资产评估完整版教学课件最全ppt整套教程电子讲义（最新）.ppt

资产评估,21世纪高职高专会计类专业课程改革规划教材,资产评估案例引入,2004年，一宗资产为1.5亿元的企业要进行产权改制，需办理完成如下工作：对企业进行整体评估，确认净值，调整账务；土地办理新的土地使用证；房产办理新企业的房产证；采矿权作为投入资产的价格确认；机动车在改制中作价入账；实物资产作价后参加保险。,办理上述工作，都要进行资产评估，均须在各自的行业主管部门办理备案或核准手续后才能完成，最终的改制由财政部颁发具有注册资产评估师资格的机构出具总报告。虽然按照1991年国务院91号令国有资产评估管理办法规定出具总报告机构可对固定、流动、无形和其它资产进行评估，但由于最后的手续办理须在各自主管的行业部门，就导致不同资格的评估机构重复评估的状况出现。这样，本来该企业按整体资产评估缴付9.5万元费用即可，但实际上企业付费情况如下：土地评估12万，房产评估6万，矿业权评估6万，机动车评估1万，保险资产收费8万，整体资产评估收费9.5万，总计付费42.5万元。,谈起资产评估，人们也许比较陌生。但是提起企业的股份制改造、兼并、重组等，大家应该不陌生，很多人是这一经济行为的亲历者或见证者，在这些涉及产权变动的过程中，都有资产评估的身影。资产评估号称是朝阳产业，经过10余年的发展，应该说，目前这一行业正处于良好的发展机遇期。之所以说是机遇，是因为社会主义市场经济的完善，财产组织方式向产权主体多元、产权转让流畅的混合所有制方向发展，为资产评估行业的发展提供了广阔的空间。,1.资产评估产生于市场经济随着社会的进步，市场经济越来越发达，社会分工也越来越细。西方经济学鼻祖亚当斯密早在17世纪就指出，分工导致经济效率的提高，促进社会经济资源的合理流动，从而提高了经济资源配置的效率。由此可见，资产评估业务逐渐从各种经济活动中剥离并发展是一种社会必然和经济必需。,2.从我国资产评估行业发展的轨迹既可以看出政府强制业务有很多好处，也可以看出过于依赖政府强制性业务负面影响。自1989年资产评估行业产生以来，资产评估业务迅速增长，特别是1992年至1998年增长最快，2000年以后，资产评估业务增速明显减缓。这是因为，上世纪九十年代，我国国有企业资产重组、开始改制上市的比较多，相应的资产评估业务也比较多。2000年以后，国有企业上市节奏放缓，资产评估业务也相应减少。传统业务少了以后，资产评估机构又没能开发足够多的来源于市场的业务，整个行业普遍感到竞争加剧，一些机构迫于生存压力，开始压价竞争。,3.中国资产评估协会成立于1993年12月。2000年，根据国务院清理整顿经济鉴证类社会中介机构的要求，中国资产评估协会与中国注册会计师协会合并，组成新的中国注册会计师协会。 2004年，为加强和规范资产评估行业管理，经财政部党组研究决定并报国务院同意，中国资产评估协会单独设立。4.评估业各自为政，且多头管理，由政府不同部门管理的评估行业涉及：注册资产评估师（珠宝）、注册房地产评估师、土地估价师、乡镇企业资产评估师、农村集体资产评估员、价格鉴证师、矿业权评估师和旧机动车评估师等。,学习目标,1.掌握资产评估的基本概念、基本要素、分类和特点；掌握资产的概念、分类和特点；理解资产评估中价值和价格的区别；了解资产评估的作用。2.理解资产评估一般目的与特定目的的内涵和两者的关系，理解资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用。,第1节 资产评估及其特点第2节 价值类型和评估目的第3节 资产评估的假设与原则第4节 资产评估与会计和审计的关系,第1章 总论,第1节 资产评估及其特点,一、资产评估概念（一）资产评估资产评估作为一种评价过程，有以下基本的评估要素：（1）评估主体 （2）评估客体（3）评估依据 （4）评估目的（5）评估原则 （6）评估程序（7）评估价值类型（8）评估方法（9）评估假设 （10）资产评估基准日,经济学中的资产是泛指特定经济主体拥有或控制的，能够给特定经济主体带来经济利益的经济资源。会计学中的资产是指过去的交易或事项形成并由企业拥有或控制的资源，该资源预期会给企业带来经济利益。资产评估中的资产或作为资产评估对象的资产，即特定权利主体拥有或控制的并能给特定权利主体带来未来经济利益的经济资源。