人类文明的智慧行为。在西方，纳税人进行税收筹划早已经不是什么新鲜事，几乎家喻户晓，在中国，成功的税收筹划行为却仅属个案，但税收筹划能帮助企业实现价值创造的理念已日渐成为国企业界的共识，因此也受到越来越多的关注。然而，被认定为“暴利行业”的房地产近年来引起了社会的广泛关注，如果深入调查研究房地产开发企业，就会发现目前的房地产开发产业事实上处于一种尴尬的状态。房地产开发企业面临的税收问题很多：营业税、企业所得税、土地使用税、土地增值税。而土地增值税又是其中的重中之重，它税率高、税负重，因此对土地增值税进行税收筹划，对房地产企业减轻税负，降低纳税风险，改善经营环境，提高房地产企业的竞争能力，具有举足轻重的作用。纳税筹划的原则：1事先筹划原则。即税务筹划必须在纳税义务发生之前。通过对企业生产经营活动过程的规划与控制来进行。2守法性原则。它规定了纳税人向国家纳税的义务和立法精神的宗旨，企业须以合法节税方式对企业生产经营活动进行安排。3经济原则。即企业在进行税务筹划时要进行“成本效益分析”，看是否经济可行，税务筹划不能只注重于纳税环节中个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所引发的其他费用支出，需综合考虑采取该税务筹划方案是否能给企业带来绝对的收益。关键词：房地产开发企业；土地增值税；税收筹划  一、房地产开发企业土地增值税税收筹划理论研究房地产开发企业的很多业务均涉与到营业税，归纳起来，主要包括以下几种:转让土地使用权。房地产开发企业将自己拥有的土地使用权又对外转让的，应该按照“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税，但可以扣除原来取得该土地使用权时己经缴纳的营业税。 案例一：某房地产开发企业专门从事普通商品房开发，2008年10月拟出售普通住宅一幢，总面积100000平方米。该房屋支付土地出让金4200万元，房地产开发成本11800万元，利息支出为1000万元，其中40万元为银行罚息（不能按收入项目准确分摊）。假设城建税税率为7%， 印花税税率为0.05%，教育费附加征收率为3%。当地省级人民政府规定允许扣除的其他房地产开发费用的扣除比例为10%。该房地产企业该如何制定售房方案？ （一）通过对该房地产开发企业进行分析，笔者拟定了以下两个筹划方案。 方案一：销售价格为平均售价2700元/平方米，计算如下： 扣除项目： 1、土地出让金：4200万元2、房地产开发成本：11800万元 3、房地产开发费用：1600（万元） 4、税金：    销售收入=100000×2650÷10000=26500（万元）    营业税=26500×5%=1325（万元）    城建税与教育费附加=1325×（7%3%）=132.5（万元）    印花税=26500×0.05%=13.25（万元）    土地增值税中可以扣除的税金=1325132.5=1457.5（万元） 5、加计扣除：3200（万元） 扣除项目金额合计=4200118001457.516003200=22257.5（万元）    增值额=2650022257.5=4242.5（万元）    增值率=4242.5÷22257.5=19.06%20%    根据土地增值税税收优惠规定：建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税，所以第二种方案不交土地增值税。 （二）计算两个方案实现的所得税前利润额。 方案一： 所得税前利润额=27000（4200118001000148513.51414.5）=7087（万元） 方案二： 所得税前利润额=26500（42001180010001457.513.25）=8029.25（万元） （三）两个方案在所得税前利润差额。     8029.257087=942.25（万元） 从上述方案可以看出：方案二虽然降低了售价，但是由于不需要缴纳土地增值税，税收成本降低，使得税前利润较方案一多实现942.25万元。 案例二：某房地产开发企业2009年商品房销售收入为3亿元，其中普通住宅的销售额为2亿元，豪华住宅的销售额为1亿元。税法规定的可扣除项目金额为2.2亿元，其中普通住宅的可扣除项目金额为1.6亿元，豪华住宅的可扣除项目金额为0.6亿元。该房地产企业如何核算其增值额？ 根据税法的有关规定，笔者给出了两个不同的筹划方案。 方案一：分别核算普通住宅和豪华住宅的增值额 普通住宅：增值率=（2000016000）÷16000×100%=25%50%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（2000016000）×30%=1200（万元） 豪华住宅：增值率=（100006000）÷6000×100%=67%50%，适用40%的税率，应纳土地增值税=（100006000）×40%6000×5%=1300（万元） 应纳土地增值税合计金额=1200+1300=2500（万元） 方案二：不分别核算增值额 增值率为（3000022000）÷22000×100%=36%50%，适用30%的税率，应纳土地增值税=（3000022000）×30%=2400（万元）。 