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2022房地产估价师考试真题及详解9卷2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第1卷根据房产测量规范，不应分摊的共有建筑面积是（）。A.公共使用的电梯井B.值班警卫用房C.独立使用的地下室D.变电室答案：C解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休息、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。参见教材P147。下列关于市场价格、理论价格和评估价值的表述中，正确的有（）A.房地产的市场价格是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数.众数 B.在正常市场或正常经济发展下，市场价格围绕着理论价格而上下波动 C.市场价格是短期均衡价格，理论价格是长期均衡价格 D.不同的估价师对同一宗房地产评估出的价值或价格不会完全相同 E.比较价值趋向于理论价格，收益价值趋向于市场价格答案：B,C,D解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。选项A错误，一般商品的市场价格，通常是其大量成交价格的平均价格，如其平均数或中位数、众数。房地产由于具有独一无二性，没有大量相同房地产的成交价格，所以房地产的市场价格应是以一些类似房地产的成交价格为基础测算的，但不能对这些成交价格直接采用平均的方法进行计算，而是在平均之前要剔除偶然的和不正常的因素造成的价格偏差，并消除房地产之间的状况不同造成的价格差异；选项E错误，比较价值趋向于市场价格，收益价值趋向于理论价格。 凡是影响真实需求与真实供给的因素，如收入、成本等的变化，都可能使市场价格发生波动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：一待估物业通过划拨方式取得土地使用权，根据市政府的有关文件规定，须补交地价款方能在市场转让。根据房地产权证和×市人民政府关于土地使用权出让年限的公告，该物业使用年限为40年（1 992年9月至2032年9月），剩余土地使用年限为28.5年。试问测算补地价的技术路线是什么？并写出主要计算公式。答案：解析：技术路线是先计算出估价对象出让的市场价格，再考虑其已使用年限对其价格的影响，修正后得出估价对象现时的市场价格，然后乘以土地使用权出让金交纳费率，得出补地价。主要公式：补地价=估价对象出让的市场价格*已使用年限修正系数*土地使用权出让金费率。补地价=估价对象出让的市场价格*1 -1/(1+y)28.5/1-1/(1+y)40*土地使用权出让金费率（其中，y代表土地报酬率）。社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，这体现了（）对房地产市场转变的影响。A、人文环境的变化B、生产和工作方式的转变C、自然环境的变化D、金融业的发展答案：A解析：本题考查的是影响房地产市场转变的力量。人文环境的变化，社会老龄化、家庭小型化、受教育程度的提高等，使人们对住房的认识、以及住房消费观念与消费模式发生了巨大变化，老年住宅、青年公寓、第二居所和季节性住宅等概念应运而生。 关于该项目，下列说法不正确的有（ ）。A竣工验收后即可以交付使用B提倡采用招标方式来选择物业管理公司C小区特约性物业管理服务费实行政府定价D业主委员会应由业主选举产生正确答案：AC2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第2卷如果某房地产现状价值大于新建房地产的价值减去拆除现有建筑物的费用及建造新建筑物的费用之后的余额，则应以（）进行估价。A.保持现状前提B.装修改造前提C.转换用途前提D.重新利用前提答案：A解析：本题考查的是最高最佳利用原则。不等式移项，拆旧建新的成本大于拆旧建新所带来的收益，拆旧建新不可行。商业、旅游、娱乐等经营性用地可用招标出让国有土地使用权方式来获取土地使用权。答案：对解析：下列影响房地产价格的因素中，属于区位因素的有（）。A、交通便捷程度 B、朝向、楼层 C、周围环境和景观 D、建筑规模 E、外部配套设施答案：A,B,C,E解析： 本题考查的是房地产区位因素。选项D，属于实物因素。 下列不属于股票基本特征的是（ ）。A稳定性B决策参与性C流通性D非返还性正确答案：D股票的基本特征有：盈利性、风险性、稳定性、流通性、决策参与性、价格波动性。某企业拟集中向某一特定消费群体提供服务以满足该群体的各种需求，这种目标市场选择模式是（）。A.市场集中化B.选择专业化C.产品专业化D.市场专业化答案：D解析：本题考查的是目标市场选择。市场专业化是指企业集中满足某一特定消费群体的各种需求。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。（）答案：对解析：本题考查的是方案经济比选定量分析方法。差额投资内部收益率大于最低可接受收益率时，以投资大的方案为优选方案。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第3卷 下列费用中不属于物业管理企业经营费用范围的是（ ）A保险费B房产税C法律费D贷款利息正确答案：D下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A、指数平滑法B、市场因子推演法C、德尔菲法D、销售人员意见综合法答案：A解析：考点:市场趋势分析。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。 投资机会研究的主要内容有（ ）。A地区情况和经济政策B资源条件和劳动力状况C社会条件和地理环境D人文因素和气候环境E国内外市场情况正确答案：ABCE投资机会研究的主要内容有：地xK情况、经济政策、资源条件、劳动力状况、社会条件、地理环境、国内外市场情况、工程项目建成后对社会的影响等。房地产开发企业承担的商品房保修期从( )之日起计算。A.竣工B.交付C.办理房屋所有权登记D.入住答案：B解析：商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅(非住宅)的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。这体现了动态序列的（）。A.长期趋势 B.季节变动 C.不规则波动 D.循环波动答案：B解析：本题考查的是动态序列的分解。季节变动（S）是指现象由于受社会条件、自然条件等因素的影响，在一个年度内随着季节的更替而引起的比较有规则的变动。例如，冷饮通常在夏季销量大，在春季和秋季销量一般，在冬季销售量最小。