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第十一章 资产评估准则,学习目的与要求,掌握中国资产评估准则体系了解中国资产评估准则体系的特点及已发布的准则了解国际评估准则的结构了解美国专业评估执业统一准则的结构了解英国皇家特许测量师学会评估和评估标准的结构,结构框架,中国资产评估准则,第一节,第一节 中国资产评估准则,1. 我国资产评估准则体系及特点,从资产评估准则体系横向关系上划分，资产评估准则包括业务准则和职业道德准则两个部分。从资产评估准则体系纵向关系上划分，资产评估准则包括不同的层次。,第一节 中国资产评估准则,我国资产评估准则体系的主要特点 系统性与开放性相结合 原则性与规则性相结合 现实性与适度超前性相结合 单项与综合相结合 实体性与程序性相结合,第一节 中国资产评估准则,2. 资产评估基本准则的主要内容 资产评估基本准则的主要内容资产评估的定义构建相对完善的资产评估准则体系主要构成和适用范围主要特点 资产评估职业道德准则的主要内容职业道德的基本要求专业胜任能力的要求与委托方和其他相关当事人关系的要求独立性的要求与其他资产评估师关系的要求,第一节 中国资产评估准则,3. 资产评估具体准则 程序性具体准则资产评估执业准则资产评估报告资产评估执业准则资产评估程序资产评估执业准则资产评估委托合同资产评估执业准则资产评估档案资产评估执业准则利用专家工作及相关报告, 实体性具体准则资产评估执业准则无形资产资产评估执业准则机器设备资产评估执业准则不动产资产评估执业准则珠宝首饰资产评估执业准则企业价值资产评估执业准则森林资源资产,资产评估指南 资产评估指导意见,国际评估准则,第二节,第二节 国际评估准则,国际评估准则(International Valuation Standards， IVS) 是由国际评估准则委员会 (International Valuation Standards Committee) 制定并颁布的。1. 国际评估准则委员会产生背景及其宗旨 国际资产评估准则委员会于1981年成立，它是联合国的非政府组织(NGO)成员，并于1985年获得了联合国经济社会理事会的注册，是重要的国际性评估专业组织，1995年3月在南非开普敦召开的第14届年会上，决定更名为国际评估准则委员会。19852017年，IVSC已先后发布了11版国际评估准则。2. 国际评估准则结构体系 际评估准则委员会于1985年制定了第一版国际评估准则，由于国际评估准则委员会的成立背景和当时评估业务的国际发展情况，第一版国际评估准则带有明显的不动产评估特色。之后经过多次重大修订，越来越多地考虑了不动产之外的其他评估业务，朝综合化方向发展。,第二节 国际评估准则,国际评估准则（2017版)被认为是在世界范围实现价值实践的重要里程碑，同时还被当作服务全球评估专业人员的关键指引，并将为作为投资决策和财务报告关键要素的估价的一致性、透明性和可靠度提供支撑。,第二节 国际评估准则,3. 国际评估准则中的价值定义价值类型市场价值投资价值市场租金4. 国际评估准则中的行为守则 国际评估准则（2007版）中的行为守则包括下列内容：引言、范围、定义、职业道德、胜任能力、披露要求、评估报告。国际评估准则实施的基础是，应当由诚实且具有专业胜任能力的专业评估师，遵守国际评估准则，不偏不倚、不受个人利益影响开展评估业务，所出具的评估报告应清楚地披露与正确理解评估相关的所有重要事项，不得误导。评估师应当致力于提升并保持评估行业的公众信任。,协同价值公平价值清算价值,美国评估准则,第三节,第三节 美国评估准则,1. 美国评估行业概况1987年，美国一些协会联合成立了评估促进会(Appraisal Foundation， AF)，并制定了统一的行业标准2. 美国专业评估执业统一准则的主要内容包含10项准则、37项咨询意见、332个常见问题3. 美国对评估报告的分类及其内容,第三节 美国评估准则,英国评估准则,第四节,第四节 英国评估准则,1. 英国评估行业概况 英国不动产估价行业基本上可以分为政府管理下的估价体系和民间自律性估价体系两大体系。 政府管理下的不动产估价体系主要服务于征税目的，在组织上分为三个层次，即中央级、大区级和区级估价办公室。 民间的估价机构则是完全不依赖任何部门的独立、客观、公正的社会中介服务组织，其组织形式主要是合伙制和有限责任公司，也有少量个人独资形式的。 民间估价机构在发展过程中，逐渐建立了自律性的行业协会组织。目前有关估价的协会有两家英国皇家特许测量师学会（RICS）和税收评估协会（IRRV），其中英国皇家特许测量师学会占绝对主导地位。