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2022房地产估价师答疑精华9章2022房地产估价师答疑精华9章 第1章 下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为（ ）。A一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的 建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的 效果，作为开发建设项目投资决策的依据B银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项目申请贷款的先决条件，实际上，他们不必 对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款C项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备 进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约D在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了 建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行E未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划正确答案：ABCD项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。 在建工程房地产估价结果报告一、委托方××房地产开发有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，联系电话：×××一××××××××。二、受托方××房地产价格评估有限公司，法人代表：×××，地址：××市××路××号，估价机构资质等级：一级，联系电话：××××××××××××。三、估价对象1地理位置及概况(略)2估价对象概括估价对象：一栋在建住宅楼建筑面积：11627.92 m2土地使用权年限：至2073年5月31日土地面积：4300m2四、估价目的为委托方以在建工程的抵押提供价格参考依据。五、估价时点2022年6月18日至2022年6月30日。六、价值定义采用公开市场价值标准，即本报告评估估价对象目前状况下，于估价时点的市场价格。七、估价依据1中华人民共和国国家标准房地产估价规范(GB/T 50291-1999)。2国土资源部土地估价规程。3××市人民政府××市出让国有土地使用权基准地价。4××市房地局土地出让价格评估技术标准(试行)。5××市城市规划管理局审定设计方案通知书(××)规审字××号。6××公司房屋所有权证(××全字第××号)。7××公司国有土地使用证××全国用(××)字第××号。8委托方提供的其他资料。9估价人员实地勘察获取的资料及搜集的市场资料。八、估价原则本次估价遵循的房地产估价原则有：1合法原则：即以估价对象的合法使用、合法处分为前提进行评估。2最高最佳使用原则：即以估价对象的最高最佳使用为前提进行评估。3鉴于估价对象的规划方案已经××市城市规划管理审定部门批准(××)规审字×号审定设计方案通知书，估价人员认为按此方案开发建设符合本原则精神。4替代原则：即估价结果不明显偏离类似房地产在同等条件下的价格。九、估价方法估价对象为住宅用途的在建工程，周围住宅房屋交易案例较多，本次评估先假设估价对象为已竣工验收后交易的房产，采用市场比较法评估出假设房产的价值，再根据估价对象的工程进度进行修正；估价对象所在区域同类新开发建设项目较多，容易获取开发费用资料，评估人员进行了实地勘察和对邻近地区调查之后，根据估价对象房地产的特点及本身的实际情况，选取了重置成本法进行评估。十、估价结果以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，总价为：3976.03万元(大写：人民币叁仟玖佰柒拾陆万零叁佰圆整)。十一、估价人员(略)十二、估价作业日期(略)十三、估价报告应用的有效期本报告自完成之日起一年内有效，超过此期限该价格应做相应调整，直至重新评估。在建工程房地产估价技术报告一、个别因素分析(略)二、区域因素分析(略)三、市场背景分析(略)四、最高最佳使用分析(略)五、估价方法选用(略)六、估价测算过程(一)市场比较法市场比较法是同一个市场条件下，根据替代原则，比较条件类似或使用价值相同的房屋买卖案例，将交易案例与估价对象加以对照比较，就两者之间在影响估价对象的交易情况、期日、区域因素及个别因素等的差别进行修正，求取估价对象在估价期日房产价值的方法。1选取可比案例，选择比较案例应依据估价对象，符合以下条件：(1)用途相同；(2)交易类型相同；(3)正常交易或能够修正为正常交易的案例；(4)区域及个别条件相近；(5)统一价格基础；(6)交易日期接近。