2022房地产经纪人答疑精华5节.docx

2022房地产经纪人答疑精华5节2022房地产经纪人答疑精华5节 第1节房地产经纪人员社会及心理方面的知识主要包括（ ）等方面的知识。A.房地产市场营销B.人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响C.国家的社会发展形势和政府的主要政策D.大众心理E.消费心理答案：B,C,D,E解析：房地产经纪人员的工作是频繁与人打交道的工作，因此，社会方面的知识也是房地产经纪人所必须要掌握的。从基本的方面来讲，主要包括：人口、家庭等社会因素对房地产市场的影响；国家的社会发展形势和政府的主要政策；大众心理；消费心理等。根据土地利用总体规划，土地用途包括（ ）。A.农用地B.城市用地C.建设用地D.公益用地E.未利用土地答案：A,C,E解析：根据土地利用总体规划，将土地用途分为农用地、建设用地和未利用土地。土地用途管制的核心是不能随意改变农用地的用途。农用地转用须经有批准权的人民政府核准。控制建设用地总量，严格限制农用地转为建设用地。某房地产开发公司2022年12月末以500万元的熟地价取得一宗面积为3000m2的房地产开发用地的土地使用权，于2022年5月末开发完成一商品住宅楼。该商品住宅楼的层数为6层，总建筑面积为7000m2。中年人张某于2022年12月末购买了其中一套住房，建筑面积为105m2，价格为4500元/m2，付款方式为首付10万元，余款从移交日期起在未来一年后付清。同期银行贷款年利率为5。1.房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为（）元/m2。A、 500.00B、 714.29C、 1250.00D、 1666.67答案：B解析：楼面地价=土地单价÷容积率，容积率=总建筑面积建筑用地面积，根据已知数据得，该房地产开发公司取得该房地产开发用地的楼面地价为：（5000000÷3000）÷（7000÷3000）=714.29（元/m2）。共用题干张某以按揭贷款方式购买了一套建筑面积为90 m2的商品住宅，采用按月等额本息还款方式，每月还房款2 150元。为了规避风险，张某以自己的信用风险为保险标的向保险公司投保。双方在订立保险合同时，仅约定了保险金额，而将保险标的实际价值的估算留待保险事故发生后，需要确定保险赔偿金额时去进行。张某月收入5 000元。该套住宅每月的物业管理费为15元/m2。根据以上内容，回答9195题。张某向保险公司投保的保险为（）。 A:信用保险B:保证保险C:定值保险D:不定值保险答案：D解析：房地产经纪人员职业道德的内涵主要涉及（ ）方面。A.职业资格、职业责任感和执业理念B.职业良心、职业资格和执业理念C.职业良心、职业责任感和职业资格D.职业良心、职业责任感和执业理念答案：D解析：房地产经纪人员职业道德是指房地产经纪行业的道德规范，是房地产经纪人员就这一职业活动所共同认可并拥有的思想观念、情感和行为习惯的总和。从内容上讲，主要涉及三个方面：职业良心、职业责任感和执业理念。王某今年出租了自己拥有的房屋，则其适用的应纳增值税的税款公式是（）。A.应纳税款含税销售额×5%B.应纳税款含税销售额×1.5%C.应纳税款含税销售额÷（15%）D.应纳税款含税销售额÷（15%）×1.5%答案：D解析：增值税是以商品在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税，有增值才征税，没增值不征税。根据营业税改征增值税试点实施办法的规定，个人出租住房，应按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。即应纳税款含税销售额÷（15%）×1.5%。房地产经纪人应把那些潜在的、创收潜力大的客户作为（）。A.近期重点客户B.短期重点客户C.中期重点客户D.长期重点客户答案：C解析：面对数量庞大的客户信息，房地产经纪人要通过对客户信息资料的分析找出重点客户，挖掘出近期可以成交、需求意向强烈的客户作为近期重点客户。