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物业管理师经典例题5章物业管理师经典例题5章 第1章从总体上说，事务文书的权威性、约束力不如行政公文，但同样具有很强的( )。A:政策性B:原则性C:建议性D:指导性E:结论性答案：A,C,E解析： 财务报告分析的主要形式中，( )分析是财务分析的最基本和最主要的形式。A趋势B潜力C全面D现状正确答案：C 物业服务费的测算编制应考虑的因素不包括( )。A物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本B.物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中C物业服务企业应本着诚信公平原则，主动接受业主监督，保证服务质量并不断改进D物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指 导价还是市场调节价正确答案：C “根据形式和处理文件的年度，将全宗内档案分成各个类别”是( )。A时间分类法B事件分类法C年度分类法D组织机构分类法正确答案：C 在保险的分类中，( )是保险人与投保人签订保险合同，构成投保人与保险人权剩义务关系的保险。A重复保险B.再保险C.原保险D共同保险正确答案：C 开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的（ ）进行。A同一时间公开B同一时间不公开C当天公开D当天不公开正确答案：A物业服务定价成本中的“秩序维护费”项目，不包含( )。A:监控设备费B:对讲机购置费C:安全防范人员的人身保险费D:由物业服务企业支付的服装费答案：A解析： 物业管理绩效评价中，（ ）是实施物业管理绩效评价的基础。A评价标准B评价指标C评价方法D评价类型正确答案：B物业管理师经典例题5章 第2章根据中华人民共和国合同法的规定，下列选项中关于格式条款的说法错误的是( )。A:提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效B:对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释C:对格式条款有两种以上解释的，应当作出有利于提供格式条款一方的解释D:格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款答案：C解析：物业管理条例确立了业主大会和业主委员会()，业主大会决策、业主委员会执行的制度。A:协商B:分离C:并存D:互相排斥答案：C解析：为解决物业管理活动中业主委员会的不规范行为，维护大多数业主的合法权利，物业管理条例确立了业主大会和业主委员会并存，业主大会决策、业主委员会执行的制度。 从市场营销的角度出发，可以将房地产市场按照市场营销过程中的目标市场，来细分房地产市场。通常情况下，可以将某种物业类型按其建造标准或价格水平，细分为( )物业市场。A低档B中低档C中档D中高档E高档正确答案：ABCDE 写字楼物业管理常规目标中，经营目标的目的是（ ）。A物业资产保值率和升值率最大化B物业所有人与使用人满意率最大化C收益部分使用率最大化D物业资本价值最大化正确答案：C不同的用户对供电系统的可靠性有不同的要求，要求有两个独立电源供电的是()负荷。A:一级B:二级C:三级D:四级答案：A解析：本题考核的知识点为一级负荷的要求。一级负荷要求有两个独立的电源供电，一般采用出自不同变压器的两个独立电源供电。HRB335级钢筋属于()钢筋。A:冷轧B:余热处理C:热轧D:冷拉答案：C解析：用于钢筋混凝土结构的国产普通钢筋可使用热轧钢筋。热轧钢筋根据其力学指标的高低，分为HPB300（级），HRB335、HRBF335（级），HRB400、HRBF400（级），HRB500、HRBF500（级）四个种类。投资者所投入的将在经营过程中所获得的报酬，称为()。A:投资回收B:现金回报C:投资收益D:投资回报答案：D解析： 物业管理企业就业主受到的人身和财产损害承担责任的前提条件是( )。A物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，即物业管理企业存在违约行为B物业管理企业根本不履行物业服务合同的约定C物业管理企业不完全履行物业服务合同的约定D以上都不正确正确答案：A物业管理师经典例题5章 第3章某物业项目经营的住宅小区实行物业服务包干制，该项目在年底向上级公司汇报了一年来的收入如下：物业服务费收入5，000，000元；电梯轿厢中设立广告收入50，000元；为业主进行入户维修收入66，800元；公共场地租赁收入120，000元；代理业主房屋租赁收入67，500元；设置快递终端设备获得场地使用费收入8600元；代收代发快递获得服务费收入38，000元。请回答下列问题：1.上述收入中，有哪几项属于项目部开展多种经营的收入？（8分）2.上述收入中，哪些收入应属于物业服务企业？总额为多少元？（6分）3.上述收入中，哪些收益属于业主？总额不高于多少元？（5分）4.属于业主的收入应如何使用？（6分）答案：解析：1.