转让在建项目。在建项目是指己立项建设但尚未完工的房地产项目或其他建设项目。房地产开发企业转让在建项目，无论是否办理立项人和土地使用权的更名手续，其实质是发生了转让不动产或土地使用权的行为。如果转让的在建项目已经完成前期土地开发或正在进行土地前期开发，尚未进入施工阶段，则按“转让无形资产”税目中“转让土地使用权”项目征收营业税；如果转让的在建项目己经进入施工阶段，则应按“销售不动产”税目征收营业税。 合作开发。合作开发主要有三种形式，第一种是“以地换房”，即一方出土地，一方出资金，同开发房地产项目，建成后按一定比例分配房产的行为。在这种情况下出让土地一方应该按“转让土地使用权”征收5%的营业税；如果分回的房产再次出售的话，销售不动产”征收营业税；出资金一方在房屋建成对外销售时按“销售不动产”税目征收营业税，其分配给出土地一方的房屋也应该视同销售，一并征收营业税。第二种是“共同投资”，由两个与以上的投资者不单独组建项目公司，共同投资开发房地产项目的行为。如果开发商共同列项投资开发，并且以非闭口价形式共同签订开发合同，开发后各方按投资比例分得房产的，不征收营业税。如果虽为共同列项投资开发，但一方采取闭口价形式，让另一方参与开发的，则其取得的收入应该视同销售不动产，需要征收营业税。如果列项后再让其他方参与联建、参建、搭建的，则不论以何种形式价格转让的，均应征收营业税。第三种是“合营开发”，由合作各方投资设立新的项目公司进行开发。可以是一方以土地使用权出资，另一方或几方以货币资金出资，也可以是所有股东均以货币资金投资，然后再去购买土地进行开发。投资人共同设立项目公司，利益共享，风险共担，按投资比例分配利润。在这种情况下，以土地使用权投资入股免征营业税，项目公司在销售房屋时按“销售不动产”税目征收营业税。 代建房产。代建房产是指房地产开发企业接受委托代建设单位建造房屋的行为。代建房产需要满足以下几个条件:一是所建造的房屋需要以建设单位名义立项和报建，不能过户到房地产开发企业的名下；二是所有的开发建设资金全部由建设单位提供，房地产开发企业不垫付任何资金；三是房地产开发企业只向建设单位收取代建费，不承担项目的任何风险。房地产开发企业所收取的代建费需要按照“代理业”征收营业税。 委(受)托代销房产受托销售房产。如果是由受托方法开具销售发票的，应由受托方就销售房屋取得的全部收入(含中介费)扣除划转给委托方的售房款后的余额缴纳营业税；如果是由委托方开具发票，受托方仅向委托方收取中介费的，则受托方仅就中介费部分缴纳营业税；委托方从受托方取得售房款，无论是否开具发票，均应计缴营业税(不扣除中介费)。  我国现行房产税采用的是比例税率，其计算方法分为从价计征和从租计征两种。从价计征房产税的，依照房产原值，一次减除其10%到30%后的余值作为计税依据，依1.2%的税率计算年纳税额；房屋出租的，以房产租金收入为计税依据计算年应纳税额，适用税率为12%二、房地产开发企业土地增值税税收筹划方法 。现在社会为促进我国社会主义市场经济的发展。为各类企业创造公平的税收环境，新企业所得税法自2008年1月1日起施行。中华人民国外商投资企业和外国企业所得税法和中华人民国企业所得税暂行条例同时废止。新所得税法体现了“四个统一”，即资企业、外资企业适用统一的企业所得税法；统一并适当降低企业所得税税率；统一和规税前扣除办法和标准；统一税收优惠政策，实行“产业优惠为主、区域优惠为辅”的新税收优惠体系。纳税人在中华人民国境的企业和其他取得收入的组织都是企业所得税的纳税人，个人独资企业、合伙企业不是企业所得税的纳税人，而应由出资人缴纳个人所得税。下面针对最新的企业所得税关于房地产开发企业的税收规定，总结出房地产企业最为关注的企业所得税涉税问题如下： 1、适用围。房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以与其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。      2、开发产品的完工条件。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（1）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（2）开发产品已开始投入使用。（3）开发产品已取得了初始产权证明。沿用我们过去的理解，以上三个条件如果同时满足，以最早的一个为准。不过如果有关企业开发土地再行转让，只能比照一般货物销售或者财产转让进行所得税处理。      3、收入的处理围。开发产品销售收入的围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物与其他经济利益。三、成本费用筹划法企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价或由企业开具发票的，应按规定全部确认为销售收入；未纳入开发产品价并由企业之外的其他部门收取、单位开具发票的，可作为代收代缴款项进行管理。