对那些潜在的、创收潜力大的客户可作为中期重点客户，而对于有长期需求的意向客户作为未来重点客户来培养。以这样的方式管理客户信息会为经纪人创造持续的成交机会。房地产经纪机构客户关系管理的核心内容是从客户的角度出发，充分运用客户的生命周期理论，对客户进行研究，努力提高客户的( )，实现留住老客户，吸引更多新客户的目的。A:信任度B:忠诚度C:感知度D:价值度E:满意度答案：A,B,E解析：2022房地产经纪人答疑精华5节 第2节下列关于住房转租的说法中，正确的有（ ）。A.承租人转租住房，应当经出租人书面同意B.承租人与第三人应当签订书面房屋转租合同C.转租合同有效期间，即使原房屋租赁合同终止，转租合同仍然有效D.转租合同最长期限可以超过原住房租赁合同约定的租赁期限E.签订房屋转租合同应办理登记备案手续答案：A,B,C,E解析：房屋转租，是指房屋承租人将承租的房屋再出租的行为。转租要求如下：须经出租人书面同意。书面同意包括在租赁合同中出租方已明确同意承租人转租的，和租赁合同中未明确或不允许转租，事后出租人另行书面同意的。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。但出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院将不予支持。转租期限不得超过原合同规定的期限。承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限不得超过原房屋租赁合同剩余期限，但出租人与转租人双方协商一致的除外。除上述规定外，房屋转租也须签订转租协议，并办理登记备案手续。下列关于佣金收取时间的表述中，正确的是（ ）。(2022年真题)A.佣金应当在签订经纪合同时收取B.佣金只能在完成经纪服务后收取C.佣金应当在完成经纪服务前收取D.佣金的支付时间应当由经纪人与委托人自行约定答案：B解析：委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。下列关于房地产抵押合同的表述中，错误的是()。A:房地产抵押合同随债务合同的生效而生效B:抵押权人处分抵押物时需要书面通知抵押人C:抵押出租房地产需要书面通知承租人D:抵押合同生效后，抵押权人享有对抵押物的收益权答案：D解析：下列情况中，需要进行交易情况影响修正的有（）。A、亲友之间进行的房地产交易B、房地产交易日期C、相邻房地产的合并交易D、拖欠工程款的交易E、房地产权益答案：A,C,D解析：进行交易情况修正的情况有：利害关系人之间的交易；对交易对象或市场行情缺乏了解的交易；被迫出售或被迫购买的交易；人为哄抬价格的交易；对交易对象有特殊偏好的交易；受迷信影响的交易；相邻房地产的合并交易。在西方国家，可以认为( )是其经纪活动的主要方式。A:居间B:行纪C:经销D:代理答案：D解析：甲房地产开发企业以3000万元的价格取得一宗面积为15亩的住宅建设用地，容积率为4.0，该企业拟采取预售方式对该项目进行销售。李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析之后于第2年购买了上述开发项目内一套面积为100m2的住宅，预计2年后入住，类似商品住房现房的市场价格为8000元/m2，每月末的租赁净收益为4500元/套，年折现率为10%，风险补偿为现房价格的2%。.关于李某购房行为的说法，正确的为（）。A.李某是一个习惯型的消费者，目的性强B.李某是一个冲动型的消费者，易受外界因素影响C.李某是一个理智型的消费者，不易受他人的诱导或广告宣传的影响D.李某是一个经济型的消费者，感情色彩少，经济实惠是其购房原则答案：C解析：根据消费者购买行为的不同态度，消费者的购买行为可分为习惯性、理智型、经济型、冲动型和疑虑型。其购买特点为：习惯型的消费者，由于对某些商品十分信任和熟悉，以致形成某种定势，产生习惯性购买行为。这类消费者目的性很强，决策果断，成交迅速。