2022房地产估价师考试真题5章.docx

2022房地产估价师考试真题5章2022房地产估价师考试真题5章 第1章 制定租售方案的工作内容主要包括（ ）。A租售选择B宣传手段选择C租售进度安排D广告没计及安排E确定租售价格正确答案：ACEACE制定租售方案的工作主要包括：决定出租还是出售、租售进度、租售价格。对于土地来说，实物状况比较、调整的内容包括（）。A.形状 B.外部配套设施 C.环境景观 D.地势 E.开发程度答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产状况调整的内容。实物状况比较、调整的内容很多，对土地来说，主要有土地的面积、形状、地形、地势、地质、土壤、开发程度等影响房地产价格的因素。收益法中计算净收益时，扣除运营费用时不包括的项目有（）。A、抵押贷款还本付息额B、房地产折旧额C、重置提拨款D、房地产改扩建费用E、所得税答案：A,B,D,E解析： 本题考查的是净收益测算的基本原理。重置提拨款是建筑物经济寿命期内，为定期更换经济寿命较短的构件、设施设备、装饰装修等所提供的费用，属于运营费用。下列不属于商业银行内部组织机构的是（）。A、执行机构B、决策机构C、监督机构D、协调机构答案：D解析：本题考查的是商业银行。商业银行内部组织结构通常由决策机构、执行机构和监督机构组成。参见教材P240。下列建设项目的外部效应中，属于外部负效应的是（）。A就业增加B污染增加C税收增加D职业收入增加答案：B解析：外部效应又称外部性，是指一个经济主体的行为直接对其他经济主体产生了影响，但这种影响并未通过市场交易或市场价格机制反映出来。外部效应既可能是对他人和社会有利的，称为外部正效应或正外部性；也可能是有害的，称为外部负效应或负外部性。生产中的外部性更加常见，如现代化的生产协作使企业彼此受益；而工业污染会给其他生产者和消费者带来极大损害。相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A.置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产 B.置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资 C.置业投资对象可以是市场上存量房地产 D.置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营 E.置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产直接投资。选项B错误，土地开发投资是指房地产开发企业（单位）进行的土地开发工程所完成的投资，如进行场地平整、道路、给水、排水、供电、供热、供气、通信等工程所完成的投资，土地开发投资属于房地产直接投资 用收益法计算房地产价格，若净收益每年不变，年限为n，净收益增长率与报酬率Y相等，则房地产价格V=（ ）。A0B/ （1+Yn）C×nD正确答案：B物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险是（）。A、收益现金流风险B、未来运营费用风险C、资本价值风险D、时间风险答案：B解析：考点:房地产投资的个别风险。未来运营费用风险是指物业实际运营费用支出超过预期运营费用而带来的风险。（二）近期，某城市房地产市场发生较大变化，房地产成交量明显萎缩，住宅市场价格出现下跌趋势，某房地产估价机构承接了该市一处住宅小区在建工程的房地产抵押业务。请问：结合该市房地产状况，采用假设开发法评估该在建工程的抵押价值应注意哪些问题？答案：解析：（1）由于房地产抵押的特殊性，其在适用法规依据、估价原则、考虑因素、参数选择、报告说明、风险分析与风险提示等方面与其他目的的估价有所不同。房地产抵押估价服务于金融（银行）业的抵押贷款、担保业务，金融（银行）业本身需要的是安全、稳健、谨慎。房地产估价机构和估价师处在中介的位置，须注意抵贷双方的风险，规避估价机构及估价师的风险，在抵押估价中要更加严格地执行房地产估价规范和房地产抵押估价指导意见，采取客观、谨慎，甚至偏保守的做法，使估价结果客观、公正、合理、合法，切忌不实估价，切忌高（虚）估算。这是房地产抵押估价最重要的特点及注意事项，其他注意事项还有：估价目的。房地产抵押估价目的统一表述为：为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。价值时点。因设定抵押时点在评估时是不确定的，价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日。估价委托合同对价值时点另有约定的从其约定，但实地查勘时应了解估价对象在估价时点时的（过去或未来）状况，并在“估价假设和限制条件”中假定估价对象在估价时点的状况与完成实地查勘之日的状况一致。价值类型。估价对象抵押的合法性分析。合理确定假设前提和限制条件。应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件，如合法性的延续、用途与面积等主要数据不一致时估价所采用的依据说明。把握市场风险防止高估。估价师要头脑清醒，特别谨慎、保守估价。遵循谨慎原则。在运用假设开发法估价时，不应高估未来开发完成后的价值，不应低估开发成本、有关费税和利润。市场变现能力分析。