21年房地产估价师考试真题精选及答案7卷.docx

2121 年房地产估价师考试真题精选及答案年房地产估价师考试真题精选及答案 7 7卷卷21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 1 卷最低销售量与可供销售数量之间的差距越大，最低出租率的值就越低，说明房地产项目抵抗市场风险的能力越强。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：规划通常指描绘未来，根据现在的认识对未来目标和发展状态提出构想。（）答案：错解析：本题考查的是规划简介。规划通常包含两层意思，一是描绘未来，二是行为决策。参见教材 P1。下列影响房地产需求的因素中，能够增加郊区商品住宅当前需求的有（）。A当前该类房地产价格水平较高 B消费者的收入水平增加 C通往郊区的高速公路收费被取消D人们预期该项房地产价格未来会上涨 E城市居民出现向郊区迁移的趋势答案：C,D,E 解析：某种房地产的需求量是由许多因素决定的，除了随机因素，经常起作用的因素有：该种房地产的价格水平；消费者的收入水平；消费者的偏好；相关物品的价格水平；消费者对未来的预期。A 项，一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少，当前该类房地产价格水平较高会降低郊区商品住宅当前需求；B 项，消费者收入增加不一定会增加对商品住宅的需求，要具体看是哪一类收入人群。证券可以分为上品证券、货币证券何资本证券三类。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：比较法估价中，可比实例的成交价格应当是正常市场价格。（）答案：错解析：本题考查的是选取可比实例。可比实例的成交价格为正常价格或可修正为正常价格。某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的()。A、损益表 B、资金来源与运用表 C、资本金现金流量表 D、全部投入现金流量表答案：D 解析：知识点 财务评价的报表21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 2 卷从房地产估价角度来说，广义的建筑物通常包括房屋和构筑物两大类。（）答案：对解析：本题考查的是土地、建筑物和其他相关定着物的含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物，在房地产估价中一般将建筑物作广义理解。在 2022 年 10 月时，王某的权益价格为（）。A剩余 3 年租期、月租金为 200 元/m2 条件下的净收益于2022 午 10 月的现值之和B剩余 3 年租期、月租金为 180 元/m2 条件下的净收益于2022 年 10 月的现值之和C该店面在 2022 年 10 月的正常市场价格按店面剩余使用年限折算成剩余 3 年租期的价格D剩余 3 年租期、正常市场租金与 180 元/m2 条件下的差额在 2022 年 lO 月的现值之和正确答案：D关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费 B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位 C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本 D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A 解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。(2022年真题)某市2022年商品住宅预测销售量为12万套，实际销售量为 9 万套，若平滑指数取 0.9，则用指数平滑法预测的该市 2022 年的商品住宅销售量为（）万套。A.8.10B.9.30C.10.80D.11.70答案：B 解析：本题考查的是市场趋势分析。2022 年商品住宅预测销售量=2022 年商品住宅实际销售量平滑指数+2022 年 商 品 住 宅 预 测 销 售 量 （1-平 滑 指 数）=90.9+120.1=9.3。根据工程量清单计价法，直接工程费是指为完成工程项目施工，发生于该工程施工前和施工过程中非工程实体项目的费用。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：指数平滑法中的平滑指数 a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率。a 越大，则预测值越趋向平滑。（）答案：错解析：指数平滑法是加权平均法的一种。它不仅考虑了近期数据的重要性，同时大大减少了数据计算时的存储量。指数平滑法中的平滑指数 a 是新、旧数据在平滑过程中的分配比率，其数值大小反映了不同时期数据在预测中的作用高低。a 越小，则预测值越趋向平滑。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 3 卷保险活动所特有的内在功能是（）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B 分散危险作为处理偶然性灾害事故的良策，是保险经济活动所特有的内在功能。下列行为中，不属于实际违约的是()。A.先期违约B.拒绝履行C.迟延履行D.部分履行答案：A 解析：实际违约。是指履行期限到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务，都将构成实际违约。