珠江股份：2022年半年度报告.PDF

2022 年半年度报告 1/177 公司代码：600684 公司简称：珠江股份 广州珠江发展集团股份有限公司广州珠江发展集团股份有限公司 20222022 年半年度报告年半年度报告 2022 年半年度报告 2/177 重要提示重要提示 一、一、本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证本公司董事会、监事会及董事、监事、高级管理人员保证半半年度报告内容的真实年度报告内容的真实性性、准确、准确性性、完整、完整性性，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和，不存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担个别和连带的法律责任。连带的法律责任。二、二、公司公司全体董事出席全体董事出席董事会会议。董事会会议。三、三、本半年度报告本半年度报告未经审计未经审计。四、四、公司负责人公司负责人张研张研、主管会计工作负责人、主管会计工作负责人覃宪姬覃宪姬及会计机构负责人（会计主管人员）及会计机构负责人（会计主管人员）金沅武金沅武声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。声明：保证半年度报告中财务报告的真实、准确、完整。五、五、董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案董事会决议通过的本报告期利润分配预案或公积金转增股本预案 无 六、六、前瞻性陈述的风险声明前瞻性陈述的风险声明 适用 不适用 本报告中所涉及的未来计划、发展战略等前瞻性陈述不构成公司对投资者的实质承诺，敬请投资者注意投资风险。七、七、是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况是否存在被控股股东及其关联方非经营性占用资金情况 否 八、八、是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？是否存在违反规定决策程序对外提供担保的情况？否 九、九、是否存在半数是否存在半数以上以上董事无法保证公司所披露董事无法保证公司所披露半半年度报告的真实性、准确性和完年度报告的真实性、准确性和完整性整性 否 2022 年半年度报告 3/177 十、十、重大风险提示重大风险提示 公司已在本报告中详细描述存在的政策风险、行业风险、经营风险等，请查阅“第三节 管理层讨论与分析”中关于公司未来发展的讨论与分析中可能面对的风险部分。十一、十一、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 4/177 目录目录 第一节第一节 释义释义.5 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标.6 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析.10 第四节第四节 公司治理公司治理.25 第五节第五节 环境与社会责任环境与社会责任.27 第六节第六节 重要事项重要事项.28 第七节第七节 股份变动及股东情况股份变动及股东情况.39 第八节第八节 优先股相关情况优先股相关情况.42 第九节第九节 债券相关情况债券相关情况.43 第十节第十节 财务报告财务报告.47 备查文件目录 1.载有法定代表人、主管会计工作负责人、会计机构负责人签名并盖章的财务报表 2.报告期内在中国证监会指定媒体上公开披露过的所有公司文件的正本及公告的原稿 2022 年半年度报告 5/177 第一节第一节 释义释义 在本报告书中，除非文义另有所指，下列词语具有如下含义：常用词语释义 公司、珠江股份 指 广州珠江发展集团股份有限公司 实际控制人、广州市国资委 指 广州市人民政府国有资产监督管理委员会 控股股东、珠实集团 指 广州珠江实业集团有限公司 城投集团 指 广州市城市建设投资集团有限公司 珠江物管公司 指 广州珠江物业管理有限公司 湖南公司 指 湖南珠江实业投资有限公司 珠江投资公司 指 广州珠江投资发展有限公司 珠实健康公司 指 广州珠江实业健康管理有限公司 珠实环保公司 指 广州珠江实业环境保护有限公司 嘉德丰公司 指 广东嘉德丰投资发展有限公司 广隆公司 指 广州市广隆房地产有限公司 安徽中侨公司 指 安徽中侨置业投资有限公司 开平恒祥公司 指 开平恒祥房地产开发有限公司 金海公司 指 广东金海投资有限公司 捷星公司 指 广州捷星房地产开发有限公司 亿华公司 指 