福建省2015年上半年房地产估价师《理论与方法》：估价报告含义模拟试题.pdf

福建省福建省 20152015 年上半年房地产估价师年上半年房地产估价师 理论与方法理论与方法：估价报告含义模估价报告含义模拟试题拟试题本卷共分为 2 大题 50 小题，作答时间为 180 分钟，总分 100 分，60 分及格。一、单项选择题共一、单项选择题共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，只有分，每题的备选项中，只有 1 1 个事最符合题个事最符合题意意1、张某以 40 万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行提供的期限为 10 年的抵押贷款。如店铺在第 4 年的租金收入为 5 万元，各项成本费用为万元，其中支付银行利息万元。则张某的这项投资在第 4 年的利息备付率是。A：B：C：D：E：借款合同2、已知某房地产价格为 900 元/m2 时，需求量为 100 万 m2，当价格为 1000 元/m2 时，需求量为 90 万 m2，则需求价格弹性为_。A10B9CD3、非公物拍卖，收取佣金的比例按照的原则确定。A：同拍卖成交价成正比B：同拍卖成交价成反比C：同拍卖报价成反比D：同拍卖保留价成反比E：执行层的组织协调4、资本化率构成中，流动性补偿的流动性是指。A：房地产开发企业自有资金周转的速度B：估价对象房地产变为现金的速度C：估价对象房地产带来净收益的速度D：房地产开发企业流动资金周转的速度E：工业用地的监测点评估价格5、2009 年 4 月，王某将其住宅出租，月租金收入为 2000 元，其当月应缴纳的房产税为_元。A80B160C200D2406、估价时需了解某地块单位名称、地类号和占地面积以及界址点、界址线和界址边长等，可查阅_而得到这些资料。A详细规划图B分丘图C分幅图D宗地图7、房地产投资者的实际收益较预期收益增加的部分，通常称为_。A超额利润B投资回报C内部收益D风险报酬8、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上开发建设的，当时获得的土地使用年限为 50 年，至今已使用了 6 年；预计利用该宗房地产正常情况下每年可获得净收益 8 万元；该宗房地产的报酬率为 8.5%。则该宗房地产的收益价格为万元。ABCD9、某宗房地产是在政府有偿出让的土地上建造的，土地使用权剩余年限为50年，预计未来第一年的净收益为 50 万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加 2%，该类房地产的报酬率为 6%，该宗房地产的价格为_万元。A833B2500C1250D106710、以下权利中属于用益物权的是。A：抵押权B：典权C：建筑物区分所有权D：质权E：执行层的组织协调11、房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分，具体包括有形的实体、该实体的质量以及【2004 年考题】A：相应配套的基础设施B：土地的形状C：组合完成的功能D：立体空间E：工业用地的监测点评估价格12、有一宗房地产总价为 100 万元，综合资本化率为 7%，土地资本化率为 6%，建筑物资本化率为 8%，则该宗房地产的土地价格为万元收益可视为无限年。A30B40C50D6013、_，又称目标市场，是公司决定追求的那部分合格的有效市场。A商品市场B生产要素市场C服务市场D潜在市场14、限差公式中，002+00006S，S 为。A：测量房产数量B：测量工具数量C：房产体积D：房产面积E：执行层的组织协调15、土地使用权出让合同约定的使用年限为 70 年，原土地使用者使用 28 年后转让，受让人的使用年限只有年。A：20B：42C：50D：70E：执行层的组织协调16、在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括。(2009 年试题)A：拖欠的建筑工程材料费B：拖欠的建筑工人工资C：抵押担保债权D：出租房屋租金E：执行层的组织协调17、以下费用中，不属于土地费用的是_。