2016年上半年重庆省房地产估价师《制度与政策》：房地产估价机构资质核准应当提交的材料试题.docx

2016年上半年重庆省房地产估价师制度与政策：房地产估价机构资质核准应当提交的材料试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、一般来说，_对企业的市场营销有直接影响。经济进展速度快，人民收入高，则购买力增加，市场需求增大；反之则小。 A政治法律环境 B经济环境 C人口环境 D社会文化环境 2、路线价估价法是一种评估大量土地的_。 A快速估价方法 B较慢估价法 C简易法 D延迟法3、会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短相同的期间，又称。 A：会计时限 B：会计期间 C：会计内涵 D：会计形式 E：执行层的组织协调 4、房地产开发商进行开发项目融资结构支配时，通常要投入占项目总投资_的自有资金或股本金。 A15% B20% C30% D40%5、某房地产现房价格为4 000元，估计从期房达到现房的两年时间内现房出租的租金收入为每年300元(年末收取)，出租运营费用为每年50元假设折现率为5，风险补偿为200元，则该房地产的期房价格为【2006年考题】 A：3 300元 B：3 324元 C：3 335元 D：3 573元 E：工业用地的监测点评估价格 6、在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的_以下征收土地闲置费。 A10% B15% C20% D25% 7、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采纳假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采纳了市场法和收益法求取；采纳成本法求取其价值时，土地采纳了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采纳了（）。 A假设开发法和基准地价修正法两种方法 B假设开发法和成本法两种方法 C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 8、某房地产价格分两期支付，首期付款50万元，余款80万元在第8个月末一次付清，当时月利率为1%。该房地产的实际价格为（）万元。 A87 B124 C130 D134 9、某市2008年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是_。 A半个月 B2个月 C半年 D2年 10、下列不属于房地产中介服务特点的是_。 A人员特定 B时间精确 C托付服务 D服务有偿11、房地产估价原则可以使房地产估价师对于房地产估价的_具有熟悉上的全都性。 A基本准则 B客观规律 C衡量标准 D基本前提 12、某开发商所开发的物业质量与市场领导者的物业质量相近，假如定价比市场领导者的定价低，则其采纳的是_。 A随行就市定价法 B价值定价法 C应战定价法 D挑战定价法 13、C房地产开发公司征收B县W村的40亩基本农田以外的耕地，欲建一住宅小区。2009年5月1日，C房地产开发公司签订了出让合同，依据规定，C房地产开发公司应在前，支付全部地价款。 A：2009年7月1日 B：2009年8月1日 C：2009年9月1日 D：2009年10月1日 E：房地产估价机构必需加盖公章14、房地产市场也存在空间市场和_这两个层面。 A资产市场 B资本市场 C信托市场 D证券市场 15、某购房者向银行申请了以等比递增方式还款的个人住房抵押贷款。假如该贷款的年利率为5.75，期限为15年，按月偿还，首次月还款额为2000元，月还款额增长率为0.2，则该购房者在第5年第6个月的还款额为元。 A：2277.4 B：2223.41 C：2728.8 D：2741.9 E：借款合同 16、房地产估价中，遵循独立、客观、公正原则的核心是估价机构和估价人员应当站在_的立场上，评估出一个对各方当事人来说都公正合理的价值。 A托付人 B估价报告预期使用者 C管理部门 D中立 17、下列关于临时建设和临时用地的管理说法正确的是_。 A批准临时建设和临时用地的使用期限，一般均不超过3年 B临时建设是指不须限期拆除、结构简洁、临时性的建筑物、构筑物、道路、管线或其他设施 C临时用地是指由于建设工程施工、堆料或其他缘由，需要临时使用并不用收回的土地 D临时建设和临时用地都对城市规划的实施产生重要的影响 18、当房地产价格的变动过程持续上升或者下降，并且各期上升或者下降的数额大致接近时，宜采纳_猜测房地产的将来价格。 A数学曲线拟合法 B平均增减量法 C平均进展速度法 D移动平均法 19、某住宅小区四周新建了一座酿酒厂，由此引起的该住宅小区房地产价值贬损属于。 A：物质折旧 B：功能折旧 C：经济折旧 D：会计折旧 E：工业用地的监测点评估价格 20、运用进行猜测的条件是房地产价格的变动过程是持续上升或下降的，并且各期上升或下降的幅度大致接近。 