理智型的消费者，感情色彩少，不易受他人诱导或广告宣传影响。经济型的消费者对，商品价格非常敏感，对同类商品中价格较为低廉的商品感兴趣，经济实惠是其选购商品的原则。冲动型的消费者，情绪波动较大，没有明确的购买计划，易受外界因素影响，往往凭直觉迅速购买，但事后常会后悔。疑虑型的消费者，善于观察细小事物，疑心较大，在选购商品时细致、谨慎且动作缓慢，他们往往缺乏购买经验或主见，渴望得到销售人员的提示或帮助。本案例中，李某看了几个开发项目并进行了认真的比较分析后作出购买决策，属于理智型消费者。共用题干李宏从某大学房地产专业毕业后进人甲房地产经纪公司从事房屋销售。凭上大学四年所学的专业知识，李宏的销售业绩很好，收入颇丰。但是，近年他的心情越来越糟，因为许多亲戚、朋友都对他的职业不认同，而且与他同时进公司的小马，大学学的不是房地产专业，原来的销售业绩远远落后于李宏，但最近却慢慢赶了上来。一天，李宏照例身着他最喜爱的名牌T恤和牛仔裤来到售楼处，一进门便看到身着白衬衣和藏青色西裤、打着暗红条纹领带的小马正在翻阅售楼处昨天的电话记录，李宏在心里骂了一句："假正经"。这时电话铃响了，李宏迅速冲过去接起电话："喂，你找谁?"当电话里传来"我找马先生"的声音时，李宏说了句"他不在"便将电话挂断。李宏在职业道德方面特别需要提高的素质是( )。A:守法经营B:以"诚"为本C:尽职守责D:公平竞争答案：D解析：下列关于贴息贷款的说法中，错误的有（）。A.贴息贷款是按贷款所购住房交易形态划分的一种个人住房贷款B.贴息贷款是住房公积金管理中心与有关商业银行合作的一种贷款形式C.对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴D.贴息贷款产品性质属住房公积金贷款E.贴息贷款产品性质属商业贷款答案：A,D解析：A项，根据贷款性质，个人住房贷款分为：商业性个人住房贷款；住房公积金贷款；个人住房组合贷款。此外，市场上还有一种产品为贴息贷款。按贷款所购住房交易形态，个人住房贷款分为：新建房个人住房贷款；存量房个人住房贷款。BC两项，贴息贷款是指住房公积金管理中心与有关商业银行合作，对商业银行发放的商业性个人住房贷款，凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度给予利息补贴。DE两项，贴息贷款产品性质属商业贷款，只是对于住房公积金管理中心核定的可享受贴息部分的贷款，借款人实际上享受的是住房公积金贷款的利率。2022房地产经纪人答疑精华5节 第3节物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，其中的高层次专业人员是（）。A、房地产估价师B、房地产经纪人C、物业管理师D、物业管理代表答案：C解析：物业管理业主要是对已建成并经竣工验收投入使用的各类房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，并提供相关服务。从事物业管理活动需要树立服务意识，正确处理好与业主的关系。物业管理不同岗位要求的人员知识水平差异较大，物业管理师是物业管理行业中的高层次专业人员。某开发项目总面积为20000m2，固定总成本为3000万元，单位建筑面积变动成本为3500元/m2，销售税费率为15%，保本销售价格为（）元/m2。A.4983B.6057C.7059D.5882答案：D解析：单位保本价格计算过程如下：单位保本价格（30000000/200003500）÷（115%）5882（元/m2）。则该项目的最低售价为5882元/m2。只要按照超过5882元/m2的价格将项目全部售出，则项目处于保本的水平；只有销售价格超过5882元/m2，项目才可以获得利润。#合同具有的特征包括（）。A.合同是平等主体之间的民事法律关系B.合同是两方以上当事人的法律行为C.合同是从法律上明确当事人之间特定权利与义务关系的文件D.合同是具有相应法律效力的协议E.合同当事人的法律地位平等，但政府可以将自己的意志强加给其中一方答案：A,B,C,D解析：合同有以下特征：是平等主体之间的民事法律关系。