【年报】2022年全国房地产市场半年报土地投资篇（克而瑞）.pdf

土土地地投投资资篇篇：成成交交规规模模同同环环比比均均大大幅幅下下滑滑，房房企企拿拿地地意意愿愿仍仍处处低低位位2022 年上半年，土地市场成交量价同比回落，溢价率指标也较 2021 年上半年出现了大幅下滑。不仅成交规模不及热度仍然较高的 2021 年上半年，与同属市场低位的 2021 年下半年相比，土地成交也显著下跌。但各能级之间降幅差异显著，其中一线城市上半年土地成交量价降幅相对较小。市场热度方面，得益于上半年地方供地门槛的放松及政策端的改善，一二线城市溢价与流拍指标均较2021 年下半年有所改善，但是与同期历史数据相比，2022 年上半年土拍热度仍在低位。企业端来看，上半年以来企业仍然保持谨慎的拿地态势，拿地销售比不足 0.2，且有近六成百强房企未拿地。从拿地房企类型来看，与去年下半年保持一致，国企、央企仍是土地市场的主力军，民企几乎隐身，地方平台公司仍旧处于“托底”态势。总总结结:1 1、土土地地成成交交规规模模大大幅幅下下降降，一一二二线线城城市市平平均均地地价价仍仍在在上上涨涨1 1）成成交交体体量量同同环环比比下下降降均均超超五五成成，三三四四线线环环比比降降幅幅最最大大。受重点城市集中土拍轮次增加、行业信心仍在低位等因素影响，全国土地市场成交量同比显著下滑。据 CRIC 统计，2022 年上半年全国 300 城经营性土地成交建筑面积为 4.1 亿平方米，较 2021 年上半年同期下跌 55%。价格方面，因能级成交结构变化及重点城市供地侧调整，上半年土地成交平均楼板价为 3151 元/平方米，环比上涨了18%，但同比仍下降了 7%。分月度来看，受年初疫情散发蔓延等因素影响，部分重点城市首轮集中土拍延迟入市，1、2 月土拍量价齐跌，随着重点城市集中土拍的相继入市之后，3月份以来全国土地成交规模逐月上行，平均地价也维持在相对高位，但是受供应收缩及土拍热度仍在低位影响，各月土地成交规模同比跌幅依旧超过五成。与同属市场低位的 2021 年下半年相比，各能级城市土地成交均显著下跌，但降幅差异显著：一线城市上半年土地成交量价降幅最小，成交规模环比减少53%，成交金额下降 36%；二线城市其次，成交建面下降 63%，成交金额下降 54%；行业信心重建期中，三四线城市降幅最为显著，成交建面、金额的环比降幅均达到了七成左右。价格方面，一二线城市的平均地价因重点城市供地向中心区域或热点片区倾斜而明显抬升，比如广州一批次集中供地中增城、从化等外围片区地块明显减少；三四线城市则因金华、佛山等此前热点城市地市热度大降温、土地难排除溢价等因素影响，成交地价环比下滑，同比更是有两成的降幅。图图 1 12 20 02 20 0 年年以以来来全全国国 3 30 00 0 城城土土地地成成交交量量价价情情况况月月度度走走势势（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）注注：2 20 02 21 1 年年 6 6 月月份份数数据据截截至至 2 20 02 21 1.6 6.2 20 0数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统2 2）各各能能级级溢溢价价率率同同比比均均降降，三三四四线线跌跌幅幅最最大大。虽然 2022 年上半年行业融资、需求侧利好政策频出，但是鉴于销售端表现仍未真正好转，企业经营策略仍以保守审慎，财务指标不触线、现金流安全为先，在此背景之下整体市场热度仍在低位徘徊。上半年整体溢价率进一步下降至 4.3%，较仍在热度高位的 2021 年上半年大幅下降 12 个百分点，较 2021 年下半年也有 0.6 个百分点的降幅。分能级城市来看，与规模的下降原因相同，溢价率的回落也主要是三四线热度回落所致。得益于拍地门槛的降低和大量优质地块入市，2022 年上半年一二线城市平均溢价率均环比上升，典型如合肥、深圳首轮集中土拍平均溢价率均达到了 10%以上，一、二线城市 2022 年上半年平均溢价率分别为 4%和 4.5%，分别较 2021 年下半年分别上涨了 0.9 和 1.5 个百分点。