评估选择了与估价对象同一小区内三宗交易实例作为比较案例，具体情况如表6-l所示。表6-1可比实例表比较案例 A B C 交易价格(元/m2) 3800 3600 3500 位置 距小区正门30m 距小区正门30m 距小区正门200m 用途 商住 住宅 住宅 交易日期 2022.11.30 2022.3.21 2022.3.28 结构 钢混 砖混 砖混 房屋状况 新房 新房 新房 2价格修正指数表将影响房产价格的因素进行比较，寻找交易实例与估价对象的差异度。再根据案例与估价对象的差异度，分别给各比较案例和估价对象的价格影响因素赋予分值，确定条件修正指数，详见表6-2表6-2价格修正指数 比较案例 估价对象 A B C 交易价格(元/ m2) 待估 3800 3600 3500 位置 100 104 102 98 用途 lOO 100 100 100 交易日期 100 97 99 99 结构 100 100 100 100 房屋状况 100 100 100 100 交易价格(元/ m2) 100 100 100 1003修正系数表根据修正指数表，编制修正系数列表63，最后依据市场比较法计算公式求取修正后房产价格。 比较案例 A B C 交易价格(元/ m2) 3800 3600 3500 位置 100/104 lOO/102 100/98 交易类型 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/97 100/99 i00/99 结构 100/100 100/100 100/100 房屋状况 100/100 100/100 100/100 权重 0.3 O.3 O.4 比准价格(元/ m2) 3642.58 工程进度 95% 在建工程价格(元/ m2) 4023.78(一)成本法所谓成本法是指求取估价对象在估价时点的重置价格、扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。根据估价对象的实际开发程度，估价对象的开发成本构成包括土地使用权价格、红线内外市政工程费、建筑安装工程费、专业人员费、管理费、投资利息、投资利润、销售税费。计算土地使用权价格：估价对象规划用途为住宅，位于××市基准地价三级地范围，结合该估价对象用地的区域因素及个别因素综合分析，采用基准地价修正系数法对土地使用权在估价时点的市场价值进行估价，确定估价对象的楼面地价为857元/ m2，则土地总价为1112.79万元。建筑物建造成本：建筑物建造成本一开发成本+管理费用+投资利息+销售费用+税费+开发利润1开发成本(1)建安费用根据委托方提供的资料，该在建工程建安总费用为139535万元(2)红线内市政费：取建安费用的15%。红线内市政费=1112.79×15%=166.92万元建造总成本=建安费用+红线内市政费=160465万元(3)前期工程费(包括勘察、设计、可行性研究、评估及临时三通一平费等费用)：取建造成本的10%。前期工程总费=1395.35×10%=139.54万元(4)不可预见费：取建安费用的5%。不可预见总费=1395.35×5%=69.77万元开发成本合计为1771.58万元2管理费用建设单位管理费：取土地重置价格和建造成本的5%。管理费用=(1112.79+1604.65)×5%=135.87万元3投资利息估价人员通过调查同类房地产开发建设周期，确定估价对象的合理工期为1年，假设资金在建设期内均匀投入，利率按照中国人民银行2022年2月20日公布的1年期贷款利率531%计取，计息基数为开发成本。则：投资利息=1112.79×5.31%×1+1771.58×5.31 9/6×0.5=106.13万元4投资利润根据××市当前的市场状况，按照不同年期取不同的值。估价对象的建设期为1年，开发商利润取25%。投资利润=1771.58×25%=442.90万元5销售费用估价对象为在建工程，未销售，故不计。6估价对象价格根据项目的具体情况计算出估价对象的开发成本、管理费用、贷款利息和销售费用后，可以得出估价对象在估价期日的市场价格为：总价=1112.79+1771.58+135.87+107.81+442.90=3570.95/万元七、估价对象价格确定根据目前××市经济发展状况及估价人员掌握的资料分析，这两种方法各有其自身的特点，它们分别从不同的侧面说明了价格水平的高低，我们以这两种方法测算结果的算术平均值作为房价结果，则委托评估房地产总价为人民币3570.95万元。附件(略)正确答案：1房地产权利状况描述不全。2房地产现状描述不全。3估价原则中缺少估价时点估价原则。4估价结果报告中总地价缺少货币种类。5市场比较法比较因素所取修正指数无说明。6比较案例B位置指数不正确。7比较案例A用途为商住，与估价对象的可比应作说明。8比较案例的结构不同应该进行修正。9比准价值的权重未作说明。10成本法中土地使用权价格计算有错误。