,第四节 英国评估准则,2. 评估准则和行为准则的制定和修订 RICS评估和估价标准（红皮书）初是以两个独立标题出版的：资产评估指南是以“资产评估实践声明和指南”为标题出版的，第一版出版于1976年；评估指南手册第一版出版于1980年。 2003年RICS首次出版评估和估价标准，并于2003年3月至2007年4月进行了9次修订出版。 新版的红皮书于2017年6月发布，与国际评估准则（2017年版）出版时间一致，并已纳入IVSC国际评估准则体系。,2017年版红皮书的主要内容是：引言术语专业标准评估技术与绩效标准评估应用实务指南（VPGA）国际评估准则（2017版）3. RICS的行为守则,本章小结,2007年11月28日，财政部和中国资产评估协会发布了资产评估准则体系，涵盖了业务准则和职业道德准则；其中，业务准则还分为基本准则与具体准则、程序性准则与实体性准则，这标志着我国建立了适应我国国情、与国际基本接轨的比较完整的资产评估准则体系。我国已经建立的包括15项准则在内的资产评估准则体系涵盖了资产评估的主要业务，包括资产评估的主要程序，基本能够满足目前的一般执业需求。随着2016年7月资产评估法的通过以及2017年4月财政部资产评估行业财政监督管理办法的发布，资产评估行业于2017年8月迎来了27项资产评估新准则，形成了覆盖主要执业流程和执业领域、符合我国国情、与国际评估理念趋同且兼容性强的、较为完整的资产评估准则体系。 国际评估准则是20多年来在全球化背景下逐步建立和完善的国际性资产评估准则，总结了世界主要发达国家和地区先进的资产评估理念、理论和方法，是当前国际上最具影响力的包括各类资产的综合性准则，许多国家直接应用国际评估准则或吸收国际评估准则的内容。,本章小结,美国专业评估执业统一准则是20世纪80年代中期由不动产泡沫导致的评估业危机的产物。经过多年的不断修订，发展成为综合性的评估准则。该准则是美国法律规定的公认评估准则，任何评估协会及其会员执行评估业务时都必须遵守该准则，这也是美国评估行业逐步走向统一的标志之一。该准则在理论和实践的许多方面代表了评估行业的最新动向，是国际上最具影响力的评估准则之一。 英国的评估和估价标准是最早的评估准则，其内容以不动产评估为主，在国际评估界具有非常重要的影响。近年来，随着评估行业的发展，英国皇家特许测量师学会进行了改组，朝综合化方向发展。英国的评估准则也在不断修订，目前已与国际评估准则全面对接并纳入国际评估准则体系。,思考题,1. 简述中国资产评估准则体系。2. 中国资产评估准则体系的特点是什么?3. 我国已发布的资产评估准则有哪些?4. 简述国际评估准则的结构体系。5. 简述国际评估准则中对市场价值的定义。6. 简述美国专业评估执业统一准则的结构体系。7. 简述美国不动产评估报告的分类及其区别。8. 简述英国评估和估价标准的结构体系及主要内容。,第一章 绪论,学习目的与要求,掌握资产评估的本质和特点掌握资产评估与会计的区别掌握资产评估的要素掌握价值类型的概念和内容了解资产评估的程序及功能,结构框架,资产评估的含义,第一节,第一节 资产评估的含义,1. 定义：资产评估是专业机构和专业人员按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，按照评估程序，选择适当的价值类型，运用评估方法，对评估对象在评估基准日的特定价值进行分析、估算和判断并发表专业意见的活动。资产评估的活动主体是专业机构和专业人员；资产评估的标准和准绳是国家的法律法规及资产评估准则；资产价值的判断方式是估计而不是定价。,第一节 资产评估的含义,以下三点是理解资产评估定义的关键：成交价格和内在价值专业评估与非专业评估检验标准与误差范围,第一节 资产评估的含义,2. 资产评估的种类按资产评估的性质：评估、评估复核、评估咨询按资产评估报告披露的要求：完全资产评估、限制性资产评估按资产评估对象的构成：单项资产评估、整体资产评估,第一节 资产评估的含义,3. 资产评估的特点市场性资产评估是适应市场经济要求的专业化中介服务活动，其基本活动是通过模拟市场条件对资产价值做出合理判断。因此，资产评估离不开对市场的认识和把握。公正性评估人员是与资产业务没有利害关系的第三者，既要对资产评估委托人负责，又要对资产评估报告使用者负责。这是资产评估具有特有的公信力的基础。专业性资产评估是一种专业判断，技术性强。评估机构及其评估人员对资产价值的估计、判断应建立在专业技术和专业经验的基础之上。咨询性资产评估专业人员只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不进行资产处置定价决策。