反观三四线城市，土拍热度却仍在冰点，如盐城、徐州、佛山、东莞等往年的热点三四线城市，2022 年上半年土拍平均溢价率均接近“归零”，三四线城市 2022 年上半年平均溢价率仅为 4.3%，同比下降 15.8 个百分点，环比下降 2.2 个百分点，致全国平均溢价率同环比均降。表表 1 12 20 02 22 2 年年上上半半年年各各能能级级城城市市经经营营性性土土地地成成交交量量价价（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）城城市市能能级级成成交交面面积积成成交交金金额额成成交交均均价价溢溢价价率率面面积积环环比比同同比比金金额额环环比比同同比比均均价价环环比比同同比比一线城市1367-53%-52%2697-36%-37%1973334%29%4.0%二线城市7824-63%-66%4832-54%-62%617623%11%4.5%三四线城市31842-69%-51%5400-71%-61%1696-8%-20%4.3%合合计计4 41 10 03 33 3-68%-55%1 12 29 92 29 9-62%-58%3 31 15 51 118%-7%4 4.3 3%注注：该该数数据据为为初初步步统统计计数数据据，统统计计范范围围为为 2 20 02 22 2.1 1.1 1-2 20 02 22 2.6 6.2 20 0（下下同同），同同比比数数据据统统计计范范围围为为2 20 02 21 1.1 1.1 1-2 20 02 21 1.6 6.2 20 0数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3 3）楼楼地地市市政政策策放放松松叠叠加加融融资资回回暖暖，上上半半年年流流拍拍现现象象较较去去年年下下半半年年进进一一步步趋趋稳稳。以重点监测的城市来看，2022 年上半年，土土地地流流拍拍率率较较去去年年下下半半年年有有所所趋趋稳稳，基基本本维维持持在在了了 2 20 0%以以下下的的水水平平。分月份表现来看，除 1 月份因 2021 年年末三四线供地较多，流拍率推升至 23%之外，其余各月的土地流拍率均低于 20%。二季度以来，虽然中央和地方对房地产政策进一步放松，在企业融资、拍地门槛、资金监管、限购限贷等方面均有放松，但由于行业新房销售表现仍未出现真正转好，企业拿地信心依旧低位，二季度土地流拍与一季度相比，仍无实质性改善。就最新结束的北京、福州、厦门次轮集中供地来看，土地流拍率仍然达到了 10%以上，如福州计划出让的 13 宗地块中，最终 3 宗遭遇流标，流拍率达到了 23%。图图 2 22 20 02 20 0 年年以以来来重重点点监监测测城城市市土土地地流流拍拍率率走走势势（%）数据来源：CRIC 中国房地产咨询决策系统2 2、杭杭甬甬成成交交规规模模位位列列前前二二，长长三三角角地地市市溢溢价价率率领领先先从重点监测城市来看，2022 年上半年各地成交规模普遍出现了大幅下降，没有一个城市土地成交建面达到千万平方米以上，而 2021 年同期则有 11 市土地成交建面超过 1000 万平方米。受行业信心低位影响，2022 年上半年各市土地交易规模与城市的发展预期关联度下降，与安全边际较高的优质板块供地关联度提升，城市土地成交排行由此出现了剧烈变动。与 2021 年上半年相比，排名前五的城市中仅杭州一个“老面孔”，其中排名跃升至首位的宁波，更是较 2021 年上半年提升了 12 个位次。各能级城市来看，一线城市中北上广均入榜，分列第 5、第 15 和第 20 位；二三线入榜城市中，长三角有 9 市入榜，占比超过一半，其中金华更是以 418 万的成交建面位居三四线城市首位。联系市场热度来看，溢价率普降之下，长长三三角角区区域域的的土土拍拍热热度度仍仍然然相相对对较较高高。宁波、杭州、合肥、盐城、台州上半年平均溢价率仍保持在 5%以上，其中合肥上半年平均溢价率达到了 9%，在成交量 TOP20 城市中排名第一。此外北京、南昌、重庆溢价率也达到了 5%以上。