A：数学曲线拟合法 B：平均增减量法 C：平均进展速度法 D：移动平均法 E：工业用地的监测点评估价格 21、在利用收益法评估房地产的市场价值时，采纳的折现率是。 A：社会一般收益率 B：社会最低收益率 C：某个投资者所要求的最低收益率 D：某个投资者所要求的最高收益率 E：工业用地的监测点评估价格 22、房地产估价师因工作单位变更等缘由，间断在原注册时所在地的房地产价格评估机构从业后，如被其他房地产价格评估机构聘用，需办理_手续。 A撤销注册 B解聘 C变更注册 D聘用23、刘某与银行商定，当他的伴侣张某不能按期如数偿还银行贷款本息时，由他代其履行债务，此类贷款属于。 A：信用贷款 B：保证贷款 C：信用保险贷款 D：定值保险贷款 E：执行层的组织协调 24、房地产估价机构应当自收到拆迁当事人书面复核估价申请之日起日内赐予答复。 A：3 B：5 C：7 D：10 E：执行层的组织协调25、两宗房地产的净收益相等，当其中一宗房地产猎取净收益的风险较大时，则该宗房地产的。 A：资本化率应较高，价值较低 B：资本化率应较低，价值较高 C：资本化率应较高，价值较高 D：资本化率应较低，价值较低 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、净收益每年不变的公式，除了可以用于测算价格还有很多的其他作用，例如。 A：用于相同的使用期限 B：用于不同收益期限 C：用于比较不同期限价格的凹凸 D：用于比较同期限价格的凹凸 E：用于市场法中囚期限不同进行的价格调整 2、不属于设立房地产中介服务机构应具备的条件是。 A：有自己的名称、组织机构 B：有固定的服务场所 C：有足量的财产和经费 D：有足够量的人员 E：法律法规规定的其他条件3、先近似匡算工程量，再配上相应的概预算定额单价和取费，近似计算项目投资，这种估算的方法叫作（）。 A单元估算法 B单位指标估算法 C工程量近似匡算法 D概算指标估算法 4、房屋拆迁中，违章建筑的认定权归_。 A人民政府 B规划行政主管部门 C房地产权属登记部门 D房屋拆迁主管部门5、住房置业担保公司的实有资本以为主。 A：政府预算资助 B：资产划拨 C：房地产骨干企业认股 D：社会集资 E：个人集资 6、下列关于城市土地的基本特征中的区位，表述正确的是。 A：城市土地由于不行移动，导致了区位的极端重要性 B：城市土地区位的涵义，除包括以地理坐标表示的几何位置外，更重要的是经济地理位置 C：城市土地区位不包括无形的因素 D：城市土地区位既包括有形的区位，也包括无形的因素，如经济进展水公平 E：城市土地区位的涵义，更重要的是某一地段与四周经济环境的相互关系 7、2006年甲公司依法取得一宗城镇商住综合用地，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2006年4月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2007年5月6日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元。2009年10月，人民法院查封其土地及其地上建筑物拍卖抵债，并托付某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。假如拍卖最终应价为6500万元，则该应价为。 A：无效应价 B：有效应价 C：可以成交的价格 D：不确定 E：个人住房抵押贷款证券化是一项金融创新业务，其住房抵押权转让具有特别性。房地产管理部门办理批量个人住房抵押权变更登记时，只对抵押权人作变更处理，其他登记事项不作变更 8、个人住房抵押贷款的还本付息方式包括。 A：按月等额还本付息 B：按月递增还本付息 C：按月递减还本付息 D：期间按月还本期末付息 E：期间按月付息期末还本 9、下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有。 A：不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向和程度是不尽相同的 B：房地产价格影响因素对房地产价格的影响与时间无关 C：理论上，房地产价格与利率因素呈负相关 D：房地产价格影响因素对房地产价格的影响均可用数学公式或数学模型来量化 E：汇率因素对房地产价格影响的表现是：本币汇率上升，会导致房地产价格上涨；相反，则导致房地产价格下降 10、等产量曲线主要有以下特点：。 A：等产量曲线是一条从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B：等产量曲线图的众多等产量曲线中，同一曲线上的各点代表相同的产量，不同曲线代表不同的产量 C：等产量曲线按产量大小挨次排列，离原点越近的等产量曲线所代表的产量越大；离原点越远的等产量曲线所代表的产量越小 D：等产量曲线图中的任意两条等产量曲线都能相交 E：等产量曲线凸向原点11、下列有关房屋权属登记的表述中，正确的是_。 