合同当事人的法律地位平等，一方不得凭借行政权力、经济实力等将自己的意志强加给另一方。是两方以上当事人自愿进行的民事法律行为。合同的主体至少有两方，并且合同是各方当事人在自愿基础上平等协商的结果。是关于民事权利义务关系的协议。合同是在当事人之间设立、变更或终止特定民事权利义务关系，以实现当事人的特定经济目的。是具有相应法律效力的文件。合同依法成立后，各方当事人都必须按照合同约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除。当事人不履行合同约定的义务，要依法承担违约责任。刘某希望购买一套距离上班地点较近的高档商品住房，欲与甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）签订买方独家代理协议。根据甲公司查询和分析，发现刘某是一名老客户，有一定的经济实力，可以作为追踪及服务的对象。在利润贡献方面老客户是新客户的（ ）倍。A.4B.5C.10D.16答案：D解析：据统计，争取一个新客户的成本是留住一个老客户的5倍，在利润贡献方面老客户更高达新客户的16倍。因而有意识地致力于开发长期顾客，力图打造其终身的企业顾客，培养忠诚顾客，是经纪企业和经纪人业务源源不断的保证，也是竞争力的基础。而不是只顾眼前利益，做一单算一单。我国不动产物权的公示方式采取（）方式。A、占有B、登记C、交付D、备案答案：B解析：物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产权利归属和其他法定事项记载于登记簿的行为，是将不动产权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在不动产登记簿上予以公示的行为，是一种不动产物权的公示方式。建筑高度也称为建筑总高度，是指（）到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。A、建筑物室内地面B、建筑物室外地面C、地下室地面D、建筑物台阶面答案：B解析：建筑高度又称建筑总高度，是指建筑物室外地面到建筑物屋面、檐口或女儿墙的高度。房地产经纪人在为客户解答问题时，应尽可能使用（）。A.法律用语B.口头用语C.书面用语D.地方用语答案：C解析：无论是到店接待还是电话接待，房地产经纪人为客户解答问题时，应尽可能使用书面用语。客户提出问题后，应换位思考，多站在客户的角度上加以考虑，解答问题应使客户感觉非常专业和满意。抵押贷款时采取等额本金还款方式的特点为（ ）。A.每月以相等的金额偿还借款本息B.每月还款额固定C.可准确掌握收支预算D.利息按本金余额逐月计算答案：D解析： 等额本金还款是指每月以相等的金额偿还本金，利息按剩余本金逐月结清。这种还款方式下，还款初期月还款额较等额本息还款法略高，但可节省整体利息支出。其适合打算提前还贷者和当前收入尚可的中年人或公司。2022房地产经纪人答疑精华5节 第4节垄断竞争市场的主要特征包括（）。A、卖者和买者都较多B、产品无相近的替代品C、产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同D、新生产者不能进入市场E、市场信息较完全答案：A,C,E解析：垄断竞争市场是指既有垄断又有竞争，以竞争为主的市场。垄断竞争市场主要有以下特征：卖者和买者都较多；产品存在差别，即产品在功能、质量、外观、品牌、服务等方面有所不同；市场信息较完全。（）是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准。A、道德规范B、执业规范C、技术规范D、法律规范答案：B解析：A项，道德规范又称“道德准则”，是由一定社会经济关系决定的，以善恶为评价的，依靠人们的内心信念、社会舆论和传统习惯来维系的，调整个人与个人之间及个人与社会之间关系的原则和规范的总和。