房地产估价师进行房地产抵押估价活动时，应当掌握抵押房地产的特点，并关注和收集相关市场上各类房地产在快速变现情况下的数据资料，通过统计分析等手段，对抵押房地产的市场流动性及快速变现能力进行定性分析。估价对象风险提示。房地产抵押估价应当关注房地产抵押价值未来下跌的风险，对预期可能导致房地产抵押价值下跌的因素予以分析和说明。其他。根据当地抵押登记的需要，有的需分列土地与建筑物的抵押价值。（2）本案例，在当前市场环境下，运用假设开发法时应特别注意：预测开发完成后的价值宜谨慎；开发费用可能发生变化；开发周期可能延长；开发和销售税费构成内容及税费率可能发生变化；折现率或利润率水平可能发生变化。2022房地产估价师考试真题5章 第2章房地产的( )对价值的决定作用几乎是房地产独有的。A、 权益和区位B、 权益C、 实物和权益D、 区位答案：D解析：虽然任何资产在某一时点都有一个具体的位置，但是房地产不可移动，其位置固定不变，其他资产可以移动，其位置能够随时改变，因此，区位对价值的决定作用几乎是房地产所独有的。 下列属于建筑物重要性等级中的特等的是（ ）。A一般居住建筑和公共建筑B中级居住建筑和公共建筑C高级居住建筑和公共建筑D具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑正确答案：D建筑物按其重要性和使用要求分成五等：特等、甲等、乙等、丙等、丁等。一般居住建筑和公共建筑属于丙等；中级居住建筑和公共建筑属于乙等；具有重大纪念性、历史性、国际性和国家级的各类建筑属于特等。 在非线性盈亏平衡分析中，有可能出现多个盈亏平衡点。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 在招标工程交底及答疑时，开发商应该向投标人介绍工程概况、明确质量要求、交代工程标底。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列分析方法中，属于风险估计与评价的常用方法有（）。A故障树分析法B期望值法C盈亏平衡法D解析法E蒙特卡洛模拟法答案：D,E解析：风险估计与评价是指应用各种管理科学技术，采用定性与定量相结合的方式，最终定量地估计风险大小，并评价风险的可能影响，以此为依据对风险采取相应的对策。常用方法包括：调查和专家打分法；解析方法；蒙特卡洛模拟法。保险的基本职能是通过保险人的资产业务实现的，而保险的融通资金职能是通过保险人的负债业务实现的。 ( )答案：错解析：保险的基本职能是通过保险人的负债业务实现的，保险的融通资金职能则是通过保险人的资产业务实现的。陈某属低保户，拥有某市旧城区一间百年老房的所有权。该市政府从 2022年 2 月开始对该区进行改造。甲房地产估计机构承担该项目房屋征收评估工作。乙房地产开发公司依法取得该地块建设用地使用权，投资 10 亿元开发建设商业零售、商务办公，酒店餐饮和居住建筑面积各占四分之一的城市综合体，并按居住面积的 10配建公共租赁住房。2022 年“十一”黄金周期间，乙房地产开发公司开展该项目营销活动。2022 年 10 月20 日该项目取得商品房预售许可证。代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为（）。A.甲级B.乙级及以上C.丙级及以上D.暂定级及以上答案：A解析：工程建设招标代理机构资格分为甲级、乙级和暂定级。甲级工程建设招标代理机构可以承担各类工程建设的招标代理业务。乙级工程建设招标代理机构只能承担工程总投资 1 亿元人民币以下的工程建设招标代理业务。暂定级工程建设招标代理机构，只能承担工程总投资 6000 万元人民币以下的工程招标代理业务。由此可知，代理该项目工程招标的工程招标代理机构的资格应为甲级。下列辐射中，会产生电磁辐射污染的有 ( )。 A.宇宙线 B.电焊眩光C.核辐射 D.玻璃幕墙反射光 E.微波炉产生的微波答案：B,D,E解析：人为电磁辐射污染源主要有广播、电视辐射系统的发射塔，人造卫星通讯系统的地面站，雷达系统的雷达站，高压输电线路、变压器和变电站，各种高频设备，如高频热合机、高频淬火机、高频焊接机、高频烘干机、高频和微波理疗机以及微波炉等。 保留价不同于起拍价，起拍价可以低于、等于保留价，但不可以高于保留价。（ ）正确答案：×保留价不同于起拍价，起拍价可以低于保留价，等于保留价，也可以高出保留价。2022房地产估价师考试真题5章 第3章信用合作社和储蓄贷款协会等其他非银行金融机构一样，不具有信用创造功能。（）答案：对解析：非银行金融机构包括信用合作社、储蓄贷款协会、保险公司、信托公司、证券公司、投资公司和财务公司等。商业银行具有“信用创造”功能，而非银行金融机构由于不从事存款的划转即转账结算业务，因而不具备信用创造功能。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。（）答案：对解析：考点:收集大量交易实例的必要性。在采用比较法估价时，也可根据估价对象、价值时点等情况，有针对性地收集一些交易实例。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A、经济寿命B、自然寿命C、实际年龄D、有效年龄答案：A解析： 本题考查的是年限法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。估价对象为一宗熟地，对可比实例的成交价格进行权益状况调整时，应包括的内容有（）。