,（二）资产,资产,资产存在形态不同,有形资产,无形资产,资产构成和是否能综合获利,单项资产,整体资产,资产能否独立存在,可确指的资产,资产与生产经营过程的关系,经营性资产,企业会计制度及资产流动性,流动资产,固定资产,长期投资,不可确指的资产,非经营性资产,无形资产,（三） 价格和价值,这里所说的价格是指在特定的交易行为中，特定的买方（或）卖方对商品或服务的交换价值的认可，以及提供或支付的货币数额。价格是一个历史数据或事实，是特定的交易行为中特定买方和卖方对商品或服务实际支付或收到的货币数额。这里说的价值是是一个交换价值的范畴，它反映了可供交易的商品、服务与其买方、卖方之间的货币数量关系。资产评估中的价值不是一个历史数据和事实，它是专业人士根据特定的价值定义在特定的时间内对商品、服务价值的估计。,二、资产评估的种类和特点,资产评估种类,评估,评估复核,评估咨询,（二）资产评估的特点,市场性,公正性,专业性,咨询性,案例介绍,（一）资产评估功能 评价和评值是资产评估具有的最基本的功效和能力。（二）资产评估的基本作用,三、资产评估的功能和作用,咨询,鉴证,管理,第2节价值类型和评估目的,一、资产评估的价值类型,资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。例：同一张桌子，如果从收入的角度把这个桌子卖了变现，由于考虑到市场的售价、变卖中的费用等等，最后定价为500元；如果从消费的角度来讲，要买这张桌子，需付多少钱就要考虑市场公允的价格，以及购买中的必要费用支出，这样把这个桌子买回到某企业，使它处于可使用状态，这时有可能评估出600元。,（1）以资产评估的估价标准形式表述的价值类型，具体包括：重置成本、收益现值、现行市价和清算价格四种。（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，具体包括：继续使用价值、公开市场价值和清算价值三种。（3）从资产业务的性质分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值。（4）以资产评估时所依据的市场条件，以及被评估资产的使用状态划分资产评估结果的价值类型，具体包括市场价值和市场价值以外的价值。,二、资产评估目的,（一）资产评估一般目的资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。（二）资产评估的特定目的通常把资产业务对评估结果用途的具体要求称为资产评估的特定目的。（三）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为（资产业务）所决定的。,第3节资产评估的假设与原则,一、资产评估假设,依据有限事实，通过一系列推理，对于所研究的事物做出合乎逻辑的假定说明就叫假设。,公开市场假设,持续使用假设,交易假设,清算假设,二、资产评估的原则,（一）资产评估工作原则,独立性原则,客观公正性原则,科学性原则,（二）资产评估经济技术原则,预期收益原则,供求原则,评估时点原则,贡献原则,替代原则,第4节资产评估程序,一、资产评估程序概述,资产评估程序是指资产评估机构和人员执行资产评估业务、形成资产评估结论所履行的系统性工作步骤。我国评估实务界从不同角度对评估程序有着不同的理解，可以从狭义和广义的角度来认识资产评估程序。狭义的资产评估程序，一般从接受委托开始，然后提交报告为止，这个过程的程序。从接受客户的委托，到把报告交给客户。广义的资产评估程序开始于承接资产评估业务的明确资产评估基本事项环节，终止于资产评估报告书提交后的资产评估文件归档管理。,资产评估工作档案归档,明确资产评估业务基本事项,签订资产评估业务约定书,编制资产评估计划,资产勘查与现场调查,收集资产评估资料,评定估算,编制和提交资产评估报告,狭义程序,广义程序,二、资产评估具体程序,（一）明确资产评估业务基本事项1.委托方和相关当事方基本状况2.资产评估目的3.评估对象基本状况4.价值类型及定义5.资产评估基准日6.资产评估限制条件和重要假设7.其他需要明确的重要事项,（二）签订资产评估业务约定书 1.资产评估机构和委托方名称； 2.资产评估目的； 3.资产评估对象； 4.资产评估基准日； 5.出具资产评估报告的时间要求； 6.资产评估报告使用范围； 7.资产评估收费； 8.双方的权利、义务及违约责任； 9.签约时间 10.双方认为就应当约定的其他重要事项。,（三）编制资产评估计划 编制资产评估工作计划应当重点考虑以下因素： 1.资产评估目的、资产评估对象状况； 2.资产评估业务风险、资产评估项目的规模和复杂程度； 3.