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淘宝司法拍卖全攻略淘宝司法拍卖全攻略目前淘宝司法拍卖是一个不错购房选择，由于竞争相对较不激烈，有时候确实能拍到物美价廉的房子。然而，由于司法拍卖房子透明性比较差，拍前很多情况都需要自己去了解，拍后也有很多流程要过，导致有一些人对司法拍卖持观望态度。笔者 2016 年 8 月份通过淘宝司法拍卖成功拍下一套房子，同时在 9 月份成功完成过户，为了让后来者少走弯路，将整个过程整理成经验如下：拍前准确：拍前准确：一、开始拍卖：一、开始拍卖：拍前准备工作应该说是整个过程中最为关键的一步，需要对拍卖的标的物进行全方位的了解，这样才能在拍卖出价时做到心中有底，拍卖的成功概率更大。按时间顺序排列观看，直到找到各方面都符合自己需求的房子，笔者一直盯了将近半年才找到。2.目标标的物确认后，便要开始进入全面情况了解情况，大致需要做以下计件事：1)根据拍卖网页的公布的现场看房具体日期，记得到时前往现场查看房子状况，建议在这之前提前去踩点查看小区周围环境。2)去房管局或不动产登记中心查看当前房子产权情况，查封状态、抵押情况、产权登记情况等信息。这些信息有了之后基本也可以知道需纳多少税3)如果需要落户到该房子的，可以顺便查下房子有无户口，不过也没有关系，现在只要有产权证，无论原房主户口有没有迁走都可以正常落户。4)如果是学区房要了解学籍占用情况，笔者由于买的不是学区房，因此没有去查。5)登录中国裁判文书网，搜索被执行人的名字，可以查阅到法院裁判文件内容，了解一下原房主为什么被查封。另外，确认一下该房产是否首次查封法院，还是轮候查封，一般敢放出来拍卖的应该都是首次查封。3.确认拍卖资金来源，一般司法拍卖的房子要求一次性付清的，过户完成后才能办理商业或公积金贷款期间大约需要2-3 个月时间，因此需要慎重考虑全额购买的资金来源。当然，目前也有像温州“助拍贷”之类银行贷款，大致可以贷 7 成银行自己评估价的 7 成，但利率好似比较高，全款实在搞不定再走这种渠道。二、开始拍卖二、开始拍卖拍卖前工作准备充分之后，到了拍卖环节，应该就剩下价格问题。建议拍卖前同家里人商量好一个拍卖的最高限价，以免到时候叫价太过激动，超出了预期许多。1.缴纳保证金，这个保证金不用提前缴的，只要拍卖没有结束最后一刻缴都没有问题，提前缴了白白损失利息。但是，有一点需要注意的是银行卡需确认能支持大额转账功能，比方笔者刚开始用的建行老的一代 U 盾是转不了的，要升级成二代 U 盾。2.捡漏可能性，大家心理都是趋同的，希望最后没有人报名，到最后就自己报名，然后在找一个熟人陪拍捡漏规定至少是 2 人报名有效。笔者的标的物是 10 点开拍，到了 9 点都没有人报名，以为捡漏的时机要来了，但是兴奋劲没过，马上就有人报名了，到了将近9:50 基本上就有 5 人报名。3.拍卖出价过程，采取的策略很多，这个心理学范畴，但是有一点必须很关键，就是自己上限一定要把握好。竞拍价格的高低不取决于报名人数的多少，而是有决心购买的人数，笔者发现实际上很多报名的人是抱着捡漏的心态的，不是真正竞争对手。三、拍后付款事宜：三、拍后付款事宜：拍卖成功后，第一件事就是打给法院联系人，他们会告诉你后续步骤怎么进行。1.拍卖成功后，打给法院联系人，他们会问你是全款缴还是贷款缴温州有“助拍贷”，如果是全款缴一般有3 周的时间，如果是贷款缴需要自己联系银行，然后下一周就要先把首付付掉。2.最终选择使用全款或者贷款你有一周的时间去做选择，在这一周的时间内，你必须尽可能多的联系各个银行，知晓他们司法拍卖房的贷款政策。了解的关键内容一个是拍卖贷款助拍贷利率和可贷款额度，如果采取全额付清后商业贷款或公积金贷款，也顺便了解一下商业贷款利率和可贷款额度。一般可贷款额度和利率都商业银行比国有银行要优惠一点，放款也更快一点。3.除了银行提供司法拍卖贷款，商业贷款和公积金贷款都是需要先全额付清并过户完成后才能办理，而且公积金的贷款评估价比较低，笔者最终放弃公积金贷款，而是选择平安银行 8.5 折商业贷款，可贷款额度比公积金组合贷要多 40%。4.在法院限定的最后一个缴款日，笔者去缴了全款，给了一个拍卖成交确认书移交房屋钥匙。然后叫我们等通知，一般需要一个月时间。为了加快办理，笔者一周后就开始1-2 天催办一次，人家肯定烦不高兴，但是脸皮可以厚一点。这样就在 2 周内银行通知笔者已经办理好了，过去领取裁定书，然后隔一天去过户即可。5.纳税问题，温州这边已经实行卖方税法院直接代缴掉，买方只需缴纳契税即可，原司法拍卖的公告上已经注明该规定，但是没想到这么人性化。四、过户事宜：四、过户事宜：拿着法院给的拍卖成交确认书、执行裁定书就可以去不动产中心办理过户。办理过户之前，要去档案室查询法院解封情况，必须解封后才能办理过后。1.解封问题，笔者出现小插曲，法院这边说已经送达解封通知，而不动产这边说没有收到。后来多次沟通法院，拖了一周才把解封通知送到达不动产登记中心。2.办理过户，这里的环节比较复杂，但是都是办理大厅有规定流程图可以了解的，这里建议把需要的各类证件、法律文书不管用不用的到都提前复印 5 份先，虽然现在办证大厅复印都是免费，但是排满人，浪费时间。1)到不动产登记档案室打印权属证明，查封状态显示已解封即可，否则无法办理过户。2)到交易窗口进行房屋交易备案，开具纳税联系单。3)到不动产登记窗口办理登记事宜。4)到纳税窗口缴纳契税，可以使用银联信用卡。5)交完税后把材料交到不动产登记窗口，告诉你等通知，一般 10 个工作日。6)接到短信通知，去拿不动产证，缴点工本费就差不多了。五、过户后贷款事宜：五、过户后贷款事宜：由于笔者采用全部商业贷款，由于平安银行比较灵活，前面都已经做了贷款预审批，因此过户完成后可以立即办理贷款。由于放款需要做产权抵押，还需要和银行去一下不动产登记中心。抵押完成后，银行的贷款马上就下来了，把之前东借西借的钱赶紧还了，至此买房过程全部结束。