房地产估价师每日一练6卷.docx

房地产估价师每日一练6卷房地产估价师每日一练6卷 第1卷 （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A面访B问卷C观察D座谈正确答案：B问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 房地产供给是指房地产开发商和拥有者(卖者)在某一特定时间内，在每一价格水平下，对某 种房地产所愿意出售的数量。（ ）正确答案：×房地产开发商或拥有者对某种房地产虽然有提供出售的愿望，但没有提供出售的能力，则不能形成有效供给，也就只能算作供给，所以房地产供给必须是开发商或拥有者的愿意而且能够提供出售的数量。不动产登记事项自颁发权属证书或者证明时发生效力。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。甲公司两年前以出让方式取得一宗住宅用地使用权，该地块南面为乙公司拥有的坐落于护城河旁的一宗仓储用地。甲公司以河景为卖点设计开发了商品住宅楼，并已售出部分河景房。为确保该商品住宅楼放入河景特色，甲公司在开发该商品住宅楼前与乙公司协商签订了书面合同（但未经登记），约定乙公司不得在其地块上建造高层建筑，甲公司一次性向乙公司支付了 500 万元作为赔偿。后乙公司因故将该宗仓储用地转让给丙公司，但未披露其与甲公司签订的上述合同事宜。丙公司购得该地块并办理用途变更手续后，经规划批准开始建造高层住宅楼。该案例中，甲公司被侵害的权利是（）。A.相邻权B.租赁权C.地役权D.共有使用权答案：C解析：地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。在城市用地经济评价中，确定各种地价修正系数基础的区位条件是 ( )。A.宏观区位 B.中观区位C.微观区位答案：C解析：从影响范围看城镇土地区位，可分以下三个层次。宏观区位指某个城市在一定地域范围内(如一个地区、一个国家乃至世界)所处的位置与地位。宏观区位往往对区域城市间土地的级差地租和地价水平具有决定性的作用。中观区位是指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。微观区位是指某块具体使用的土地在城市中的具体位置及周边的条件。这种小尺度范围内的地块位置条件是城市土地经济评价中确定各种地价修正系数和评估地块价格的基础。在房地产投资项目可行性研究中，调查研究主要是从市场调查和资源调查两方面进行。其中资源调查的主要内容有（）。A.项目用地B.房地产市场供需C.房价现状及走势D.交通运输条件E.外围基础设施答案：A,D,E解析：本题考查的是可行性研究的步骤。选项A属于土地资源，选项D属于交通资源，选项E属于配套资源。选项BC是市场调查的内容。房地产估价师每日一练6卷 第2卷 影响房地产价格的环境因素，是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理性因素。这方面的因素主要有（ ）。A大气环境B声觉环境C水文环境D卫生环境E政治安定正确答案：ABCDE项属于社会因素。某企业开发某土地，土地重新取得成本为1000元/平方米，正常开发成本为1500元/平方米，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/平方米，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为（）元/平方米。A.1840B.2840C.2966D.3000答案：D解析：本题考查的是开发利润。直接成本利润率=开发利润/（土地成本+建设成本），开发利润（土地成本建设成本）×直接成本利润率（10001500）×6%150（元/平方米），土地价格土地重新取得成本土地开发成本管理费用投资利息销售费用利润10001500（10001500）×5%（10001500）×5%1001503000（元/平方米）。保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。 在买方报价拍卖中。拍卖人宣布的起拍价是一种要约表示。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×对土地“征收”和“征用”做出明确区分的是十届人大常委会第( )次会议。A、 十B、 十一C、 十二D、 十三答案：B解析：2022年8月28日，十届人大常委会第十一次会议通过了关于修改中华人民共和国土地管理法的规定，区分了“征收”和“征用”。厂商经营决策的利润最大化原则是（）等于边际成本。A.边际收益 B.利润 C.总收益 D.平均收益答案：A解析：本题考查的是成本理论。边际收益等于边际成本是厂商经营决策的利润最大化原则（或亏损最小条件）。