评估对象的性质、行业特点、发展趋势； 4、资产评估项目所涉及资产的结构、类别、数量及分布状况； 5、相关资料收集状况； 6、委托人或资产占有方过去委托资产评估的经历、诚信状况及提供资料的可靠性、完整性和相关性； 7、资产评估人员的专业胜任能力、经验及专业、助理人员配备情况。,（四）资产勘查与现场调查 （五）收集资产评估资料 （六）评定估算 利用资料，利用现的勘查的情况，财产的核实情况，进行估算 （七）编制和提交资产评估报告书 （八）资产评估工作档案归档,执行资产评估程序环节中，应注意以下要求：1.资产评估机构和人员应当在国家和资产评估行业规定的范围内，建立、健全资产评估程序制度。2.资产评估机构和人员执行资产评估业务，应当根据具体资产评估项目的情况和资产评估程序制度，确定并履行适当的资产评估程序，不得随意简化或删减资产评估程序。3.资产评估机构应当建立相关工作制度，指导和监督资产评估项目经办人员及助理人员实施资产评估程序。,二、执行资产评估程序的基本要求,4.如果由于资产评估项目的特殊性，资产评估机构和人员无法或没有履行资产评估程序中的某个基本环节，如在损害赔偿评估业务中评估对象已经毁失，无法进行必要的现场勘查，或受到限制无法实施完整的资产评估程序，资产评估机构和人员应当考虑这种状况是否会影响到资产评估结论的合理性，并在资产评估报告书中明确披露这种状况及其对资产评估结论可能具有的影响，必要时应当拒绝接受委托或终止资产评估工作。,课堂讨论,结合第一章所学理论知识，学生分组讨论案例分析题。 1.通过所学内容，你对资产评估行业与初始接触时的理解有何不同？ 2.资产评估业务所要评估的对象、主体以及应遵循的评估原则有哪些？3.在现实生活中，你所接触的资产评估业务有哪些？,知识拓展,一、单选 1.评估资产市场价值所适用的最直接的市场条件假设前提是（ ）。A.在用续用假设 B.公开市场假设C.清算假设 D.会计主体假设2.资产评估是判断资产价值的经济活动，评估价值是资产的（ ）。A.时期价值 B.时点价值 C.时区价值 D.阶段价值,3.资产评估的一般目的是评估资产的（ ）。A.价格 B.价值 C.公允价值 D.公开市场价值4.资产评估交易假设设立的目的在于把被评估对象（ ）。A.与正在交易的情况相一致 B.准备交易的情况相一致C.与以后交易的情况相一致 D.人为置于“交易中”5.资产评估的主体是指( )。 A.被评估资产占有人 B.被评估资产C.资产评估委托人 D.从事资产评估的机构和人员,二、多项选择题（下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。）1.资产评估的特点主要有（ ）。A.市场性能 B.强制性 C.公正性 D.咨询性2.按资产的构成及获利能力的划分，资产可分为（ ）。A.有形资产 B.无形资产 C.可确知资产 D.单项资产E.整体资产,3.下列原则中，属于资产评估工作原则的是（ ）。A.独立公正性原则 B.科学性原则C.替代性原则 D.客观性原则4.资产评估的经济技术原则是（ ）。A.贡献原则 B.预期（收益）原则 C.替代原则 D.供求原则 E.独立性原则5.以产权变动为评估目的的有（ ）。A.企业出售 B.股权重组 C.经营业绩评价 D.合资合作E.企业合并,三、判断（对的打，错的打）1.公正性是资产评估存在和立足的根本。（ ）2.资产评估师对资产特定时间及特定市场条件下的客观价值的估计和判断。（）3.资产评估师是对资产一定时期内的价值进行的评定估算。（ ）4.凡是对有多个单项资产组成的资产综合体的评估都是整体资产评估。（ ）5.无形资产都是不可确指的资产。（ ）6.预期收益原则是评估人员判断资产价值的一个最基本的原则。（ ）,一、单项选择题,二、多项选择题,三、判断题,资产评估,21世纪高职高专会计类专业课程改革规划教材,资产评估案例引入,一、估价对象常熟市教育度假中心位于风光秀美、波光粼粼的常熟昆承湖畔，占地4oo余亩，距苏州市区29km，离元锡市中心48km，距常熟虞山国家风景区15 km，风景点连片，交通十分便利。该中心由上海市总工会承办，是一个集疗养、休养、度假、教育、培训、会务、旅游、娱乐、购物为一体的综合型场所，也是上海广大职工和市民及邻近省市职工休养度假的重要基地。,度假村规模大，标准高，文化设施齐全，100余幢伫立在波光湖色中的欧美式小别墅与酒店主楼，每天可同时接待3000人住宿、度假。文化娱乐中心、健身康乐中心、水上活动中心项目众多，令您留连忘返。集娱乐、竞技为一体的赛车及赛艇、摩托艇俱乐部中，有目前华东地区最大的卡丁车赛场。