某出租的写字楼，剩余租赁期限为3年，在此3年期间，每年可于年初获得净收益80万元，3年后可依法拆除作为商业用地，拆除费用为50万元。若该类房地产的报酬率为8%，该写字楼的现时价值为1000万元。则3年后该商业用地净地的价值为（）万元。A.979.22B.1000.00C.1029.22D.1050.00答案：C解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。设3年后该商业用地净地的价值为V，则：10008080/1.0880/1.082（V50）/1.083，V1029.22万元。参见教材P234。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第4卷 某在建工程开工于2022年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400，办公楼建筑面积10 000 ，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2022年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2022年5月31日的正常总价格。正确答案： 当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资均属于长期投资。( )答案：对解析：当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出售时，属于短期开发投资；当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，其投资由短期开发投资转变为长期置业投资。下列说法正确的是( )。A、 当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B、 当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C、 内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D、 适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模答案：C解析：当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于平均成本的递减、不变和递增；当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由固定投入要素的规模所决定；适度规模是指能使收益(出售产品所获得的收入)递增达到最大时的生产规模。 1999年4月，建设部令第69号已购公有住房和经济适用住房上市出售管理暂行办法颁布实施，标志着上市限制的取消。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：控制性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。（）答案：错解析：本题考查的是修建性详细规划。修建性详细规划以上一个层次规划为依据，将城市建设的各项物质要素在当前拟建设开发的地区进行空间布置。地价形成时间较长的原因是( )。A、 独一无二性B、 价值量大C、 不完全市场D、 不可移动性E 流动性差答案：A,B,C解析：此题属于了解的范畴。是在考查房地产价格的特征。一般物品由于相同的很多，有较完全的市场，且价值不很大，因此其价格形成的时间通常较短。而土地由于具有独一无二性，不宜于比较，是很不完全市场，而且价值大，其交易一般需要经过长时间考虑后才能达成，因此地价形成的时间通常较长。解决此题的关键在于弄清地价特征造成的影响。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第5卷某笔总额10万元，按季付息的贷款，每季支付利息为1400元。则该笔贷款的年实际贷款利率为（ ）。A.1.40%B.5.60%C.5.72%D.6.09%答案：B解析：名义利率与实际利率。本题按年计息，按季付息，本质上是一年期的单利。年实际利率=年实际利息总额/本金=1400×4/100000=5600/100000=5.6%。建筑物区分所有权包括（）等。A、按份共有所有权B、专有部分所有权C、共同关系成员权D、共同部分持份权E、长期使用租赁权答案：B,C,D解析：考点:房地产权益的含义。区分所有权，是一种复合性的权利。包括专有部分的所有权、专有部分以外的共有部分的持份权、共同关系产生的成员权。典型例子：商品房的权利构成：套内建筑面积+分摊共有建筑面积，业主对整个小区的权利。在资本资产定价模型中，j 是综合考虑了资产j 的系统风险和个别风险后得出的风险系数。（）答案：错解析：j 是指资产j 的系统性市场风险系数，是代表某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的参考指标。关于房地产估价误差的说法，错误的是（）。A判断评估价值的误差大小或者准确性，理论上是将其与真实价值进行比较B估价会有误差，可用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C所有的评估价值都有误差，因此可以说所有的评估价值都是近似值D估价误差应有一定的限度，因此需要确定合理的误差范围答案：B解析：A项，判断一个评估价值的误差大小或准确性，理论上是将该评估价值与真实价值进行比较，实际中是将它与合格的估价师的重新估价结果进行比较；BD两项，不能用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准，应允许估价有较大的误差，但估价的误差又要适度，即估价误差要有个度，要有一个合理的误差范围；C项，所有的评估价值都有一定程度的误差，即：评估价值=真实价值+误差。 机会成本和沉没成本不仅运用在投资分析中，也出现在企业财务会计的记录中。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×经有关部门批准，建筑艺术造型有特殊要求的，其设计可以直接发包。（）答案：对解析： 本题考查的是勘察设计的发包与承包。经有关主管部门批准，可以对下列建设工程的勘察、设计直接发包的是：采用特定的专利或者专有技术的；建筑艺术造型有特殊要求的；国务院规定的其他建设工程的勘察、设计。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第6卷房地产交易不包括（）形式。A.转让 B.抵押 C.租赁 D.