房地产估价师每日一练6卷 第3卷现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格，直接取决于其（）。A.市场价值 B.花费的成本 C.效用 D.投资价值答案：C解析：本题考查的是成本法概述。现实中的房地产价格特别是具体一宗房地产的价格，直接取决于其效用而非花费的成本，成本的增加一定要对效用的增加有所作用才能构成价格。 如果要求召开临时股东会，必须由代表公司10%以上股份的若干股东提出才有效，即为少数股东权。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 对于房地产投资项目这样一个特点性的经济系统而言，（ ）都可以看成是货币形式体现的资金流出或资金流入。A自有资金、融资方式B现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标C投入的资金、花费的成本和获取的收益D各种投资工具和投资方式正确答案：C按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书的房地产开发项目即可转让。（）答案：错解析：根据城市房地产管理法第三十九条，按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，这是出让合同成立的必要条件，也只有出让合同成立，才允许转让。均衡原理是以房地产内部构成要素与其外部环境是否协调均衡，来判断该房地产是否为最高最佳利用，它可以帮助确定最佳规模和最佳用途。（）答案：错解析：本题考查的是最高最佳利用原则。均衡原理是以估价对象的各个组成部分是否搭配，来判定估价对象是否为最高最佳利用。它也可以帮助确定估价对象的最佳集约度和最佳规模。与外部环境的协调，属于适合原理的内容。某房地产经纪机构为有限责任公司，其应按( )的税率缴纳企业所得税。A.5B.7C.20D.25答案：D解析：企业所得税的税率为25%。房地产估价师每日一练6卷 第4卷估价对象为一面临街的矩形宗地，临街宽度为20m，临街深度为75m。假设标准宗地临街宽度为25m，临街深度为100m，总价格为400万元。根据四三二一法则，该估价对象的单价为（）元/m2。A1920B2400C2560D3200答案：A解析：最简单且最容易理解的一种临街深度价格递减率，是“四三二一法则（fourthreetwoonerule）”。它是将临街深度为100英尺的临街土地，划分为与街道平行的四等份，如图1所示。各等份因离街道的远近不同，价值有所不同。从街道方向算起，第一、二、三、四个25英尺等份的价值，分别占整块土地价值的40、30、20和10。例如，一宗临街深度为100英尺、临街宽度为50英尺的土地，总价为100万元，从街道方向算起，该土地四个等份的价值分别为40万元、30万元、20万元和10万元。该相邻的临街土地的总价计算如下：400×10000×（40+30+20）×20/25/20/75=1920（元/m2）。图1四三二一法则竞争情况调查和市场营销因素调查属于不可控制因素的调查。（）答案：错解析：本题考查的是市场调查的意义和内容。国内外市场环境调查、市场需求容量调查、消费者和消费者行为调查、竞争情况调查等四项调查内容均属于不可控制因素的调查，市场营销因素调查属于可控制因素的调查。 已知某房地产价格为900元/m2，需求量为100万m2，当价格为1000元/m2时，需求量为90万m2，则需求价格弹性为（ ）。A10B9C1D0.9正确答案：C(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。应在评估实地查勘表上签名或盖章的单位或个人为（）。A.房地产实际使用人或管理人B.被征收人C.房屋征收部门D.注册房地产估价师答案：B,C,D解析：本题考查的是房屋征收评估原则和要求。房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当有房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，并应当在评估报告中说明有关情况。某市拟拍卖一宗面积为13.33万、容积率为2.56的商品住宅用地，土地交易契税税率为4%、项目要求配置3万 的公共租赁住房，政府以6000元/ 的价格回购，某房地产开发企业欲参与该项目的竞买，经市场调研和测算，预计该项目的建造费用为3800元/，期间费用为5500万元，商品住房的销售均价为8500元/，营业税及附加为销售收入的5.5%（配建的公共租赁住房免征营业税及附加），如果该房地产开发企业对项目要求的税前最低利润为8000万元，请计算该企业能接受的最高楼面地价水平。