上述收入中，属于项目部开展多种经营所得的是：为业主进行入户维修收入66800元；代理业主房屋租赁收入67500元；代收代发快递获得服务费收入38000元。（注意：属于常规物业服务收入；是利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益，属于营业收入。）2.(1)上述收入中，属于物业服务企业的收入包括：物业服务费收入；为业主进行入户维修收入；代理业主房屋租赁收入；代收代发快递获得服务费收入。其总额为：5000000+66800+67500+38000=5172300元。(2)其他三项属于利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得的收益，根据相关法规这些收益应该归业主所有。3.(1)物业管理条例规定，利用物业共用部位、共用设施设备进行经营所得收益归业主所有。因此，上述属于业主的收益包括：电梯轿厢中设立广告收入；公共场地租赁收入；设置快递终端设备获得场地使用费收入。(2)以上收入应当包含物业服务企业的报酬，因此属于业主的收入总额不高于50000+120000+8600=178600元。4.根据物业管理条例规定，属于业主的收入应主要用于补充专项维修资金，也可按照业主大会的决定使用，如弥补物业服务费用的不足、作为业主大会和业主委员会的经费等。社会组织与公众建立良好关系的唯一手段是通过()。A:行政命令B:经济制裁C:双向的信息传播D:单向的信息传播答案：C解析：传播是公共关系的联结手段。公共关系的传播是一种社会现象，是指个人之间、群体问或群体与个人之间交换和传递新闻、事实、意见、感情的信息过程，这种传播是双向性的信息交流与分享。组织与公众通过双向的信息传播，增进了相互间的认识和理解，既有利于塑造良好的组织形象，也有利于塑造支持组织发展的公众。 是指物业管理企业在服务过程中，由于企业或企业以外的自然、社会因素所导致的应由物业管理企业承担的意外损失。A风险B管理风险C物业管理风险D早期介入风险正确答案：C在物业经营管理过程中，()是开展各种经营所必不可少的重要条件。A:物业服务企业资源B:管理技术资源C:信息类资源D:社会关系类资源答案：A解析：写字楼物业经营管理的资源较丰富，主要以商务办公客户群体为主，具有一定的特性。一般有以下几个方面：物业服务企业资源，管理技术资源，信息类资源；品牌资源，社会关系类资源。在物业经营管理过程中，物业服务企业资源是开展各种经营所必不可少的重要条件。 零售商业物业的分类主要依据其( )。A建筑规模B经营商品的特点C租金水平的高低D.商业辐射区域的范围正确答案：C 各国在司法实践中，当当事人双方对保险合同发生异议时，法院一般都倾向于作有利于投保人的解释，以维护投保人的利益，体现了保险合同属于（ ）的特征。A射幸合同B附合合同C要式合同D有偿合同正确答案：B物业服务企业公共秩序管理服务的内容包括( )。A:出入管理B:安防系统的维护和管理C:施工现场管理D:负责治安管理E:停车管理答案：A,B,C,E解析： 买方市场是供( )求、买方掌握着主动权的市场。A相等于B小于C大于D平衡于正确答案：C物业管理师经典例题5章 第4章 下列费用中，( )费用超过预算一般预示着建筑物内的某些设备需要予以更薪。A.维护B.经营C管理D.成本正确答案：A 物业管理成本按照与决策的关系划分中，( )成本是指当投入的成本可使顾客觉得服务质量或价值有增加，或是将此成本删减后顾客会觉得服务质量或价值会减低时，所对应的成本即为附加价值成本。A可缓B附加价值C沉没D估计正确答案：B根据物权法和区分所有权司法解释的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主的是()。A:依法登记取得建筑物专有部分所有权的B:因继承取得建筑物专有部分所有权的C:因拆除房屋取得建筑物专有部分所有权的D:基于商品房买卖已经合法占有建筑物专有部分的E:基于租赁已经合法占有建筑物专有部分的答案：A,B,C,D解析：业主是建筑物及其附属设施的所有权人。根据物权法和区分所有权司法解释的规定，以下自然人或者法人应当认定为业主：一是依法登记取得建筑物专有部分所有权的；二是因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府征收决定取得建筑物专有部分所有权的；三是因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的；四是因合法建造、拆除房屋等事实行为取得建筑物专有部分所有权的。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理房屋所有权登记的自然人或者法人，可以认定为业主。甲、乙两个物业服务企业，在某市分别承担了不同区域的两个居民小区的物业服务。甲物业服务企业由于自身管理制度的完善，为小区创造了优美的环境，得到了业主的一致好评，也为周围的居民带来了良好的环境效益。乙物业服务企业由于自身物业管理不当所带来的脏、乱、差等影响环境问题，不仅给物业管理区域内的业主和使用人带来不利，也给相邻区域带来不好的影响。问题：1.清洁卫生服务管理的基本方法包括什么?2.日常清洁卫生管理制度的主要内容是什么?3.高层小区及写字楼清洁卫生日常管理的检查要点包括哪些?