广东亿华房地产开发有限公司 盛唐公司 指 广州市盛唐房地产开发有限公司 东湛公司 指 广州东湛房地产开发有限公司 品实公司 指 广州市品实房地产开发有限公司 璟逸公司 指 广州璟逸房地产开发有限公司 璟润公司 指 广州璟润房地产开发有限公司 深圳灏泽公司 指 深圳珠江灏泽投资有限公司 穗芳鸿华公司 指 广州市穗芳鸿华科技发展有限公司 东迅公司 指 广州市东迅房地产发展有限公司 隽峰公司 指 广州隽峰房地产开发有限公司 隽浩公司 指 广州隽浩房地产开发有限公司 卓盈公司 指 广州卓盈房地产开发有限公司 珠实同创公司 指 广州市珠实同创产业运营管理有限公司 璟悦公司 指 广州璟悦城市更新有限公司 证监会 指 中国证券监督管理委员会 上交所 指 上海证券交易所 会计师事务所 指 大信会计师事务所（特殊普通合伙）报告期 指 2022 年 1 月 1 日至 2022 年 6 月 30 日 2022 年半年度报告 6/177 第二节第二节 公司简介和主要财务指标公司简介和主要财务指标 一、一、公司信息公司信息 公司的中文名称 广州珠江发展集团股份有限公司 公司的中文简称 珠江股份 公司的外文名称 GUANGZHOU PEARL RIVER DEVELOPMENT GROUP CO.,LTD.公司的外文名称缩写 GZPR 公司的法定代表人 张研 二、二、联系人和联系方式联系人和联系方式 董事会秘书 证券事务代表 姓名 覃宪姬 扈佳佳 联系地址 广州市越秀区东风中路 362号颐德大厦 30 楼 广州市越秀区东风中路 362号颐德大厦 30 楼 电话 020-83752439 020-83752439 传真 020-32689450 020-32689450 电子信箱 三、三、基本情况变更简介基本情况变更简介 公司注册地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司注册地址的历史变更情况 2019年1月，注册地址由“广州市越秀区环市东路362-366号好世界广场3001-3005室”变更为现注册地址 公司办公地址 广州市越秀区东风中路362号颐德大厦30楼 公司办公地址的邮政编码 510031 公司网址 电子信箱 四、四、信息披露及备置地点变更情况简介信息披露及备置地点变更情况简介 公司选定的信息披露报纸名称 上海证券报证券时报 登载半年度报告的网站地址 公司半年度报告备置地点 公司董事会办公室 报告期内变更情况查询索引 无 五、五、公司股票简况公司股票简况 股票种类 股票上市交易所 股票简称 股票代码 变更前股票简称 A股 上海证券交易所 珠江股份 600684 珠江实业 2022 年半年度报告 7/177 六、六、其他有关资料其他有关资料 适用 不适用 七、七、公司主要会计数据和财务指标公司主要会计数据和财务指标 (一一)主要会计数据主要会计数据 单位：元 币种：人民币 主要会计数据 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)营业收入 241,289,524.06 2,112,995,192.44-88.58 归属于上市公司股东的净利润-781,779,502.09 342,580,778.89-328.20 归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润-745,811,201.51 336,555,686.68-321.60 经营活动产生的现金流量净额-139,303,259.70-405,548,454.16 不适用 本报告期末 上年度末 本报告期末比上年度末增减(%)归属于上市公司股东的净资产 1,388,005,776.20 2,169,785,278.29-36.03 总资产 35,761,214,789.38 33,206,976,010.06 7.69 (二二)主要财务指标主要财务指标 主要财务指标 本报告期（16月）上年同期 本报告期比上年同期增减(%)基本每股收益（元股）-0.92 0.40-330.00 稀释每股收益（元股）-0.92 0.40-330.00 扣除非经常性损益后的基本每股收益（元股）-0.87 0.39-323.08 加权平均净资产收益率（%）-43.95 15.03 减少58.98个百分点 扣除非经常性损益后的加权平均净资产收益率（%）-41.93 14.76 减少56.69个百分点 公司主要会计数据和财务指标的说明 适用 不适用 （1）营业收入：上年同期颐德大厦物业交付确认大量收入，本期无大批量交付物业；（2）归属于上市公司股东的净利润、归属于上市公司股东的扣除非经常性损益的净利润、归属于上市公司股东的净资产：主要为上年同期颐德大厦物业交付确认2022 年半年度报告 8/177 大量收入，本期无大批量交付物业，另期末存货存在减值迹象，本期计提存货跌价准备，使得相关指标大幅下降；（3）经营活动产生的现金流量净额：主要为支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少。