A新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后60日内向登记机关提出申请 B城郊农村集体经济组织全部成员集体转为城镇居民，原集体土地全部转为国有土地，原集体土地上的房屋权利人应当自这一事实发生之日起90日内申请登记 C房屋权属登记机关自受理登记申请之日起10日内应当打算是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人或权利申请人 D房屋权属证书遗失的，权利人应当准时登报声明作废，并向登记机关申请补发，登记机关应当作出补发公告，经6个月无异议的方可予以补发房屋权属证书 12、下列关于会计分期，说法正确的是。 A：会计分期的目的是将持续经营的生产经营活动划分为连续、相等的期间，据以结算盈亏，按期编报财务报告，从而准时地向各方面供应有关企业财务状况、经营成果和现金流量信息 B：会计分期是指将一个企业持续经营的生产活动划分为一个个连续的、长短不相同的期间 C：会计分期又称为会计期间 D：按年度编制的财务会计报表也称为年报 E：以一年确定的会计期间称为会计年度 13、房地产估价报告中特地列出估价的假设和限制条件的目的是。 A：说明估价报告的合法性、真实性 B：说明估价的独立、客观、公正性 C：规避估价风险 D：爱护估价报告使用者 E：防止托付人提出高估或低估要求14、依据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。 A：人工式拍卖 B：电子式拍卖 C：无声拍卖 D：有声拍卖 E：现场拍卖 15、现代营销战略的核心可以称为STP营销，即_。 A广告促销 B营业推广 C细分市场 D选择目标市场 E产品定位 16、法院在强制拍卖过程中的主导地位和主导作用主要体现在。 A：法院有权在未消失中止事由时单方中止拍卖程序 B：是否托付由法院打算 C：法院有权在消失终结拍卖事由时单方解除托付拍卖合同，终结拍卖程序 D：法院有权对拍卖结果依法进行审查，并依据法律规定作出是否予以确认的裁定 E：法院有权对强制拍卖的各个环节和过程方面进行严格的监督和检查 17、下列属于房屋租赁合同自然终止情形的有。 A：租赁合同到期，合同自行终止 B：符合法律规定可以解除合同条款的 C：符合合同商定可以解除合同条款的 D：承租人利用承租的房屋从事非法活动的 E：因不行抗力致使合同不能连续履行的 18、某房地产开发企业拟在2009年10月18日取得一宗房地产开发用地，估计该用地取得后2年建成商品房，前期勘察没计约需6个月；建成前半年开头销售，销售期为1年，下列选项中，正确的有。 A：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2009年10月18日 B：利用假设开发法测算土地总价，估价时点为2010年4月18日 C：开发经营期为2009年10月18日至2011年10月18日 D：建设期为2009年10月18日至2011年10月18日 E：销售期为2011年4月18日至2012年4月18日 19、国内外市场环境调查的内容不包括（）。 A政治法律环境 B经济环境 C技术进展环境 D人口环境 20、在考虑房地产交易程度的不同负担状况时，房地产正常的成交价格等于。 A：卖方实际得到的价格(1-应由卖方缴纳的税费比率) B：卖方实际得到的价格-应由卖方负担的税费 C：买方实际付出的价格-应由买方负担的税费 D：应由卖方负担的税费应由卖方缴纳的税费比率 E：买方实际付出的价格-(1-应由买方缴纳的税费比率) 21、商品房销售中，禁止的行为包括。 A：返本销售 B：实名制购房 C：未取得商品房预售许可证收取定金 D：成套住宅分割拆零销售 E：预购人将购买的期房再行转让 22、目前我国具有征收土地审批权的部门有。 A：国务院 B：国土资源部 C：省级人民政府 D：市级人民政府 E：县级人民政府23、开发商取得后，应依据城市规划监督的有关规定，办理规划验线、验收事宜。工程竣工验收后，按规定应编制竣工图的建设项目，须依法依据国家编制竣工图的有关规定编制并报送城市档案馆。 A：规划意见书(选址) B：建设用地规划许可证 C：设计方案审批阶段 D：建设工程规划许可证 E：借款合同 24、下列关于担保公司设立，表述正确的是。 A：设立担保公司，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准后，方可向工商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照 B：设立担保公司，向王商行政管理部门申请设立登记，领取营业执照后，应当报经城市房地产行政主管部门审核，并经城市人民政府批准 C：担保公司的组织形式为有跟责任公司或者股份有限公司 D：担保公司的组织形式为合伙企业 E：担保公司是为借款人办理个人住房贷款供应专业担保、收取服务费用、具有法人地位的房地产中介服务企业25、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为（）万元。 A42.0 B50.4 C60.0 D72.0