,本次评估对象为常熟市教育度假中心所属的文化娱乐中心（酒店主楼），该中心委托专业酒店管理公司管理，是按国际三星级酒店标准设计建造的，建筑总面积达13 561平方米，各项设施服务堪称上乘。其中主楼共6层，底楼为快餐厅，2楼风味大餐厅及各间专业宴会厅，3至6层为标准房、套房、豪华套房共108间，312座的豪华多功能影视厅及各类小型会议室，能满足各类商务洽谈、学术讲座及正规演出的需要；并且设有桑拿、棋牌室、弹子房和迪斯科舞厅等高档娱乐项目。文化娱乐中心的商务中心、美容美发厅、商场、停车场及则小时送餐等多种服务项目均采用先进的专业系统管理。,配有中央空调、程控电话、闭路电视、视听系统、烟感报答等设施。电话交换机、锅炉、配电、供暖等均为进口设备。酒店大堂高9m，标准层每层高为4m，中庭2部三菱电梯可直达6层。酒店于1997年建造及装修，1998年下半年开业。整幢房屋整体为钢混结构，总建筑面积13561平方米，整个度假中心占地61 706.70平方米，为批租土地，使用年限（1996-12-182046-12-17）。,其中该文化娱乐中心（酒店主楼）占地约23亩，现浇钢筋混凝土柱、梁，门厅用进口大理石包柱，无框的弹簧玻璃门，地坪及墙面铺贴进口大理石，2层餐厅为各式包厢，水泥地坪上铺贴木地板，夹板软、硬包护墙，切片板窗门套，切片板凹凸双瞒木门。3闭6层为宾馆客房部，按三星级宾馆要求进行装演。二、估价目的房地产抵押价值评估,学习目标,1.掌握市场法的基本涵义与基本前提；掌握市场法运用的基本步骤；理解市场法中可比因素及其内在要求；掌握市场法中的直接比较法和类比调整法中的具体方法，如现行市价法、功能价值类比法、价格指数法、成新率价格调整法、市价折扣法、成本市价法、市场售价类比法和市盈率乘（倍）数法等的运用及其适用条件和使用要求。2.掌握收益法的基本涵义和基本前提；理解收益法的实施步骤；掌握收益法中收益额、折现率和收益期限三基本参数的内涵、实质和估测方法；掌握收益法中各种具体方法的运用及其适用条件和使用要求。,第1节 市场法第2节 收益法第3节 成本法第4节 评估方法的选择,第2章 资产评估的基本方法,第1节市场法,一、市场法的基本含义,市场法是指利用市场上同样或类似资产的近期交易价格，经过直接比较或类比分析以估测资产价值的各种评估技术方法的总称。任何一个正常的投资者在购置某项资产时，他所愿意支付的价格不会高于市场上具有相同用途的替代品的现行市价。,通过市场法进行资产评估需要满足两个最基本的前提条件：其一是要有一个活跃的公开市场；其二是公开市场上要有可比的资产及其交易活动。资产及其交易的可比性是指选择的可比资产及其交易活动在近期公开市场上已经发生过，且与被评估资产及资产业务相同或相似。,二、市场法的基本前提,三、市场法的基本程序及有关指标,选择参照物,与参照物之间选择比较因素,调整已经量化的对比指标差异,指标对比量化差异,综合分析确定评估结果,市场法实际上是指在一种评估思路下的若干具体评估方法的集合。,直接比较法,类比调整法,四、市场法中的具体评估方法,第2节收益法,收益法是指通过估测被评估资产未来预期收益的现值来判断资产价值的各种评估方法的总称。例：已知本金10000元，利率10%，由本金利率收益；而收益法是反过来，已知某一项资产一年赚1000元，利率是10%，由收益利率本金，计算出多大的资产量在10%的利率下能赚1000元。现在的资产每年赚1000元，由1000元的收益，10%的利率可以算出资产价值相当于10000元。,一、收益法的基本含义,收益法是依据资产未来预期收益经折现或本金化处理来估测资产价值的，它涉及三个基本要素：（1）被评估资产的预期收益；（2）折现率或资本化率；（3）被评估资产取得预期收益的持续时间。,二、收益法的基本前提,采用收益法进行评估，其基本程序如下：（1）搜集并验证与评估对象未来预期收益有关的数据资料，包括经营前景、财务状况、市场形势，以及经营风险等；（2）分析测算被评估对象未来预期收益；（3）确定折现率或资本化率；（4）用折现率或资本化率将评估对象未来预期收益折算成现值；（5）分析确定评估结果。,三、收益法的基本程序和基本参数,在以下的公式里具体对所用的字符含义做统一的定义：P-评估值；i-年序号；Pt-未来第t年的评估值；Rt-未来第t年的预期收益；r-折现率或资本化率；rt-第t年的折现率或资本化率；n-收益年限；t-收益年限；A-年金。,四、收益法中的主要技术方法,（一）纯收益不变1.