八、八、境内外会计准则下会计数据差异境内外会计准则下会计数据差异 适用 不适用 九、九、非经常性损益项目和金额非经常性损益项目和金额 适用 不适用 单位:元 币种:人民币 非经常性损益项目 金额 附注（如适用）非流动资产处置损益-8,910,852.38 注 1 越权审批，或无正式批准文件，或偶发性的税收返还、减免 计入当期损益的政府补助，但与公司正常经营业务密切相关，符合国家政策规定、按照一定标准定额或定量持续享受的政府补助除外 423,595.38 计入当期损益的对非金融企业收取的资金占用费 企业取得子公司、联营企业及合营企业的投资成本小于取得投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值产生的收益 非货币性资产交换损益 委托他人投资或管理资产的损益 因不可抗力因素，如遭受自然灾害而计提的各项资产减值准备 债务重组损益 企业重组费用，如安置职工的支出、整合费用等 交易价格显失公允的交易产生的超过公允价值部分的损益 同一控制下企业合并产生的子公司期初至合并日的当期净损益 与公司正常经营业务无关的或有事项产生的损益 除同公司正常经营业务相关的有效套期保值业务外，持有交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债产生的公允价值变动损益，以及处置交易性金融资产、衍生金融资产、交易性金融负债、衍生金融负债和其他债权投资取得的投资收益-28,375,615.95 注 2 单独进行减值测试的应收款项、合同资产减值准备 2022 年半年度报告 9/177 转回 对外委托贷款取得的损益 采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产公允价值变动产生的损益 根据税收、会计等法律、法规的要求对当期损益进行一次性调整对当期损益的影响 受托经营取得的托管费收入 除上述各项之外的其他营业外收入和支出 1,766,681.50 其他符合非经常性损益定义的损益项目 减：所得税影响额 387,346.70 少数股东权益影响额（税后）484,762.43 合计-35,968,300.58 其他说明：注 1：主要为广州市中级人民法院裁定受理盛唐公司破产清算一案，并指定破产管理人，公司已向管理人移交盛唐公司的财产、账簿、印章印鉴等资料，本期出表，确认投资损失。注 2：主要为公司持有的股票对公允价值变动收益及投资收益的影响。将公开发行证券的公司信息披露解释性公告第 1 号非经常性损益中列举的非经常性损益项目界定为经常性损益项目的情况说明：适用 不适用 十、十、其他其他 适用 不适用 2022 年半年度报告 10/177 第三节第三节 管理层讨论与分析管理层讨论与分析 一、一、报告期内公司所属行业及主营业务情况说明报告期内公司所属行业及主营业务情况说明 （一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式（一）报告期内公司所从事的主要业务和经营模式 2022 年是“十四五”的关键之年，公司作为广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，聚焦房地产主业，积极响应国家建设粤港澳大湾区的战略部署，深耕核心市场，并在坚持稳中求进的同时适度拓展业务区域。公司在聚焦主业的同时积极拓展产业地产等“第二新赛道”，在旧改、环保等领域实现突破。2022 年下半年，公司将持续锚定高质量发展目标，彰显综合发展战略规划，不断挖掘自身潜能与优势，积极探索“房地产+”业务不断提高核心竞争力和综合实力，充分发挥国企优势，坚定不移做强做优做大国有资本和国有企业，积极维护全体股东特别是中小股东的合法权益。（二）（二）行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明行业情况和公司主要业务所在城市的行业发展状况说明 1.1.房地产行业宏观环境房地产行业宏观环境 2022 年上半年，国内疫情多发散发，不利影响明显加大，超预期突发因素带来影响，经济下行压力明显增大。上半年国内生产总值 562,642 亿元，同比增长 2.5%，其中，全国房地产开发投资 68,314 亿元，同比下降 5.4%。