房地产估价师历年真题和解答9辑.docx

房地产估价师历年真题和解答9辑房地产估价师历年真题和解答9辑 第1辑反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为( )。A、 时点指标B、 相对指标C、 时期指标D、 平均指标答案：A解析：时点指标是反映社会经济现象总体在某一时点上的状况总量。它有如下两个特点：(1)各时点指标值不可以直接累加；(2)每个时点指标值的大小不是随时间的推移而逐渐增大的。商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于开发投资行为。答案：错解析：商用房地产同时也是收益性或投资性房地产，购买商用房地产属于置业投资行为。 确定路线价时，选取标准宗地应符合（ ）等要求。A一面临街B两面临街C土地形状为矩形D土地形状为正方形E容积率为所在区段具有代表性的容积率正确答案：ACE可行性研究可以分为五个步骤，以下排序正确的是（ ）。调查研究；接受委托；编制可行性研究报告；方案的选择和优化；财务评价和综合评价ABCD正确答案：D 所谓“三通一平”，一般是指( )。A路通B水通C电通D场地平整E空域通正确答案：ABCD答案 ABCD所谓“三通一平”一般是指路通、水通、电通和场地平整。2022年甲房地产开发企业获得一住宅项目地块。该规划地块面积为10000m2，出让合同约定容积率为4.5，建筑密度为30%。根据规划设计，该小区住宅楼层高度均一致，平均每套户型面积为90m2。行业平均利润率为20%，甲房地产开发企业目标利润率30%。2022年，某担保公司为甲房地产开发企业提供担保，按法定程序，公开发行期限为5年的债券，为新项目募集资金。直至2022年末，甲企业实现净利润70亿元，总资产1000亿元，资产负债率为56%。2022年初，李某与甲房地产开发企业签订房地产销售合同，合同标的为甲公司于2022年中旬开工的商品住宅，并以该房为抵押申请了80万元的贷款。李某所签订的房地产买卖合同为（）。A.主合同B.单务合同C.有偿合同D.典型合同答案：A,C,D解析：本题考查的是合同法概述。房地产买卖合同为双务合同、有偿合同、典型合同，同时，该合同不以其他合同存在为前提而存在，故为主合同。P412。对某种特定的商品来说，下列关于市场容量概念的表述中，正确的是（）。A.潜在市场服务市场有效市场合格的有效市场B.服务市场潜在市场合格的有效市场C.潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场D.潜在市场服务市场合格的有效市场有效市场答案：C解析：本题考查的是市场规模的估计。潜在市场有效市场合格的有效市场服务市场渗透市场。参见教材P112。房地产估价师历年真题和解答9辑 第2辑 办理游乐场买卖手续时，W公司应当向当地主管部门提交（ ）等必备材料。A当地房地产管理部门核发的房屋买卖审批书B土地使用权证CW公司与F娱乐公司签署的房地产转让合同D当地规划管理部门核发的建设用地规划许可证和建设工程规划许可证正确答案：BCD(2022真题) 购房人在取得房屋所有权证后，经确认房屋主体结构不合格的，仍有权退房。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。商品房交付使用后，确属主体结构质量不合格的，购房人有权退房。这里的交付使用之后，是指办理了交付使用手续之后，可以是房屋所有权证办理之前，也可以是房屋所有权证办理完毕之后。主体结构质量问题与使用时间关系不大，主要是设计和施工原因造成的，因而只要在合理的使用年限内，均可申请退房。理论上同一估价对象在同一估价目的及相应特定条件下形成的正常值是唯一的。（）答案：对解析：本题考查的是价值类型。同一估价对象可以有不同类型的价值，即同一估价对象的价值并不是唯一的。但同一估价对象在同一时间的具体某种价值和价格，是该估价对象在相应估价目的特定条件下所形成的正常值，理论上它是唯一的。参见教材P33。 在测定长期趋势值时，能剔除季节变动的统计方法主要有（ ）。A众数法B最小二乘法C时距扩大法D中位乘数法E移动平均法正确答案：CE 下列不属于房地产区位因素的是（ ）。A交通B用途C环境D楼层正确答案：B房地产的区位可以分为位置、交通、环境和配套设施四个方面来认识。构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容的是（）。A.城市规划法律规范的制定 B.城市规划的组织编制 C.城市规划的审批管理系统 D.城市规划实施管理系统答案：A解析： 本题考查的是城市规划管理系统。城市规划法律规范的制定，构成了城市规划管理系统中保障系统的主要内容。 下列对要约的理解有误的是（ ）。A要约是指希望与他人订立合同的意思表示B要约内容应具体明确，即表达出订立合同的意思C要约是当事人订立合同的预备行为，当事人仍处于订约的准备阶段D要约应表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束正确答案：C房地产估价师历年真题和解答9辑 第3辑关于房地产估价的特点或本质的说法，正确的是（）。