答案：解析：假设企业能接受的最高楼面地价为A元/m2（不包括契税） （1）建筑面积13.33×2.5634.1248（万m2） （2）销售收入由两部分组成： 商品住房销售收入+配套公租房回购收入 （34.1248-3）×8500×（1-5.5%）+3×6000 268009.956（万元） （3）总成本34.1248×（1.04A+3800）+550035.48979A+135174.2 （4）利润销售收入-销售税费-总成本 8000268009.956-35.48979A-135174.2 A3517.512（元/平方米）在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的( )。A、 市场供求关系B、 房地产管理部门C、 业主的愿望D、 建筑质量答案：A解析：因为在市场经济条件下，市场供求关系决定物业租金水平。房地产估价师每日一练6卷 第5卷房地产投资相对于股票投资，往往具有较低的收益水平。（）答案：错解析： 本题考查的是房地产投资的利弊。房地产投资相对于储蓄、股票、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。下列各项中，不属于留置权特征的是（）。A.留置权是以动产为标的物的一种担保物权 B.留置权是债权人留置债务人动产的权利 C.留置权是一种法定的担保物权 D.留置权是一种用益物权答案：D解析：本题考查的是担保物权。留置权的特征包括：（1）留置权是以动产为标的物的一种担保物权；（2）留置权是债权人留置债务人动产的权利；（3）留置权是一种法定担保物权。选项D属于质权的特征。房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产转让概述。房地产转让分为有偿和无偿两处方式。参见教材P105。#房地产开发项目的主要不确定性因素包括（）。A、建筑安装工程费B、开发期与租售期C、权益投资比率D、资本化率E、贷款利率答案：A,B,D,E解析：本题考查的是房地产开发项目的主要不确定性因素。对于房地产开发项目而言，涉及的主要不确定性因素有：土地费用、建筑安装工程费、租售价格、开发期与租售期、建筑容积率及有关设计参数、资本化率、贷款利率等。 下列指标中，反映房地产置业投资经济效果的有（ ）。A销售税费B租金收益C物业增值D股权增值E抵押贷款规模正确答案：BCD 比较各种融资方式，下列说法错误的是（ ）。A向社会直接融资手续费和利息负担大B利用外资的率比较优惠C利用外资受国内金融融资较大D利用外资存在政治风险和汇率风险，申请较难正确答案：C房地产估价师每日一练6卷 第6卷下面不属于造成功能折旧的因素是（）。A、建筑设计缺陷 B、人们消费观念的改变 C、建筑技术进步 D、环境污染答案：D解析：本题考查的是建筑物折旧的含义和原因。导致功能折旧的原因有：建筑设计上的缺陷、过去的建筑标准过低、人们消费观念的改变以及建筑技术进步。选项D属于外部折旧的因素。 以出让方式取得国有土地使用权的，建设单位应当向城乡规划主管部门申请核发选址意见书。 （ ）正确答案：×关于假设开发法中求取开发完成后的房地产价值的说法，正确的有（）。A.开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况所对应的价值 B.未来开发完成后的房地产状况不能包含动产.权利 C.评估投资价值时，未来开发完成后的房地产价值有时要考虑无形收益 D.对于自营的房地产，不宜运用收益法求取开发完成后的房地产价值 E.可以运用成本法求取开发完成后的房地产价值答案：A,C解析： 本题考查的是假设开发法测算中各项的求取。选项B错误，未来开发完成后的房地产状况并不总是纯粹的房地产，除了房地产，还可能包含房地产以外的劫产、权利等；选项D错误，对于出租或自营的房地产，预测开发完成后的价值，可先测算其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值；选项E错误，开发完成后的价值不能采用成本法求取。(2022真题) 砖混结构的建筑物宜采用独立基础。（）答案：错解析：本题考查的是地基、基础与地下室。条形基础的形状为长方形，适用于砖混结构建筑，如住宅、教学楼、办公楼等多层建筑。 在房地产估价中，如果估价目的不同，则（ ）。A估价的依据有可能不同B估价的方法有可能不同C估价对象的范围有可能不同D不影响估价结果的公正性E不影响估价报告的用途正确答案：ABC不同的估价目的将影响估价结果。因为估价目的不同，估价的依据可能不同，应评估的价值类型可能不同，估价时点的选取可能不同，估价中应考虑的因素可能不同，甚至估价对象的范围和选用的估价方法也可能不同。房屋征收估价中，因房地产占有人拒绝注册房地产估价师进入被征收房屋内进行实地查勘，为完成估价，对估价对象内部状况进行的合理假定属于（）。A、未定事项假设B、背离事实假设C、不相一致假设D、依据不足假设答案：D解析：考点:估价报告的组成。依据不足假设是指在估价委托人无法提供估价所必需的反映估价对象状况的资料以及估价师进行了尽职调查仍然难以取得该资料的情况下，缺少该资料及对相应的估价对象状况的合理假定。