2022房地产估价师试题8辑.docx

2022房地产估价师试题8辑2022房地产估价师试题8辑 第1辑 （ ）是指消费的某种物品每增加一个单位所获得的总效用的增加。A总效用B边际效用C总效用率D边际效用率正确答案：B下列关于起价、标价、成交价和均价的表述中，错误的是（）。A、起价是销售新建商品房的最低价B、一般情况下，买卖双方围绕标价进行讨价还价C、商品房买卖合同中写明的价格一般是成交价D、均价是指新建商品房成交价的平均价格答案：D解析：考点:起价、标价、成交价和均价。选项D，均价是新建商品房的平均价格，一般有标价的平均价格和成交价的平均价格两种。均价一般可以反映所销售商品房的总体价格水平。基于“四三二一法则”，临街深度价格修正率包括（）。A、差额深度价格修正率B、同比深度价格修正率C、单独深度价格修正率D、累计深度价格修正率E、平均深度价格修正率答案：C,D,E解析：考点:编制价格修正率表。临街深度价格修正率有单独深度价格修正率、累计深度价格修正率和平均深度价格修正率。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制的报表是（）。A、财务计划现金流量表B、利润表C、资产负债表D、经营成本估算表答案：C解析：本题考查的是基本报表。资产负债表反映企业一定日期全部资产、负债和所有者权益的情况。在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，不需要编制资产负债表。 从目前国有建设用地使用权出让来看，协议出让方式由于是政府对于那些需要扶持的高科技项目等提供土地的方式，一般不会降低地价。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。（）答案：对解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。由于每一个项目本身就是一个复杂的系统，因而影响它的因素很多，而且各风险因素所引起的后果的严重程度也不相同。 根据权利的作用，以下民事权利属于形成权的是（ ）。A物权B知识产权C人身权D撤销权正确答案：D2022房地产估价师试题8辑 第2辑 双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，佣金总额一般高于前两种代理形式（ ）。正确答案：×双重代理可以同时向买卖双方收取佣金，但佣金总额一般不能高于前两种代理形式 该工厂若将该两幢房屋投保火灾险，则其为保险目的评估的价值应为( )。A该两幢房屋的正常市场价值B该两幢建筑物的重新建造成本C该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值D该两幢建筑物的重新建造成本结合成新折扣后的价值加上土地的价值正确答案：C某宗房地产每年净收益为800万元，建筑物价值为3000万元，建筑物资本化率为10%，土地资本化率为8%。该房地产的价值是（）万元。A、6250 B、8000 C、9250 D、10000答案：C解析：本题考查的是剩余技术。土地价值（8003000×10%）/8%6250（万元）；该房地产价值土地价值建筑物价值300062509250（万元）。房地产中介服务行业信用档案系统管理部门将投诉转给被投诉单位处理，在15天内没有反馈意见时，即在网上公示投诉情况。（）答案：对解析：本题考查的是房地产中介服务行业信用档案体系。关于建立房地产企业及执（从）业人员信用档案系统的通知规定，房地产中介服务行业信用档案的系统管理部门对收到投诉信息，要进行登记、整理、分类，并根据被投拆对象和投诉内容，或转交有关行政部门进行核查、处理，或转给被投诉机构进行处理。房地产中介服务机构对系统管理部门转去的投诉在1 5 日内反馈意见（包括处理结果或正在处理情况） 。无正当理由未按时反馈的，将在网上公示投诉情况。参见教材P209。 国家无偿收回划拨土地使用权时，对其地上建筑物、其他附着物，根据实际情况应给原土地使用者适当补偿。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：关于房地产开发企业选择房地产经纪机构代理销售其商品房的说法，正确的有（）。A.大型综合性房地产开发项目必须选择联合代理方式B.双重代理的房地产经纪机构可以向买卖双方收取佣金C.总代理可以委托分代理D.房地产开发企业不能直接委托分代理E.房地产开发企业最好在项目前期就确定好代理方式答案：B,C,E解析：本题考查的是选择物业租售形式。大型综合性房地产开发项目经常采用联合代理方式。开发商可以直接委托分代理。对房地产市场进行细分时，消费者市场细分和生产者市场细分的标准完全不同。（）答案：错解析：本题考查的是市场细分。细分消费者市场的标准，有些同样适用于生产者市场，如地理因素、追求的利益和使用者状况等因素参见教材P119。2022房地产估价师试题8辑 第3辑 债券的流动性越强，收益率越高。 （ ）正确答案：×在共有建筑面积计算中，不应分摊的是（）。A.用作公共休憩的架空层B.本幢公共使用的电梯井C.本幢的公共门厅D.本幢的公共过道答案：A解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。建在幢内或幢外与本幢相连，为多幢服务的设备、管理用房，以及建在幢外不相连，为本幢或多幢服务的设备、管理用房均作为不应分摊的共有建筑面积。