,第一节 资产评估的含义,4. 资产评估与会计和审计的关系资产评估与会计的联系与区别,第一节 资产评估的含义,4. 资产评估与会计和审计的关系资产评估与审计的联系与区别,资产评估的对象,第二节,第二节 资产评估的对象,资产（资产评估的对象）的基本特征：具有产权属性能够带来经济利益能够以货币计量资产的分类：,资产评估的要素,第三节,第三节 资产评估的要素,1. 评估主体：评估主体即资产评估活动的相关者，他们是评估工作的主导者和实施者，包括资产评估机构、资产评估人员、评估委托人、评估报告使用者及政府。2. 评估客体：评估客体即评估对象，指委托方委托资产评估机构和资产评估人员进行价值评估的资产。3. 评估目的：评估目的是资产评估结果的具体用途，如产权转让、资产重组、破产清算、抵押、保险、税收等经济行为。对同一资产而言，如果评估目的不同，评估结果也可能不同4. 价值类型：价值类型即价值定义，是对评估价值的质的规定。在不同的价值类型下，资产评估结果是不同的。5. 评估时点：评估时点又称评估基准日，在国外一般称为价值日期，即评估的资产价值所对应的日期。,第三节 资产评估的要素,6. 评估依据：评估依据是资产评估工作所遵循的法律法规、经济行为文件、重大合同协议以及取费标准和其他参考依据。7. 评估原则：即资产评估的行为规范，主要包括公正性原则、预期收益原则、供求原则、替代原则、评估时点原则。8. 评估假设：评估的前提条件，即指评估结果是在一定前提下得出的。其中，交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设是资产评估中的基本前提假设。9. 评估程序：评估程序即评估工作从开始准备到最后结束的工作顺序。为了规范资产评估专业人员的执业行为，维护公共利益和资产评估各方当事人的合法权益，根据资产评估基本准则的规定，资产评估机构及其资产评估专业人员开展资产评估业务，履行下列基本程序：明确业务基本事项、订立业务委托合同、编制资产评估计划、进行评估现场调查、收集整理评估资料、评定估算形成结论、编制出具评估报告、整理归集评估档案。资产评估机构及其资产评估专业人员不得随意减少资产评估基本程序。10. 评估方法：评估方法是资产评估所运用的特定技术，主要有市场法、收益法和成本法。11. 评估结果：评估结果是评估专业人员通过评估活动得到的专业结论，评估专业人员在得出评估结果的过程中应保持公正公平的立场。,资产评估的价值类型,第四节,第四节 资产评估价值类型,1. 价值类型定义：在不同的假设前提下对价值进行定义，即价值定义。同一评估对象在不同的假设前提下，可能会有不同类型的价值，因而同一评估对象的价值不是唯一的。大多数国家和地区的评估准则都将价值定义作为非常重要的内容写在评估报告基本要求中。2007年11月28日，中国资产评估协会发布了资产评估价值类型指导意见，并于2017年9月8日完成修订，自2017年10月1日起施行。,第四节 资产评估价值类型,2. 价值类型的分类标准依照不同的划分标准，价值类型的分类有所不同，但以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态来划分，是国际评估准则理事会在实践中大力推广的，可以划分为市场价值和市场价值以外的价值。但是不管资产的价值类型如何划分，评估的结果都应该是公允的。我国最新的会计准则提出了公允价值这个概念。资产评估价值类型中的市场价值和市场价值以外的价值从理论和实践上看，都应该是公允价值。,第四节 资产评估价值类型,3. 价值类型的核心内容市场价值：市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况下，评估对象在评估基准日进行正常公平交易的价值估计数额。根据定义，市场价值应具有以下要素：买方自愿；卖方自愿；公平交易；资产在市场上有足够的展示时间；当事人双方各自精明，谨慎行事。,第四节 资产评估价值类型,市场价值以外的价值：市场价值以外的价值或非市场价值是指所有不满足市场价值定义的价值类型，但也是在市场中形成的价值。因此市场价值以外的价值不是个体概念，而是一个集合概念。根据定义，市场价值以外的价值主要包括：投资价值在用价值清算价值残余价值在满足各自定义及相应使用条件的前提下，基于市场价值和市场价值以外的价值的评估结论都是合理的，也是公允的。,资产评估的基本程序,第五节,第五节 资产评估的基本程序,1.资产评估程序的定义资产评估程序是指资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤。由于资产评估业务的共性，各种资产类型、各种评估目的的资产评估业务的基本程序是相同或相通的。资产评估机构和专业人员应当根据评估业务的具体情况以及重要性原则确定所履行个基本程序的繁简程度，但不得随意减少程序。 目前我国评估界一般是从广义的角度来研究资产评估程序。,第五节 资产评估的基本程序,2. 资产评估程序的重要性维护资产评估服务公信力的重要保证相关当事方评价资产评估服务的重要依据防范执业风险的重要手段,第五节 资产评估的基本程序,3. 具体程序,第五节 资产评估的基本程序,3. 具体程序,资产评估的功能,第六节,第六节 资产评估的功能,随着我国社会主义市场经济不断发展与完善，资产评估行业的地位不断提高，公司法证券法中华人民共和国拍卖法国有资产评估管理办法等法律法规对资产评估提出了法定要求并做出了相关规定。资产评估作为市场经济活动中不可替代的专业化市场中介服务行业，为产权交易、投资、抵押、税收等提供价值发现相关的专业服务。资产评估的价值尺度功能已经在不少相关法律法规中得到体现，并且越来越广泛地得到社会各界的认同。它主要具有如下功能：促进经济协调发展防范国家金融风险支持资本市场发展维护市场经济秩序,本章小结,资产评估是专业机构和专业人员按照国家法律法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，按照评估程序，选择适当的价值类型，运用恰当的评估方法，对评估对象在评估基准日的特定价值进行分析、估算和判断并发表专业意见的活动。理解和把握资产评估的本质，应当对成交价格和内在价值、专业评估与非专业评估、检验标准与误差范围等准确把握。 根据资产评估的性质、评估对象、披露要求等，可以将资产评估划分为不同类型。根据资产评估的本质，资产评估具有市场性、公正性、专业性、咨询性等特征。资产评估与会计、审计具有不同的性质和功能，但是又密切联系，应当加强专业沟通与合作。,本章小结,资产评估的对象可以按照不同标准划分。资产评估的要素包括评估主体、评估客体、评估目的、价值类型、评估时点、评估依据、评估原则、评估假设、评估程序、评估方法、评估结果。 资产评估价值类型的内容总体上包括两大部分：市场价值和市场价值以外的价值。市场价值以外的价值包括投资价值、在用价值、清算价值、残余价值等。在市场价值以外的价值中，最重要的是投资价值。甚至可以说，市场价值和投资价值是价值类型的核心内容。,本章小结,资产评估程序是指资产评估专业人员执行资产评估业务所履行的系统性工作步骤，资产评估基本程序的内容包括：明确资产评估业务基本事项，签订资产评估委托合同，编制资产评估计划，现场调查，收集整理评估资料，评定估算形成初步结论，编制出具资产评估报告，整理归集评估档案。 资产评估作为重要的专业化中介服务，在市场经济中具有促进经济协调发展、防范国家金融风险、支持资本市场发展、维护市场经济秩序等重要功能。,思考题,1. 什么是资产评估? 如何正确理解资产评估的本质和特点?2. 资产评估与会计、审计的联系和区别是什么?3. 资产评估的对象一般有哪些?4. 资产评估的要素主要有哪些?5. 确定评估基准日有什么意义?6. 资产评估假设一般有哪几种？分别说出其含义。7. 请简述资产评估的市场价值和市场价值以外的价值的区别，以及它们与评估目的之间的关系。8. 资产评估准则规定的资产评估程序包括哪些具体内容?9. 资产评估的功能是什么?,案例分析,某资产评估公司接受A企业的委托，对其在甲省份内的所有资产进行价值评估。A企业为一家国有大型银行，其营业部遍及全国。在接受委托后，该评估公司负责人认为A企业营业部众多，且各家营业部业务涉及的资产类型基本一致。同时，考虑到该项目收费较少，决定将现场工作简化进行：首先与企业沟通，将其每一个营业部的资产状况、明细整理发给评估公司业务人员；其次，选取少量营业部，派项目助理进行现场盘点和资料收集工作；最后，对未到现场开展工作的营业部，评估人员将所需资料清单发给营业部人员，令其准备并盖章，邮寄给评估公司。 请根据资产评估基本准则和资产评估执业准则资产评估程序的要求，结合你对评估程序功能和重要性的理解，分析案例中的资产评估公司在承做该评估业务时，现场工作执行有误的地方，以及由此可能带来的后果。,第二章 资产评估的基本方法,学习目的与要求,掌握市场法、收益法和成本法的含义、使用条件掌握收益法的核心问题及其测算方法掌握收益法中收益口径与折现率的对应关系掌握成本法的基本要素及常用的测算方法掌握市场法的测算思路,结构框架,市场法,第一节,第一节 市场法,1. 市场法：市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估方法的总称。