在收益永续，各因素不变的条件下，有以下计算式：PA/r 其成立条件是：（1）纯收益每年不变；（2）资本化率固定且大于零；（3）收益年期无限。,2.在收益年期有限，资本化率大于零的条件下，有以下计算式：3.在收益年限有期限，资本化率等于零的条件下，有以下计算式：P=An,（二）纯收益在若干年后保持不变1、无限年期收益：2、有限年期收益：,（三）纯收益按等差级数变化1、在纯收益按等差级数递增，收益年期无限的条件下： PA/r+B/r22、在纯收益按等差级数递增，收益年期有限的条件下：,3、在纯收益按等差级数递减，收益年期无限的条件下： PA/r-B/r24、在纯收益按等差级数递减，收益年期有限的条件下：,（四）纯收益按等比级数变化1、在纯收益按等比级数递增，收益年期无限的条件下： PA/(r-s)2、在纯收益按等比级数递增，收益年期有限的条件下：,3、在纯收益按等比级数递减，收益年期无限的条件下： PA/(r+s)4、在纯收益按等比级数递减，收益年期有限的条件下：,（五）已经未来若干年后资产价格的条件下：,第3节成本法,成本法也是资产评估的基本方法之一。成本法是指首先估测被评估资产的重置成本，然后估测被评估资产业已存在的各种贬损因素，并将其从重置成本中予以扣除而得到被评估资产价值和各种评估方法的总称。资产评估价值资产的重置成本资产实体性贬值资产功能性贬值资产经经济性贬值,一、成本法的基本含义,采用成本法评估资产的前提条件是：1.被评估资产处于继续使用状态或被假定处于继续使用状态。2.应当具备可利用的历史资料。3.形成资产价值的耗费是必须的。,二、成本法的基本前提,（一）资产的重置成本资产的重置成本就是资产的现行再取得成本。资产的重置成本分为两类：复原重置成本和更新重置成本。,复原重置成本,更新重置成本,三、成本法的基本要素,（二）资产的实体性贬值实体贬值也称有形损耗，是指资产由于使用及自然力的作用导致的资产的物理性能的损耗或下降而引起的资产的价值损失。资产的实体性贬值通常用相对数计量，即实体性贬值率，用公式表示为： 实体性贬值率资产实体性贬值/资产重置成本,（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值是指由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。它包括由于新工艺、新材料和新技术以及原有资产的建造超过现行建造成本的超支额，以及原有资产超过体现技术进步的同类资产的运营成本的超支额。 （四）资产的经济性贬值资产的经济性贬值是指由于外部的变化引起的资产闲置、收益下降等造成的资产价值损失。,（一）重置成本的估算方法1.重置核算法。它是利用成本核算的原理，根据重新取得资产所需的费用项目，逐项计算然后累加得到资产的重置成本。2.价格指数法重置成本资产的账面原价格指数或，重置成本资产的账面原值（1+价格变动指数）注意：价格指数可以是定基价格指数或环比价格指数。,四、成本法中的具体评估方法,3.功能价值类比法（1）生产能力比例法。被评估资产重置成本（被评估资产年产量)/（参照物年产量）参照物重置成本（2）规模经济效益指数法被评估资产重置成本,（二）实体贬值的测算方法 1.观察法（又称成新率法）即由专家实际观测，根据观测的情况对被估资产的新旧程度打分，然后加权测算，从而计算出成新率。资产的实体性贬值重置成本实体性贬值率资产实体性贬值重置成本（1实体性成新率）式中，实体性成新率1-实体性贬值率,2.修复费用法这种方法是利用恢复资产功能所支出的费用金额来直接估算资产实体性贬值的一种方法。如果资产可以通过修复恢复到其全新状态，可以认为资产的实体性损耗等于其修复费用。,（三）资产的功能性贬值资产的功能性贬值是由于技术进步引起的资产功能相对落后而造成的资产价值损失。功能贬值分为：功能贬值1和功能贬值2。功能贬值1又叫超额投资成本：是指复原重置成本和更新重置成本两者的差额。,第4节评估方法的选择,资产评估的市场法、收益法和成本法，以及由以上三条基本评估思路衍生出来的其他评估思路共同构成了资产评估的方法体系。,市场法,收益法,成本法,一、评估方法之间的关系,二、评估目的的选择就评估方法选择本身，实际上包含了不同层面的资产评估方法的选择过程，即三个层面的选择。其一，评估的技术思路的层面，即分析三种评估方法所依据的评估技术的路线的适用性；其二，是在各种评估思路已经确定的基础上，选择实线评估技术的具体技术方法；其三，是在确定技术方法的前提下，对运用各种技术评估方法所设计的技术参数的选择。