2017年山东省房地产估价师《房地产估价案例与分析》知识：房地产估价报告的写作模拟试题.doc

2017年山东省房地产估价师房地产估价案例与分析学问：房地产估价报告的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列属于建筑物重要性等级中的特等的是_。 A一般居住建筑和公共建筑 B中级居住建筑和公共建筑 C高级居住建筑和公共建筑 D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑 2、_使用土地，是土地使用制度改革的核心内容。 A有偿 B有限期 C有流淌 D有偿有限期3、电磁辐射对人体的危害程度随着电磁波波长的缩短而增加。下列对人体的危害程度从高到低的挨次是。 A：超短波>微波>短波>中波>长波 B：微波>短波>超短波>中波>长波 C：微波>超短波>短波>中波>长波 D：微波>长波>短波>超短波>中波 E：执行层的组织协调 4、某公司开发的酒店项目在建成经营一段时间后，依据市场的变化将其用途调整为写字楼，该公司采纳的市场定位方式是。(2008年试题) A：避强定位方式 B：产品差别化方式 C：对抗性定位方式 D：重新定位方式 E：借款合同5、下列关于自然人的民事权利力量，表述不正确的是。 A：民事权利力量是指法律给予自然人享有民事权利和担当民事义务的资格 B：胎儿具有民事权利力量，可以成为民事法律关系的主体 C：民事权利力量可分为一般权利力量和特别权利力量 D：一般权利力量，法律规定不分年龄、种族、性别、民族、信仰、文化程度、财产状识等，公平地享有 E：执行层的组织协调 6、个人住房公积金贷款利率实行。 A：半年肯定 B：一年肯定 C：二年肯定 D：三年肯定 E：执行层的组织协调 7、某宗房地产1993年10月建成，在2003年10月预评估其现值，经估价人员判定认为该宗物业尚可使用40年，假如残值率为0，按直线法确定其成新率为（）。 A60% B70% C80% D90% 8、房地产经纪人执业资格注册有效期一般为年。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 9、下列不属于管理费用的是。 A：管理人员工资 B：职工教育经费 C：广告宣扬费 D：技术开发费 E：借款合同 10、是在某些状况下，正式出据保险单或保险凭据之前，保险人签发给投保人的临时保障凭证，其作用是证明保险人已经同意承保，暂保单一般都有一个有效期限，待保险单出据后自动失效。 A：投保单 B：保险单 C：暂保单 D：批单 E：执行层的组织协调11、在市场法选择可比实例的过程中，可比实例的规模应与估价对象的规模相当，选取的可比实例规模一般应存估价对象规模的范围之内。 A：0.52.0 B：1.52.0 C：0.51.5 D：1.01.5 E：工业用地的监测点评估价格 12、现实中，房地产市场上某种房地产在某一时间的供应量为【2004年考题】 A：存量+新开发量+其他种类房地产转换为该种房地产量一该种房地产转换为其他种类房地产量-拆毁量 B：存量+新开发量+该类房地产与其他种类房地产之间转换总量+拆毁量 C：存量+新开发量+空置房量-拆毁量 D：存量+新增竣工量-拆毁量 E：工业用地的监测点评估价格 13、一般股票持有者之间的公平原则是指。 A：股票持有者的身份是公平的 B：每一股份的公平 C：在权利方面是公平的 D：在义务方面是公平的 E：执行层的组织协调14、某类房地产20062010年的价格见下表，依据平均进展速度法，猜测该类房地产2011年的价格为元。 A：10300 B：10400 C：11165 D：11265 E：工业用地的监测点评估价格 15、为了降低建筑安装工程费用的风险，开发商可以采纳（）的合同形式。 A固定总价合同 B固定单价合同 C成本加酬金合同 D分包合同 16、下列关于房地产市场特性的表述中，说房地产市场具有是不正确的。 A：供应非同质性 B：需求多样性 C：竞争充分性 D：交易简单性 E：借款合同 17、已知一年期国债利率为3.31，贷款利率为5.43，投资风险补偿为2.23。管理负担补偿为1.32，缺乏流淌性补偿为1.42，所得税抵扣的好处为0.5，则酬劳率为。 A：7.78 B：8.28 C：13.21 D：14.21 E：工业用地的监测点评估价格 18、直线趋势法y=a+bX中的常数a、b，是由打算的。 A：房地产的历史价格资料 B：房地产的将来价格资料 C：房地产的现实价格资料 D：估价师选取的现时和将来的价格资料 E：工业用地的监测点评估价格 19、下列关于施工图中的轴线，表述不正确的是_。 A施工图中的轴线是施工中定位的重要依据 B施工图中的轴线是施工中放线的重要依据 C凡承重墙、柱子、大梁或屋架等主要承重构件的位置必需画上轴线并编上轴线号 D轴线用点画线表示，端部画圆圈，圆圈内注明编号。轴线水平方向用英文字母由左至右编号，垂直方向阿拉伯数字由下而上编号 20、掌握性具体规划的作用是_。 A规定城市规划区范围 B确定用地面积和用地界限 C引导建设 D对当前拟建的项目和地区进行空间布置 21、以下属于房地产资产管理范围的是_。 A制订物业策略方案 B设备更新财务猜测 C室内布局与空间规划 D建筑设计与工程规划 22、下列说法不属于重新购建价格的求取思路的是。 A：房地产重新购建价格的求取思路 B：土地重新购建价格的求取思路 C：具体价格重新购建价格的求取思路 D：建筑物重新购建价格的求取思路 E：工业用地的监测点评估价格23、新成立的房地产评估机构，其资质等级从_资质开头。 A临时 B三级 C四级 D预备 24、住房公积金缴存比例是指。 A：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工本年度月平均工资的比例 B：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工下一年度月平均工资的比例 C：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度年平均工资的比例 D：职工个人缴存(或职工单位资助职工缴存)住房公积金的数额占职工上一年度月平均工资的比例 E：执行层的组织协调25、土地用途管制的核心是。 