2. 市场法的基本前提： 有一个活跃的公开市场 公开市场上有可比的资产及其交易活动。可比性体现在以下几个方面：参照物与评估对象在权益状况上一致或处于具备可调整条件的权益状况；参照物与评估对象在实体、功能、用途等影响价值的主要因素方面具有可比性；参照物与评估对象面临的市场条件具有一致性或可比性，包括市场政策条件、市场供求关系、竞争状况和交易条件等；参照物的成交时间或价值体现时间与评估基准日的间隔时间应尽可能短，或应在一个适度的时间范围内，同时，时间对资产价值的影响是可以调整的。,第一节 市场法,3. 市场法的基本程序,1,2,3,4,5,第一节 市场法,4. 市场法中的具体评估方法 市场法是所有评估方法中最具有市场导向的。市场法实际上是在这种评估思路下若干具体评估方法的集合，也就是由若干个具体评估方法组成。,第一节 市场法,直接比较法直接比较法是指利用参照物的交易价格及参照物的某一基本特征因素直接与评估对象的同一基本特征因素进行比较从而判断评估对象价值的方法。其基本计算公式为：评估对象价值= 参照物成交价格评估对象修正指数参照物修正指数或评估对象价值=参照物合理成交价格直接比较法通常对参照物与评估对象之间的可比性要求较高,第一节 市场法,直接比较法 现行市价法当评估对象本身具有现行市场价格或与评估对象基本相同的参照物具有现行市场价格时，可以直接利用评估对象或参照物在评估基准日的现行市场价格作为评估价值。 市价折扣法市价折扣法是以参照物成交价格为基础，考虑到评估对象在销售条件、销售时限等方面的不利因素，通过测算或凭评估人员的经验、有关部门的规定，确定一个价格折扣率来估算评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物成交价格(1-价格折扣率) 成本市价法成本市价法是以评估对象的现行合理成本为基础，利用参照物的成本与市场价格或价值体现之间的比率关系来计算评估对象价值的方法。评估对象价值=评估对象现行合理成本（参照物市场价格/参照物现行合理成本）,第一节 市场法,直接比较法 功能价值类比法生产能力比例法评估对象价值=参照物成交价格评估对象生产能力/参照物生产能力规模经济效益指数法评估对象价值=参照物成交价格 （评估对象生产能力/参照物生产能力） 【例2-2】某企业一条装配生产线需要评估。该生产线年装配能力(生产能力)为10000台，参照生产线的年装配能力(生产能力)为12000台，评估基准日参照生产线的市场价格为2000万元，该类资产的功能价值指数为0.8。答：该装配生产线评估价值=2000 (1000012000) . =1728.56(万元),第一节 市场法,直接比较法 价格指数法基于参照物的成交时间与评估对象的评估基准日之间的时间间隔引起的价格变动对资产价值的影响，以参照物成交价格为基础，利用物价变动指数(价格指数)调整参照物成交价格从而得到评估对象价值的方法。 成新率价格调整法成新率价格调整法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象之间仅存在新旧程度上的差异，通过成新率对比调整估算出评估对象的价值。评估对象价值=参照物成交价格评估对象成新率/参照物成新率其中，资产的成新率=资产的尚可使用年限/（资产的已使用年限+资产的尚可使用年限）,第一节 市场法,直接比较法 市场售价类比法市场售价类比法是以参照物的成交价格为基础，考虑参照物与评估对象在功能、市场条件和销售时间等方面的差异对成交价格形成的影响，通过对比分析和量化差异，调整估算出评估对象价值的方法。评估对象价值=参照物售价+功能差异值+时间差异值+交易情况差异值或评估对象价值=参照物售价功能差异修正系数 时间差异修正系数 价值比率法价值比率法主要适用于企业价值的评估。价值比率法是以参照物(企业)的价值比率作为调整手段，以此比率与评估对象(企业)的相关财务指标(如利润、息税前利润、销售收入)相乘估算评估对象(企业)价值的方法。评估对象价值=评估对象(企业)相关财务指标参照物(企业)价值比率作为市场法中的具体方法，它的使用必须满足以下最基本的条件：(1)充分发展、活跃的市场中存在足够数量与评估对象相同或相似的参照物，或者有足够的交易案例。(2)利用参照物进行评估，且参照物与评估对象必须相同或相似，即具有可比性。(3)参照物的交易时间与评估基准日的间隔能够有效调整。(4)这些信息能够获得，并确信所依据的信息资料具有代表性和合理性。,第一节 市场法,间接比较法 间接比较法通常利用国家标准、行业标准或市场标准作为基础，分别将评估对象和参照物进行对比打分，从而得到评估对象和参照物各自的分数，再利用参照物的市场交易价格以及评估对象的分数和参照物的分数比率，得到评估对象价值。 