A、地役权设立情况B、土地使用期限C、基础设施完备程度D、容积率E、临街状况答案：A,B,D解析： 本题考查的是房地产状况调整的内容。基础设施完备程度、临街状况是区位因素。权益状况调整的内容主要有规划条件（如容积率）、土地使用期限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况、租赁或占用情况、拖欠税费情况、查封等形式限制权利情况、权属清晰情况等影响房地产价格的因素。某公司2年前与一写字楼所有权人签订了租赁合同，租用其中500m2的面积，约定租赁期限为10年，月租金固定不变为300元/m2。现市场上相似的写字楼月租金为350元/m2。假设折现率为10%，目前承租人权益的价值是（）。A、160.05B、184.34C、186.72D、215.06答案：A解析： 本题考查的是净收益测算应注意的问题。A（350300）×500×1230（万元）。V30/10%11/（1+10%）8160.05（万元）。 下列不应免缴房产税的是（ ）。A职工自由住房B企业创办的学校用于教学的房产C产权未确定以及有纠纷的房产D经有关部门鉴定的危险房屋正确答案：C 公债券也称政府债券，是指中央政府和地方政府发行公债时发给公债购买人的一种格式化的债权债务凭证。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知某收益性房地产的收益期限为40年，报酬率为6%下的价格为4920元m2；若该房地产的收益期限为50年，报酬率为8%，则其价格最接近于（）元m2。A.3816 B.3899 C.4087 D.4000答案：D解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。根据下列公式，Vn=VN×YN（1+YN）N（1+Yn）n-1/Yn（1+Yn）n（1+YN）N-1，代入数据得出V50=4920×6%×（1+6%）40×（1+8%）50-1/8%×（1+8%）50×（1+6%）40-1=4000（元m2）。某宗房地产土地面积300m2，建筑面积250 m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，估价拆迁费用每平方米建筑面积300元，残值每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62500B、 62000C、 61000D、 61500答案：A解析：提示：该宗房地产相对于空地的减价额(300-50)×250=62500元2022房地产估价师考试真题5章 第4章某公司以一宗房地产先向甲银行申请抵押贷款，同时办理了抵押登记，后又以该房地产向乙银行申请抵押贷款，也办理了抵押登记。贷款到期后，该公司无力还款，依法定程序拍卖，拍卖所得款（）。A.甲银行优先受偿B.按两家银行的债权数额大小确定受偿顺序C.乙银行优先受偿D.按两家银行的债权比例受偿答案：A解析：本题考查的是房地产抵押权的实现。依据物权法的规定，同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照以下规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿；抵押权已登记的先于未登记的受偿；抵押权未登记的，按照债权比例清偿。参见教材P148。在为房地产投保火灾险服务的估价中，理论上评估的应是（）。A.建筑物重置成本和土地使用权重新取得成本B.建筑物重置成本和重建期间的经济损失C.建筑安装工程造价和重建期间的经济损失D.建筑物重置成本、土地使用权重新取得成本和重建期间的经济损失答案：B解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。投保火灾险时的保险价值，不包含土地价值，主要是建筑物的重置成本或重建成本和修复期间的经济损失（如停产停业损失、租金损失等）。火灾不能损害土地使用权，为房地产投保火灾险服务的估价中，涉及土地使用权价值的选项都不是正确选项，排除选项A、D。焚毁的建筑物，应该按照其重置成本，才能确定其实际损失。房地产泡沫的成因主要有（）。A、土地的稀缺性B、投机需求膨胀C、开发商之间的博弈D、开发资金的易得性E、金融机构过度放贷答案：A,B,E解析：考点:房地产泡沫与过度开发。一般来说，房地产泡沫的成因，主要有以下三个方面：（1）土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础；（2）投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因；（3）金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。过度开发的诱因主要有三个方面，即开发商对市场预测的偏差、开发商之间的博奔和非理性行为以及开发资金的易得性。 下列关于房产分幅图的描述有误的是（ ）。A是测绘分丘图和分户图的基础材料B是绘制房产权证附图的基本图C绘制范围包括城市、县城、建制镇的建成区和建成区以外的工矿企事业等单位及毗D是全面反映房屋及其用地的位置和权属等状况的基本图正确答案：B房产分幅图是房产登记和建立户籍资料的索引和参考资料，而分丘图才是绘制房产权证附图的基本图。 下列估价公式中，错误的是（ ）。