实际违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。下列（）不符合设立房地产开发企业应具备的条件。A注册资本 980 万元B有 3 名一级建造师C有 3 名注册会计师D有符合公司法人登记的名称正确答案：B就房地产开发投资来说，投资回报主要表现为（）。A、销售收入 B、收益率 C、利息率 D、开发利润答案：D 解析：本题考查的是投资回收与投资回报。就房地产开发投资来说，投资回收主要是指开发商所投入的总开发成本的回收，而其投资回报则主要表现为开发利润。参见教材 P177。房产图的测绘在控制测量的基础上，先测绘房产分幅图，再测绘房产分丘图，最后测绘房产分户图。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：我国法律规定，城市土地属于（）所有。A.国家 B.集体 C.政府 D.个人答案：A 解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。物权法第四十七条规定，城市的土地属于国家所有。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 4 卷相对于房地产开发投资，关于房地产置业投资的说法，正确的有（）。A置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产B置业投资包括进行场地平整及道路等基础设施建设的投资C置业投资对象可以是市场上存量房地产D置业投资可以是将购入的房地产用于自身居住或生产经营E置业投资可以是将购入的房地产出租给最终使用者正确答案：ACDE（三）某新建商业房地产出租经营，欲评估其转让价格。现选择了三个经营规模不同的类似出租商业房地产作为可比实例，测算估价对象房地产的净收益。已知每个可比实例在估价时点前连续三年的平均年净收益分别为 280 万元、300万元和 350 万元，依据最高最佳使用原则选取了 350 万元作为估价对象房地产的年净收益。请问：1这样的做法有哪些错误?2若估价对象的年净收益保持不变，具体可采用哪些方法求取估价对象的年净收益?正确答案：1错误：（1）由于三个交易实例经营规模不同，其中与估价对象房地产经营规模差异较大的交易实例不宜选作可比实例。（2 分）（说明：只笼统说可比实例状况相同或相似，不给分）（2）未说明三个交易实例的净收益是否属于客观收益。（2 分）（3）不应采用年总净收益，而应采用单位面积的年净收益。（2 分）（4）不应选用 350 万元作为估价对象的年净收益（或应采用三个可比实例的单位面积平均值作为估价对象的年净收益）。（2 分）（说明：仅说明最高最佳使用原则适用错误或曲解了最高最佳使用原则给 1分）（共 8 分）2具体可选择过去数据简单算术平均法，未来数据简单算术平均法，或未来数据资本化公式法确定。（2 分）（共 2 分）(2022 年真题)报告期内的房价水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。（）答案：对解析：本题考查的是市场交易指标。房地产价格，是指报告期房地产市场中的价格水平，通常用不同类型房屋的中位数或平均数价格表示。某商店的建筑面积为 100，土地使用年限为 40 年，从 2022年 1 月 1 日起计。2022 年 9 月 1 日某公司与该商店所有权人签订了租赁合同，租期为 10 年，月租金为 500 元，租金支付方式为每 2 年一次性支付，支付时间为第 2 年年末。市场上类似商店目前正常的月租金为 600 元，支付方式为每年年末一次性支付，预计类似商店正常月租金每年递增2，一般租赁经营的运营费用率为租金收入的 40。试求该公司 2022 年 9 月 1 日的承租人权益价值（房地产报酬率取 10）。答案：解析：承租人权益价值市场租赁费用现值合同租赁费用现值。租约内每次付租金100500241200000（元）；剩余租约期付款次数824；有租约付款租金折现率（110%）2121%；市场年折现率10%；市场第一次付租金60012100720000（元）；市场要付租金次数8；计算租约内租金的现值120000021%11（121%）43048529.256（元）；计算市场情况下租金的现值720000（10%2%）1（1.021.1）84080710.265（元）；承租人权益价值4080710.2653048529.2561032181.009（元）。现金流量表可以用来进行房地产开发项目的（）分析A 财务盈利能力B 清偿能力C 资金平衡情况D 营运能力正确答案：A现实中有时评估的不一定是公开市场价值，而是某些特定条件限制下的价值，比如城市房屋拆迁是强制性的，所以城市房地产估价不应采用公开市场价值。（）此题为判断题(对，错)。正确答案：21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 5 卷下列关于内部收益率的表述中，正确的有（）。A.内部收益率反映了项目的动态盈利能力 B.内部收益率是当项目寿命期终了时，所有投资正好被收回的收益率 C.当内部收益率高于目标收益率时，投资项目是可行的 D.如果使用贷款，且项目盈利，则全部投资的内部收益率要高于资本金内部收益率 E.内部收益率越高，投资风险就越小答案：A,B,C 解析：本题考查的是财务内部收益率。内部收益率表明了项目投资所能支付的最高贷款利率。如果贷款利率高于内部收益率，项目投资就会面临亏损，因此所求出的内部收益率是可以接受贷款的最高利率。选项 D 错误，使用贷款且项目盈利时，则全部投资的内部收益率高于贷款利率；选项 E 错误，内部收益率越高，投资风险就越大。对企业而言，通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。