房地产市场报告-【房企融资】贝壳研究院2022年4月房企融资月报.pdf

研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 1 4 月利好政策密集输出 后期债市有望加速修复 核心结论：1)2022 年 1-4 月房企境内外发债 2350 亿元，同比下降 41%。2020 年后境内债主导地位短期内难以改变。2)4 月国内政策不断输出利好，重新点燃房地产回暖希望，市场信心有望在此一轮积极政策中加速修复。3)4 月房企到期债务压力重回 400 亿缺口，关键时期考验房企“输血”与“造血”的各项能力。房企融资月报（2022-04）研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 2 一、年内融资观察 1.2022 年 1-4 月房企债券发债规模 2350 亿，同比下降 41%根据贝壳研究院统计，2022 年 1-4 月房企境内、境外债券融资累计约 2350 亿元，同比下降 41%，降幅较今年一季度收窄 2 个百分点。2018 年高位以来，前 4 月累计融资规模逐年下滑的趋势显著，且 2022 年下滑幅度出现明显加速。今年以来，新冠肺炎疫情和乌克兰危机导致的风险挑战增多，我国经济发展环境的复杂性、严峻性、不确定性上升，房地产行业深受影响。随着国内各级政府机关积极政策的释放，国内经济与房地产市场修复有望提速，而传导至投资者信心回升的周期也将会缩短。图 1：2014 年至 2022 年 1-4 月房企债券融资规模 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2.2020 年后境内债券规模主导地位将长期保持 2022 年 1-4 月境外债券规模约 442 亿元（人民币），同比减少 65%，其规模占比进一步下滑至 19%，较 2021 年同期下降 13 个百分点。境内融资规模约 1908 亿元，同比减少 30%，其规模占比提升至 81%。从境内外融资结构上看，2020 年是一个明显的分水岭，预计未来长期我国房企的融资渠道都将会以境内为主导。研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 3 图 2：2014-2022 年 1-4 月房企债券融资结构 数据来源：wind，贝壳研究院整理 二、当期融资观察 1.2022 年 4 月房企债券发行规模回落，后期政策导向将影响房企融资渠道选择 2022 年 4 月，房地产板块境内、境外债券融资共发行 63 笔，较上月减少 23 笔，发行规模折合人民币约 617 亿元，环比减少 30%，同比减少 34%。其中，4 月境内债券融资 530亿元，环比减少 25.4%，同比减少 32.7%。境外方面，境外融资折合人民币约 87 亿元，环比减少 47.9%，同比减少 41.2%，境外融资规模单月占比低于 15%。4 月，政府不断出手稳定市场。重点关注月中金融监管部门向主要几家 AMC 和 18 家银行提供了 12 家房企的清单，将有助于防范化解房企债务风险，借此时机房企融资方向有可能像银行贷款、借款方向偏移。另外，并购相关融资举措仍是下一步关注重点。图 3：近 18 个月房企债券融资规模 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 4 数据来源：wind，贝壳研究院整理 2.4 月境内、外债券利率均呈现下降趋势 4 月境内债券融资平均票面利率为 3.46%，较上月下降 43 个基点。由央、国企领衔的境内融资，票面利率稳步下降。境外债券融资平均票面利率 6.87%，较上月下降 118 个基点。主要是 4 月内，远洋集团与九龙仓置业分别发行了票面利率低于 4%的多笔境外债券，由于发行量较少，典型的个体的影响力扩大，将整体利率水平下拉。图 4：近 18 个月房企债券融资票面利率 数据来源：wind，贝壳研究院整理 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 5 3.4 月境内、外债券发行期限分别增加 0.4 年 4 月境内债券融资发行平均期限为 4.3 年，较上月增加约 0.4 年，受发行人主体性质的影响，发行信用提升，3 年及以上的境内债占比提升至 64%。境外方面，券融资发行平均期限为 2.2 年，较上月同样增加约 0.4 年。图 5：近 18 个月房企债券融资发行期限 数据来源：wind，贝壳研究院整理 4.4 月房企偿债缺口回升至 400 亿规模，关键期考验房企“自我造血”能力 2022 年 4 月境内外债券融资到期债务规模约 1013 亿元，较上月减少 5.8%，同比减少 26.3%，到期债务净额 396 亿，偿债缺口回升到 400 亿规模，房企债务承压。根据贝壳研究院统计，4 月 29 日至 5 月 5 日七天内，全国主要城市公开发布鼓励和放松类调控政策 22 次，与三月全月水平持平，城市调控积极调整，房地产市场销售回暖的希望被点燃，2022 年是房企关键的一年，房企“自我造血”的能力也将在一系列积极环境中加速修复。图 6：近 18 个月房企债券融资发行与到期规模走势 研究报告 2022 KE.COM ALL COPYRIGHTS RESERVED 6 数据来源：wind，贝壳研究院整理