A土地价格=房地价格-建筑物价格B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格正确答案：B为评估某房地产2022年10月1日的市场价格，选取的可比实例资料是：交易日期为2022年4月1日，合同约定买方支付给卖方3500元/ m2，买卖中涉及的税费全部由买方支付，该地区房地产交易中规定卖、买双方需缴纳的税费分别为正常交易价格的6%和3%。自2022年2月1日起到2022年10月1日期间，该类房地产价格平均每月比上月上涨0.5%，则该可比实例修正、调整后的价格为（）元/ m2。A、3673.20B、3673.68C、3790.43D、3836.51答案：D解析：考点:统一税费负担。正常负担下的价格卖方实得金额/（1应由卖方承担的税率）3500/（16%）3723.404（元/ m2），市场状况调整后价格3723.404×（10.5%）63836.51（元/ m2）。评估某加油站的抵押价值，估价对象的财产范围包括（ ）。A.加油站的特色装修B.加油站的特许经营权C.加油站内的车辆D.加油站的加油机答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。房地产抵押估价对象的范围不包括特色装饰装修、动产、特许经营权。 供给理论是研究厂商行为的理论，它包括两个方面，分别是（ ）。A生产理论和价格理论B成本理论和市场均衡理论C生产理论和市场均衡理论D生产理论和成本理论正确答案：D供给理论是研究厂商行为的理论，包括从实物形态研究的生产理论和货币形态研究的成本理论。 按照公司法的规定，可以发行股票的公司是（ ）。A无限责任公司B股份有限公司C有限责任公司D两合公司正确答案：B2022房地产估价师考试真题5章 第5章 根据房产测量规范的规定，下列项目中计算一半建筑面积的是（ ）。A无顶盖的室外楼梯B无柱的雨篷C无顶盖的阳台D房屋之间无上盖的架空通廊正确答案：A 城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的（ ）。A30%B40%C50%D60%正确答案：D城镇最低收入家庭人均廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%。以下各项中，属于设施管理的具体工作内容的是（）。A.定期进行资产的投资分析和运营状况分析 B.室内布局与空间规划 C.设计和调整房地产资产的资本结构 D.持有或出租分析答案：B解析：本题考查的是设施管理。设施管理的具体工作内容通常包括：制定长期财务规划和年度财务计划，设备更新财务预测，为业主提供购买和处置房地产资产的建议，室内布局与空间规划，建筑设计与工程规划，建造与维修工程，设施维护和运营管理，电讯整合、安全和综合管理服务，信息管理与设施管理报告等。甲公司在城乡结合部有一宗面积为5000m2的综合用地，地上有三幢房屋，临路为店面，院内有一处仓库和一处住宅用房，基本情况见表39:如果对上述房地产进行估价，当利用成本法测算土地价格时，不应计入土地取得相关税费的是（）。A.耕地占用税 B.征地管理费C.耕地开垦费 D.新增建设用地有偿使用费答案：D解析：交易情况修正的方法不包括（）。A.总价修正 B.单价修正 C.分离修正 D.百分比修正答案：C解析：本题考查的是交易情况修正的方法。交易情况修正的方法主要有总价修正和单价修正，金额修正和百分比修正。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。 当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采用（ ）预测房地产的未来价格。A数学曲线拟合法B平均增减量法C平均发展速度法D移动平均法正确答案：B运用平均增减量法进行预测的条件是房地产的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的数额大致接近。无差异曲线的特点不包括（）。A.无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线 B.图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用 C.图中任意两条无差异曲线不能相交 D.无差异曲线凹向原点答案：D解析：本题考查的是无差异曲线分析。无差异曲线的主要特点：无差异曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值；图中众多无差异曲线中，同一曲线上各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用；图中任意两条无差异曲线不能相交；无差异曲线凸向原点。某写字楼的剩余收益年限为38年，预计5年后售出时价格将上涨20%，销售税费率为6%，已知持有期内年有效毛收入为400万元，运营费用率为30%，报酬率中无风险报酬率为6%，风险报酬率为无风险报酬率的25%，则该写字楼目前的收益价格为（）万元。A5286.72B7552.45C9939.23D14198.90答案：A解析：该写字楼的报酬率=无风险报酬率+风险报酬率=6%×（1+25%）=7.5%。设该写字楼目前的收益价格为V，依据公式：V=A/Y1-1/（1+Y）n+Vt/（1+Y）t，则V=400×（130%）/7.5%×11/（1+7.5%）5+V×（1+20%）×（16%）/（1+7.5%）5，解得：V=5286.72（万元）。