21年房地产估价师试题7节.docx

21年房地产估价师试题7节21年房地产估价师试题7节 第1节某城市2022年商品房销售量的预测值为500万m2，实际销售量为450万m2，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2022年商品房销售量为（）万m2。A.465B.485C.665D.915答案：A解析：本题考查的是市场趋势分析。2022年商品房预测销售量=0.7×450+（1-0.7）×500=465（万m2）。某家庭向银行申请了一笔个人住房抵押贷款，若年利率为6，期限为15 年，首月还款额为3000 元，月还款额等比增长率为0.2，则该家庭第8 年最后一个月的还款额为（）元。A3627.06B3634.31C4818.34D4842.43答案：A解析：某个月的还款额计算公式为：At=A1（1+s）t-1。式中，At 表示第t 个月的还款额，A1 表示第1 个月的还款额，s 表示月还款额等比增长率，t 表示第t 个月。则第8 年最后一个月份的还款额为：A96=A1 错误（1+s）t-1=3000 错误（1+0.2%）96-1=3627.06（元）。新设立中介服务机构的房地产估价机构等级应当核定为（）级，设（）年的暂定期。A.一，1 B.二，3 C.三，1 D.三，3答案：C解析： 本题考查的是房地产估价机构等级。房地产估价机构等级分为一、二、三级。新设立房地产估价机构等级核定为三级资质，设1年的暂定期。 某类商品房20222022年的售价分别为6000元/、6300元/、6678元/、7212元/、7645元/。利用平均增减量法，该类商品房2022年的价格为（ ）元/。A797400B802300C805625D807800正确答案：C 开发商向城市规划管理部门申请建设用地规划许可证时，须提供的材料主要有（ ）。A建设工程规划许可证B选址规划意见通知书C项目设计方案的总平面图D城市计划部门批准征用土地的计划任务E1：2000或1：500的地形图正确答案：BDE 收益法中的运营费用不同于会计上的成本费用，如前者不包含（ ）。A所得税B房地产抵押贷款还本休息额C改扩建费D房屋火灾保险费E会计上的折旧额正确答案：ABCED项是收益性房地产正常运营所必需的，所以要包含在运营费用当中。如果有甲、乙两宗权益、区位、面积、规划条件相当的土地，甲土地为空地，乙土地上带有一陈旧的建筑物（已无继续利用价值），那么甲土地的总价大于乙土地的总价。 （）答案：对解析：考点:最高最佳利用原则。因为乙土地加以利用时，必然要对原建筑物进行拆除。进行写字楼物业管理的第一步，就是对写字楼进行市场定位。（）答案：对解析：考点:写字楼物业的分类。进行写字楼物业管理的第一步，就是通过对写字楼市场的调查分析，并结合所管理的写字楼物业本身的状况，对写字楼进行市场定位。21年房地产估价师试题7节 第2节 甲公司根据新产品生产的需要，对生产车间花费200万元进行加固改造，则该支出为收益性支出。 （ ）正确答案：×临时使用土地的时间可以为( )。A、 3个月B、 9个月C、 20个月D、 27个月E 32个月答案：A,B,C解析：临时使用土地的期限，最多不超过2年。甲方(开发公司）于1993年7月委托乙方（建筑公司）建筑两幢（分别称为A座和B座）8层共5000m2的商品房。至1993年12月止甲方共支付乙方工程款1500万元，此时A座建至4层，B座建至5屋，工程到此停工。此后甲、乙双方为工程款发生纠纷，甲方认为工程款实际发生1400万元，乙方应返还100万元；乙方则认为工程款实际发生1580万元，甲方尚应再付80万元。双方争执不下，至1995年7月甲方向法院起诉，法院委托估价机构对甲方实际应支付给乙方的工程款进行评估。该商品房预计1998年5月建成，要估测建成时的售价，则估价对象状况和房地产市场情况应是（）。A.估价对象状况及房地产市场情况均为1995年5月的状态B.估价对象状况及房地产市场情况均为1998年5月的状态C.估价对象状况为1998年5月的状态，房地产市场情况为1995年7月的状态D.估价对象状况为1995年7月的状态，房地产市场情况为1998年5月的状态答案：B解析： 相关性原则所说的相关，是指与政策相关。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 周某对所购房屋建筑面积有疑问，甲公司做了解释。根据房产测量规范，下列解释中不正确的为（ ）。A属永久结构有上盖的室外楼梯，按各层水平投影计算面积B穿过房屋的通道，房屋内的门厅均按一层计算面积C两房屋间有上盖和柱的走廊，按其围护结构外围水平面积的一半计算建筑面积D独立柱的门廊按其上盖水平投影面积的一半计算建筑面积正确答案：C某房地产的建筑面积为2500m2，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/m2，重建后的房地产市场价格为15000元/m2。该房地产的市场价值为（ ）万元。A.1945B.2000C.2695D.2750答案：C解析：本题考查的是市场价值的计算。（150004000）×2500/10000100452695（万元），2695万元大于现状价值2000万元，应该选择拆除重建，按此方案的市场价值为2695万元。P91。下列关于房屋租赁的说法错误是( )。