政策方面，2022 年 3 月，国务院政府工作报告指出，要坚持“房住不炒”的定位，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，稳地价、稳房价、稳预期，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展；同月，国务院金融委召开会议，强调积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策，关于房地产企业，要及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案。在此基调下，全国多地在公积金贷款、房贷利率、限购限售政策、并购融资等方面相继出台措施，保障房市场平稳健康发展。市场方面，2022 年上半年，全国商品房销售面积 68,923 万，同比下降 22.2%，商品房销售额 66,072 亿元，同比下降 28.9%，房地产开发企业到位资金 76,847 亿元，同比下降 25.3%。在市场降温、资金紧张的行业形势下，房企降低投资力度，上半年全国土地购置面积为 3,628 万，同比下降 48.3%，土地成交价款 2,043 亿元，同比下降 46.3%。（数据来源：国家统计局）2.2.报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况报告期内公司主要业务所在城市的行业发展状况 （1）广东板块 2022 年半年度报告 11/177 公司在广东板块的业务集中在广东省省会广州市。广州市作为粤港澳大湾区的核心引擎之一，充分发挥国家中心城市和综合性门户城市引领作用。2022 年上半年，面对更趋复杂严峻的国际环境和多发频发的国内疫情，广州市坚持稳字当头、稳中求进，科学精准、有力有效统筹推进疫情防控和经济社会发展，其中，半年度地区生产总值为 13,433.8 亿元,同比增长 1%。（数据来源：广州市统计局）2022 年上半年，广州市商品住宅成交面积 404 万，同比下降 36.2%，成交金额1,517 亿元，同比下降 26.9%；截止至 2022 年 6 月，库存面积 1,211 万，去化周期16 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。2022 年上半年，广州市涉宅用地供应建筑面积 334 万，同比下降 43.4%，成交建筑面积 203 万，同比下降 61.9%，成交金额 218 亿元，同比下降 70.5%。（数据来源：克尔瑞）公司在广州区域的房地产项目分别位于天河区、越秀区、白云区、黄埔区、从化区、增城区、南沙区、荔湾区，产品包括住宅、写字楼及商业物业等。报告期内，公司在广州区域共实现销售面积 45,091.82。（2）湖南板块 公司在湖南板块的业务集中在湖南省省会长沙市。长沙市在“房住不炒”的主基调下，始终坚持稳房价、稳地价、稳预期，保持调控战略定力和相对较低房价优势，全市经济稳步增长，主要经济指标持续上行。湖南省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要指出，要实施“三高四新”战略，着力建设“三个高地”支撑的现代化新湖南，加快建设长株潭都市圈，打造全国重要增长极。长沙常住人口已突破千万，自贸区实施人才新政，支持长沙县撤县立区，城市发展空间增大。房地产行业方面，2022 年上半年，长沙市商品住宅成交面积 461 万，同比下降56.5%，成交金额 555 亿元，同比下降 49.6%，库存面积 511 万，去化周期 8.7 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）公司湖南区域的房地产项目位于长沙市开福区、湘江新区以及望城区。报告期内，公司在长沙区域共实现销售面积为 18,012.09。（3）安徽板块 公司在安徽板块的业务集中在安徽省合肥市。安徽省国民经济和社会发展第十四个五年规划和二三五年远景目标纲要提出，要全力打造现代化中心城市，支持2022 年半年度报告 12/177 合肥“五高地一示范”建设，高起点建设合肥滨湖新区，朝着国家中心城市发展，标示着安徽省对合肥发展定位的战略高度。房地产行业方面，2022 年上半年，合肥市商品住宅成交面积 263 万，同比下降45.9%，成交金额 497 亿元，同比下降 44.2%，库存面积 234 万，去化周期 5.2 个月（去化周期=库存面积/三个月移动平均成交面积）。（数据来源：克尔瑞）公司主要项目合肥中侨中心位于政务区核心位置，紧邻合肥市政府，包括商业、酒店及写字楼。报告期内，合肥中侨中心项目实现的销售面积为 1,221.18。