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2022房地产估价师考试真题及答案5节2022房地产估价师考试真题及答案5节 第1节不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析可以代替风险分析。（）答案：错解析：不确定分析中的盈亏平衡分析和敏感性分析，是在风险因素确定发生概率未知条件下的抗风险分析，它不能代替风险分析。风险分析常用的比较成熟的方法是概率分析法，它不但考虑了风险因素在未来变动的幅度，还考虑了这种变动幅度在未来发生变动的可能性的大小及对项目主要经济效益指标的影响。下列各项影响房地产价格的因素中，可以并列构成一种分类的有（）。A、一般因素B、国际因素C、市场因素D、区域因素E、个别因素答案：A,D,E解析：考点:房地产价格影响因素概述。对房地产价格影响因素的另一种分类，是分为一般因素、区域因素和个别因素三个层次。 （5）项目折现率为10，商业物业报酬率为12正确答案： 我国房地产企业权益资本规模过小，不利于房地产业的健康发展和系统性金融风险的防范。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。设立房地产开发企业应有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。2022房地产估价师考试真题及答案5节 第2节 房地产的生产过程和消费过程所需要的资金不是很大，可以自己支付。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 建设项目各阶段中，影响工程造价的因素有（ ）。A确定项目合理规模B确定功能分区C选择建设地点D工程变更E设计方案评价正确答案：ABCDE2022 年10 月1 日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1 年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12 亿元。2022年3 月1 日，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2 年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15 亿元。截至该时点，2022 年申请的抵押货款余额为2 亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%；2022 年7 月1 日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16 亿元，甲公司尚未偿还的抵押货款余额为4 亿元。2022 年3 月1 日该综合楼的再次抵押价值为（）亿元。A.10B.11C.13D.15答案：B解析：将已抵押的房地产再次抵押的，其抵押价值可称为再次抵押价值，具体为：本案例，未设立法定优先受偿权下的价值为15 亿元，已抵押贷款余额为2 亿元，社会一般贷款成数为50%，未涉及拖欠的建设工程价款和其他法定优先受偿款，则该综合楼的再次抵押价值=152/50%=11（亿元）。下列影响房地产价格的自身因素中，不属于房地产实物因素的是（）。A.新旧程度B.周围环境C.建筑物内空间布局D.土地开发程度答案：B解析：本题考查的是房地产实物因素。房地产实物因素包括土地实物因素和建筑物实物因素，土地实物因素包括土地面积；土地形状；地形、地势；地质；土壤；土地开发程度。建筑物实物因素包括建筑规模；建筑结构；设施设备；装饰装修；空间布局；建筑功能；外观；新旧程度。选项B，周围环境，属于房地产区位因素。参见教材P122126。某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一髙架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。2022年9月需对临该道路的一底层商业用房市场价格进行评估，估价人员收集了若干临该道路的底层商业用房的交易实例，从中选取可比实例时，交易日期距估价时点不应超过（）。A.6个月 B.9个月C. 1年 D.2年答案：A解析：2022房地产估价师考试真题及答案5节 第3节 房地产开发企业的利润可分为4个层次。其中，经营利润与营业外收支净额之和为（ ）。A利润总额B投资利润C税后利润D可分配利润正确答案：A 下列说法不正确的是（ ）。A建筑安装工程费用中的利润主要是指按规定应计人建筑安装工程造价的利润，它是按相应的计费基础乘以计划利润率确定的B土建工程的利润一直接工程费×利润率C安装工程的利润一人工费×利润率D依据不同投资来源或工程类别，采用差别利润率正确答案：B正确的公式为：土建工程的利润(直接工程费+间接费)×利润率。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。假设开发法在形式上是适用于评估新开发房地产价值的（）的“倒算法”。A、市场法B、收益法C、成本法D、长期趋势法答案：C解析：考点:假设开发法的理论依据。假设开发法在形式上是评估新开发的房地产价值的成本法的“倒算法”。某游乐场按土地法定最高出让年限取得土地使用权，经营 15 年后转让，则取得该土地使用权的剩余使用年限是（）年。A15B25C35D55答案：B解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定，商业、旅游、娱乐用地的国有土地使用权出让最高年限为 40 年。以房地产转让方式取得出让土地使用权的权利人，其实际使用年限不是出让合同约定的年限，而是出让合同约定的年限减去原土地使用者已经使用年限后的剩余年限。则该土地使用权的剩余使用年限为：4015=25（年）。2022房地产估价师考试真题及答案5节 第4节 某块土地上有一建筑物，各层建筑面积相同，共有20层，且建筑密度为60%，则建筑容积率为（ ）。A33.3B12C20D60%正确答案：B容积率建筑密度×建筑层数。 城市生活污水不是酚类污染物的来源（ ）。此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) 测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。（）答案：对解析：本题考查的是长期趋势的测定。测定长期趋势值的方法主要有扩大时距法、移动平均法和最小二乘法。不动产登记簿是物权归属和内容的根据答案：对解析：不动产登记簿是不动产物权归属和内容的根据；不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依据法律规定应予登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。不动产登记簿由不动产登记机构指定专人负责管理、永久保存。 无论质量问题是由勘察、设计、施工哪个单位造成的，房地产开发公司都应对其开发的房地产项目对购房者承担责任。 （ ）正确答案：2022房地产估价师考试真题及答案5节 第5节 （ ）是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。A差异性B各异性C特色性D独立性正确答案：BB各异性是指房地产市场上没有两宗完全相同的房地产。由于受区位和周围环境的影响，土地不可能完全相同；两幢建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两幢采用相同设计形式的建筑物，也会由于其内部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。 运用投资组合理论指导房地产投资活动的目的是（ ）。A在固定的预期收益率下使风险最低B使收益率最高C在一个预设可接受的风险下使收益最大化D减少投资正确答案：AC凡是有内部孔隙的材料，其密实度都小于1。（）答案：对解析： 本题考查的是建筑材料的性质。材料的密实度是材料在绝对密实状态下的体积与在自然状态下的体积之比。凡是内部有孔隙的材料，其密实度都小于1。 乙代理预售商品房必须向购房人出示（ ）。A商品房预售许可证B商品房销售广告C房屋综合验收合格证明D甲出具的商品房销售委托合同正确答案：AD2022 年 6 月 1 日，某市政府根据城市规划进行旧城改造，决定征收城区内某处国有土地上15 万 m2 的房屋，其中有 3 万 m2 的房屋未登记，包括 1.20 万 m2 的违法建筑。依法选定甲房地产估价机构负责房屋征收评估工作。被征收人如果对评估结果有异议，应向被征收房屋所在地（）申请鉴定。A.房地产管理部门B.估价师协会C.房屋征收部门D.评估专家委员会答案：D解析：房屋征收条例第十九条规定，对评估确定的被征收房屋价值有异议的，可以向房地产价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。