11成本法中各项费用比例无依据。12建安费按项目的实际发生成本计算不恰当。13成本法中计算投资利息不应用单利计算，应用复利。14技术报告总价大写错误。15估价结果缺少单价。16估价时点表述错误。17红线内市政费的计算错误。18前期工程费的计算错误。19投资利润计算错误。20估价结果缺大写金额。 所谓“三通一平”，一般是指( )。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD答案 ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。对房地产价格有影响的住房相关规划和计划主要有住房建设规划和年度计划、住房保障发展规划和年度计划。 下列有关利润的含义说法不正确的一项为（ ）。A利润是企业经济目标的集中体现，企业进行房地产开发投资的最终目的是获取利润B房地产开发投资者不论采用何种直接的房地产投资模式，其销售经营收入扣除总开发产品成本费用和销售税金及附加后的盈余部分，成为投资者的经营利润或称盈利C盈利要进行再分配，一部分无偿上缴税收，作为国家或地方的财政收入；另一部分留给投资者，利润较小时不再向下分配D根据财务核算与分析的需要，企业利润可分为利润总额（又称实现利润）、经营利润、税后利润和分配利润四个层次正确答案：C编制城市规划一般分为（）两个阶段。A.控制性详细规划 B.修建性详细规划 C.总体规划 D.分区规划 E.详细规划答案：C,E解析：本题考查的是城市规划体系。编制城市规划一般分为总体规划和详细规划两个阶段。代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果( )。A、 直接归于该他人B、 直接归于该行为人C、 由该他人和该行为人按约定分担D、 由行为人代该他人承担答案：A解析：本题主要考查的是代理的概念。城市生活污水不是酚类污染物的来源。答案：错解析：城市生活污水也是酚类污染物的来源。2022房地产估价师答疑精华9章 第2章收益法估价中求取净收益时，通常不作为运营费用扣除的有（）。A、电梯折旧费B、租赁保证金利息C、房地产税D、企业（个人）所得税E、房屋保险费答案：B,D解析：考点:净收益测算的基本原理。运营费用是维持估价对象正常使用或营业的必要支出，包括房地产税、房屋保险费、物业服务费、管理费用、维修费、水电费等。电梯折旧费属于短寿命项目的折旧费，可以算在运营费用中。租赁保证金利息通常计入有效毛收入，企业（个人）所得税不计入运营费用。在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金 B.建安工程费 C.管理费用 D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。房地产开发的一般程序包括（）。A、租售阶段B、策划阶段C、前期准备阶段D、建设阶段E、投资机会选择与决策分析阶段答案：A,D,E解析：考点:房地产开发的一般程序。房地产开发过程可归纳为投资机会选择与决策分析阶段、前期工作阶段、建设阶段和租售阶段。下列房地产开发成本中，不计入建筑安装工程费用的是（）。A三通一平费B设备采购费C结构工程费D电梯安装费答案：A解析：建筑安装工程费是指建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用（结构、建筑、特殊装修工程费）、设备采购费用和安装工程费用（给排水、电气照明及设备安装、空调通风、弱电设备及安装、电梯及其安装、其他设备及安装等）等。A 项属于勘察设计和前期工程费。关于流动比率的说法中，错误的是（）。A.流动比率=（流动资产总额存货）流动负债总额×100% B.又称之为“银行家比率” C.又称之为“二对一比率” D.在国际上银行一般要求这一比率维持在200%以上答案：A解析： 本题考查的是流动比率。选项A应为速动比率，流动比率=流动资产总额/流动负债总额×100%。从具体占用者的角度来看，土地在有些情况下是有寿命的，特别是通过政府出让方式取得的土地使用权是有期限的。（）答案：对解析：考点:寿命长久。从具体使用者的角度看，土地在某些情况下是有寿命的，如以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的。建筑给水设备中，基本供水方式不包括( )。A、 分区分压供水方式B、 直接供水方式C、 水泵水箱的供水方式和设置水箱的供水方式D、 分质供水答案：D解析：知识点 建筑给水设备股票只能转让而不能赎回，即使优先股的股东也没有要求赎回的权利。答案：错解析：优先股股东一般不参与公司经营管理，也没有重大决策的表决权。但在涉及优先股股东的权益时，则他们享有表决权。2022年，胡某以120万元的总价购买了一套钢筋混凝土结构的住房，各项交易税费为18万元。2022年，胡某将该住房以240万元价格出售，其经济成本为170万元，正常利润为30万元。