答案：解析：1.清洁卫生服务管理的基本方法大致可分为外包管理及自行作业两大类：外包是将清洁工作交由专业清洁公司具体实施;自行作业是由物业服务企业在物业管理区域内自行实施清洁服务工作。2.清洁卫生管理制度主要包括：各岗位的岗位职责、各项清洁工作的标准操作与工艺流程、各个岗位的操作质量标准、清洁质量检查及预防纠正机制、员工行为规范等相关管理规章制度。3.高层小区及写字楼清洁卫生日常管理的检查要点包括：(1)大堂地面光泽度，各公共区域地脚线积尘;(2)室外沙井及排水明沟内烟头等垃圾杂物、积水;(3)各类机房、设备房内的积尘;(4)公共区域玻璃痕印、地面垃圾杂物、乱张贴;(5)电梯顶棚、四壁、按钮积尘及痕印，轨槽内沙粒杂物;(6)信报箱、窗台等上平面积尘;(7)绿化带、花坛内垃圾杂物;(8)地下停车场排水沟积水及杂物、管线积尘等;(9)清洁工仪容仪表及工作纪律等。 一般说来，对员工的奖励可分为( )。A年终奖励B物质奖励C精神奖励D定期奖励E不定期奖励正确答案：BC物业管理法律责任的主要特点包括( )。A:法律责任的承担主体具有特定的身份B:技术规范确定的责任分量比较大C:法定责任与协议责任相结合D:违法行为与损害结果之间存在着必然性E:法律责任的种类和复合关系复杂性答案：A,B,C,E解析：本题考核的是物业管理法律责任的主要特点。物业管理法律责任的主要特点可以概括为4个方面：(1)法定责任与协议责任相结合;(2)法律责任的种类和复合关系复杂性;(3)技术规范确定的责任分量比较大;(4)法律责任的承担主体具有特定的身份。 下列选项中，房地产开发一般划分的阶段有（ ）。A投资机会选择与决策分析阶段B房地产设计开发的决策阶段C房地产开发前期工作阶段D房地产开发建设阶段E房地产租售经营阶段正确答案：ACDE 某宗物业预计未来每年的净收益为14万元，收益期限可视为无限年，至今已使用了8年，该类物业的报酬率为10.5%。则该宗物业的收益价格为( )万元。A148.18B133.33C167.12D116.52正确答案：B物业管理师经典例题5章 第5章 建筑立面图的图示内容包括( )。A墙体的定位轴线、编号B图名、图例C内外墙的尺寸及标高D外墙面装修材料、构造做法及施工要求等E建筑物各主要部位的形状、位置、尺寸及标高正确答案：BDE 风险应对策略一般应包括( )。A风险回避、风险转移B风险减轻C风险承担D风险分担E应急措施正确答案：ABCDE 总体来看，美国物业管理呈现的特点为( )。A物业管理边界在法律上和物理外观上是十分清晰的B实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷C物业管理的专业化水平高D地方化的财政政策和私人在物业上的关系起到积极的协调作用E在房屋维修养护计划制定前，需要对其进行诊断正确答案：ABCD 在选择新建项目位置时，要考虑( )，以避免或减少新建项目空置。A城市发展情况B城市总体规划的要求C.当前的基础设施状况D就业机会和物业需求的未来变化E当前不同类型物业的短缺情况正确答案：BCDE在物业服务定价成本审核中，属于按国家统一规定比例计提费用的有()A:工会经费B:职工教育经费C:住房公积金D:失业保险费E:养老保险费答案：A,B解析：物业服务定价成本监审办法（试行）规定：工会经费、职工教育经费、住房公积金以及医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会保险费的计提基数按照核定的相应工资水平确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按国家统一规定的比例确定，住房公积金和社会保险费的计提比例按当地政府规定比例确定，超过规定计提比例的不得计入定价成本。医疗保险费用应在社会保险费中列支，不得在其他项目中重复列支；其他应在工会经费和职工教育经费中列支的费用，也不得在相关费用项目中重复列支。通过物业资产管理实现的目标是使这些物业在所处的市场内实现()的目标。A:价值最大化B:收入最大化C:成本最小化D:风险最小化答案：A解析：以资产的概念、特征以及资产管理的概念为基础，结合物业管理来看，物业资产管理是指物业服务企业受物业资产所有人的委托，依照委托人的意愿或请求，对委托的物业资产进行管理和经营，以实现资产保值、增值，实现资产价值最大化，同时能分享其价值创造的成果，实现多方共赢或其他特定目标的行为。 制订物业管理方案时应注意成本的控制，下列对成本控制的表述中，正确的有（ ）。A成本费用控制要在充分调动全体职工控制成本费用的积极性的基础上进行B成本费用控制应与提供优质的物业管理服务相结合，不能为控制而控制，即不能为降低耗费而不提供或少提供服务C在成本控制方案中，应明确规定各部门和有关人员应承担的责任，赋予其相应的权限，并通过考核其责任履行情况，予以相应的奖罚，使成本费用控制的目标及相应的管理措施真正落到实处D在成本全面控制的基础上，对一些重要的、不正常的、不符合常规的关键性成本费用差异(例外情况)应进行重点控制E成本费用控制仅仅是对于部分费用支出的控制正确答案：ABCD 商业场所的保安工作更多的是与()打交道。A.犯罪分子B.不法商贩C.违反规章制度的群众D.违反规章制度的工作人员正确答案：C