,课堂讨论,结合第二章所学理论知识，学生分组讨论案例分析题。 1.对于该案例题目，应该采用课堂上所讲的哪种方法进行评估？ 2.用自己所选定的方法评估该房产的价值。 3.分析比较所选择的不同评估方法之间评定的价值间的差别。,知识拓展,一、单选 1.折现率本质上是（ ）。A.期望投资报酬率 B.无风险报酬率C.超额收益率 D.风险报酬率2.某资产年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%，其评估值最有可能为（ ）元。A.85000 B.72366 C.12631 D.12369,3.运用市场法时选择三个及三个以上参照物的目的是（ ）。A.使参照物具有可比性 B.便于计算C.排除参照物个别交易的偶然性 D.避免张冠李戴4.构成资产重置成本的耗费应当是资产的（ ）。A.实际成本 B.社会平均成本 C.个别成本 D.加权平均成本5.某被评估资产未来每年可为企业带来的净收益为20万元，预计尚可使用10年，若折现率为10%，则该资产的评估值最接近于( )万元。A.108 B.122 C.175 D.200,二、多项选择题（下列每小题备选答案中，有两个或两个以上符合题意的正确的答案。）1.构成折现率的因素包括（ ）。A.超额收益率 B.无风险报酬率C.风险报酬率 D.价格变动率2.成新率的估测方法通常有（ ）。A.使用年限法 B.修复金额法C.观测法 D.统计分析法E.价格指数法,3.收益法中的收益额是指()。A.资产未来的预期收益 B.资产的现实收益C.资产的实际收益 D.资产的客观收益4.在下列观点中,()的说法是正确的。A.由于不同的评估方法其评估思路不同,因此对同一资产采用不同的评估方法评估,其结果没有可比性B.在相同的评估条件下,对同一资产采用不同的评估方法,其结果应趋于一致C.在资产评估中,不同的评估方法可相互代替D.由于市场价值与非市场价值的价值类型不同,因此对同一资产在两种价值类型情况下不能用同一种评估方法,三、判断（对的打，错的打）1.凡是使用收益法进行的评估都是整体资产评估。（ ）2.运用市场法评估时，为了减少评估人员的工作量，一般只要求选择一个参照物。（）3.定基价格指数是评估试点的价格指数与资产构建试点的价格指数之比。（ ）4.评估方法的科学性，不仅在于方法本身，更重要的是评估方法必须严格与评估的价值类型相匹配。（ ）5.资本化率在数量上恒等于折现率。（ ）6.资产的经济性贬值与技术进步有着直接的联系。（ ）,四、计算题,1.评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10%，专业人员勘察估算认为，该资产还能使用6年，又知目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元，此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元（该企业所得税率为33%，假定折现率为10%）。要求根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。,一、单项选择题,二、多项选择题,三、判断题,四、计算题,采用成本法评估该资产的结果接近于120万元，具体评估过程如下：资产评估评估价值重置成本-实体有形损耗-功能性贬值-经济性贬值资产的重置成本150*（1+10%） 199.65万元 1996500元,资产的实体有形损耗率3（3+6）*100%33.33%资产的功能性贬值3*12*650*（1-33%）*（P/A，10%，6）23400*0.67*4.355368282元资产的经济性贬值20*（1-33%）*（P/A，10%，6）20*0.67*4.355358361元资产评估值1996500*（1-33%）-68282-583611331067-68282-583611204424元,资产评估,21世纪高职高专会计类专业课程改革规划教材,资产评估案例引入,B厂因资产重组，拟将锻压车间的一台设备转让，现委托某评估机构对该设备的价值进行评估，评估基准日为2002年8月31日。评估人员根据掌握的资料，经调查分析后，决定采用成本法评估。设备名称：双盘摩擦压力机规格型号：J53300制造厂家：A机械厂启用日期：1997年8月账面原值：180,000元账面净值：100,000元,概况介绍1、用途及特点该设备是普通多用途锻压设备，用于B厂（被评估设备所属厂家）锻压车间手术器械成型模锻、挤压、精压、切边、弯曲、校正等作业。