表表 2 22 20 02 22 2 年年上上半半年年土土地地成成交交建建面面 T TO OP P2 20 0 城城市市（单单位位：万万平平方方米米，亿亿元元，元元/平平方方米米）排排名名城城市市总总建建筑筑面面积积土土地地价价格格成成交交楼楼板板价价溢溢价价率率1宁波84655465486%2杭州778951122226%3西安61430549751%4成都60846075664%5上海5131049204453%6长沙48420943172%7合肥45528462389%8青岛44216737832%9金华41813031182%10保定4046014980%11盐城3819124026%12徐州3689225061%13台州36315643028%14南昌36114339577%15北京3561043292865%16温州34816347032%17佛山33612637492%18重庆33414041855%19南通33215145602%20广州327381116401%数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统3 3、上上半半年年房房企企投投资资依依旧旧谨谨慎慎，百百强强拿拿地地销销售售比比低低至至 0 0.1 15 5今年上半年房企投资的力度同比明显下降，延续了去年下半年以来投资谨慎的策略。截止 5 月末，新增货值百强门槛达到 31.5 亿元，环比上涨 18%，但同比大降 60%；投资金额、建面百强门槛分别为 10.6 亿和 23.7 万平方米，同比降幅分别为 53%和 48%。表表：2 20 02 21 1、2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月新新增增土土储储百百强强门门槛槛情情况况（单单位位：亿亿元元 万万平平方方米米）2 20 02 22 2 年年 1 1-5 5 月月2 20 02 21 1 年年 1 1-5 5 月月同同比比货值百强门槛31.578.2-60%价值百强门槛10.622.7-53%建面百强门槛23.745.5-48%数据来源：企业公告、CRIC拿地销售比方面，分季度来看，第一季度受春节影响，且今年集中供地尚未大面积启动，百强整体拿地销售比延续 2021 年四季度的低位，仅有 0.1；进入二季度以来，大部分城市完成首轮集中供地，且部分城市还进行了第二轮集中供地，在核心城市、优质地块资源的带动下，二季度拿地销售比回升至 0.23，但与去年二季度相比仍低 0.15。图图：2 20 02 21 1-2 20 02 22 2 年年各各季季度度百百强强房房企企拿拿地地销销售售比比走走势势数据来源：企业公告、CRIC，数据截止至2022年5月末此外，而在整体投资放缓、收紧的情况下，新增货值集中度维持高位：TOP10房企新增货值占百强总货值的 49%，且十强房企内部分化明显，万科、华润、中海持续纳储的同时，融创、绿地等暂未有土地入账；11-20 强房企新增货值集中度保持在 18%；后 50 强房企新增货值占比提升至 22%，但依然处于较低水平。图图：2 20 02 21 1 年年-2 20 02 22 2 年年前前 5 5 月月百百强强房房企企各各梯梯队队新新增增货货值值集集中中度度数据来源：企业公告、CRIC，数据截止至备注：新增货值占百强集中度=各梯队新增货值之和/百强新增货值之和4 4、近近六六成成百百强强未未拿拿地地，上上半半年年国国央央企企积积极极、平平台台“托托底底”、民民企企羸羸弱弱受制于市场下行、资金链紧张等因素的影响，2022 年上半年土地市场持续低迷，企业投资同样谨慎。即便是部分集中供地城市土拍门槛宽松、优质地块体量增多也未能带动市场的热度。诸多百强房企在土地价格较高的核心城市投资处于“有心无力”的状态，仅有不到四成的百强房企在 2022 年有土地入账。数据来看，在 1-5 月拿地金额 TOP100 中，百强房企拿地数量仅占到 34%，且几乎全部集中在销售 TOP50 企业之中，如建发、华润、中海、万科等 1-5 月拿地金额超过 200 亿元。此外，项目开发商和地方平台公司个占到 36%和 30%。从拿地房企类型来看，与与去去年年下下半半年年保保持持一一致致，国国企企、央央企企仍仍是是土土地地市市场场的的主主力力军军，民民企企几几乎乎隐隐身身，地地方方平平台台公公司司仍仍旧旧处处于于“托托底底”态态势势。