参见教材P173。 房地产开发投资对政府行为而引起的影响相当敏感。建筑业、房地产业常常被政府用来作为一个“经济调节器”，（ ）又是中央政府财政收入的一个重要来源。A农业经济税收B工业生产带来的利润C商业经济经营带来的巨大财富D与房地产有关的收入正确答案：D根据房产测量规范，计算一半建筑面积的是（）。A.无柱的雨篷B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.房屋内高度在2.20m以上的技术层D.与室内不相通的装饰性阳台答案：B解析：本题考查的是房地产面积测算。有顶盖不封闭的永久性的架空通廊，按外围水平投影面积的一半计算。房屋内的夹层、插层、技术层及其楼梯间、电梯间等其高度在2.20m以上部位计算全部建筑面积。无柱的雨篷，与室内不相通的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑，均不计算建筑面积。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越分散，投资风险也就越大。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越集中，风险就越小。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资风险的概念。一般来说，标准差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小。反之，标准差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大 在同一地区、同一时期的房地产，其资本化率相同。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×直接融资不利于筹集长期投资资金。答案：错解析：直接融资是指资金供给者与资金需求者运用一定的金融工具直接形成债权债务关系的行为。直接融资的优点在于：(1)资金供求双方直接联系，通过协商实现融资，以满足各自的需要。(2)债权人支持债务人的经营活动；债务人促进资金使用效益的提高。(3)有利于筹集长期投资资金。2022房地产估价师试题8辑 第4辑某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。若房地产估价师认为该住宅小区房地产整体价值发生减损，其主要原因是（）。A.道路扩宽后，交通发生变化 B.绿地率发生变化 C.公共配套设施发生变化 D.土地形状发生变化答案：B解析：本题考查的是房地产整体价值。从题干条件可知是部分绿地因扩展城市道路而被占用，绿地率发生变化，使房地产整体价值发生减损。 以下关于家庭人口规模变化对房地产价格的影响说法中，正确的是( )。A家庭人口规模变小，房地产价格有下降的趋势B家庭人口规模变小，房地产价格有上升的趋势C家庭人口规模变大，房地产价格有下降的趋势D家庭人口规模变大，房地产价格有上升的趋势E家庭人口规模变大变小，只要人口数量不变，对房地产价格变化没有影响正确答案：BC答案 BC家庭人口规模发生变化，即使人口总量不变，也将引起居住单位数的变动，从而引起所需住房数量的变动，随之导致房地产价格变化。房地产中的无形资产，例如汽车加油站的特许经营权，估价时均应剔除。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。某些含有无形资产的房地产，如含有特许经营权的汽车加油站，根据估价目的，有时需要评估其包含无形资产在内的价值，有时需要评估不包含无形资产的价值，或将其中无形资产价值从房地产价值中分离出来。房地产开发企业销售商品住宅，其保修期从（）之日起计算。A.工程竣工B.物业验收合格C.购房人实际入住D.开发企业向购房人交付房屋答案：D解析：本题考查的是商品房交付使用。商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。商品住宅的保修期不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。非住宅商品房的保修期不得低于建筑工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修的存续期。在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损失，房地产开发企业不承担责任。参见教材P113。( )是指外汇买卖活动的总称。A、 外汇市场B、 外汇总市场C、 汇兑买卖D、 汇兑市场答案：A解析：题干表述是外汇市场的定义。押题考前联网自动更新，暂无试题答案：B解析：按税法规定，自用的地下商业用途房产，若房屋原价为100万元，则其最低应缴纳房产税（ ）元。A.4200B.5880C.8640D.86400答案：B解析：本题考查的是具备房屋功能的地下建筑的房产税政策。应税房地产原值100×70%70（万元）；应纳房产税的税额70×（130%）×1.2%0.588（万元）。2022房地产估价师试题8辑 第5辑对房地产投资者而言，购买熟地比购买生地进行开发建设，有( )的特点。A、 土地费用高B、 无投资风险C、 投资者易与政府沟通D、 开发周期长答案：A解析：因为熟地的许多条件比生地要好得多。所以熟地的土地费用高。