B项，执业规范兼有社会规范和技术规范的性质，是针对从事某一职业的人员和从事该行业的机构，制定的道德准则和行为标准。C项，技术规范是有关使用设备工序，执行工艺过程以及产品、劳动、服务质量要求等方面的准则和标准。D项，法律规范，是指通过国家的立法机关制定的或者认可的，并用国家机关保证实施的，用以指导、约束人们行为的行为规范的一种。按政府有关规定，不能出租的房屋有（ ）。A.违法建筑B.不符合防灾等强制性标准C.违反规定改变房屋使用性质D.不符合使用安全标准E.房改房答案：A,B,C,D解析：按政府有关规定，禁止将不符合条件的房屋出租：违法建筑；不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的；违反规定改变房屋使用性质的房屋；法律、法规规定禁止出租的其他房屋。房地产投资业务中房地产投资分析涉及的基本指标有（）。A.投资占用时间B.投资成本和收入C.投资回收期D.投资利润率E.资本金利润率答案：C,D,E解析：房地产投资项目经济评价的指标和方法很多，可分为：静态盈利性评价指标包括，租金回报率、投资收益率、资本金收益率、静态投资回收期；动态盈利性评价指标包括，财务净现值、财务内部收益率、动态投资回收期。我国房地产经纪业面临的主要问题有( )。A:房地产经纪机构良莠不齐，从业人员总体素质不高B:存量房经纪方式相对落后，经纪服务水平有待提高C:企业抗风险能力较弱，容易在市场波动中大起大落D:行业管理体制不完善，行业管理水平不高E:房地产经纪行业发展缓慢，市场需求不高答案：A,B,C,D解析：本题考核的是我国房地产经纪业面临的主要问题。包括：(1)房地产经纪机构良莠不齐，从业人员总体素质不高;(2)存量房经纪方式相对落后，经纪服务水平有待提高;(3)企业抗风险能力较弱，容易在市场波动中大起大落;(4)行业管理体制不完善，行业管理水平不高;(5)法律法规体系不健全，行业运行与管理缺乏良好的制度环境;(6)社会对行业的总体认知度不高，不利于行业发展。下列选项中，( )是服务能力的保证，它体现在公司营业面积、装修布局、办公设备(电脑、传真、数码相机等)、房地产经纪人数量等，还有一个非常重要的就是服务网络。A:房源B:专业服务水平C:信誉D:实力答案：D解析：消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即（ ）。A.购买动机消费需要购买行为需要满足新的动机B.消费需要购买动机购买行为需要满足新的需要C.消费需要购买行为购买动机需要满足新的需要D.购买动机消费需要购买行为需要满足新的需要答案：B解析：需要对消费者行为的影响表现为：消费者的购买行为是在其需要的驱使下进行的，即消费需要购买动机购买行为需要满足新的需要。消费需要的强度决定购买行为实现的程度，需要越迫切、越强烈，购买行为实现的可能性越大。需要水平影响消费者的购买行为，消费水平（如家庭收入）决定了人们对各种不同商品有不同的需要，从而影响消费者的购买行为。为了提高砖混结构建筑物整体稳定性，环绕整个建筑物墙体所设置的梁是（）。 A:连续梁B:简支梁C:圈梁D:主梁答案：C解析：2022房地产经纪人答疑精华5节 第5节在城市大气污染中，生活污染源包括（）等。A.家庭汽车污染B.生活燃料污染C.居住环境污染D.城市垃圾污染E.食品加工形成的大气污染答案：B,C,D解析： A 家庭汽车污染 B 生活燃料污染 C 居住环境污染 D 城市垃圾污染 E 食品加工形成的大气污染生活污染源主要有：生活燃料的污染，居民家庭使用煤炭等燃料取暖或做饭，由于燃烧不充分，经常排出大量烟尘。居住环境的污染，由于建筑和家庭装修的发展，建筑材料和家具释放的甲醛、笨、氯氨等有机化合物，石棉以及氡等，成了重要的污染物，尤其在半封闭的通风系统和空调系统中，危害更为严重，引起所谓的空调病和办公室综合症。其他生活污染，城市垃圾、厕所、污水沟等也是一个重要的污染源，它们挥发有毒有害气体，特别是恶臭气体。共用题干王某有一套三居室的住宅，委托该住宅附近的甲房地产经纪公司(以下简称甲公司)出售，刘某从甲公司网站上获得这一比较合意的房源信息，并与甲公司的房地产经纪人张某取得联系。