A土地使用权出让金B城市建设配套费C拆迁安置补偿费D基础设施建设费18、在某商业临街深度 30.48m(即 100 英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地，总价为 1 200 万元根据“四三二一法测”，计算其相邻临街深度为 45,72 m(即 150英尺)、临街宽度 20m 的矩形土地的总价为。A：1204 万元B：1374 万元C：1404 万元D：1536 万元E：工业用地的监测点评估价格19、在互斥的投资选择中，选择其中一种投资而非另外一种投资时所放弃的收益，在经济学上叫做。A：经济成本B：时机成本C：会计成本D：补偿成本E：工业用地的监测点评估价格20、以下收益乘数法中，考虑了房地产租金以外的收入以及房地产空置率，但未考虑运营费用差异的是。A：毛租金乘数法B：潜在毛收入乘数法C：有效毛收入乘数法D：净收益乘数法E：工业用地的监测点评估价格21、吸纳量是指报告期内销售房屋和_的数量组合。A建设房屋B维修房屋C出租房屋D维护房屋22、某建筑物的建筑面积为 200，有效经过年数为 12 年，重置价格为 800 元，建筑物经济寿命为 40 年，残值率为 2，则运用直线法计算该建筑物的现值为【2004 年考题】A：102 万元B：110 万元C：113 万元D：115 万元E：工业用地的监测点评估价格23、某市去年住宅的实际销售量为 500104m2，预测销售量为 450104m2，平滑指数为，则利用指数平滑法预测的今年的住宅销售量是_104m2。A475B600C 450D49024、以下关于保险的职能说法有误的一项是。A：分散危险的职能是指有共同危险损失顾虑的经济单位和个人将偶然性危险视同必然性危险，在危险发生之前就聚集资金，危险发生后将这笔资金用于遭受损失的经济单位和个人，使损失分散给众人B：融通资金职能发挥得越好，保险公司的投资收益越高，就可以弥补负债业务的不足或亏损，为采取较低的保险费征收标准，吸引更多的保险费收入创造条件C：在各种保险中，政策保险最能表达分配职能D：保险人参与防灾防损活动，可以提高社会的防灾防损能力E：执行层的组织协调25、某写字楼预计持有两年后出售，持有期的净收益每年 216 万元，出售时的价格为 5616 万元，资本化率为 8，则该写字楼目前的收益价格为。A：4858 万元B：5200 万元C：2700 万元D：6264 万元E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题共二、多项选择题共 2525 题，每题题，每题 2 2 分，每题的备选项中，有分，每题的备选项中，有 2 2 个或个或 2 2 个以上符个以上符合题意，合题意，至少有至少有 1 1 个错项。个错项。错选，错选，此题不得分；此题不得分；少选，少选，所选的每个选项得所选的每个选项得 0.50.5 分分1、某市房产税按房产原值减除幅度为 30%，某企业拥有一房产原值为 3800 万元，则年征收房产税为_万元。A114BCD2、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506 元，容积率为 15，土地使用年限为 50 年。乙地块土地单价为 820 元，容积率为 24，土地使用年限为 70 年。在用楼面地价来判断甲、乙两地块的投资价值时，假设土地报酬率为 8，则以下表述中正确的有。A：乙地块比甲地块贵B：甲地块的 70 年使用权楼面地价低于 34167 元C：甲地块与乙地块的楼面地价相等D：甲地块比乙地块贵E：乙地块的 70 年使用权楼面价高于 340 元3、在运用成本法时，其中最主要的是要注意。A：应采用实际成本而不是客观成本B：应采用客观成本而不是实际成本C：应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等的分析进行调整D：应在实际成本的基础上结合供求分析进行调整E：应在客观成本的基础上结合供求分析进行调整4、从开发商的角度看，房地产开发过程中投入的资源有。(2008 年试题)A：土地B：劳动力C：资本D：经验E：环境5、对投资项目或投资方向提出建议，是_阶段的主要任务。A投资时机研究B初步可行性研究C详细可行性研究D项目的评估和决策6、建筑物的耐久年限划分为、15 年以下等五个等级。A：100 年以上B：50100 年C：4050 年D：540 年E：1540 年7、申请房屋租赁登记备案应当提交的证明文件包括_。