由于间接比较法需要利用的国家、行业和市场标准通常具有局限性，因而在评估实务中，这一方法并不常用。,收益法,第二节,第二节 收益法,1. 收益法：收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。收益法的思路认为，资产之所以有价值，是因为能够给所有者带来收益。一般，在风险一定的情况下，收益规模与价值大小成正比；在收益一定的情况下，风险大小与价值量成反比。2. 收益法的基本前提： 被评估资产或所涉及的评估对象可持续使用或持续经营。 被评估资产的未来预期收益可以预测并用货币计量。 资产的预期获利年限可以预测 资产拥有者获得预期收益所承担的风险可以预测并用货币计量。,第二节 收益法,3. 收益法的基本程序,第二节 收益法,4. 收益法中的主要技术方法 收益法实际上是在预期收益还原思路下若干具体方法的集合。其分类多种多样，可以如下分： 根据评估对象未来预期收益有无限期的情况，可以分为有限期的评估方法和无限期的评估方法 根据评估对象预期收益的情况，可以分为等额收益评估方法、非等额收益评估方法等。收益法的基本计算公式为：,= =1 (1+ ) ,第二节 收益法,净收益不变 在收益年期无限(永续)，净收益每年不变，r 大于零，各因素不变的情形下，有以下计算公式： 在收益年期有限为n，净收益每年不变，r 大于零的情形下，有以下计算公式 在收益年期有限为n，净收益每年不变，r 等于零的情形下，有以下计算公式,=/,= + ,=,第二节 收益法,净收益在若干年后保持不变 在收益年期无限，净收益在n 年(含第n 年)以前有变化、在n 年(不含第n 年)以后保持不变，r 大于零的情形下，有以下计算公式： 在收益年期有限为n，净收益在t 年(含第t 年)以前有变化、在t年(不含第t年)以后保持不变，r 大于零的情形下，有以下计算公式： 已知未来若干年后资产价格，净收益在n 年(含第n 年)以前保持不变、在第n 年资产价格为 ，r 大于零的情形下，有以下计算公式：,= =1 1+ + 1+ ,= =1 1+ + 1+ 1 1 1+ 1 ,= 1 1 1+ + 1+ ,第二节 收益法,5. 收益法的基本参数 预期收益额：在资产评估中，资产的收益是指根据投资回报的原理，资产在正常经营情况下所获得的归其产权主体所有的经济收益的数量。一般来说，资产预期收益有两种可以选择的类型：净利润、净现金流量。净利润与净现金流量都属于税后净收益，都是资产持有者的收益，在收益法中普遍采用。两者的差异在于确定的原则不同，净利润是按权责发生制确定的，净现金流量是按收付实现制确定的。如果不考虑应收应付款，两者之间的关系可以简单表述为：净现金流量=净利润+折旧/摊销-追加投资从资产评估的角度看，净现金流量更适宜作为预期收益指标。,第二节 收益法,5. 收益法的基本参数 折现率：折现率是一种期望投资收益率，是将预期的未来收益折算为当期价值的特定比率。 折现率与资本化率在本质上并无多大区别，都是将未来的预期收益折算成现值的比率，只是适用场合不同。折现率是将未来有限的预期收益（收入流)折算成现值的比率，资本化率是将未来永续性预期收益（年金）转化为现值的比率。在内涵上，折现率与资本化率略有区别。折现率可视为投资中对收益流要求的收益率，需考虑投资的机会成本和收益的不确定性，因此一般由无风险报酬率与风险报酬率组成，前者通常由政府债券的利率决定，后者取决于特定资产的风险状况。资本化率除了反映无风险报酬率和风险报酬率，还反映资产收益的长期增长前景。 确定折现率的方法加和法资本资产定价模型（CAPM）：= +( - )市场法：被评估资产的折现率=（ =1 样本资产的收益/样本资产价格 ）n,第二节 收益法,5. 收益法的基本参数 收益期：收益期是指资产具有盈利能力并产生资产净收益的持续时间，通常以年为时间单位。它由评估人员根据被评估资产自身效能、资产未来的盈利能力、资产损耗情况及相关条件，以及有关法律、法规、契约、合同等加以确定。收益期分为有限期和无限期(永续)。,第二节 收益法,【例2-4】某收益性资产预计未来5年的收益分别是20万元、25万元、28万元、25万元和28万元。假定从第6年开始，以后各年净收益均为25万元，确定的折现率和资本化率均为10%。确定该收益性资产永续经营以及可获得40年收益条件下的评估价值。答： 永续经营(收益年期无限)条件下的评估过程首先，确定未来5年收益的现值。,第二节 收益法,【例2-4】其次，将第6年以后的收益进行资本化处理，即：25/10%=250万元最后，确定该企业评估价值：94.34+2500.6209=249.57万元 可获得40年收益条件下的评估过程,成本法,第三节,第三节 成本法,1. 