（）答案：对解析：考点:识别竞争者。通常可从产业和市场两个方面来识别企业的竞争者。经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件，下列选项中，属于“完全市场”必须具体条件的是（）。A.商品质量参差不齐，方便实现商品筛选 B.就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的 C.销售者需要实现总效用最大化 D.商品可以转让，且具有不可移动性答案：B 解析：本题考查的是房地产估价的必要性。选项 A错误，“完全市场”需要商品同质，买者不在乎从谁的手里购买；选项 C 错误，总效用最大化是消费者所追求的；选项D 错误，“完全市场”的条件之一是：商品可以转让且可以发生空间位置移动。（）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。A标价B标底C报价D竞价正确答案：B根据房产测量规范，下列不应分摊的共有面积有（）A 为建筑造型而间、无实用功能的建筑面积B 建在幢内且为本幢服务的配电房C 为多幢综合楼服务的 物业管理用房D 人防用的地下室E 用作公共休息场所的架空层正确答案：ACDE下列有关房地产开发项目的可行性研究的作用及其理解，表述正确的选项为()。A一个开发建设项目，特别是大中型项目，要通过投资决策前的可行性研究，明确该项目的建设和投资是否可行，从而得出这项工程应不应该建或建设时应按哪种方案会取得最佳的效果，作为开发建设项目投资决策的依据B银行等金融机构都把可行性研究报告作为建设项日申请贷款的先决条件，实际上，他们不必对可行性研究报告进行全面、细致的分析评估，即可确定是否给予贷款C项目所需的资源供应的协议、合同都需根据可行性研究报告进行商谈。有关技术引进和设备进口必须在可行性研究报告审查批准后，才能据以同国外厂商正式签约D在可行性研究报告中，对项目的建设各项情况都进行了分析和论证，确定了原则，推荐了建设方案。报告批准后，规划设计工作就可据此进行E未经过可行性研究的开发建设项目，只要正确可以批准设计任务书，可以列入计划正确答案：ACD答案 ACD B 项必须在分析评价后方可确定是否予以贷款。E 项不能批准设计任务书，不能进行设计，不能列入计划。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 6 卷所有工程建设项目，均需向城乡规划主管部门申请核发选址意见书答案：错解析：城乡规划法规定：“按照国家规定需要有关部门批准或者核准的建设项目，以划拨方式提供国有土地使用权的，建设单位在报送有关部门批准或者核准前，应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。”其他的建设项目不需要申请选址意见书。由于路线价是若干标准临街宗地的平均价格，因此在采用路线价法估价时，一般不做因素修正。（）答案：错解析：本题考查的是路线价法概述。路线价法不做交易情况修正和市场状况调整，但必须进行房地产状况调整，临街深度、临街宽度、形状、临街状况等，都是房地产状况修正。下列可能导致普通商品住宅的价格下降的因素是（）。A消费者对普通商品住宅未来价格的预期B普通商品住宅的造价降低C大量高档商品住宅投放市场D生产技术水平的提高正确答案：ABD（）是指消费者在某特定时期内和一定市场上，按一定价格愿意并且能够购买的某种商品或劳务的数量。A供给B需求C购买能力D购买欲望正确答案：B计算前后两面临街矩形土地的价值，通常是采用()。A资本率法B现金流量表法C重叠价值估价法D折旧率法正确答案：C答案 C 重叠价值估价法是先确定高价街(也称前街)与低价街(也称后街)影响范围的分界线，再以此分界线将前后两面临街矩形土地分为前后两部分，然后根据该两部分各自所临街道的路线价和临街深度分别计算价值，再将此两部分的价值加总。长期趋势法的作用包括（）。A、用于判断未来房地产价格B、用于假设开发法中预测开发完成后的房地产价值 C、用于收益法中预测未来的租金、经营收入、运营费用、空置率、净收益 D、用于市场法中对可比实例的成交价格进行市场状况调整 E、用于确定路线价答案：A,B,C,D 解析：考点:长期趋势法的作用。长期趋势法的作用包括 5 项，并不包括确定路线价。21 年房地产估价师考试真题精选及答案 7 卷 第 7 卷污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。A、一氧化硫 B、二氧化硫 C、三氧化硫 D、一氧化碳答案：B 解析：本题考查的是大气污染物及其危害。污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。某写字楼为钢筋混凝土结构，层高 4.8m，没有电梯，建筑面积为 30000m2，经济寿命为 60 年，有效经过年数为 3 年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为 1200 元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的 8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的 3%，年利率为 6%，建设期为 2 年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入 60%，第二年投入 40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的 6.5%，投资利润率为 35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为 