其实代收代缴费用是否纳入收入管理，对企业所得税不会造成本质影响。      4、收入确认时点。第一、采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得价款凭据（权利）之日，确认收入的实现，和一般企业商品销售几乎一致。第二、采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。第三、采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现，这是实践中最规存在的收入确认模式。      5、开发产品转固定资产不再视同销售。企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。       6、计税毛利率下调。企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治区、直辖市、国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：  由此可见，在土地增值税计算中，房地产开发费用采用的是扣除比例为10%的比例扣除法，期间费用实际的发生额大小对扣除项目金额没什么影响。房地产公司在组织机构设置上向开发项目倾斜，把能划归为开发项目的人员划入项目编制，把公司本部和开发项目混合使用的设备划归开发项目所有，这样，就把期间费用开支的费用计入了开发间接费，加大1倍的建造总成本就会带来1.3倍的扣除金额，从而降低增长率，减少应交土地增值税。  开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列的市的人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15，此前的规定是20%。开发项目位于地与地级市城区与郊区的，不得低于10%，此前的规定是15%。开发项目位于其他地区的，不得低于5，此前的规定是10%。属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%，和以前的规定没有差异，但是需要提供有关主管部门的批准文件。 四、利用土地增值税的征税围进行筹划房地产开发企业涉与的税种大部分都是地方税种，各地为了招商引资，“放水养鱼培养税源，往往都会出台一些财政扶持政策，根据企业对地方财政的贡献大小进行适当扶持。在宏观调控的大背景下，房地产开发企业的很多税收优惠政策都被取消，能够争取地方财政的扶持，也是降低企业税负，增加企业利益的行之有效的方法。因此，房地产开发企业纳税的总体筹划思路是:增强经理层的纳税筹划意识，要使纳税筹划走在生产经营决策之前;纳税筹划的首要方法是用好用足税收优惠政策；努力争取地方财政的扶持则是选择企业注册地址需要考虑的重要因素。在此前提条件下，探讨具体各个税种的纳税筹划技巧才具有实际意义。以下分别就房地产开发企业涉与的营业税、房产税、土地增值税和企业所得税的纳税筹划技巧进行研究。 营业税是房地产开发企业的主要税种之一，贯穿于企业经营的整个阶段。我们从营业税的计算公式“应纳税额=营业额×税率”可以看出，要想降低应纳税额，应该从两方面着手:一是降低营业额，二是适用较少税率甚至是零税率(即争取免税)。从降低营业额角度看，房地产开发企业不同的经济业务的营业额的计算是有差异的:提供应税劳务如代建房屋、物业管理等以与出租房产或土地使用权的营业额为向对方收取的全部价款和价外费用；转让土地使用权的营业额为全部收入减去土地使用权受让原价后的余额；销售开发产品的营业额为取得的全部收入；购买烂尾楼改扩建后再销售的，则以全部收入减去烂尾楼的购置成本后的余额为营业额。由于不同的经济业务的计税营业额不同，我们可以利用这些差异，在进行经营决策的时候，使经济业务的发生符合按差额计算营业额的规定，达到节税的目的。 对于不能采用差额征税的经济业务，则可以采取业务分拆法，或者直接采取较低的定价或者尽量降低价外费用，减少不必要的收费，从而直接降低应纳税额。当然，降低营业额要以不损害企业经济利益为前提。从适用较低税率角度看，房地产开发企业销售或出租不动产、提供代建、物业管理等服务适用5%的营业税税率，提供建筑劳务则适用3%的营业税税率。因此，我们可以采用税率差异法来降低应纳税额。 房产税存在两种计征方式，这两种方式的差异为纳税筹划提供了空间。从筹划原理上分析:假设企业的房产原值为M，收取年租金N，那么从价计征应缴房产税为:M×(1-30%)×1.2%=M×0.84%;从租计征则应缴房产税为：N×12%。当N×12%>M×0.84%，亦即N/M>7%时，选择从价计征合算。通常情况下，年租金与房产原值的比例都会达到甚至超过这一平衡点。因此，房产税的筹划思路就是想方设法将“出租”房屋行为转变为“自营”房屋行为，或者是采用拆分法将租金进行分解。具体的做法有: 1、变房屋出租为承包业务。房地产开发企业将拟出租的房屋整体包装成具有特定用途的场所，比如商场、酒楼或办公楼等，将房屋承租人招聘为经营人，由经营人向房地产开发企业缴纳管理费或者承包费用。