根据以上内容，回答96100题。刘某实地看房后，对房子非常满意，但认为价格偏高，此时张某应该（）。A:及时了解刘某可接受的最高价B:及时了解刘某可接受的最低价C:及时了解王某可接受的最高价D:及时了解王某可接受的最低价答案：A,D解析：抵押贷款申请完之后，借款人凭（ ）与房地产开发企业签订商品房买卖合同，确定付款方式和房款总额。A.抵押贷款合同B.银行出具的贷款承诺书C.第三方担保凭证D.承诺书答案：B解析： 借款人办理完银行抵押贷款，凭贷款银行出具的贷款承诺书与房地产开发企业签订商品房买卖合同，确定付款方式和房款总额。 下列关于房地产经纪企业经营模式选择的表述中，错误的是（）。A、企业选择是否开设店铺主要是由其计算机信息技术的应用水平决定的B、企业管理水平决定了企业扩张规模C、随着连锁店经营规模的扩大，其扩张成本相对较高D、高速扩张的特许经营模式对信息控制要求更高 答案：A解析：房地产经纪机构建立什么样的组织结构，是否开设店铺主要是由其所面向的客户类型所决定的。一般而言，面向零散客户的经纪机构通常需要开设店铺，而面向机构类大型客户的经纪机构不一定要开设店铺。但是，随着计算机信息技术的推广，即使是面向零散客户的经纪企业也有可能以网上虚拟店铺来代替有形店铺。按照个体独立性的程度，可将人的性格分为（）。A、外向型和内向型B、顺从型和独立型C、理智型和情绪型D、情绪型和意志型答案：B解析：根据个体独立性的程度，可将人的性格分为顺从型和独立型。A项，根据个体心理活动的倾向性，可把人的性格分为外向型和内向型。CD两项，根据理智、情绪、意志三者在性格结构中所占的优势，可将人的性格分为理智型、情绪型和意志型。邓某是甲房地产经纪机构(以下简称甲机构)的注册房地产经纪人，下列关于邓某与甲机构之间关系的表述中，正确的有()。A:邓某可以以甲机构的名义从事经纪活动B:邓某在执业活动中因过失给委托人造成损失，甲机构承担赔偿责任C:在执业过程中委托人因过失给邓某造成损失，甲机构向委托人提出赔偿请求D:邓某可以直接向委托人收取佣金等服务费用，由甲机构出具发票E:邓某可以与甲机构协商其应得的报酬答案：A,B,C,E解析：下列关于客源构成要素的说法错误的是（）。A.需求者的构成要素是自然人和法人主体B.职业不属于自然人的构成要素C.购买方式属于需求意向D.法人主体的要素包括法定代表人答案：B解析：AD两项，客源是对房地产有现时需求或潜在需求的客户，包括需求者及其需求意向。需求包括以获得物业所有权为目的的购买需求，也包括以暂时获得物业使用权为目的的租赁需求。需求者包括自然人和法人主体。自然人需明确姓名、性别、年龄、职业和联系方式等；法人主体包括企业或其他单位、组织等，需明确公司名称、性质、法定代表人、法人授权委托人及联系方式等。C项，需求意向，包括需求类型（购买或租赁）、物业地段、户型、面积、朝向、价格、产权和购买方式等信息。自然人包括姓名、性别、年龄、职业和联系方式等。甲公司是E市一家以代理新建商品房销售为主的知名房地产经纪公司。乙公司是一家新成立的房地产开发公司，缺乏知名度，经济实力不雄厚，竞争能力较弱。乙公司在E市远郊区购买了一宗面积不大的土地，准备开发一个规模较小的住宅项目。乙公司找到甲公司，委托其营销策划并独家代理销售该住宅项目。经协商，双方签订了代理协议。甲公司接受委托后，根据乙公司的资源状况和市场形势，将该住宅项目定位为面向工薪阶层的普通商品住宅。乙公司根据资源状况和市场形势准确的对项目进行定位。准确的项目定位可以锁定项目的（ ）。A.最高利润B.目标市场和目标消费者C.工作计划D.营销策略答案：B解析：准确的项目定位可以锁定项目的目标市场和目标消费者，在项目有了明确的市场定位之后，该项目所面向的消费者一般来说就很明确了。该类消费群体是哪些人，他们的年龄、性别、职业、收入、文化层次、喜好及未来需要是怎样的，以及由此而引起的一些消费倾向等。市场主题即从客户定位中找出符合其需要及能力的要素，并对这些要素加以描述，突出“卖给谁、给谁享受”。