A、 我国采取对住宅用房与非住宅用房区别对待、分别管理的做法B、 住宅用房的租赁，应当执行国家的统一规定C、 非住宅用房的租赁，可以由租赁双方根据平等、自愿的原则协商议定租金和其他租赁条款，而不应当由政府规定统一的租金标准D、 对于公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证答案：B解析：城市房地产管理法规定：“住宅用房的租赁，应当执行国家和房屋所在地城市人民政府规定的租赁政策。” 王某购买的住宅的产权登记面积为（ ）。A套内建筑面积+分摊的共有建筑面积B套内房屋使用面积+分摊的共有建筑面积C套内建筑面积+套内阳台面积+分摊的共有建筑面积D套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积+分摊的共有建筑面积正确答案：AD房屋产权登记面积是指由房产测绘单位测算，标注在房屋权属证书上，记入房屋权属档案的，房屋的建筑面积。成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。21年房地产估价师试题7节 第3节 下列关于抵押的表述中，不正确的是（ ）。A抵押权人必须是债权人，而抵押人未必是债务人B在建工程抵押时，登记机关不得核发房屋他项权证C因室内电线老化引发火灾致使部分抵押房屋焚毁的，抵押权人有权要求抵押人重新提供担保或者增加担保以弥补不足D抵押人一旦死亡即意味着要处分抵押的房地产正确答案：D收集交易实例及相关参考资料的途径主要有（）。A.走访房地产交易当事人 B.访问房地产经纪机构和房地产经纪人员 C.查阅政府和有关部门的房地产价格资料 D.根据分析和经验得出客观资料 E.同行之间相互提供答案：A,B,C,E解析：本题考查的是收集交易实例。除了选项ABCE之外，还包括向专业房地产信息提供机构购买房地产价格等资料；查阅网站、报刊上的房地产出售、出租信息，参加房地产交易展示会，与房地产业主、开发企业、经纪人员等房地产出售人或其代理人洽谈，获取房地产的要价、标价、挂牌价、报价等资料，了解房地产市场价格行情。下列关于房地产投资特性的说法中，正确的是（）。A.区位选择异常重要 B.适用于短期投资 C.变现性好 D.不易产生资本价值风险答案：A解析：本题考查的是房地产投资概述。房地产投资的特性包括：（1）区位选择异常重要；（2）适于进行长期投资；（3）需要适时的更新改造投资；（4）易产生资本价值风险；（5）变现性差；（6）易受政策影响；（7）依赖专业管理；（8）存在效益外溢和转移房地产泡沫产生的基础是（）。A、投机需求膨胀B、金融机构过度放贷C、房地产市场中的过度开发D、土地资源的稀缺性答案：D解析：考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。由于自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖帐不还，这种风险因素称为个人住房抵押贷款的（）。A、操作风险B、信用风险C、市场风险D、法律风险答案：B解析：本题考查的是房地产抵押贷款。假按揭是操作风险，违约不还称为信用风险。由于目前我国个人资信体系不完善、贷款期限长等因素，个人住房贷款业务存在较多的不确定性，将面临较大的信用风险。个人住房贷款业务信用风险涉及开发商、购房人两方面。与开发商相关的信用风险，主要涉及开发商欺诈、项目拖期、质量纠纷、违法预售等问题。来源于购房人的信用风险，则包括自然原因、社会原因导致借款人失去还款能力，以及由于主观原因、信用意识差等导致的拖延还款或赖账不还。 投资银行或国家债券，通常情况下没有任何风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 集资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所投资的只可以部分被收回。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。21年房地产估价师试题7节 第4节 房地产开发企业应对其开发的房地产项目承担质量责任。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 决定某一房地产价格水平高低的供求状况，主要是本地区本类房地产的供求状况。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某地区房地产投资的各期环比增长速度为2%、5%、8%、7%，则该地区相应期间房地产投资的定基增长速度的计算方法为( )。A.102%×105%×108%×107%100% B.102%×105%×108%×107%C.2%×5%×8%×7%100%D.2%×5%×8%×7%答案：A解析：根据环比增长速度+1(或100%)=环比发展速度，求得各期环比发展速度为102%、105%、108%、107%；根据各期环比发展速度，求得该期间定基发展速度为102%×105%×108%×107%；根据该期间定基发展速度，利用公式：定基增长速度+1(或100%)=定基发展速度，求得定基增长速度=定基发展速度-1=102%×105%×108%×107%-1。（）就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。