A房地产估价是评估房地产的价格而不是价值B房地产估价是模拟市场定价而不是代替市场定价C房地产估价是一种价格保证而不是仅提供参考意见D房地产估价有误差且不能把误差控制在合理范围内答案：B解析：房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价。A项，房地产估价本质上是评估房地产价值而不是价格；C项，房地产估价是提供价值意见而不是作价格保证；D项，房地产估价难免有误差但误差应在合理范围内。2022年10月1日，甲公司以其拥有的一幢总建筑面积为25000m2的综合楼申请了期限为1年的抵押贷款，该综合楼的市场价值和抵押价值经评估均为12亿元。2022年3月1曰，甲公司再次以该综合楼申请了期限为2年的抵押贷款，经评估，该综合楼的市场价值为15亿元。截至该时点，2022年申请的抵押贷款余额为2亿元。当地同类房地产抵押贷款成数一般为50%。2022年7月1日，政府因公共利益需要，对该综合楼做出了征收决定并公告，经评估，该综合楼在完全产权状况下的市场价值为16亿元。甲公司尚未偿还的抵押贷款余额为4亿元。2022年7月1日该综合楼的被征收价值为（）亿元。A.12 B.14C. 15 D.16答案：D解析： 土地一级开发的范围包括（ ）。A已确定的存量国有土地B拟征用土地C农转用地D城市土地正确答案：ABC在土地面积量算中，条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。（）答案：对解析：本题考查的是土地面积量算。图解法计算的宗地面积应在地籍调查表、土地登记卡、产权证书说明栏注明“本宗地面积为图解面积。条件许可时应采用解析法计算的面积代替图解法计算的面积。”参见教材P173。甲公司因债务纠纷被起诉，法院裁定拍卖甲公司开发的某幢办公楼偿还债务。乙房地产估价机构接受法院委托评估该办公楼的市场价格。经调查，甲公司的债务情况如下:拖欠施工单位工程款300万元，银行贷款余额2700万元，第三方欠款2000万元。在估价时点，该办公楼全部可销售面积为5万m2，其中已售出3万m2。经评估，该办公楼的市场价格为6000元/m2，拍卖变现时的费用及税金为2500万元。拍卖完成后，首先应支付的费用为（ ）。A.施工单位工程款 B.银行贷款C.第三方欠款 D.拍卖变现时的费用及税金答案：D解析：关于建筑物重新购建成本求取方法的说法，错误的是（）。A、单位比较法需要将估价对象的实际建筑安装工程费修正为可比实例建筑物的实际建筑安装工程费B、分部分项法应结合各个构件或分部分项工程的特点使用计量单位C、工料测量法主要用于求取具有历史价值的建筑物的重新购建成本D、指数调整法主要用于检验其他方法的测算结果答案：A解析：本题考查的是建筑物重新购建成本的求取方法。单位比较法实质上是一种比较法。即修正：将实际而可能不是正常的单位建安工程费修正为正常的单位建安工程费，将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费，将可比实例的状况调整到估价对象的状况。参见教材P306。 按规定折扣率以低于券面价值的价格发行，到期按照券面价值偿还的债券是（ ）A贴现债券B附息债券C抵押债券D浮动利率债券正确答案：A房地产估价师历年真题和解答9辑 第4辑 房地产空间市场的供求关系直接决定了房地产租金的水平。( )正确答案：×答案 × 房地产空间市场和资产市场是紧密联系在一起的。空间市场的供求关系决定了房地产租金的水平，该租金水平同时决定了房地产资产的收益率，从而影响资产市场中的需求；同时，空间市场上的供给又是由资产市场决定的。决定写字楼基础租金水平的因素包括（ ）。A.抵押贷款还本付息B.运营费用C.物业管理费D.目标投资收益率E.空置损失答案：A,B,D,E解析：写字楼租金的确定。在确定租金时，一般应首先根据业主希望达到的投资收益率目标和其可接受的最低租金水平（即能够抵偿抵押贷款还本付息、运营费用和空置损失的租金）确定一个基础租金。某城市居民人均月收入自2022年3月1日2022年9月30日由1200元增加到1300元，某类商品住宅的需求量由16万套上升到20万套。则用中点法计算该类住宅需求的收入弹性为( )。A、 0.36B、 1.22C、 2.78D、 3.25答案：C解析：依题意，可根据公式：? 假设开发法的操作步骤包括( )。A调查待开发房地产的基本情况B选择最佳的开发利用方式C估计开发前的房地产价值及开发经营期D进行具体计算，求出待开发房地产的价值E估算开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费正确答案：ABDE答案 ABDEC项应为估计开发经营期及预测开发完后的房地产价值。从经济角度理解，利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为称为（）。