该设备结构紧凑、动力大、刚性强、精度高、万能性强、采用液压操纵装置，可进行单次打击和连续自动打击。,2、结构及主要技术参数（1）结构主要包括：机架、滑块、飞轮与主轴（其上安装两个大摩擦轮）四个部分；液压操纵、刹紧、退料及缓冲四个装置；还有电器设备（主机电和油泵电机）。（2）主要技术参数公称压力：3,000KN打击能量：2,000KJ最大行程：400mm最小封闭高度：不得小于300mm液压系统工作油压：23 Mpa,学习目标,1.了解机器设备定义；了解机器设备的分类。2.掌握成本法在机器设备评估中的技术思路；理解重置成本的基本概念，掌握重置成本计算中常用的直接法、物价指数法、成本核算法、综合估价法、重量估价法及类比估价法；掌握设备运杂费、安装费、基础费的计算方法；掌握进口设备从属费用的计算方法；理解实体性贬值的基本概念、类型、产生原因；掌握估算实体性贬值常用的观察法、年限法、修复费用法。,第1节 机器设备评估概述第2节 机器设备评估的成本法第3节 机器设备评估的市场法第4节 机器设备评估的收益法,第4章 机器设备评估,第1节机器设备评估概述,自然科学领域所指的机器设备，是指将机械能或非机械能转换成为便于人们利用的机械能，以及将机械能转换为某种非机械能，或利用机械能来做一定工作的装备或器具。机械为机器和机构的泛称，各种机械的共同特征是：（1）由零件和部件组成；（2）零件、部件之间有确定的相对运动和力的传递；（3）有机械能的转换或机械能的利用。,一、机器设备含义与特点,（一）固定资产管理中使用的国家分类标准目前，我国固定资产管理使用的是国家技术监督局1994年1月24日批准发布的固定资产分类与代码国家标准。（二）会计核算中使用的分类1.生产用机器设备，指直接为生产经营服务的机器设备。2.非生产机器设备，指企业所属的福利部门、教育部门等非生产部门使用的装备。,二、机器设备分类,3.租出机器设备，指企业出租给其他单位使用的机器设备。 4.未使用机器设备，指企业尚未投入使用的新设备、库存的正常周转设备、正在修理改造尚未投入使用的机器设备等。5.不需用机器设备，指已不适合本单位使用，待处理的机器设备。6.融资租入机器设备，指企业以融资租赁方式租入使用的机器设备。,第2节机器设备评估的成本法,机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用和因资金占用所发生的资金成本。,安装费,基础费,设备净价,运杂费,其他成本,重置成本,一、重置成本的计算,（一）设备净价 设备净价指设备本身的价格，不包括运输、安装等费用。对于通用设备一般按现行市场销售价格确定；自制设备的净价是指按当前的价格标准计算的建造成本，包括直接材料费、燃料动力费、直接人工费、制造费用、期间费用分摊、利润、税金，以及非标准设备的设计费等。,1.直接法 （1）市场询价 有公开市场价格的机器设备，大多数可以通过市场询价来确定设备的现行价格，即评估师直接从市场了解相同产品的现行市场销售价格。（2）使用价格资料价格资料是获得机器设备市场价格的重要渠道，它们包括生产厂家提供的产品目录或价格表、经销商提供的价格目录、报纸杂志上的广告等。,2.物价指数法 是以设备的原始购买价格为基础，根据同类设备的价格上涨指数，来确定机器设备的净价。（1）定基物价指数重置成本=历史成本(当前年份指数/基年指数)（2）环比物价指数 3.重置核算法 机器设备的重置成本是由生产成本、销售费用、利润、税金组成。根据设备的性质特点，有依据设备材料费来确定重置成本的方法，也有依据设备人工费用确定设备重置成本的估价方法。,4.综合估价法 综合估价法是根据设备的主材费和主要外购件费与设备成本费用有一定的比例关系，通过确定设备的主材费用和主要外购件费用，计算出设备的完全制造成本，并考虑企业利润、税金和设计费用，确定设备的重置成本。,二、实体性贬值 （一）观察法观察法就是评估师通过现场观察，查阅机器设备的历史资料，向操作人员询问设备的使用情况、使用精度、故障率、磨损情况、维修保养情况、工作负荷等，对所获得的信息进行分析、归纳、综合，依据经验判断设备的的磨损程度及贬值等。,（二）年限法 公式中：L1已使用寿命； L总使用寿命。 复杂设备，各个组成部件的使用寿命是不同的，如果每个部件可以独立更称，整个机器的贬值率可以用以下公式表示：,（三）修复费用法一类是可修复，一类是不可修复的。使用修复费用法，评估人员要注意区分或补偿性损耗和不可补偿性损耗。