A、风险估计B、风险评价C、风险辨识D、风险分析答案：C解析：考点:风险分析的一般过程和方法。风险辨识就是从系统的观点出发，横观项目所涉及的各个方面，纵观项目建设的发展过程，将引起风险的极其复杂的事物分解成比较简单的、容易被认识的基本单元。在房地产司法拍卖估价中，将已被查封的房地产作为未被查封的房地产来估价的假设，属于（）。A一般假设B背离事实假设C不相一致假设D依据不足假设答案：B解析：估价假设主要包括以下方面：一般假设；未定事项假设；背离事实假设；不相一致假设。其中，背离事实假设是指因估价目的的特殊需要、交易条件设定或约定，对估价对象状况所做的与估价对象在价值时点的状况不一致的合理假定。如在房地产司法拍卖估价中，不考虑拍卖财产上原有的担保物权、其他优先受偿权及查封因素，因为原有的担保物权及其他优先受偿权因拍卖而消灭，查封因拍卖而解除。 优先股不仅在收益分配上享有优先权，而且也有公司的经营管理权。 （ ）正确答案：×优先股在收益分配上享有优先权，但一般没有公司的经营管理权。 （一）某房地产开发商欲参加一宗规划用途为公寓、写字楼的出让地块的投标，委托房地产估价机构评估该宗土地的公开市场价值，供其确定投标价格时参考。作为房地产估价人员，在全面了解地块的基本情况（包括位置、四至、用途、面积、容积率等）和地块所在区域基本情况（包括市政基础设施和公共配套设施状况、商业繁华程度、人文环境和区域的总体规划等）之后，还需做哪些专业工作?正确答案：1选用假设开发法和市场法进行估价。（1分）2了解类似土地近期公开招标地块的若干成交实例的价格、房地产状况。（1分） 3了解类似公寓、写字楼的市场售价、租金、房地产状况及租售成本。（1分） 4分析确定土地的最佳开发方案及开发完成后的市场经营模式（租或售）。（1分） 5运用市场法（05分）和收益法等（05分），预测建成后房地产总价值（1分），调查了解类似房地产的开发成本费用等，如前期费用、建安工程费用、专业费等，测算土地价格。（1分） 6选取可比实例进行因素比较修正，确定土地比准价格。（1分） 7综合两种方法的结果，确定最终估价结果。（1分） 8根据房地产估价规范的要求，撰写并出具估价报告。（1分） 以每间客房的综合投资乘以客房数估算一座酒店的总投资，这种估算方法为（）。A.单元估算法B.单位指标估算法C.工程量近似匡算法D.概算指标法答案：A解析：本题考查的是投资估算。单元估算法是指以基本建设单元的综合投资乘以单元数得到项目或单项工程总投资的估算方法。参见教材P261。21年房地产估价师试题7节 第5节下列关于房地产价格影响因素的表述中，错误的是（）。A、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的 B、不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的 C、不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的 D、影响房地产价格的因素都与时间有关答案：D解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。选项D错误，有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。而在与时间有关的影响因素中，导致房地产价格变动的速度又有可能不同。某房地产的建筑面积为2500，现状价值为2000万元，若现在将该房地产拆除重建，拆除费用为100万元，残值为45万元，后续必要支出及应得利润为4000元/，重建后的房地产市场价格为15000元/。该房地产的市场价值为（）万元。A1945B2000C2695D2750答案：C解析：由题意，该房地产的市场价值建筑物重新购建价格建筑物折旧（150004000）×2500/10000100452695（万元）。一个估价项目中的估价目的，取决于（）。A、估价师的经验判断B、估价机构的定位C、估价报告使用者的预期D、估价委托人对估价的实际需要答案：D解析：考点:估价目的。估价目的是指估价委托人对估价报告的预期用途。它取决于委托人对估价的实际需要。2022年某房地产开发企业销售收入等于经济成本时，该开发企业( )。A.获得了正常利润 B.获得了经济利润C.获得了超额利润 D.年净利润为零答案：A解析：本章以下若无特别指明，成本的概念均指经济成本。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。销售收入-经济成本=经济利润(超额利润)下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A、租赁权B、地役权C、抵押权D、所有权答案：B解析：考点:房地产权益的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。 房地产估价师参加的下列保险中，属于社会保险险种的有（ ）A 社会养老保险B 健康保险C 劳动工伤保险D 意外伤害保险E 失业保险正确答案：ACE 股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，但以有限责任制最为典型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×住房置业担保公司的组织形式可以为（ ）。