物业管理条例确立的基本制度包括（）。A、业主大会制度B、管理规约制度C、物业服务招投标制度D、住宅小区综合验收制度E、住宅专项维修资金制度答案：A,B,C,E解析：本题考查的是业主大会制度。物业管理条例确立了六项物业服务的基本制度，分别是：业主大会制度、管理规约制度、物业服务招投标制度、物业承接查验制度、物业服务企业资质管理制度、住宅专项维修资金制度。 由于房地的不可分性，因此在房地产交易契约中，无论是否划分房产的价格和土地的价格，都以房地产交易契约价格总额为计税依据。土地使用权交换、房屋交换时，以所交换的土地使用权、房屋的价格的差额为计税依据。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某县为了公共利益需要，征收基本农田2公顷，应报（）批准。A.国务院 B.省人民政府 C.县人民政府 D.国土资源部答案：A解析：本题考查的是征收集体土地的政策规定。征收土地批准权限的规定：（1）征收土地实行两级审批制度，即由国务院和省级人民政府审批；（2）建设占用土地，涉及农用地转为建设用地的，应办理农用地转用审批手续；（3）征收基本农田，基本农田以外的耕地超过35公顷的，其他土地超过70公顷的，由国务院审批；（4）其他用地和已经批准农用地转用范围内的具体项目，由省级人民政府审批并报国务院备案。下列市场趋势分析方法中，属于时间序列分析法的是（）。A指数平滑法B市场因子推演法C德尔菲法D销售人员意见综合法答案：A解析：时间序列分析法利用过去的数据或资料来预测未来的状态，即根据过去数据中的因果关系来预测未来的值，过去和未来的状态仅是时间的函数。时间序列分析法包括简单平均法、移动平均法、加权移动平均法和指数平滑法。工程量清单中，税金项目清单包括的税金类别有（）。A.营业税 B.增值税 C.城市维护建设税 D.教育费附加 E.地方教育费附加答案：B,C,D,E解析：本题考查的是工程量清单计价法。工程量清单中，税金=增值税+城市维护建设税+教育费附加+地方教育费附加。成本法中的土地取得成本、开发成本、管理费用、销售费用等的金额，均按照它们在过去发生时的实际或正常水平来估算。( )答案：错解析：知识点 谨慎原则2022房地产估价师试题8辑 第6辑下列文书中，不属于要约邀请的是( )。 A.拍卖公告 B.中标通知书承诺C.招股说明 D.寄送的价目表答案：B解析：中华人民共和国合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。 某基金允许持有人申购或赎回所持有的基金单位或股份，若依据基金证券能否赎回划分，这种基金属于（ ）基金A契约型B公司型C封闭型D开放型正确答案：D 收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 市场比较法是房地产估价中最主要、最常用的方法之一。采用市场比较法估价在选取可比实例时需要考虑哪些因素?假如有一交易实例的成交日期与估价时点相差五年，可否将该交易实例选作可比实例?为什么?正确答案：(1)采用市场法估价在选取可比实例时需要考虑以下几方面因素：可比实例与估价对象房地产在同一地区或同一供求范围内；可比实例与估价对象房地产用途、结构、权利性质相同，规模、档次相当；可比实例的成交日期应与估价时点接近；可比实例的交易类型应与估价目的吻合；可比实例的成交价格应为正常价格或能够修正为正常价格。(2)因为成交日期与估价时点相差时问过长(5年应该视作很长时间)，通常房地产市场变化较大，就难以进行有效的交易日期修正。一般情况下成交日期与估价时点间隔不宜超过一年；在特殊情况下，“如果房地产市场相对比较稳定，可适当延长间隔时间，但最长时效不宜超过两年”。 细分市场通常能够吸引多位竞争对手，而弥隙市场只能吸引一个或少数几个竞争者。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1实际收益率（1名义收益率）×（1通货膨胀率）。（）答案：错解析：考点:财务内部收益率。名义收益率、实际收益率和通货膨胀率之间的关系是：1名义收益率（1实际收益率）×（1通货膨胀率）。产品生产经营活动中的成本包括生产成本和( )两部分。A、 广告费B、 销售费用C、 促销费用D、 不可预见费用答案：B解析：因为广告费和促销费用包括销售费用之中。2022房地产估价师试题8辑 第7辑在商品房价格快速上涨情况下，提高购买商品房首付款比例，上调购买商品房贷款利率，会抑制商品房价格上涨。（）答案：对解析：考点:制度政策因素。提高最低首付款比例，上调购房贷款利率，会降低购房支付能力，提高购房门槛，从而会减少商品房需求，进而会使商品房价格下降。某写字楼的总建筑面积为30000m2，可出租面积比率为70%，可出租面积的月租金为60元/m2，且每年不变，空置率为10%，建筑物的剩余经济寿命和土地使用剩余期限均为35年。按租赁合同约定，该写字楼业主收取承租人租赁押金30万元，押金年利率3.5%，自动售货机、投币电话、传真服务等年净收入15万元。维修费、管理费用、水电费用、房产税、其他税费等每年为200万元，房屋年折旧费为220万元，房屋设备等需重置项目的年重置提拨款为40万元。经调查得知，该写字楼用地重新购建价格的楼面地价为1000元/m2，土地报酬率为7%，建筑物报酬率为9%，请求取该写字楼的房地产价格。答案：解析：收益法，组合技术1.