A、投机 B、储蓄 C、投资 D、信托答案：C解析：本题考查的是投资概述。从经济角度理解，投资是利用资源或通过购买资本货物，以增加未来产出或财富的行为。 某建筑物共三层，总建筑面积为600m2，每层建筑面积相等，房地总价为600万元，土地价值480万元，其中一层是二层的1.5倍，二层是三层的1.2倍，则关于土地份额的计算，以下正确的为（ ）。A按建筑面积分摊，二层占有的土地份额为33 3B按房地价值分摊，二层占有的土地份额为30.0C按土地价值分摊，二层占有的土地份额为35.0D按房地价值分摊，一层占有的土地份额为45.0E按土地价值分摊，一层占有的土地份额为47.9正确答案：ABDE住房置业担保公司为个人购置住房借款，提供担保的方式是（ ）。A.质押B.一般保证C.抵押D.连带责任保证答案：D解析：本题考查的是住房置业担保概述。住房置业担保提供的保证方式是连带责任保证，依照连带责任保证的法律规定，债务人在主合同规定的债务履行期限届满时没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。房地产估价师历年真题和解答9辑 第5辑 当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的市场供求风险。 ( )正确答案：×答案 × 由于所有的投资均要求有一定的时间周期，尤其是房地产投资周期较长，所以只要存在通货膨胀因素，投资者就要面临通货膨胀风险。当收益是通过其他人分期付款的方式获得时，投资者就面临着最严重的购买力风险。 城市房屋拆迁主管部门一般不得接受房屋拆迁委托，但县级以上人民政府为对外招商引资而特别委托的除外。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在某省会城市，甲房地产开发企业（以下简称甲企业）开发商品房住宅小区，拟征收某村基本农田以外的耕地200万平方米，并委托某房地产估价机构对被征收房屋的市场价格进行了评估。共4栋，每栋10层，5个单元，每个单元均为一梯两户。2022年6月1日，该项目取得商品房预售许可证，准许销售300套。该项目由商品房预售转为商品房现售，应符合的条件为（）。A、已通过竣工验收B、拆迁安置已经落实C、取得土地使用权证书D、取得房屋所有权证书答案：A,B,C解析：本题考查的是商品房现售。商品房现售，必须符合以下条件：（1）出售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。选项D容易排除。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适，故应尽量远离交通线路、交通站点。（）答案：错解析：考点:房地产状况调整的思路和步骤。商业房地产着重繁华程度、人流量和交通条件的影响，而居住房地产讲究安全、宁静、舒适、周围环境、配套设施等。但交通的便捷程度，仍旧是影响住宅的重要因素。因地震住房灭失而重新购买住房的，免征契税答案：对解析：有下列行为之一的，减征、免征契税：(1)国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋用于办公、教学、医疗、科研和军事设施的，免征；(2)城镇职工，按规定第一次购买公有住房的，免征；(3)因不可抗力灭失住房而重新购买住房的，免征；(4)土地、房屋被县级以上人民政府征收，重新承受土地、房屋权属的，由省、自治区、直辖市人民政府决定是否减征或者免征；(5)纳税人承受荒山、荒沟、荒滩、荒丘土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产的，免征；(6)依照我国有关法律规定以及我国缔结或参加的双边和多边条约或协定规定应当予以免税的外国驻华大使馆、领事馆、联合国驻华机构及其外交代表、领事官员和其他外交人员承受土地、房屋权属的，经外交部确认，可以免征。某房地产开发企业向银行申请了贷款额为1000 万元，期限为3 年，年利率为8%的抵押贷款，到期一次还本付息，则按月计息比按季计息要多付利息（）万元。A2.00B7.30C8.53D9.00答案：A解析：按月计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/12）3 错误121=270.24（万元）；按季计息时，利息和=P（1+i）n1=1000 错误（1+8%/4）4 错误31=268.24（万元）。则按月计息比按季计息要多付利息：270.24268.24=2.00（万元）。(2022年真题) 根据商业银行押品管理指引要求，商业银行每年应对押品至少重估一次，这有利于防范个人住房贷款的（）。A.操作风险B.信用风险C.市场风险D.法律风险答案：C解析：本题考查的是房地产抵押贷款。A操作风险主要指假按揭；B主要指双方违约的风险。C贷款一般是抵押贷款，得考虑抵押物价值能否起到对债务提保的作用，以及能否变现的问题，属于市场风险。房地产估价师历年真题和解答9辑 第6辑 房地产价格与一般物品价格的共同之处是( )。