房地产工程造价控制的思路及实例应用探讨.pdf

房地产工程造价控制的思路及实例应用探讨房地产工程造价控制的思路及实例应用探讨摘 要：工程造价对一个企业发展来说至关重要，因此，如何合理有效地控制工程造价，提高企业的经济效益和社会效益具有明显的意义。本文简要地阐述了工程造价失控原因，从而提出房地产工程造价控制的思路，并结合工程实例加以论述。关键词：房地产；工程造价；造价控制；思路；应用近年来，随着我国房地产业的飞速发展，在确保安全和工程质量的前提下，如何降低工程的造价，是房地产业首要关注的话题。通常而言，如果缺乏全面、系统、全过程的工程造价控制，就将导致建设资金出现不必要的浪费。因此，如何在保证工程质量的前提下，有效控制工程造价，降低工程实际成本，是业内人士首先要解决的问题。1 房地产工程造价控制概述 1.1 房地产工程造价的构成以及影响因素房地产工程造价由以下几个方面构成：1）设备及工器具购置费用。设备及工器具购置费用作为固定资产投资中的主要部分，是由为达到固定资产标准的设备购置费用以及为不能达到固定资产标准的设备和生产家具等的购置费用组成；2）建设安装工程费用。包括建筑工程费和安装工程费两部分；3）建设其他费用；4）建设期贷款利息等。房地产项目工程造价的影响因素众多，主要包括不同的地域空间第 1 页 共 6 页等外在因素，比如不同的领域，其价格也有所差异。还包括工程本身的内在因素，比如设计因素，在初步设计阶段，对项目功能进行定位，并合理确定总平面图设计、施工设备水平、建筑结构选型以及装饰标准等，设计的经济性和合理性将会影响到工程造价。1.2 房地产工程造价控制的意义和思路房地产项目投资是一项复杂而全面的工作，所以在整个房地产工程的建设过程中，我们需要对工程投资额的预算进行控制。目前来说，房地产工程造价控制的重要环节如下：1.2.1 项目决策阶段的管理建设项目的决策阶段包括选择、决定投资全部过程，决策阶段需要对拟建设项目的必要性和可行性进行技术性的经济论证，并对多种建设方案实施比较，进而做出最后的判断和决定。若在决策阶段出现失误，将会造成不必要的经济损失。1.2.2 项目设计阶段的管理在房地产工程的总投资费用中，设计阶段所占比重较小，但此阶段即是项目成本控制的重要环节。综上分析，设计阶段对房地产工程造价的影响较大，同时设计人员缺乏对材料因素、地质因素、气象因素等方面的了解，就会使设计安全系数与设计规范相差甚远，造成项目在投资上出现较大的浪费。另外，设计工作的质量直接影响到项目的使用功能，所以，设计工作质量的好差直接影响到整体项目的运行与维护成本。1.2.3 项目施工阶段的管理第 2 页 共 6 页在房地产建设项目中，施工阶段是造价控制的核心环节。施工阶段将之前的设计图纸、原材料和设备等进行实体实现。施工期间的造价管理能够有效的完成之前的预期目标，并对建设项目的成功给予直接体现。在房地产实际工程建设过程中，许多建设部门会对投资额执行压缩，造成施工部门以降低造价为目的，对材料配比进行改动，从而影响到项目施工质量，造成工程出现返工，进而增加了工程成本。2 房地产工程造价控制的实例分析某高档住宅小区，小区设置有学校、物业管理、商业街、会所等，以满足人们的生活需求。项目采用人与自然和谐共处的设计理念。总建筑面积 142000m2。其中，住宅建筑面积 125200m2，共建建筑面积3300m2，总居住户数为 906 户。该工程周边交通便捷，水、电、气、暖、通讯设施等供应较便利。2.1 决策阶段造价控制从该项目市场和条件分析，首先具有便捷的交通条件，周围是以花园为主、汇集了一片新建住宅小区，宽阔的广场以及园林绿化使该项目具有良好的地理优势。