二、二、报告期内核心竞争力分析报告期内核心竞争力分析 适用 不适用 （一）（一）战略研究持续深入，企业改革不断推进战略研究持续深入，企业改革不断推进 2022 年是“十四五”的关键之年，作为国有控股上市企业，公司高度重视“十四五”战略规划的编制、动态更新及落地实施工作。结合当前的经济形势和房地产行业形势，组建跨部门、跨职能的战略工作小组，对公司核心能力、业务模块进行梳理，构建清晰的战略发展方向，规划合理的战略目标，制定稳健的投资策略。同时，锚定战略目标，优化调整专业团队、深化改革组织架构、升级完善管控体系，动态更新应对市场变化，通过升级精细化、闭环化的大运营体系推进企业高质量改革发展新局面。（二）（二）控股股东鼎力支持，国有企业间互惠互利控股股东鼎力支持，国有企业间互惠互利 公司控股股东作为包括投资、规划、设计、装修、监理等全产业链的广州市属全资国有大型企业集团，对公司在资金、平台等各方面提供了大力支持，助力公司持续提升国有资产的保值增值能力。在此背景下，公司依托控股股东的综合实力，充分发挥国企资源优势，大力推进同其他国有企业的战略合作并取得显著成效。（三）（三）综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟综合实力底蕴深厚，运营开发经验成熟 公司在房地产开发与运营服务领域深耕多年，是广州市成立最早的房地产综合开发企业之一，在行业形势研判、项目进程管理把控等多方面有着深厚的底蕴和成熟的经验底蕴。公司在广东、湖南及安徽等地区拥有成熟的开发环境，坚持走高质量开发道路，致力于打造城市标杆建筑和精品项目。同时，公司充分发挥自身先进的复合型人才培养机制，持续提升团队核心竞争能力，打造更高水平的投资研判和项目运营能力，锻造精益求精的品质优势。（四）（四）产品标准化体系搭建升级，多元业务协同发展产品标准化体系搭建升级，多元业务协同发展 2022 年半年度报告 13/177 公司遵循“客户导向、勇于担当、突破创新、不断进取”的核心价值观，长期坚持专业化、精品化的发展道路，不断为客户提供高质量的精品建筑和贴心的物业服务，致力于打造高品质、高品位、精雕琢、富内涵的精品项目，以艺术精工之手笔建筑城市标杆。公司从规划定位、社区配套、立面美学、户型创新等多个维度提炼产品力优势，构建适配土地、客户、产品的“4U”体系，深化各产品系产品形象和价值输出，不断创新升级标准化产品体系。同时，公司不断丰富自身“房地产+”的内涵，协同推进房地产开发、产业园建设、环境保护等多元业务发展，建立以市场为导向，符合市场需求，知名度与美誉度兼备的多层次产品线。（五）（五）坚持党建核心引领，推动国企高质量发展坚持党建核心引领，推动国企高质量发展 公司始终坚持和维护党在国有企业的核心地位，充分发挥党委“把方向、管大局、保落实”的领导核心作用，全面贯彻落实党中央决策部署，大力推动全面从严治党在国有企业落实落地。公司全面加强党的政治建设、思想建设、组织建设、作风建设与纪律建设，坚持把提高企业经营效益、增强综合竞争力、实现国有资产保值增值作为出发点和落脚点，严格执行“三重一大”决策制度，突出选人用人导向，增强基层组织“软实力”，扎实推进党风廉政建设，筑牢廉洁自律思想防线，积极推动党史学习教育走深走实，构建党史学习教育常态化长效化机制，切实做到党建工作与企业经营有机融合，开创国有企业高质量发展新局面。三、三、经营情况的讨论与分析经营情况的讨论与分析 （一）（一）公司业绩情况公司业绩情况 报告期内，公司实现营业收入 24,128.95 万元，同比减少 88.58%；归属于母公司股东的净利润为-78,177.95 万元，同比下降 328.20%；每股收益-0.92 元，同比下降330.00%；公司加权平均净资产收益率为-43.95%，同比下降 58.98 个百分点。截至报告期末，公司资产总额 3,576,121.48 万元，较报告期初增长 7.69%，归属于母公司所有者权益 138,800.58 万元，较报告期初下降 36.03%；公司资产负债率为91.48%，较报告期初增长 3.08 个百分点。（二）（二）房地产开发销售情况房地产开发销售情况 报告期内，公司房地产开发业务实现营业收入 17,259.93 万元，占公司当期营业收入的 71.53%，较上年同期下降 91.47%。2022 年半年度报告 14/177 2022 年上半年，公司实现销售网签面积 64,325.09 平方米，较上年同期下降14.96%；销售金额 140,536.53 万元，较上年同期下降 23.80%。公司当期新开工面积113,813.30 平方米，占本年度计划目标的 56.10%，主要包括隽浩启澜花园项目（即南沙湾 2020NJY-14 项目）和珠江颂璟花苑项目（即荔湾区荷景路 AF060419 地块）；新增竣工面积 88,224.90 平方米，占本年计划的 13.82%。