就全口径销售TOP50 企业而言，国央企占比达到 74%，优势明显，中海、华润、招商等在核心一二线积极拿地。民企则近乎“隐身”，拿地金额占比仅有 28%，且集中在少数企业中，如龙湖、滨江、大家等。图图：1 1-5 5 月月拿拿地地金金额额 T TO OP P1 10 00 0 房房企企分分布布图图：全全口口径径金金额额 5 50 0 强强中中民民企企拿拿地地金金额额占占比比数据来源：CRIC整理从 1-5 月已经拿地的房企来看，销售 TOP30 中仅有半数投资仍能正常进行且部分企业表现相对积极。首先是规模化、全国化的国企、央企，一方面投资金额较大，如万科、中海、建发等 1-5 月新增拿地金额超过 290 亿元，另一方面，绿城、建发等拿地销售比超过 0.5，远超过行业平均。其次，虽然民企整体表现低迷，但诸如滨江、龙湖等，在集中供地中相对积极，拿地金额同样排在行业前列。值得注意的是，相较去年同期，房企的投资力度均出现大幅下滑，也印证了当前投资的谨慎态度。已拿地的 TOP30 房企中，除滨江、中海、建发以外，其余房企新增拿地金额同比跌幅均在 50%以上。过去五年作为土地市场的绝对龙头碧桂园，1-5 月拿地金额不足百亿元，同比降幅高达 90%，且拿地几乎全部来自三四线城市。表表：销销售售 T TO OP P3 30 0 企企业业 1 1-5 5 月月拿拿地地情情况况（单单位位：亿亿元元）全全口口径径排排名名新新增增拿拿地地金金额额排排名名企企业业简简称称1 1-5 5 月月拿拿地地金金额额拿拿地地销销售售比比同同比比变变化化120碧桂园73.40.04-90%22万科地产377.90.23-63%37保利发展175.60.11-77%55中海地产293.00.30-39%63华润置地373.60.46-53%714招商蛇口86.10.11-92%825金地集团55.90.08-86%99龙湖集团122.30.20-62%104绿城中国305.00.52-54%1236中国金茂33.00.06-85%1485旭辉集团14.10.03-95%151建发房产378.90.82-3%166滨江集团242.80.54-27%1920越秀地产73.40.21-81%3013中国铁建89.50.35-62%数据来源：CRIC整理5 5、8 83 3%投投资资金金额额集集中中于于集集中中供供地地城城市市，建建发发、华华润润、中中海海分分列列 T TO OP P3 3截止 5 月末，百强房企投资金额的 84%集中于 22 城，22 城以外仅占 16%，百强房企对于核心城市以外的投资可谓“慎之又慎”。在 22 城以外，较受青睐的城市主要包括佛山、常州、东莞等发达城市群中热点的三四线城市，环渤海、中西部的三四线城市投资减退更为严重。图图：1 1-5 5 月月百百强强房房企企投投资资金金额额分分布布情情况况数据来源：CRIC自从 22 城集中供地以来，部分企业顺势将投资聚焦于集中供地的城市，尤其 30 强房企中，就有 13 家房企在 22 城投资占比超过总投资额的一半，可见对于规模房企而言，抓销售的同时，更要确保新增土储的质量优、风险低。旭辉、金地、金茂在 2022 年以来全部新增投资均位于集中供地城市，招商、建发、保利、中海在 22 城投资的金额占比也超过 80%。图图：1 1-5 5 月月典典型型房房企企集集中中供供地地拿拿地地金金额额占占比比注：集中供地拿地仅统计含可售商品住宅的地块数据来源：CRIC就房企在集中供地城市拿地表现来看，22 城拿地 TOP10 房企与销售 TOP10高度重合，换而言之，目前能够拿地的房企都是能够保障的销售去化的企业。据克而瑞统计的截止到 6 月 23 日，有 5 家百强房企在集中供地中拿地金额超过 200亿元，其中建发、华润、中海排在前三位。其中，22 城拿地 TOP10 房企基本集中于销售 TOP30 房企中，其中有 4 家来自销售 TOP10，分别是华润、中海、招商蛇口、万科、保利发展。由此可见，龙头房企在集中供地中投资力度更大，有更明显的优势，未来销售的份额集中度还将继续提升。