21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节.docx

21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第1节重要性属于会计信息的首要质量要求。（）答案：错解析：本题考查的是会计信息的次要质量要求。重要性属于会计信息的次要质量要求。 假设其他条件不变，但装饰材料价格上涨，也可能会引起人们购买住房的需求下降。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式一般不包括（）。A、局部排风 B、局部送风 C、全面通风 D、局部通风答案：D解析：本题考查的是建筑识图基础。通风是把空气作为介质，使之在室内的空气环境中流通，用来消除环境中的危害的一种措施。通风方式可以分为：局部排风，局部送风和全面通风。房地产泡沫产生的基础是（）。A、投机需求膨胀B、金融机构过度放贷C、房地产市场中的过度开发D、土地资源的稀缺性答案：D解析：考点:房地产泡沫与过度开发。土地的稀缺性是房地产泡沫产生的基础，投机需求膨胀是房地产泡沫产生的直接诱因，金融机构过度放贷是房地产泡沫产生的直接助燃剂。 下列情况中会导致房地产价格上升的是( )。A.上调贷款利率 建设工程教育网信息B.收紧房地产开发贷款C.开征房地产持有环节的税收D.增加土地供应正确答案：B下列关于保险利益原则的说法中，正确的有（）。A.保险利益可以是不确定的 B.保险利益必须是合法的 C.保险标的是产生保险利益的前提 D.只有财产保险合同，必须以保险利益的存在为前提 E.保险利益消失，保险合同仍谈有效答案：B,C解析：本题考查的是保险的基本原则。选项A错误，保险利益必须是确定的；选项D错误，无论何种保险，都必须以保险利益的存在为前；选项E错误，保险利益消失，保险合同随之失效。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第2节 顾客并不总是对价格变动做出与房地产商价格变动的原因或动机不一致的解释，无论是削价还是提价，顾客对其理解都不利于房地产商。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。（）答案：对解析：本题考查的是土地增值税-扣除项目。凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按取得土地使用权所付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额的10%以内计算扣除。某城市处于平原地区，城中有两条河流汇集，并有两条铁路在此交汇。该市下辖四县两区，地下煤炭资源储藏丰富，形成了煤炭开发、煤化工、电力生产、交通运输等主导产业。 2022 年，甲房地产开发公司在该市投资建设一个占地面积 5600m2、总建筑面积 17000m2 的住宅项目。该项目由 3 幢建筑组成，均为现浇框架结构，每幢建筑的进深为 14m，基底面积均为 860m2，共 8 层，其中一层建筑面积 720m2，二层以上建筑面积相等。建设期间，乙银行给予甲房地产开发公司流动资金贷款 9000 万元，以其建设用地使用权抵押作为放款条件。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额 l.58 亿元，营业成本 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04亿元，所得税税率为 25。甲房地产开发公司 2022 年的销售净利率为（）。A.18.51B.22.94C.24.68D.53.79答案：A解析：销售净利率是企业的净利润与销售收入净额的比率。2022 年，甲房地产开发公司销售收入 1.70 亿元，其中，销售收入净额为 1.58 亿元，营业成本为 0.85 亿元，销售费用、管理费用和财务费用分别为 0.17 亿元、0.13 亿元和 0.04 亿元，所得税税率为 25。则一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越高。（）答案：错解析：考点:写字楼的租约与租约谈判。一般情况下，代收代缴的费用越多，基础租金就越低。换句话说，写字楼物业“毛租”时的租金很高，因为业主要从所收租金中支付所有的运营费用；采用“净租”方式时，代收代缴费用覆盖的内容越多，基础租金就越低，因为租户直接分担了写字楼经营过程中的部分或全部费用。对房地产资产进行全寿命期的管理，通常是由包括物业管理、设施管理、房地产资产管理和 ( )在内的房地产管理人员的责任。A、 定资产管理B、 变动资产管理C、 房地产投资组合管理D、 投资管理答案：C解析：此题属于熟悉范畴。根据房地产资产管理的内容。 在进行可行性分析中的调查研究时，资源调查一般包括（ ）。A开发项目用地现状B市场供给量C交通运输条件D水文地质E气象正确答案：ACDE调查研究阶段分成市场调查和资源调查两方面进行。市场供给量属于市场调查范畴的。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第3节(2022真题) 房地产估价有限责任公司中专职注册房地产估价师的股份合计应不低于（）。A.50%B.60%C.70%D.80%答案：B解析：本题考查的是房地产估价机构等级。有限责任公司的股份或者合伙企业的出资额中专职注册房地产估价师的股份或者出资额合计不低于60%。参考教材P181。 企业财产保险的保险期限一般为二年。