截至 2022 年 6 月末，公司在建、在售项目情况如下：2022 年半年度报告 15/177 表表 1 1：公司房地产开发投资情况表：公司房地产开发投资情况表 单位：万元、平方米 序号 地区 项目 经营业态 项目 状态 项目用地面积 项目规划计容建筑面积 总建筑面积 在建建筑面积 已竣工面积 总投资额 报告期实际投资额 1 广州市白云区 珠江云上花园 住宅、商业 在建 222,886.00 521,230.00 740,052.00 417,055.00 88,224.90 1,458,994.00 62,484.00 2 广州市增城区 珠江花玙苑 住宅、商业 在建 43,959.05 131,877.00 189,971.71 189,971.71-273,328.00 9,619.77 3 广州市增城区 时光雅苑 住宅、商业 在建 53,392.15 170,854.88 247,514.00 246,984.57-312,338.00 13,596.04 4 广州市南沙区 隽浩启澜花园 住宅、商业 在建 42,897.00 104,743.00 167,593.00 167,593.00-326,090.00 14,666.59 5 广州市荔湾区 珠江颂璟花苑 住宅、商业 在建 47,738.97 116,197.50 165,158.60 112,900.00-406,655.00 110,052.86 6 长沙市开福区 长沙珠江悦界商业中心 住宅、商业 在建 61,255.21 230,462.91 339,076.45 197,854.33 141,222.12 269,922.84 15,585.64 7 长沙市岳麓区 长沙柏悦湾 住宅、商业 在建 74,072.00 188,464.82 237,123.97 3,812.42 103,940.58 314,934.31 6,243.04 8 长沙市望城区 长沙新地东方明珠 住宅、商业 在建 121,377.90 184,514.39 235,275.17 35,184.08 131,163.60 106,023.24 4,082.81 9 长沙市开福区 长沙四方雅苑 住宅、商业 在建 21,109.98 77,500.92 97,638.71 97,638.71-98,819.53 4,887.56 合计合计 688,688.26688,688.26 1,725,845.421,725,845.42 2,419,403.612,419,403.61 1,468,993.821,468,993.82 464,551.20464,551.20 3,567,104.923,567,104.92 241,218.31241,218.31 注：上表项目名称按标准地名列示，珠江颂璟花苑即荔湾区荷景路 AF060419 地块（营销名：珠江广钢花城）。2022 年半年度报告 16/177 表表 2 2：公司房地产项目销售情况表：公司房地产项目销售情况表 单位：平方米 序号 项目 可供出售总 面积 报告期内销售 面积 期末剩余可售 面积 1 珠江云上花园 425,115.60 15,803.10 299,069.33 2 珠江璟园 97,582.61 35.91 3,219.79 3 珠江嘉园 273,071.40 281.42 26,002.78 4 珠江花玙苑 127,179.00 10,891.44 74,770.29 5 长沙珠江花城 450,712.20 275.00 13,977.09 6 长沙珠江郦城 451,468.93 2,112.50 18,681.74 7 长沙珠江悦界商业中心 234,469.22 7,278.55 120,944.13 8 长沙柏悦湾 185,124.55 720.84 39,744.16 9 长沙新地东方明珠 771,062.88 1,752.13 110,548.34 10 长沙四方雅苑 97,638.71 5,873.07 60,806.07 11 合肥中侨中心 173,811.67 1,221.18 102,346.06 12 时光雅苑 189,247.38 14,358.77 166,058.31 13 隽浩启澜花园 106,193.00 3,721.19 99,629.42 合计合计 3,582,677.153,582,677.15 64,325.0964,325.09 1,135,797.511,135,797.51 注：上表“可供出售总面积”指各项目可供出售的总面积；“报告期内销售面积”为报告期内销售网签面积。