A：爱护耕地 B：实行土地登记制度 C：实行土地有偿有限期使用制度 D：不能随便转变农用地的用途 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、超额利润有以下三种。 A：创新利润 B：风险利润 C：垄断利润 D：正常利润 E：平均利润 2、某宗房地产交易的成交价格为30万元人民币，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%，套内建筑面积为100m2，假定折现率为6%，则该房地产依据建筑面积计算的实际单价为_元/m2。 A2593 B2619 C2727 D28623、下列关于会计报表的意义和作用，表述正确的是。 A：会计报表是依据账簿上所记录的资料经过整理、归类、汇总而编制的表式报告 B：会计核算中的报账，主要是通过编制会计凭证来进行的 C：企业的投资者通过会计报表所供应的信息可以作出正确的投资决策 D：会计报表是会计核算工作的一种特地方法 E：会计报表供应的信息是依法征收税利的主要依据 4、现对某期货房地产进行估价，在此估价中，估价对象状况应为将来某时点的状态，房地产市场状况应为_时点的状态。 A现在 B将来 C过去 DB和C5、不属于开发商对房地产租售定价方法的是。 A：成本导向定价 B：销售导向定价 C：购买者导向定价 D：竞争导向定价 E：借款合同 6、房地产估价原则可分为三个层次，即_。 A基本原则 B客观原则 C特别性原则 D普适性原则 E相宜性原则 7、某房地产项目转让收入3000万元，其应当缴纳的营业税、城市建设维护税、教育税附加合计为_万元。 A60 B90 C150 D165 8、在工程建设定额中，分项最细、定额子目最多的是。 A：概算指标 B：概算定额 C：预算定额 D：施工定额 E：执行层的组织协调 9、风险辨识常用方法包括（）等。 A专家调查法 B解析方法 C故障树分析法 D幕景分析法 E蒙特卡洛法 10、下列_不属于建筑工程费用。 A设备购置费 B工器具购置费 C房产税费 D预备费11、住房公积金属于_全部。 A缴存住房公积金的单位 B缴存住房公积金的职工 C缴存住房公积金的单位和个人共同 D住房公积金管理中心 12、价格等于“成本加平均利润”，是长期内平均来看的，而且还需要具备下述条件中的。 A：生产成本高于市场平均成本 B：生产成本低于市场平均成本 C：自由竞争 D：该种商品本身可以大量重复生产 E：生产成本等于市场平均成本 13、在工程项目施工阶段，质量掌握的任务主要是_。 A在施工过程中准时发觉施工工艺规程是否满意设计要求和合同规定 B对所选用的材料和设备进行质量评价 C对整个施工过程中的工程质量进行评估 D将取得的质量数据和承包商履行职责的程序，与国家有关规范、技术标准、规定进行比较，并做出评判 E确定质量掌握的对象14、甲、乙两块土地，其区位及实物状况都基本一样。甲地块土地单价为506元，容积率为1.5，土地使用年限为50年。乙地块土地单价为820元，容积率为2.4，土地使用年限为70年。在用楼面地价来推断甲、乙两地块的投资价值时，若土地酬劳率为8，则下列表述中正确的有。 A：乙地块比甲地块贵 B：甲地块的70年使用权楼面地价低于341.67元 C：甲地块与乙地块的楼面地价相等 D：甲地块比乙地块贵 E：乙地块的70年使用权楼面价高于340元 15、已知某房地产投资项目的购买投资为5000万元，流淌资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内年平均利润总额为800万元、年平均税后利润为600万元。该投资项目的资本金利润率为_。 A30% B40% C45% D50% 16、印花税税率分为5档：1_，_，0.05，0.03 A0.5，0.2 B0.5，0.3 C0.5，0.1 D0.3，0.1 17、下列房地产状况中属于区位状况的有。 A：位置 B：房地产规模 C：环境景观 D：外部基础设施完备程度 E：朝向、楼层 18、假设银行一年期存款利率为2.28%，贷款利率为5.85%，投资市场的平均收益率为12%，房地产投资市场的系统性市场风险系数为0.6，则房地产投资的预期的收益率为。(2006年试题) A：4.42% B：8.11% C：8.13% D：9.54% E：借款合同 19、假设某个消费者的全部收入都用于商品甲和商品乙两种商品类型的消费，若该消费者增加对商品甲的消费。则对商品乙的消费的边际效用_。 A削减 B增加 C不变 D可能增加也可能削减 20、（）越高，说明营运资本越多，对债权人而言，其债权就越平安，因此这个指标又称为偿债力量比率。 A速动比率 B资产负债率 C偿债备付率 D流淌比率 21、单一项目的投资风险颇大，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低，要达到这个抱负效果的前提条件是各投资项目间有一个。 A：正的协方差 B：负的协方差 C：标准协方差 D：肯定协方差 E：借款合同 22、在某种商品市场上，影响该商品需求的因素是。 A：消费者偏好 B：消费者的收入水平 C：该商品的价格 D：厂商对将来的预期 E：厂商对商品的评价23、在英国和其他英联邦国家，法院一般_来推断房地产评估价值的误差范围。 A使用估价对象房地产的实际成交价格 B使用政府公布的房地产交易指导价格 C使用近一年内房地产的平均成交价格 D依靠于专家证人测算的估价对象房地产的价值 24、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物业 B商用物业 C工业物业 D特别物业 E运输物业25、下列_等是影响房地产制度的政策因素。 A税收政策 B人口素养 C经济进展状况 D特别政策 E有关规划和方案