成本法：是指通过估测被评估资产的重置价值(也称重置成本)，以及被评估资产业已存在的各种贬值因素，并将贬值从重置价值中予以扣除而得到被评估资产价值的各种评估方法的总称。成本法的计算公式为：资产评估价值=资产的重置价值-资产实体性贬值-资产功能性贬值-资产经济型贬值2.成本法的基本前提： 被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。 被评估资产必须是可再生、可复制的资产。 应当具备可利用的历史资料。成本法的应用建立在历史资料的基础上，许多现时资产的信息资料、指标需要通过历史资料获得。同时，现时资产与历史资产具有相同性或可比性。 形成资产价值的耗费是必需的。 被评估资产的价值随时间推移而贬损。,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 通过成本法评估资产的价值不可避免地要涉及被评估资产的重置价值、实体性贬值、功能性贬值和经济性贬值四大因素。,统计分析法,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 重置价值 重置核算法重置核算法亦称细节分析法、核算法等。它是利用成本核算的原理，按资产的成本、费用构成，以现行市价为标准，逐项计算然后累加得到资产的重置价值。类型：购买型、自建型【例2-5】重置购建设备一台，现行市场价格每台15万元，运杂费3000元，直接安装成本3000元，其中原材料2000元，人工成本1000元。根据统计分析，计算求得安装成本中的间接成本为直接安装成本中人工成本的1.5倍，该机器设备重置成本为：直接成本=150，000+3，000+3，000=156，000元间接成本=1，0001.5=1，500元重置价值=156，000+1，500=157，500元,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 功能价值类比法功能价值类比法也称功能系数法、类比估价法，是指由于无法直接获得处于全新状态的被评估资产的现行市场价格，就利用某些资产的功能(生产能力)的变化与其价格或重置价值的变化呈某种指数关系或线性关系，通过参照物的价格或重置价值，以及功能价值关系估测评估对象价格或重置价值的技术方法。 物价指数法物价指数法也称价格指数法。重置价值=资产的账面原值价格指数或重置价值=资产的账面原值(1+价格变动指数)价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 物价指数法物价指数法与重置核算法是重置价值估算较常用的方法，但二者具有明显的区别：物价指数法估算的重置价值仅考虑了价格变动因素，因而确定的是复原重置价值；而重置核算法既考虑了价格变动因素，也考虑了生产技术进步和劳动生产率的变化因素，因而可以估算复原重置价值和更新重置价值。物价指数法建立在不同时期的某一种或某一类甚至全部资产的物价变动水平上；而重置核算法建立在现行价格水平与购建成本费用核算的基础上。,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 统计分析法步骤：在核实资产数量的基础上，把全部资产按照适当标准划分为若干类别在各类资产中抽样选择适量具有代表性的资产，应用功能价值类比法、价格指数法、重置核算法或规模经济效益指数法等方法估算其重置价值。依据分类抽样估算的资产重置价值与账面历史成本，计算出分类资产的调整系数。K=R/R根据调整系数K 估算被评估资产的重置价值被评估资产重置价值=某类抽样资产的账面历史成本K,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 实体性贬值资产的实体性贬值亦称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的物理性能损耗或下降而引起的价值损失。资产的实体性贬值通常采用相对数计量，即实体性贬值率。实体性贬值率=资产实体性贬值/资产重置价值 观察法是指由具有专业知识和丰富经验的工程技术人员，通过对资产实体各主要部位的观察以及仪器测量等方式进行技术鉴定，综合分析资产的多种因素，判断被评估资产的成新率，从而估算实体性贬值。资产实体性贬值=重置价值实体性贬值率或资产实体性贬值=重置价值(1-实体性成新率),第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 实体性贬值 使用年限法利用被评估资产的实际已使用年限与其总使用年限的比值来判断其实体性贬值率(程度)，进而估测资产的实体性贬值。