（三）（三）物业经营情况物业经营情况 报告期内，公司实现物业经营及旅游酒店收入 2,926.13 万元，详见表 3：表表 3 3：房地产出租情况汇总表：房地产出租情况汇总表 类别类别 总建筑面积总建筑面积（平方米）（平方米）可供出租总面积（平可供出租总面积（平方米）方米）/客房数（套）客房数（套）经营收入经营收入 （万元）（万元）酒店及其酒店及其他物业他物业 长沙珠江花园酒店长沙珠江花园酒店 19,620.94 134 套 593.47 商业物业商业物业 广州板块广州板块 46,963.69 45,816.14 655.53 湖南板块湖南板块 33,519.35 18,367.22 691.81 东莞东莞板块板块 52,062.19 52,062.19 12.06 安徽板块安徽板块 212,249.51 25,569.64 584.12 住宅住宅 4,929.38 4,929.38 26.45 停车场及停车场及其他其他 77,617.32 32,848.87 362.69 合计合计 4 446,962.3846,962.38 -2 2,926.13,926.13 2022 年半年度报告 17/177 注：（1）商业物业广州板块总建筑面积较上季度末减少 267.90 平方米，主要原因为物业销售。（2）商业物业广州板块可供出租总面积较上季度末增加 32,538.71 平方米。其中，因物业销售，可供出租面积减少 267.84 平方米；因所持物业改造完成，竣工验收，增加可供出租面积 32,806.55 平方米。报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影报告期内公司经营情况的重大变化，以及报告期内发生的对公司经营情况有重大影响和预计未来会有重大影响的事项响和预计未来会有重大影响的事项 适用 不适用 四、四、报告期内主要经营情况报告期内主要经营情况 (一一)主营业务分析主营业务分析 1.1.财务报表相关科目变动分析表财务报表相关科目变动分析表 单位：元币种：人民币 科目 本期数 上年同期数 变动比例（%）营业收入 241,289,524.06 2,112,995,192.44-88.58 营业成本 155,333,110.38 1,073,404,577.12-85.53 销售费用 44,775,163.86 50,138,532.32-10.70 管理费用 77,282,063.91 86,323,339.47-10.47 财务费用 173,569,612.20 172,247,979.77 0.77 经营活动产生的现金流量净额-139,303,259.70-405,548,454.16 不适用 投资活动产生的现金流量净额-11,587,088.22 95,362,438.63-112.15 筹资活动产生的现金流量净额 655,204,103.25-371,953,652.95 不适用 营业收入变动原因说明：主要原因为上年同期颐德大厦物业交付，确认大量收入，本期无大批量物业交付；营业成本变动原因说明：随营业收入的变化而变化；经营活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为支付其他与经营活动有关的现金较上年同期减少；投资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为上年同期收回东迅公司委托贷款 1.1 亿元,本年无类似情况；筹资活动产生的现金流量净额变动原因说明：主要为去年同期偿还信用借款 10亿元，偿还珠实 1801 公司债 14 亿元，本期偿还债务支付的现金较上年同期减少。2.2.本期本期公司公司业务类型、业务类型、利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明利润构成或利润来源发生重大变动的详细说明 适用 不适用 2022 年半年度报告 18/177 根据企业会计准则和公司会计政策相关规定，为真实反映公司的财务状况及经营成果，基于谨慎性原则，公司对各类资产进行清查梳理及减值测试。经资产减值测试，本期计提的资产减值损失及信用减值损失合计减少利润总额 61,557.98 万元。详见公司于同日披露的关于计提资产减值准备的公告（编号：2022-042）。(二二)非主营业务导致利润重大变化的说明非主营业务导致利润重大变化的说明 适用 不适用 2022 年半年度报告 19/177 (三三)资产、负债情况分析资产、负债情况分析 适用 不适用 1.1.