质押答案：D解析： 本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括（ ）等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵和大小E统一付款方式正确答案：BCDE某建筑物经测算其重置价格为100万元，经济寿命为35年，有效经过年数为12年。其中，门窗等损坏的修复费用为2万元，装饰装修的重置价格为25万元，平均寿命为5年，经过年数为3年，空调设备的重置价格为60万元，平均寿命为15年，经过年数为10年。残值率假设均为零。则该建筑物的物质折旧额为( )万元。A、 60B、 61.46C、 57D、 63.46答案：B解析：该建筑物的物质折旧计算如下：?该建筑物的物质折旧颗2+15+40+4.46×61.46(万元) 中国传统的城市土地使用制度，是对土地实行行政划拨、无偿无限期使用、禁止土地使用者转让土地的制度。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：住宅专项维修资金专项用于保修期内住宅共用部位、公用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。（）答案：错解析：住宅专项维修资金管理办法规定，专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。根据资产评估法，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第7卷 关于任意拍卖，下列说法错误的是（ ）。A以生效的法律文书为依据B属于民事行为C必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提D目的在于将物品换价兑现正确答案：A城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。（）答案：对解析：本题考查的是城市规划体系。城市规划行政体系包括城市规划的编制和审批两个方面。下列建设项目用地中，可以采取划拨方式取得建设用地使用权的有（）。A.普通商品住宅B.城市基础设施用地C.公立学校办公楼D.大型商场E.军用铁路专线答案：B,C,E解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。军事用地、城市基础设施用地、公益事业用地等的土地使用权可以采用划拨，选项AD均属于出让范畴。 随行就市定价法是开发商最基本的定价方法。（ ）正确答案：×成本加成定价法是开发商最基本的定价方法。根据通常的房地产估价途径，产生了三种基本的房地产估价方法，下列不属于基本估价方法的是（）。A.假设开发法 B.比较法 C.收益法 D.成本法答案：A解析：本题考查的是房地产估价的要素。房地产估价采用的三种基本方法：比较法、收益法和成本法。下列建筑工程中，不需办理施工许可证的有( )。A.投资额为15 万元的工厂厕所B.建筑面积为280 的学校洗浴房C.投资额为20 万元的医院自行车库D.建筑面积为290 的小区物业管理用房E.建筑面积为1000 的博物馆库房答案：A,B,C,D解析：工程投资额在30 万元以下或者建筑面积在300 以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第8卷中华人民共和国担保法规定房地产抵押合同自签订之日起生效。( )答案：错解析：知识点 城市房屋拆迁补偿与安置对运用各种估价方法测算估价对象价值的要求不包括（）。A、估价方法选用恰当 B、估价基础数据和技术参数选取准确，依据或理由充分 C、计算公式和计算过程正确无误 D、各种估价方法的测算结果一致答案：D解析：本题考查的是确定估价结果。不同估价方法下测算出的结果，很可能存在差异，基本上不可能一致。利用价值工程理论，提高工程建设项目价值可行的方法是( )。A.功能提高小于费用提高 B.功能下降小于费用下降C.功能下降大于费用下降 D.功能不变，费用增加答案：B解析：价值工程是通过对研究对象的功能与费用的系统分析，以提高价值为目标，以功能分析为核心，以创新为支柱的技术分析与经济分析相结合，有效控制工程成本与功能协调的方法。在价值工程中，价值的定义为： 因此，提高价值的方法有：功能提高，费用不变；功能不变，费用降低；功能提高，费用下降；功能提高大于费用提高；功能下降小于费用下降。下列关于投资基金的特点，表述正确的有（）。A.化零为整 B.降低投资风险 C.降低投资效率 D.弥补中小投资者管理缺陷 E.避免国外投资者直接控制国内企业股权答案：A,B,D,E解析：本题考查的是投资基金的特点。选项C错误，投资基金可以提高投资效率。 现金流量表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。 （ ）正确答案：×资金来源与运用表反映房地产项目开发经营期内各期的资金盈余或短缺情况，用于选择资金筹措方案，制订适宜的借款及偿还计划。某抵押价值评估中，房地产估价师除应遵循市场价值评估的原则之外，还应遵循的原则是（）。A.最高最佳利用原则 B.谨慎原则 C.合法原则 D.价值时点原则答案：B解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则、合法原则、价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。而在其他价值和价格评估中，有的除了要遵循市场价值评估应遵循的原则，还要遵循其他原则，如抵押价值和抵押净值评估还应遵循谨慎原则。2022房地产估价师考试真题及详解9卷 第9卷 下列关于路线价法的表述中，不正确的是( )。A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格正确答案：D答案 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格。 针对某个估价对象，下列关于估价方法选用的说法中，正确的有（ ）。A理论上适用的估价方法，都必须选用B在适用的估价方法中，选用两种即可C理论上适用的估价方法因客观原因不能用的，可以不用D必须选用两种以上的估价方法，不能只选用一种估价方法E仅有一种估价方法适用的，可只选用一种估价方法正确答案：ACE某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2×365×（110）×31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。 根据题意，本例中的基础采用（ ）比较适宜。A条形基础B独立基础C筏板基础D箱形基础正确答案：D 对于难以用数学模型度量的房地产价格影响因素，在估价结果中可以不予反映。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×投资回收与投资回报是两个完全不同的概念，计算报酬率时，应是投资回报与所投入资本的比值。答案：对解析：