表表：百百强强房房企企集集中中供供地地拿拿地地金金额额 T TO OP P2 20 0企企业业简简称称拿拿地地金金额额（亿亿元元）拿拿地地建建面面（万万平平方方米米）建发房产405.8132.2华润置地301.8112.2中海地产299.4144.2招商蛇口280.2126.2绿城中国244.8100.0滨江集团184.4127.8万科地产172.288.7保利发展171.4100.0中国铁建144.8107.8中建东孚109.281.5城建发展95.745.7龙湖集团89.187.4保利置业87.953.2金地集团83.233.1国贸地产74.335.4大家房产72.034.6大华集团62.140.0葛洲坝57.619.3华发股份56.412.6越秀地产53.465.2注注：地地块块口口径径为为涉涉宅宅地地块块；截截至至时时间间至至6 6月月2 23 3日日；拿拿地地金金额额为为全全口口金金额额数据来源：CRIC展展望望:6 6、全全年年地地市市规规模模难难追追平平上上一一年年，三三季季度度地地市市热热度度将将延延续续低低位位2022 年上半年，在疫情多点散发的影响下，正处于复苏期的市场再受重创，楼市销售普遍承压，导致房企流动性压力进一步趋紧。在此影响下，土地市场成交规模较去年同期大幅走低，尤其是作为成交主力的三四线城市，成交规模降幅尤为显著。当前，楼市销售仍未真正回暖，流动性压力影响下房企拿地更偏向安全边际更高的核心优质地块。另一方面，对于库存重回高位、楼市去化难的城市，包括重点城市，土地供应规模也较此前明显缩减，如郑州、武汉等一二轮供地量较去年大幅减少。在上述因素的影响下，尽管下半年成交将会周期性回升，但就全年而言，2 20 02 22 2 年年土土地地成成交交规规模模将将较较上上一一年年进进一一步步走走低低，乐乐观观估估计计降降幅幅也也将将在在两两成成以以上上。市场热度方面。我们注意到，为了防止流拍，继杭州、宁波、无锡后，更多城市采取了预申请的土地出让机制或挂牌前通过土地推介会来摸底房企拿地意愿。受此影响，土地出让流拍现象或将有所好转。不过，当当前前多多数数城城市市的的楼楼市市仍仍在在筑筑底底期期，企企业业拿拿地地信信心心有有待待修修复复，预预计计三三季季度度土土地地市市场场将将延延续续低低热热运运行行。尤其是重点城市接下来将要进行的第二轮土拍，整体仍将以底价成交为主，仅盈利充裕、片区内去化表现好的地块才会有一定的竞拍热度。7 7、政政策策“暖暖风风”下下房房企企投投资资积积极极性性或或有有提提升升，但但全全年年谨谨慎慎预预期期不不变变自二季度以来，房地产利好政策不断，在“房住不炒”的大方针下，诸多地方出台了相应的宽松政策，意在盘活市场与提升购房的积极性。市场预期的改善跌加集中供地城市的土拍门槛宽松，我们认为会在一定程度上提振房企拿地的信心，第二轮土拍部分城市或将迎来拿地的“窗口期”。值得注意的是，尽管政策“暖风”不断，但市场目前并未出现实质性的逆转，且多数城市政策出台仍以“试探”为主，落地效果尚未达预期。且 2022 年大部分房企将迎来偿债高峰，资金面的吃紧也是阻碍房企投资复苏的重要因素。在保交付、保现金流之下，全年投资态度仍会维持谨慎。从企业端来看，国央企+平台公司的强势局面不会反转，仍是集中供地的主力军。一方面在资金成本优势下，国央企持续在核心城市补仓优质土储；另一方面，在土地市场低位运行中，经济压力使得部分城市仍需平台公司“托底”。下半年我们认为，随着销售的复苏以及金融环境的相对宽松，民企会更多的参与到土拍中，且地方城投、平台公司的“托底”会有一定减少，主要原因在于部分平台公司不具备完全开发的能力，且持续托底对于资金要求也较高。对于部分房企而言，想要介入集中供地的核心城市，合作开发、联合开发或将是有效的渠道。在房企的城市选择上，聚焦高能级、聚焦核心城市的投资策略仍将延续。这一点从部分规模房企的表态也能看出，诸如万科、越秀、绿城等本就注重一二线的企业，表示将继续聚焦核心城市的土地资源。而部分以三四线为主的碧桂园、美的等，也在针对性的提出逐步退出低量级、低能级城市，布局高能级、确定性更强的城市。综合而言，土地市场的热度能否恢复，主要取决于民企拿地能力的恢复。相较之下，集中供地地块虽优，但普遍总价较高，而部分城市群核心三四线城市在经历过土地低潮后，整体盈利空间尚存，或将成为民企“复出”试水的首选。