这样，就把房屋出租行为变为承包经营行为，“出租”业务转变为“自营”业务，就可以按从价计征方法征收房产税，这样既避免了较高的房产税，又合理避免了流转环节营业税与其附加税，从而可以减轻企业税收负担。 2、变房屋出租为对外投资。房地产开发企业将出租的房屋投资给承租人，由承租人给予相当于租金的固定回报，则将房屋出租的行为转变为以不动产对外投资的行为，该行为免营业税。同时对外投资，发生了房屋产权转移，因此投资方不需要缴纳房产税，而应由被投资方按从价计征的方法缴纳房产税。 3、合理分解租金收入。房地产开发企业在出租房屋时，往往会涉与到物业管理费、水电费、中央空调费、网络使用费等问题，如果将这些费用全部在租赁合同中进行约定，与租金一并收取的话，则会加重房产税的负担，如果分别签订房屋租赁合同、水电费转售合同和设备使用合同，则会使房产税大大减少。 土地增值税税率为四级超率累进税率，税率从30%到60%不等。增值额越多，税率超高。税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。所以，在房地产开发项目中，增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此，土地增值税筹划的基本思路是:根据土地增值税的税率特点与有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。 降低增值额的主要途径如下:  1、减少或分解销售收入。减少销售收入的途径很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。这样通过降价销售，一方面，降低了增值额，使企业少缴或免缴土地增值税，增加了企业的效益;另一方面，加快了销售资金回笼，使得产品通过市场的时间缩短，降低市场风险。或者根据不同情况对多项开发项目选择分开或合并成本项目进行核算，可降低土地增殖税。 2、增加可扣除项目金额。房地产开发企业通过对开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，比如加大对园林绿化的投入，提高住宅的配套设施标准等，这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额，同时又能使整个在建项目的环境更加优美，配套更加完善，有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设。 作为国家宏观调控的对象，房地产开发企业的企业所得税的税收优惠政策很少，按现行企业所得税的税率为：居民企业为25%，非居民企业取得所得适用税率为20%，属于税负比较重的一种税种，而且企业所得税的轻重与多寡，直接影响到净利润的多少，关系到企业的切身利益。企业所得税的纳税筹划也就成为房地产开发企业关注的重点。从税率角度分析，筹划的基本思路是争取适用较低的企业所得税税率。根据现行的税法，房地产开发企业只有一项所得税优惠政策外商投资企业开发销售普通标准住宅可以减按15%的税率征收企业所得税。因此，如果房地产开发企业在进行项目规划设计的时候，可以尽量设计开发成普通标准住宅，以达到减税的目的。 从税基的角度分析，筹划的基本思路是尽量降低应纳税所得额，同时减少纳税项目。降低应纳税所得额的方法有很多，但总的来说可以分为三大类:一是利润转移法，二是销售收入调节法，三是会计政策选择法。 1、利润转移法 利润转移法是指利用关联交易将利润转移到具有税收优惠政策的关联企业去的一种纳税筹划方法。采用该筹划方法的前提是要设立与房地产开发业务相关并同时能享受税收减免的关联企业。一般来说，可以利用新办三产企业免征1-3年企业所得税的优惠政策设立一些为房地产开发企业服务的公司，如咨询公司、运输服务公司、物业管理公司、规划设计公司、营销策划公司等关联企业，然后通过部转移价格将房地产开发企业的利润转移到这些企业中去。 2、销售收入调节法 销售收入调节法是通过研究与分析影响“是否确认收入、何时确认收入、确认多少收入”等问题的各类因素来进行纳税筹划，实现迟延纳税或者少纳税的目的一种纳税筹划方法。比如通过对自留物业是否属于临时性出租的选择来决定是否需要视同销售确认收入；通过对销售收入结算方式的选择来调节收入确认的时间和条件等。 3、会计政策选择法 会计政策选择法就是通过选择恰当的会计政策，使得企业所得税的税负最小化或者说企业效益最大化的一种纳税筹划方法。具体来说，可以通过选择不同的固定资产折旧方法、各类资产的减值准备的计提方法、存货的计价方法以与运用合适的成本费用分摊方法等手段来尽量降低或提高企业所得税税前的扣除金额，以达到少交或较多优惠的企业所得税的目的。 面对竞争日趋激烈的房地产市场，房地产开发企业必须从价格和成本两个方面统筹规划，实现利润最大化。本文拟用案例来分析房地产开发企业如何做好土地增值税的税收筹划，在不提高甚至是降低价格的前提下通过降低税收成本取得利润最大化。 一、土地增值税的有关规定。 土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物与其附着物的单位和个人，就其所取得的增值额而征收的一种税。