A.事业单位B.合伙制企业C.有限责任公司D.股份有限公司E.住房公积金管理机构设立的下属单位答案：C,D解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。担保公司的组织形式为有限责任公司或者股份有限公司。21年房地产估价师试题7节 第6节房地产估价师注册有效期满需继续执业的，应当在注册有效期满（）日前，申请延续注册。A.15 B.30 C.60 D.90答案：B解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册期限问题：房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。 基数效用论采用的分析方法是无差异曲线分析法。序数效用论采用的分析方法是边际效用分析法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产所有权有单独所有、共有和（）三种。A、建筑物区分所有权B、建筑物共同共有权C、建筑物按份共有权D、私有权答案：A解析：考点:房地产权益的含义。房地产所有权还可分为单独所有、共有和建筑物区分所有权。谨慎原则主要是评估房地产（）时应遵循的原则。A、抵押价值B、征收价值C、现状价值D、投资价值答案：A解析： 本题考查的是谨慎原则。谨慎原则是房地产抵押价值和抵押净值评估应遵循的一项原则。在建筑物折旧中，只有不可修复的功能落后，不存在可修复的功能落后。 ( )答案：错解析：在建筑物折旧中，将功能折旧分为功能缺乏、功能落后和功能过剩引起的三类，并进一步分为可修复的和不可修复的。因此，存在可修复的功能落后。 某银行为开发商提供两种方案贷款条件，甲方案的贷款利率为17%，按季计息；乙方案的贷款利率为18%，一年计息一次，从支付利息角度开发商适宜选择( )。A方案甲B方案乙C方案甲和方案乙均可D无法判断正确答案：B (二)甲开发商开发建设一住宅小区，已取得国有土地使用证，正在施工，尚未封顶。甲开发商拟以该在建工程抵押，申请贷款，下列表述中正确的是( )。A甲开发商可以向银行申请企业流动资金贷款B甲开发商不能以该在建工程为其他企业向银行申请贷款提供抵押物担保C该在建工程只有取得销售许可证后方可用于抵押贷款D该在建工程只有取得预售许可证后方可用于抵押贷款正确答案：B房地产估价原则可以使不同的注册房产估价师对房地产估价的基本前提具有一致性，对同一估价对象在同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价原则的作用。房地产估价原则可以使不同的估价师对房地产估价的基本前提具有一致性。对同一估价对象在同一估价目的、同一价值时点的评估价值趋于相同或相近。参见教材P154。21年房地产估价师试题7节 第7节国家发展和改革委员会发布的长江三角洲城市群发展规划属于( )。A.城镇体系规划 B.城市规划C.区域规划 D.国土规划答案：C解析：区域规划是以跨行政区的经济区为对象编制的规划，是国家总体规划或省级总体规划在特定经济区的细化和落实。区域规划具有战略性、空间性和有约束力的特点，是在多种方案比较和选择中确定适合规划区域未来发展目标和经济建设的总体蓝图。在英国和其他英联邦国家，法官使用的房地产估价误差范围是（），有时误差范围放宽到±15%。A.±5% B.±10% C.±15% D.±25%答案：B解析：本题考查的是房地产估价的特点。法官使用的误差范围是±10%，有时误差范围放宽到±15%。对于难度很大的估价业务，误差范围放宽到±20%。对相邻企业排污造成的环境污染提起损害赔偿的诉讼时效期间是（）年。A1B2C3D4答案：C解析：根据法律对诉讼时效期间的规定，诉讼时效期间可分为普通诉讼时效期间、特别诉讼时效期间和长期诉讼时效期间。普通诉讼时效期间为2 年，长期诉讼时效期间为20 年。民法通则规定，法律对诉讼时效另有规定的，依照其规定。这为其他法律规定特别诉讼时效提供了立法依据。本题对应特别诉讼时效期间，按环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3 年。由于环境污染引起的折旧属于功能折旧。（）答案：错解析： 本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。由于环境污染引起的折旧属于外部折旧。 下列关于实地查勘的说法中，正确的有（ ）。A对于面积小、价值低的房地产可不进行实地查勘B实地查勘中应将有关情况和数据认真记录下来，形成实地查勘记录C实地查勘人员和委托人中的陪同人员都应在实地查勘记录上签名D在实地查勘记录上应注明实地查勘日期E实地查勘应到实地对事先收集的有关估价对象的资料进行核实正确答案：BCDE理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。（）答案：对解析：考点:土地费用。土地出让地价款是国家以土地所有者的身份，将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付的土地使用权出让地价款。 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为( )。A33.3B12C20D60%正确答案：B答案 B容积率建筑密度×建筑层数。