胡某将其中的100万元用于自己的商业项目之中，剩余的140万元购买了银行理财产品。2022年，胡某拥有的甲公司办理了火灾保险、运输工具保险，并为公司员工办理了意外伤害保险、统筹医疗保险、社会养老保险、劳动工伤保险和失业保险。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。2022年2月，甲公司拟以2.3亿元的价格收购某科技公司，经协商签订了收购合同，并支付了包括定金在内的总额为6000万元的首付款，余款应于5月31日前全部支付完毕。由于银行收紧，不能及时从银行取得贷款，也不能采取其他方式筹集资金支付。甲公司上半年应收账款周转天数为（）天。A、4B、5C、73D、82答案：B解析： 本题考查的是财务分析。应收账款周转天数表示企业在计算期内从获得应收账款的权利到收回款项所需要的时间，它等于计算期天数（通常为365天）除以应收账款周转率。甲公司2022年末应收账款余额为300万元，2022年应收账款余额为460万元，全年累计赊销收入为28000万元，平均存货为320万元。应收账款周转率赊销收入/平均应收账款28000/（300460）/228000/38073.68应收账款周转天数365天÷73.684.9545（天）。2022房地产估价师答疑精华9章 第3章 某市开发区，有一小区虽已动工开发，但其开发建设面积为应开发建设面积的30% ，且未经批准中止开发建设连续满一年的应被视为闲置土地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：（）与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。A.碳氢化合物 B.二氧化碳 C.一氧化氮 D.二氧化氮答案：A解析：本题考查的是大气污染物及其危害。碳氢化合物与空气中的氮氧化物在阳光作用下形成浅蓝色烟雾，被称为光化学烟雾，危害非常大。 可行性研究的根本目的，是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策的失误，提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2(年末收取)，出租运营费用为每年50元/m2。假设折现率为5%，风险补偿为 200元/m2，则该房地产的期房价格为( )元/m2。A3300B3324C3335D3573正确答案：C在评估市场价值时，应遵循的原则包括（）。A.独立客观公正原则 B.谨慎原则 C.合法原则 D.替代原则 E.最高最佳利用原则答案：A,C,D,E解析：本题考查的是房地产估价原则概述。市场价值评估应遵循独立客观公正原则，合法原则，价值时点原则、替代原则、最高最佳利用原则。下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中，错误的是（）。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产，还可能包括房地产以外的动产、权利B、开发完成后的价值对应的时间，不会是未来开发完成之前的某个时间C、静态分析法中，开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、动态分析法中，对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的，通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值答案：B解析： 本题考查的是开发完成后的价值。选项B错误，开发完成后的价值对应的时间，可能是未来开发完成之时，也可能是未来开发完成之前或之后的某个时间。下列项目用地必须办理建设用地使用权出让手续的是（）。A.华为公司销售基地建设用地 B.大学城建设用地 C.公益组织办公用地 D.国家大剧院建设用地答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权：（1）机关和军事用地；（2）基础设施用地和公益事业用地；（3）重点扶持的能源、交通、水利等项目用地；（4）法律规定的其他用地。 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是（ ）。A家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响正确答案：BC家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。下列属于免征契税范围的有（）。A.事业单位承受土地.房屋用于教学的 B.社会团体承受土地.房屋用于出租经营的 C.城镇职工，多次购买公有住房的 D.因不可抗力失去住房而重新购买住房的 E.纳税人承受荒山.荒沟.荒滩.荒丘土地使用权，用于农.林.牧.渔业生产的答案：A,D,E解析：本题考查的是契税。