土地增值税按照纳税人转让房地产所取得的增值额和税法规定的4级超率累进税率计算征收，增值额是纳税人转让房地产所取得的收入减除税法规定扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值税税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数。4级超率累进税率是以增值额占扣除项目金额的比例确定的，国家对土地增值税有一条很重要的优惠政策，即纳税人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目金额20的，免征土地增值税。对纳税人既建造普通标准住宅，又开发其他房地产的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用免税规定。按土地增值税暂行条例与其实施细则的规定，扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房与配套设施的成本、费用，或者旧房与建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金；对从事房地产开发的纳税人，可按取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本之和，加计20的扣除。 二、土地增值税税收筹划案例。 从以上两个筹划方案可以看出分开核算比不分开核算多支出税金100万元，企业可以选择不分开核算。  综合以上两个案例，房地产开发企业可以灵活地选用上述几种筹划方法，做到既能实现利润最大化，同时又能规避涉税风险，从而在激烈的销售战中取得优势。2006年之前，很多房地产企业采用这种方式规避缴纳土地增值税。因为当时根据财政局、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知(财税字199548号)第一条的规定，对于以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。但自从财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知(财税200621号)出台后，采用此方法进行避税的企业已无法达到预期的目的，因其规定，对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业 以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知第一条暂免征收土地增值税的规定。此外税法还规定，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征收土地增值税。许多大型房地产公司会根据不同的房地产项目成立独立的项目公司，由项目公司取得土地使用权，并进行房地产开发，然后通过兼并项目公司的方式来规避应缴纳的土地增值税。结论房地产行业是我国的支柱产业，近年来得到了迅速的发展。虽然房地产业发展迅速且有巨大的市场需求，然而房地产行业的发展也面临着许多的不确定性。因此，房地产企业必须得努力提高自身的竞争实力，其中一个重要的方面就是不断降低企业的成本费用。在我国现行税收制度下，房地产企业涉与税种很多，税收负担严重，依法纳税构成了企业成本的重要组成部分。故从房地产行业着手研究税负问题，尤其是土地增值税的纳税筹划问题显得非常有必要。“税收筹划”一词在西方几乎是家喻户晓，然而在当今我国，它还只是一个“新生儿”。虽然税收筹划良好的节税效果，早就引起了企业界和学术界的广泛关注，但国真正开展税收筹划的企业也屈指可数，中国企业的税收筹划还仍处于摸索学习的阶段。通过对国专家学者的研究成果查阅发现虽然近些年来针对房地产企业的纳税筹划研究很多，但尚没有形成普遍意义的针对实例研究分析。所以我认为土地增值税纳税筹划的技巧在理论上虽然可以少缴纳一些税金或降低部分税负，但在实际运作中却往往不能达到预期效果。因此，房地产企业在进行土地增值税筹划时必须注意理论联系实际，灵活运用各种筹划技巧，从企业整体角度考虑税收筹划方案中的可行性，降低税收负担，获取收益最大化从而实现房地产企业土地增值税筹划的目标。 致  时光飞逝，大学学习生活即将以本论文的完成告一段落。在本次论文的撰写中，我得到了帅老师的精心指导，不管是从开始定方向还是在查资料准备的过程中，一直都耐心地给予我指导和意见，使我在总结学业与撰写论文方面都有了较大提高；同时也显示了老师高度的敬业精神和责任感。在此，我对老师表示诚挚的感以与真心的祝福。 同时，我真诚地感经济与管理学院所有的任课老师，正是你们丰富而严谨的传授与精心的指导，使我在大学四年不仅积累了扎实的专业知识，更拓宽了我的知识面。使我的理论知识、思维与分析能力有了大幅度的提高，为我在今后的工作中取得更大成绩打下了坚实的基础。 最后，我要感母校东华理工大学，感她给了我接受四年高等教育的机会，丰富了我知识，拓宽了我的视野，为我今后的人生道路做好了坚实的铺垫，让我能够勇敢的追踪自己的梦想，开辟自己新天地。19 / 19