可补偿性损耗是指可以用经济上可行的方法修复的损耗，即修复这些损耗在经济上是合理的，而不是指在技术方面是否可以修复。有些损耗尽管在技术上可以修复，但在经济上是不划算的，这种损耗则为不可修复性损耗。不可修复性损耗不能用修复费用法计算贬值。对于大多数情况，设备的可修复性损耗和不可修复性损耗是并存的，评估人员应分别计算它们的贬值。,功能性贬值（Df）是由于无形磨损而引起资产价值的损失称为机器设备的功能性贬值。设备的功能贬值主要体现在超额投资成本和超额运营成本两方面。,三、功能性贬值,四、经济性贬值 机器设备的经济贬值，由于企业外部的因素导致企业资产价值本身的损失，跟机器设备本身无关，跟企业无关，由于企业外部所带来的，在评估点这一天，这个损失是确实存在的，所以就要测算。导致经济贬值的因素很多，包括：由于市场竞争的加剧，产品需求减少，导致设备开工不足，生产能力相对过剩；原材料、能源等提价，造成成本提高，而生产的产品售价没有相应提高；国家有关能源、环境保护等法律、法规使产品生产成本提高或者使设备强制报废，缩短了设备的正常使用寿命等。,第3节机器设备评估的市场法,一般来讲，设备的比较因素可分为四大类，即个别因素、交易因素、地域因素、时间因素四大类。,个别因素,交易因素,地域因素,时间因素,一、比较因素,（一）直接匹配法公式中： V评估值；V参照物的市场价值； 差异调整。,二、运用市场法评估机器设备的具体方法,（二）因素调整法【例题】使用市场比较法对某车床进行评估。1.评估人员首先对被评估对象进行鉴定，基本情况如下： 设备名称：普通车床 规格型号： CA61401500 制造三家： A机床厂,出厂日期： 1996年2月 投入使用时间： 1996年2月 安装方式：未安装附件：齐全（包括：仿形车削装置、后刀架、快速换刀架、快速移动机构）实体状态：评估人员通过对车床的传动系统、导轨、进给箱、溜板箱、刀架、尾座等部位进行检查、打分，确定其综合分值为 6.1分。,（三）成本比率调整法该方法是通过对大量市场交易数据的统计分析，掌握相似的市场参照物的交易价格与全新设备售价的比率关系，用此比率作为确定被评估机器设备价值的依据。比如评估师在评估 A公生产的6米直径的双柱立式车床，但是市场上没有相同的或相似的参照物，只有其他厂家生产的8米和12米直径的立式车床。统计数所表明，与评估对象使用年限相同的设备的售价都是重置成本的55%-60%，那么可以认为，评估对象的售价也应该是其重置成本的55%-60%。,第4节机器设备评估的收益法,对于租赁的设备，其租金收入就是收益，如果租金收和折现率不变的，则设备的评估值为： 公式中： P评估值；A收益年金；n收益年限；r本金化率。,【例题】,用收益法评估某租赁机器设备。（1）评估师根据市场调查，被评估机器设备的年租金净收入为19200元。（2）评估师根据被评估机器设备的现状，确定该租赁设备的收益期为9年。（3）评估师通过对类似设备交易市场和租赁市场的调查，得到市场数据如下表。,市场数据,根据公式分别计算上述三个市场参照物的投资回收系数，分别为：23.86%、26.22%、29.63%。查复利系数表得到上述设备的折现率分别为：20.01%、22.85%、24.48%。以上三个参照物的分析，显示资本化率在20.01%到24.48%之间变动，平均值是22.45%。上述设备折现率的平均值为 22.45%，用该数值作为被评估设备的折现率。被评估机器设备的收益年限为9年，查复利系数表得到相应的投资回收系数为26.80%，则该设备的评估值为：P=A/rA=19200/0.2680 71642（元）,课堂讨论,结合第三章所学理论知识，学生分组讨论案例分析题。 1.通过所学内容，对本章内容学习初始给定的案例题目，能够运用合适的方法对机器设备的价值进行评估。 2.学生之间相互讨论看自己选用的方法与他人的有何区别。,知识拓展,一、单选 1.机器设备的净价通常是指设备的（ ）。A.购买价+运杂费 B.建造价+安装费C.购买价+运杂费+安装费 D.购买价+建造价2.物价指数法只能用于确定设备的（ ）。A.复原重置成本 B.更新重置成本 C.实体贬值 D.功能性贬值,3.计算重置成本时，不应计入的费用是（ ）。A.维修费用 B.购建费用 C.安装费用 D.调试费用4.设备成新率是指（ ）。A.设备综合性陈旧贬值率的倒数 B.设备有形损耗率的倒数C.设备有形损耗率与1的差率 D.设备现实状态与设备重置成本的比率5.进口设备的银行财务费用率一般取费标准大致应该是（ ）。A.12.5 B.45 C.1.5%3.5% D.2.5%6.5%,二