社会团体承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征契税。城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征契税。2022房地产估价师答疑精华9章 第4章 在征收土地时，必须坚持“一要吃饭二要建没”的方针。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用（）方式设置调查项目。A.多项选择 B.单项选择 C.判断提问 D.书面提问答案：A解析：本题考查的是统计数据的收集。收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用多项选择方式设置调查项目，不宜采用是非提问。 关于房地产投资项目中投资与成本的特点，下列叙述错误的一项是( )。A在房地产开发投资中，其经营方式为出售时的投资，为开发过程中的资金投入，其成本应为开发过程中的成本支出B以出租为经营方式的房地产开发投资中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本不含建设成本和出租成本C以经营为经营方式的房地产开发过程中，其主要投资为开发过程中的资金投入，其投资成本含建设成本和经营成本D以出租为经营方式的房地产置业投资中，其主要投资为购买房地产时的资金投入，其成本包含购买成本和出租成本正确答案：B答案 B 以出租为经营方式的房地产开发投资中，其投资成本含建设成本和出租成本。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行市场调节价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。（）答案：错解析：本题考查的是物业服务定价成本监审。物业服务定价成本监审，是指价格主管部门为制定或者调整实行政府指导价的物业服务收费标准，对相关物业服务企业的服务成本实施监督和审核的行为。吸纳量指报告期内销售和出租房屋的数量之和。答案：对解析： 一个整体市场能够细分为若干子市场，主要是由于顾客需求存在着差异性。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 签订商品房预售合同至房屋竣工前，李某可以申请（ ）。A房屋预告登记B房屋所有权初始登记C房屋转移登记D商品房预售合同登记备案正确答案：A 将该两幢房屋的用途由工业改变为其他用途，应通过下列（ ）途径。A自行改变B经上级主管部门批准改变C经政府房屋管理部门批准，并按法定程序办理变更手续D经政府规划主管部门批准，并按法定程序办理变更手续正确答案：D下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是( )。A.增加税收 B.降低存款准备金率C.增加政府支出 D.减少转移支付答案：C解析：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，增加国民收入；减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入。2022房地产估价师答疑精华9章 第5章某综合楼的土地取得成本为1000万元，建设成本为800万元，管理费用为60万元，投资利息为140万元，销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%，契税税率为4%，直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为（）万元。A、2651.52 B、2667.75 C、2705.63 D、2771.49答案：A解析：本题考查的是房地产价格构成。综合楼价值V100080060140（5.6%2%）V（1000800）×25%，解得综合楼价值V2651.52（万元）。直接成本利润率的计算基数，只有前两项。下列关于股票的表述中，错误的是（）。A、股票可以作为买卖对象和抵押品 B、股票本身有价值 C、股票一经认购，持有者不能以任何理由要求退本还股 D、股票持有者有权分享公司的利益，同时亦要分担公司的责任和风险答案：B解析：本题考查的是股票的含义。选项B错误，股票只是代表股份资本所有权的证书，它自身没有任何价值，不是真实的资本，而是一种独立于实际资本之外的虚拟资本。 下列有关货币政策的描述错误的是（ ）。A提高法定存款准备金率，可以使货币供应量减少和利率回升B当经济停滞或衰退时，中央银行可以通过在公开市场上买人有价证券来调节经济C消费信用控制政策属于补充性货币政策工具D无论基础货币流入社会大众手中还是流入商业银行，都会引起商业银行的存款准备金增多，从而增加货币供应量正确答案：C消费信用控制政策属于选择性货币政策工具。某宗土地总面积为1000m2，容积率为2.8，土地单价为3500元/m2，若将容积率提高到4，楼面地价不变，则理论上补地价的数额为（）万元。