35 万元；装修的重置价格为 500 万元，平均寿命为 5 年，已使用 3 年；设备的重置价格为 200 万元，平均寿命为 10 年，已使用 3 年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为 80%，月租金为 30 元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为 180 万元，安装费用为 60 万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为 85%，正常月租金为32 元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗 10000 元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为 40 万元。当地该类房地产的报酬率为 8%。请计算该建筑物的现时价值。（12 分）答案：解析：（1）计算重新购建价格 C 总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200 元/m2；专业费用：12008%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）3%=38.88（元/m2）；销售费用：C3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）60%（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）40%（1+6%）0.5 1=88.93+0.2%C；销售税费：C6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：120030000=3600（万元）；专业费用：36008%=288（万元）；管理费用：（3600+288）3%=116.64（万元）；销售费用：C 总3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C 总）60%（1+6%）1.51+（3600+288+116.64+3%C 总）40%（1+6%）0.51=266.79+0.2%C 总；销售税费：C 总6.5%；投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）35%=1401.624+1.05%C；重 新 购 建 价 格：C 总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C 总+C 总6.5%+1401.624+1.05%C 总；解得：C 总=6356.394 万元。方法二：重新购建价格C=1200（1+8%）（1+3%）+C3%60%（1+6%）1.5+1200（1+8%）（1+3%）+C3%40%（1+6%）0.5+C6.5%+1200（1+8%）（1+3%）+C3%35%。解得：C=2118.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.79830000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可 修 复 费 用：35 万 元；装 修 折 旧 费：5001/53=300（万 元）；设 备 折 旧 费：2001/103=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）1/603=281.069（万元）；缺 乏 电 梯 的 功 能 折 旧 费：（3285 3080%）123/8%11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧费：1/8%11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.08512.34440=4445.90（万元）。房地产测绘产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。（）答案：对解析：本题考查的是房地产测绘的工作程序。产品成果的最终验收工作由任务的委托单位组织实施，即一级验收。成本法中房地产价格构成中的销售税费包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。（）答案：错解析：本题考查的是房地产价格构成。销售税费是指预售或者销售开发完成后的房地产应由卖方缴纳的税费。不包括由买方缴纳的契税等税费以及由卖方交纳的土地增值税、企业所得税。通常是构成居住区的基本单位的是()。A.居住小区B.居住组团C.独幢住宅楼D.分户家庭答案：B 解析：居住组团一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模(10003000 人、3001000 户)相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。在某幢建筑面积 3000m2 的经济适用住房建设中，某开发企业花费 280 万元用于支 付征地和拆迁安置补偿费、勘察设计和前期工程费、房屋建筑安装工程费、必要的基础设施和公共配套设施建设费，并支付了 20 万元的贷款利息和行政事业性收费。假定该项目需交纳的有关税金按开发成本的 4%计，管理费率和开发利润率执行国 家有关规定，这幢经济适用住房的最高基准价格为（）A1067 元/m2B1070 元/m2C1084 元/m2D1141 元/m2正确答案：C