另外，结合当地居民的收入水平和经济实力，对生活环境提出更高的要求，结合这些有利的因素，为满足当地居民的要求，在进行房地产设计时建设一个智能、高尚、安全、舒适、环境的住宅小区，小区内具有完善的配套设施，如小区内有大型的超市、娱乐场所、好的健身会所以及医疗保健设施、学校等教育设施等。根据以上情况分析，确定了该项目的各项成本大体分布。以先进的规划设计理念，新颖时尚的外观及户型设计，高度智能化水平标准，推第 3 页 共 6 页出中高档的住宅社区，并以创意的营销手段，提高销售水平，进而提高项目的经济效益。2.2 实施阶段的造价控制工程实施阶段是将设计转化为实体的过程，是需要集合人力、物力、财力以及施工技术等密切配合的阶段。该阶段由于影响因素众多，同时具有施工时间长、涉及面广的特点。且此阶段所用材料设备价格受市场影响较大。因此，在确保工程质量的前提下，需要做好以下几个方面的造价控制。2.2.1 招标管理与控制在工程实施过程中，为了合理控制工程的造价，需要对工程进行招标。在招标过程中，各投标单位可以在招标制度控制下进行规范化的操作，以发挥招标的重要作用。首先，要求一些单位根据招投标文件编制出规范化的招投标文件，例如，条款阐述要清晰明朗、内容要全面等。工程造价应尽量采用统筹全包的方式进行，以防止工程施工后投标单位利用标书中未指定到的地方进行价格索赔。在进行标书编制过程中，应做好标底的编制，在确保工程质量的基础上，结合自身的实际情况以及市场各方面影响因素，确定工程造价的下限。为确保编制的标底的合理性，需要加大审核力度，将其控制在投资估算的范围内。2.2.2 施工管理与控制（1）加强对合同的管理。在工程实施过程中，为了合理控制工程造价，避免会进行一些工程变更，这是成本控制的一个重要因素。第 4 页 共 6 页从大部分工程中发现由于工程变更，合同未作详细的说明而引发了许多工程纠纷，因此要做好工程合同管理、强化变更程序。目前来说，房地产工程中大部分企业采用工程量清单的方式进行报价，这就导致了很多施工单位采取“低价中标、索赔赢利”的方式来承揽工程。因此，需要严把事前造价控制关。对事前造价进行严格的监控，对工程变更加大审核力度。对于一些工程变更，我们应从经济、适用、美观等角度进行综合分析，减少不必要的支出。另外，如果发现施工单位及材料供应商不履行合同义务时，需要及时提出反索赔，以合理控制项目成本。（2）完善监理机制，加大施工管理力度。工程监理公司是确保房地产项目保质保量按期完成的关键。所以，业主在前期应选择一个好的监理单位，可以对工程的质量、成本等起到很好的帮助控制作用。这首先需要进行合理的分工，明确各自的责任，其次，建立健全控制系统。（3）引用新材料、新技术、新工艺，以节约项目成本。施工技术是施工阶段任何时候都无法回避的因素。精湛的工艺不但能够保证工程的质量，还可以起到节约成本的作用。调查显示，材料费用占据了大约直接工程费的 70%，随着科技的更新，技术的改进，采用当前流行的新技术、新工艺、新材料、新办法等，利用技术进步的最新成果来实现缩短工期、节约初投资的目的。（4）采取经济措施，控制管理成本。科学合理的管理方式能够增加企业的经济效益，因此，企业可以根据项目进行广告策划、销售第 5 页 共 6 页代理的选择等方式来降低静态成本，取得静态收益。对于工程变更，要加强管理，如果因为现场条件设计有误，非要做变更，同时要求造价人员先做预算，后投入资金，以掌握工程造价的增减额度。3 结论总而言之，随着我国房地产业的迅速发展，我国市场社会竞争也越来越激烈。房地产企业要加强自身的实力才能在行业中占有优势。房地产工程由于具有项目众多、周期长，不稳定因素多等特点，因此需要对工程造价进行合理控制，重点主要从项目的决策阶段、设计阶段以及项目实施阶段进行全过程的造价管理，争取在保证项目质量和安全的前提下，以获取最大的经济收益，促进房地产业的可持续发展。第 6 页 共 6 页