A.105B.150C.420D.500答案：B解析：本题考查的是价差法。补地价新规划条件下地价旧规划条件下地价3500/2.8×（42.8）×1000150（万元）。参见教材P382。房地产开发投资与GDP或固定资产投资的比例是（）。A、住房可支付指数 B、开发投资杠杆率 C、开发强度系数 D、土地转化率答案：D解析：本题考查的是市场监测与预警指标。开发强度系数是指房地产开发投资占GDP的比例，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的状况。 利用期望值法判断投资方案的优劣时，可选择的方案有( )。A期望值相同、标准差小的方案B期望值相同、标准差大的方案C标准差系数小的方案D标准差系数大的方案E标准差相同、期望值大的方案正确答案：ACE答案 ACE 判断投资方案优劣的标准是：期望值相同、标准差小的方案为优；标准差相同、期望值大的方案为优；标准差系数小的方案为优。 土地使用权的出让方式中，（ ）适用于公共福利事业和非盈利性的社会团体、机关单位用地和某些特殊用地。A招标方式B拍卖方式C协议出让D挂牌转让正确答案：C房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（）引起的。A、装饰装修改造B、通货膨胀C、需求增加D、改进物业管理E、周围环境改善答案：C,E解析：考点:保值增值。三种自然增值原因：外部经济、需求增加、房地产使用管制改变（歪吸管）。选项AD属于投资增值而非自然增值；选项B属于保值而非自然增值。 下列关于房地产权属登记管理原则的叙述中，有误的一项是（ ）。A属地管理原则B房屋所有权与该房屋所占用的土地使用权实行权利主体一致的原则C房地产权利人只能到房屋所在地的市（县）房地产管理部门办理产权登记D房屋的所有权人和使用人为两个人正确答案：D房地产是一个有机的不可分割的整体。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须属同一个人（包括法人和自然人），法律、法规另有规定的除外。2022房地产估价师答疑精华9章 第6章 城市房屋拆迁估价的目的是为确定被拆迁房屋（ )而评估其房地产市场价格。A.与产权调换房屋结算差价B.价值C.货币补偿金额D.重置价格正确答案：C已知某宗收益性房地产在40年建设用地使用权、报酬率为10%下的价格为3500元/平方米。则该房地产在50年建设用地使用权、报酬率在8.5%下的价格为（）元/平方米。A、2179.47B、3893.01C、4139.51D、1044.79答案：C解析：考点:不同收益类型房地产净收益的测算。3500×10%（1+10%）40（1+8.5%）50-1/8.5%（1+8.5%）50（1+10%）40-1= 4139.51元/平方米。某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于2000年，建筑面积为8 000m2的临街5层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（ ）。A.建筑市场价值一平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值一平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值一平移相关费用一占用医院内土地的价值答案：A解析： 下列（ ）是拆迁的协管部门。(各选项所述均为县级以上级别)A工商行政主管部门B民事主管部门C民政主管部门D司法行政主管部门E文化行政主管部门正确答案：ADE下列代理行为中，属于滥用代理权的是（）。A指定代理B委托代理C双方代理D法定代理答案：C解析：根据有关法律的规定，代理人不得有以下滥用代理权的行为：自己代理；双方代理；与第三人恶意串通，损害被代理人的利益；超越代理权限进行代理活动； 利用代理权从事违法活动。某商品住宅于1999年1月10日竣工验收合格，2022年1月10日交付给买受人。开发商应承担该商品住宅屋面防水工程的最低保修期限应至( )。A、 2022年1月10日B、 2022年1月10日C、 2022年1月10日D、 2022年1月10日答案：C解析：知识点 建设工程质量保修办法工程量清单计价方式以直接费单价为基础，属于不完全单价。答案：错解析：工程量清单计价方式采用综合单价形式，包括人工费、材料费、施工机具使用费、企业管理费、利润，并考虑风险因素，属于完全单价。(2022真题) 某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院B.省人民政府C.县人民政府D.国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。某正常营业中的酒店有多种功能用房，其中，客房、餐厅、会议中心等由该酒店业主自行经营，娱乐中心、商场对外出租。