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×甲公司承租了一栋建筑面积为 10000的旧商业大楼，承租期为 20 年，前 3 年租金保持不变，每年为 600 元/，以后每年递增 3。该公司用 1 年时间，将该商业大楼装修改造成共有 400 个摊位的专业市场，装修改造费用共 1000 万元。装修改造完成后，公司计划将摊位出租，按年收取租金，前 2 年租金保持不变，以后每年递增 5。如果专业市场的运营费用为摊位年租金的 40，甲公司目标收益率为 10，装修改造费用在第 1 年年初一次性投入，其他收支均发生在年末（不考虑空置损失），请计算该公司达到目标收益率时，前2 年平均每个摊位的最低年租金。答案：解析：（1）前三年每年承租旧商业大楼的租金为 600×10000600（万元），设甲公司前2 年平均每个摊位的最低年租金为?元，则甲公司前 2 年的最低年净收益400×（140）x/100000.024 （万元）。（2）甲公司达到目标收益率且满足最低年租金情况下，甲公司的财务净现值为 0。 房地产估价师注册证书失效的情形有（ )。A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的正确答案：ADE 某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，预计未来每年正常情况下可以获得净收益 15万元，预期报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于( )万元。A147B148C149D150正确答案：B保留价也称为拍卖低价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：考点:评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第4节(2022真题) 下列金融工具中，属于短期信用工具的有（）。A.本票B.汇票C.支票D.股票E.大额可转让定期存单答案：A,B,C,E解析：本题考查的是金融工具。短期信用工具主要指票据，包括本票、汇票、支票及大额可转让存单、短期债券等。征用房地产不仅应当给予使用上的补偿(补偿金相当于租金)，如果被征用的房地产受到损失的，还应给予相当于被征用房地产价值的补偿金。答案：错解析：建设阶段是指项目从设计阶段开始到竣工验收所经过的过程。（）答案：错解析：考点:质量控制。建设阶段是指项目从开工到竣工验收所经过的过程。 在市场经济中，房地产还是一种商品，是人们投资置业的良好对象。在一国总财富中，房地产往往占30%40%。 （ ）正确答案：×在一国的财富中，房地产一般为50%70%，是其中比例最大的部分。关于企业债券融资特点的说法，正确的有（）。A筹集到的资金需到期偿还B债券持有人是债券发行企业的债权人C发行债券支付的利息可以在企业所得税前扣除D债券不能在市场上自由流通E债券风险与债券发行企业的经营状况无关答案：A,B,C解析：企业债券代表着发债企业和投资者之间的一种债权债务关系，债券持有人是企业的债权人，债券持有人有权按期收回本息。企业债券是一种有价证券，通常存在一个广泛交易的市场，投资者可以随时予以出售转让。企业债券风险与企业本身的经营状况直接相关。企业债券由于具有较大风险，其利率通常高于国债。在金融杠杆中，我们将杠杆率定义为( )。A.贷款值除以房地产总价值B.房地产总价值除以贷款值C.房地产投资中的本金值除以所投资的房地产总价值D.所投资的房地产总价值除以房地产投资中的本金值答案：D解析：金融杠杆简单地说就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资结果，无论最终结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例被予以放大。21年房地产估价师模拟冲刺试题集5节 第5节建筑物防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。（）答案：对解析：防震缝是防止由地震的影响而设置的变形缝。在地震区建造建筑应考虑地震的影响，根据抗震设计规范规定：地震烈度 6 度以下地区的建筑可不予设防；9 度以上的地区，一般避免进行工程建设。防震缝的宽度在任何情况下不得小于 50mm。防震缝的宽度在建筑抗震设计规范中按不同烈度根据不同结构、砌体类别、建筑类别、高度等都有不同的规定。 财务内部收益率的经济含义是在项目寿命期内项目内部未收回投资每年的净收益率。同时意味着，到项目寿命期终了时，所有投资可以被完全收回。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：已知某居住区的住宅用地面积和住宅建筑基底总面积，可以计算出该居住区规划的技术经济指标是（）。A、住宅平均层数 B、住宅建筑净密度 C、住宅建筑面积净密度 D、住宅建筑面积毛密度答案：B解析：本题考查的是居住区规划的技术经济分析。住宅建筑净密度=住宅建筑基底总面积/住宅用地面积（%）。明确估价基本事项是实施估价的重要前提，实际估价中不能明确估价事项的责任主要应归属于（）。A、估价委托人B、估价利害关系人C、承担估价项目的估价师D、估价对象的权利人答案：C解析：考点:估价基本事项概述。估价基本事项不能明确的责任主要在估价师。 因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：拆除非公益事业房屋的附属物，可以作产权调换，也可以货币补偿。（）答案：对解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的补偿。房屋征收补偿的方式有货币补偿和房屋产权调换两种，由被征收人选择。