（1）求取房地产年净收益有效毛收入：1）押金的利息收入30万×3.5%1.05（万元）2）其他收入15（万元）3）写字楼租金年净收入3×70%×（110%）×60×121360.8（万元）有效毛收入1360.81.05151376.85（万元）运营费用20040240（万元）年净收益1376.852401136.85（万元）（2）求取建筑物价值设土地年净收益为A（A/7%）×11/（17%）353000（万元）土地年净收益A231.66（万元）建筑物年净收益1136.85231.66905.19（万元）建筑物价值905.19/9%×11/（19%）359564.98（万元）（3）求取房地产价值VOVLVB30009564.9812564.98（万元）关于住宅质量保证书中商品住宅有关项目最低保修期限的说法，正确的有( E )。A.墙面渗漏为3 年B.墙面抹灰层脱落为1 年C.卫生间地面渗漏为1 年D.电气开关为6 个月E.管道堵塞为2 个月答案：B,C,D,E解析：房地产开发企业应当承担的最低保修项目和保修期限如下：1)地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内承担保修；2)屋面防水3 年；3)墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1 年；4)墙面、顶棚抹灰层脱落1 年；5)地面空鼓开裂、大面积起砂1 年；6)门窗翘裂、五金件损坏1 年；7)管道堵塞2 个月；8)供热、供冷系统和设备1 个采暖期或供冷期；9)卫生洁具1 年；10)灯具、电器开关6 个月。其他部位、部件的保修期限，由房地产开发企业与用户自行约定。存量房地产交易市场属于房地产( )。A、 一级市场B、 二级市场C、 三级市场D、 一手房市场答案：C解析：根据教材中的房地产市场划分的内容。下列房地产价格影响因素中属于房地产个体因素的是( )。A、 位置B、 外部配套设施C、 面积D、 形状E 地质条件答案：A,C,D,E解析：知识点 房地产一般因素在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，是评估报告使用人，被征收人是评估报告使用人和估价利害关系人。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价的要素。在房屋征收评估中，委托人一般是房屋征收部门，房屋征收部门和被征收人都是估价利害关系人，也是估价报告使用人。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。（）答案：对解析： 本题考查的是商品房交付使用。商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异，商品房交付时，开发商与购房人应根据合同约定对面积差异进行结算。2022房地产估价师试题8辑 第8辑 某家庭购买了一套90的商品住宅，售价为4000 元/。该家庭首付了房价总额的30%，其余购房款申请住房公积金和商业组合抵押贷款。住房公积金贷款和商业贷款的利率分别是45%和68%，贷款期限为15年，按月等额偿还。其中住房公积金贷款的最高限额为10万元。如果该家庭以月收入的35%用来支付抵押贷款月还款额，那么此种贷款方案要求该家庭的最低月收入为多少?假设该家庭在按月还款3年后，于第4年初一次性提前偿还商业贷款本金5万元，那么从第4年起该家庭的抵押贷款的月还款额为多少（8分）正确答案： 商业银行发放个人住房抵押贷款可能面临的信用风险不包括（ ）。A开发商违法预售B借款人赖账不还C借款人拖延还款D房地产市场供需失衡正确答案：D 预计某宗房地产未来第一年的净收益为18万元，此后各年的净收益会在上一年的基础上增加1万元，该类房地产的资本化率为8%，该房地产的价格为( )万元。A225.00B237.50C381.25D395.83正确答案：C某开发商向银行申请了年利率为9%、期限为15年、按年等额偿还的一笔总额为100万元的贷款，则该开发商第1年的还本收益为( )万元。A、 3.41B、 4.05C、 4.59D、 12.59答案：A解析：A=100×9%(1+9%)15/(1+9%)15-1万元=12.41万元，(12.41-100×9%)万元=3.41万元 下列关于征地的表述中，正确的有（ ）。A根据宪法规定，集体土地依法转为国有土地的行为是征收而非征用B任何时候征地均须向农民给付青苗补偿费C征地安置补助费归农村集体组织所有D土地补偿费和安置补助费之和最高小得超过被征用前3年平均年产值的15倍E征地时所称的地上附着物包括地下管线正确答案：AE敏感性分析是一种（）分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。A、动态确定性B、动态不确定性C、静态确定性D、静态不确定性答案：B解析：考点:敏感性分析的“三项预测值”法。敏感性分析是一种动态不确定性分析，是项目评估中不可或缺的组成部分。根据城市房地产管理法，房地产价格评估，以（）为基础，参照当地的市场价格进行评估。A、基准地价 B、标定地价 C、成交价格 D、市场价格 E、各类房屋的重置价格答案：A,B,E解析：本题考查的是房地产交易管理概述。城市房地产管理法规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”