A书面租赁合同B 房屋所有权证书C当事人的合法身份证复印件D市、县人民政府规定的其他文件E当事人的合法身份证件8、某居民楼总建筑面积为 5000m2，房地总价值为 1000 万元，其中土地总价值为 500 万元。某人拥有该居民楼的一套单元式住宅，建筑面积为 150m2，房地总价值为 35 万元。假设按照土地价值进行分摊，该人占有的土地份额为_。A3%B3.5%C7%D4%9、以下关于企业利润和收入的表述中，正确的选项是_。A企业利润可分为经营利润、税后利润和可分配利润三个层次B经营收入=销售收入+出租收入C销售收入=土地转让收入+商品房销售收入+配套设施销售收入D可分配利润=税后利润-未分配利润10、按照规定，租赁合同的，房屋租赁当事人应当到市、县人民政府房产管理部门办理登记备案手续。A：签订B：变更C：终止D：执行E：遵守11、地基面积较大，多用于大型公共建筑，由基板、反梁组成。且在梁的交点上竖立柱子，以支承建筑骨架的基础被称为_。A条形基础B独立基础C整体式筏式基础D箱形基础12、以下情形中，属于房地产有偿转让的有。A：房地产买卖B：房地产入股C：房地产继承D：房地产抵债E：房地产典当13、房地产企业债务融资的主要资金来源有。A：上市B：增发新股C：发行企业债券D：住房抵押贷款E：信用贷款14、以下关于差额投资内部收益率的表述中，正确的有。(2009 年试题)A：差额投资内部收益率是两个方案内部收益率之差B：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额的现值之和等于零时的折现率C：差额投资内部收益率是两个方案各期净现金流量差额之和等于零时的折现率D：差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案E：采用差额投资内部收益率进行多方案比选时，应将方案按投资由大到小排序并依次两两比选，从中确定优选方案15、估价资料归档的目的是建立资料库和备案，以方便今后的估价及管理工作。估价资料归档主要作用不包括_。A有助于估价机构和估价人员不断提高估价水平B有助于解决日后可能发生的估价纠纷C有助于保持估价机构工作的连续性D有助于行政主管部门和行业组织对估价机构进行资质审查和考核16、按房地产用途可将房地产市场细分为假设干子市场，这是因为不同用途的房地产在等方面存在差异。A：投资决策B：规划设计C：工程建设D：地域范围E：产品功能17、某城市 2000 年和 2005 年普通商品房的平均价格分别是 3500 元/m2 和 4800元/m2，采用平均发展速度法预测 2008 年的价格最接近于元/m2。A4800B5124C5800D712418、根据适合原理，均衡原理以及收益递增递减原理，当房地产时，便为最高最正确使用。A：与外部环境最协调B：到达规模递增C：内部构成要素的组合最适当D：外部环境与内部因素相关联E：外部环境要素为最适当的组合19、以下关于个人住房公积金存款利率的说法中，错误的选项是_。A职工当年存缴的住房公积金按结息日挂牌公告的活期存款利率计算B上年结转的按结息日挂牌公告的 6 个月整存整取存款利率计算C职工个人住房公积金存款利率，遇法定存款利率调整，分段计息D每年 6 月 30 日为职工住房公积金存款的结息日20、建立房地产中介服务行业信用档案的意义_。A是标准房地产市场行为、维护消费者合法权益的客观需要B为社会公众查询企业和个人信用信息提供服务C为社会公众对房地产中介服务领域违法违规行为提供投诉途径的管理系统D是促进住宅与房地产业健康发展的需要E是拉动国民经济增长和保持社会稳定的客观需要21、在测算资本金融资成本时，其资金占用费是按_计算的。A综合利率B贷款利率C折现率D时机成本22、确定路线价时，选取标准宗地应符合_等要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率23、房屋普通险的期限为_。A半年B1 年C2 年D3 年24、一般将产品生产经营活动中的成本分为_。A生产成本B销售费用C经营费用D时机成本E全寿命费用25、自有资金现金流量表是从投资者的角度出发，以投资者的出资额作为计算基础，把_作为现金流出，用以计算项目自有资金的财务评价指标，考查项目自有资金的盈利能力。A借款本金归还和利息支出B开发建设投资C投资方向调节税D项目投资总额