资产实体性贬值=(重置成本-预计残值)资产实体性贬值率 =(重置成本-预计残值)(实际已使用年限总使用年限)实体性贬值率=实际已使用年限总使用年限由于受资产在使用中负荷程度的影响，必须将资产的名义已使用年限调整为实际已使用年限。计算公式为：实际已使用年限=名义已使用年限资产利用率,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 实体性贬值 使用年限法资产利用率=截至评估基准日资产累计实际利用时间截至评估基准日资产累计法定利用时间100%当资产利用率1时，表示资产超负荷运转，资产实际已使用年限比名义已使用年限要长；当资产利用率=1时，表示资产满负荷运转，资产实际已使用年限等于名义已使用年限；当资产利用率1时，表示资产开工不足，资产实际已使用年限小于名义已使用年限。,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 实体性贬值 使用年限法【例2-8】某资产1996年2月购进，2006年2月评估时，名义已使用年限是10年。根据该资产技术指标可知，正常使用情况下，该资产每天应工作8小时，而该资产实际每天工作5小时。由此可以计算资产利用率为：资产利用率=103605(103608)100%=62.5%由此可确定其实际已使用年限为6.25年。使用年限法是一种应用较为广泛的评估技术，在资产评估实际工作中，评估人员还可以利用使用年限法的原理，利用许多指标评估资产的实体性贬值。对于更新改造问题，一般采取加权法来确定资产的实体性贬值。需要注意的是，这里所涉及的成本可以是原始成本，也可以是重置价值。,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 实体性贬值 修复费用法这种方法假设设备所发生的实体性损耗可以通过修理或更换损坏部分得到补偿，利用恢复资产功能所支出的费用金额直接估算资产的实体性贬值。【例2-9】公司于3年前购买了一台电脑，交易价格为1万元。目前，该型号的电脑全新状态下市场价值为5000元。由于使用不当，该电脑光驱已损坏。更换光驱需要1000 元。假设该电脑的经济寿命为5 年，电脑整体的残值率为10%，光驱的残值率为5%。试估算该电脑当前的市场价值。答案见书本,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 功能性贬值功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。可以体现为两个方面：从运营成本的角度看，产出量相等，运营成本高从产出能力的角度看，运营成本相似，产出能力低超额运营成本引起的功能性贬值，计算公式被评估资产的功能性贬值=（被评估资产年净超额运营成本折现系数）超额建造成本引起的功能性贬值，计算公式功能性贬值=复原重置成本-更新重置成本,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部经济环境的变化，如宏观经济政策调整、市场供求关系和市场竞争的变化等引起资产闲置、收益下降等而造成的资产价值损失。计算方法分为直接计算和间接计算。 直接计算法：该方法主要测算的是因收益减少导致的经济性贬值经济性贬值=资产年收益损失（1-所得税税率）（P/A，r，n） 间接计算法：因资产利用率下降导致的经济性贬值经济性贬值率= 资产预计可被利用的生产能力 资产原设计生产能力 %,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 经济性贬值【例2-11】某被评估生产线尚可使用3年，原设计生产能力为年产30000台产品，因市场需求结构变化，在未来可使用年限内，每年产量估计要减少10000台左右，每台产品净利润100元，企业所在行业的投资收益率为10%，所得税税率为33%，计算其经济性贬值率和经济性贬值。 答：根据上述条件，功能价值指数x 取0.6，则该生产线的经济性贬值率及经济性贬值为：经济性贬值率= 1 20，000 30，000 0.6 100% =（1-0.784）100% =21.6%经济性贬值=(30，000-20，000)100(1-33%）（P/A，10%，3) =1，000，000 (1-33%）2.4869 =1，666，223元,第三节 成本法,3. 成本法中各主要参数及评估方法 综合成新率的计算方法在资产评估实践中，对于成