某房地产估价机构接受委托评估该酒店房地产的市场价值。注册房地产估价师进行了实地查勘和市场调查，拟选用收益法作为主要的估价方法之一。针对上述情况，请分别说明该酒店各类功能用房收益测算的技术思路。答案：解析：该酒店各类功能用房收益测算的技术思路如下：（1）对于酒店自营的功能用房可基于营业收入测算净收益，对于出租的功能用房可以基于租赁收入测算净收益。具体技术思路如下：基于租赁收入测算净收益的基本公式为：净收益=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入运营费用=有效毛收入运营费用；基于营业收入测算净收益，净收益为营业收入扣除营业成本、经营费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用、商业利润。（2）对于包含题意中多种收益类型的房地产，其净收益视具体情况采用下列三种方式之一求取：把费用分为变动费用和固定费用，将测算出的各种类型的收入分别减去相应的变动费用，予以加总后再减去总的固定费用。其中，变动费用是指其总额随着业务量的变动而变动的费用。当业务量增加（如生产更多产品）时，由于需要更多的原材料，费用也因此而增加。如客房部分的变动费用是与入住客人多少直接相关的费用，会议室部分的变动费用是与使用会议室的次数直接相关的费用，餐饮部分的变动费用是与用餐人数直接相关的费用，商场部分的变动费用是与商品销售额直接相关的费用，等等；固定费用是指其总额不随业务量的变动而变动的费用，即不论业务量发生什么变化，都固定不变的费用。是指人员工资、固定资产折旧费、房地产税、保险费等，不管客房是否有客人入住、会议室是否有人租用、餐厅是否有人就餐、商场是否有人购物等，都要发生的费用。首先测算各种类型的收入，然后测算各种类型的费用，再将总收入减去总费用。把混合收益的房地产看成是各种单一收益类型房地产的简单组合，先分别根据各自的收入和费用求出各自的净收益，然后将所有的净收益相加。（3）酒店的大堂、管理用房等的价值是通过其他用房的收益体现出来的，其净收益不要单独计算，否则就重复了。（4）对于娱乐中心、商场还要看是否有租约。如有租约，首先分析判断租约是否正常合理，如正常合理则在租约期内采用租约租金，在租约期外采用市场租金；如不正常、不合理，则采用市场租金测算。另外，对未出租部分采用市场租金测算。2022房地产估价师答疑精华9章 第7章国家重点扶持的能源、交通等项目用地，必须由省级以上人民政府依法批准划拨。答案：错解析：依据划拨用地目录(国土资源部令第9 号)，下列建设用地可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权(可划拨必须划拨；县级省级)：国家机关用地。国家机关指国家权力机关，即全国人大及其常委会，地方人大及其常委会；国家行政机关，即各级人民府及其所属工作或者职能部门；国家审判机关，即各级人民法院；国家检察机关，即各级人民检察院；国家军事机关，即国家军队的机关。以上机关用地属于国家机关用地。军事用地。指军事设施用地，包括军事指挥机关、地面和地下的指挥工程，作战工程；军用机场、港口、码头、营区、训练场、试验场；军用洞库、仓库；军用通信、侦察、导航观测台站和测量、导航标志；军用公路、铁路专用线、军用通信线路等输电、输油、输气管线；其他军事设施用地。城市基础设施用地。指城市给水、排水、污水处理、供电、通信、煤气、热力、道路、桥涵、市内公共交通、园林绿化、环境卫生、消防、路标、路灯等设施用地。公益事业用地。指各类学院、医院、体育场馆、图书馆、文化馆、幼儿园、托儿所、敬老院、防疫站等文体、卫生、教育、福利事业用地。国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地。指中央投资、中央和地方共同投资，以及国家采取各种优惠政策重点扶持的煤炭、石油、天然气、电力等能源项目；铁路、公路、港口、机场等交通项目；水库水电、防洪、江河治理等水利项目用地。法律、行政法规规定的其他用地。包括：监狱、劳教所、戒毒所、看守所、治安拘留所、收容教育所。在实际工作中，由于历史等原因，个别建设用地虽不在划拨土地目录中，但仍属于划拨性质，如早期旧城改造的住宅小区的土地使用权，开发建设时，土地出让制度尚未施行；又如有的承担了修路等基础设施建设任务而未被要求缴纳土地出让金等。 房地产置业投资能够得到税收方面的好处，这是由于税法中规定的折旧年限相对于建筑物自然寿命和经济寿命来说要短得多。 （ ）（已过时）此题为判断题(对，错)。正确答案：×估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。如果该宾馆的财务数据能客观反映同类宾馆的客观经营状况和经营收益，则在运用收益法评估该宾馆的价值时( )。A、 该宾馆财务数据中的当年净利润可视作年净收益B、 按当地同类宾馆的正常经营利润水平核算得到的该宾馆的年利润可视作年净收益C、 该宾馆财务