资产资产及及负债负债状状况况 单位：元 项目名称 本期期末数 本期期末数占总资产的比例（%）上年期末数 上年期末数占总资产的比例（%）本期期末金额较上年期末变动比例（%）情况说明 货币资金 4,362,991,539.16 12.20 3,594,636,177.18 10.82 21.38 应收款项 34,393,927.19 0.10 60,499,273.14 0.18-43.15 本期收回应收城实公司款项 预付款项 16,447,579.34 0.05 2,699,422.08 0.01 509.30 预付工程款较上年末增加 存货 25,607,533,523.42 71.61 23,937,034,508.67 72.08 6.98 长期股权投资 160,492,174.02 0.45 161,061,398.02 0.49-0.35 投资性房地产 1,350,975,492.65 3.78 844,705,724.48 2.54 59.93 金海公司物业改造竣工验收，从在建工程转入投资性房地产 固定资产 243,919,943.11 0.68 248,578,869.05 0.75-1.87 在建工程 458,348,170.22 1.38-100.00 金海公司物业改造竣工验收，从在建工程转入投资性房地产 无形资产 3,490,737.29 0.01 2,573,378.70 0.01 35.65 NCC 大型企业数字化平台已达预定使用状态，确认无形资产 使用权资产 30,087,453.69 0.08 33,412,815.45 0.10-9.95 其他非流动资产 9,836,261.67 0.03 40,749,909.65 0.12-75.86 部分物业预计一年内交付，销售佣金重分类至其他流动资产 应付账款 1,103,182,478.94 3.08 769,239,004.93 2.32 43.41 应付工程款较上年末增加 预收款项 2,648,598.39 0.01 661,428.34 300.44 预收租赁款较上年末增加 合同负债 7,817,044,415.53 21.86 6,322,917,989.38 19.04 23.63 应付职工薪酬 6,663,966.40 0.02 43,631,360.70 0.13-84.73 本期已支付上年末计提的工2022 年半年度报告 20/177 资、奖金 一年内到期的非流动负债 2,926,124,099.97 8.18 1,758,737,680.39 5.30 66.38 长期借款重分类 其他流动负债 466,666,404.66 1.30 186,573,773.58 0.56 150.12 部分物业预计一年内交付，预收房款中的税款从其他非流动负债重分类至其他流动负债 长期借款 5,120,497,018.41 14.32 5,024,989,946.47 15.13 1.90 本期收到银行借款 15.40 亿元，部分借款预计一年内偿付，重分类至一年内到期的非流动负债 租赁负债 23,392,079.88 0.07 26,929,233.35 0.08-13.13 其他非流动负债 235,133,701.45 0.66 374,808,508.43 1.13-37.27 部分物业预计一年内交付，预收房款中的税款从其他非流动负债重分类至其他流动负债 2022 年半年度报告 21/177 2.2.境外资产境外资产情情况况 适用 不适用 3.3.截至报告期末主要资产受限情截至报告期末主要资产受限情况况 适用 不适用 单位:元币种:人民币 项目 期末账面价值 受限原因 货币资金 307,803,355.54 按揭担保保证金、项目保证金、履约保证金、冻结款项等 存货 4,643,438,029.80 抵押借款的抵押物 固定资产 224,088,934.62 抵押借款的抵押物 投资性房地产 686,461,988.85 抵押借款的抵押物 合计 5,861,792,308.81 4.4.其他说明其他说明 适用 不适用 (四四)投资状况分析投资状况分析 1.1.对外股权投资总体分析对外股权投资总体分析 适用 不适用 2022 年上半年，公司对外股权投资实际金额 5,300.00 万元，较上年同期对外股权投资总额 990.00 万元增加 4,310.00 万元，增幅为 435.35%。(1)(1)重大的股权投资重大的股权投资 适用 不适用 (2)(2)重大的非股权投资重大的非股权投资 适用 不适用 (3)(3)以公允价值计量的金融资产以公允价值计量的金融资产 适用 不适用 单位:万元币种:人民币 资产类别 初始投资成本 资金来源 报告期内购入金额 报告期内出售金额 报告期内投资收益 报告期内公允价值变动 A 股股票 19,734.37 自有资金 1.16 1.16-2,838.72 非交易性权益工具 4,562.24 自有资金 10.56 其他非流动金融资产 11,574.00 自