A都是价格，用货币来表示B都有波动，受供求因素的影响C都是按质论价D都有国家政策的扶持E都是绝对合理的价值体现正确答案：ABC答案 ABC房地产价格与一般物品的价格，既有共同之处，又有不同的地方。共同之处是：都是价格，用货币来表示；都有波动，受供求因素的影响；都是按质论价：优质高价，劣质低价。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款 1 亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为 15000 平方米，其中：已被人民法院预查封 1000 平方米。经批准可预售的建筑面积为 14000 平方米，其中：有 3000 平方米已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。为准确获得已办理商品房预告登记的信息，丙机构应通过（）确定。A.调查该项目购房人B.查询该项目的房屋登记簿C.要求甲公司出具其预告登记证明D.查询甲公司已备案的商品房预售合同答案：B,C解析：物权法第 20 条规定，当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。房屋登记是指，不动产登记机构依法将房屋建筑物、构筑物权利及相关事项在不动产登记簿上予以记载的行为，如房屋所有权登记、房屋抵押权登记、预购商品房预告登记。关于假设开发法的说法，错误的是（）。A运用假设开发法估价，开发完成后的价值可以采取收益法求取B投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算C假设开发法中测算的“扣除项目”金额本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值D在预测开发完成后的价值时，应将估价作业时的类似房地产的市场价格作为开发完成后的价值答案：D解析：A项，运用假设开发法估价，预测开发完成后的价值，可先预测其租赁或自营的净收益，再采用收益法将该净收益转换为价值。B项，投资利息和开发利润只有在传统方法中才需要测算。在测算投资利息时要把握应计息项目、计息周期、计息期、计息方式和利率；在测算后续开发利润时要注意利润率有直接成本利润率、投资利润率、成本利润率和销售利润率，它们的内涵及计算基数有所不同，测算时要相互匹配。C项，在假设开发法测算中应当减去的项目，统称为“扣除项目”。它们本质上应是预测的扣除项目在未来发生时的值，而不是在估价时点的值（但在传统方法中，将它们近似为估价时点的值）。D项，在现金流量折现法中预测开发完成后的价值时，一般不宜将估价作业时的类似房地产的市场价格直接“平移”过来作为开发完成后的价值，根据类似房地产过去和现在的市场价格及其未来可能的变化趋势来推测。在市场趋势分析中，相关分析法可进一步分为（）。A、指数平滑法B、简单平均法C、移动平均法D、回归分析法E、市场因子推演法答案：D,E解析：本题考查的是市场趋势分析。相关分析法包括回归分析法、市场因子推演法。参见教材P116P117。 该城市20222022年度普通商品住宅价格的环比增长速度是（ ）。A116.7%B16.7%C14.3%D114.3%正确答案：B一套总价60万元的住房，在实际交易中的付款方式可能有下列几种情况：（1）要求在成交日期一次性付清；（2）如果在成交日期一次性付清，则给予5%的折；（3）首付款20万元，余款以抵押贷款方式支付，贷款期限15年，按月等额偿还贷款；（4）约定自成交日期起一年内一次性付清；（5）自成交日期起分期支付，首期支付20万元，余款在一年内分两期支付，每隔半年支付20万元。上述情况中，存在名义价格和实际价格差异的是（）。A.第（1）、（3）种情况B.第（3）、（4）、（5）种情况C.第（2）、（4）种情况D.第（2）、（4）、（5）种情况答案：D解析：本题考查的是名义价格和实际价格。（1）名义价格与实际价格相同；（3）由于贷款需要支付利息，名义价格和实际价格也是一致的，所以AB可以排除。（5）肯定存在名义价格和实际价格的差异，所以正确选项是D。在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。( )答案：错解析：知识点 名义利率与实际利率的关系式房地产估价师历年真题和解答9辑 第7辑(2022真题) 根据物权法，住宅建设用地使用权期间届满的，（）。A.无偿收回B.给予补偿收回C.自动续期D.届满前一年申请续期答案：C解析：本题考查的是建设用地使用权的收回和终止。依据物权法规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。甲公司拥有一宗登记用途为工业的房地产，建成于2022年，现状用于商业，于2022年作为抵押物申请了抵押贷款。现甲公司拟以该宗房地产再次申请抵押贷款，委托乙房地产估价机构评估其再次抵押价值。经调查,该宗房地产不存在其他法定优先受偿款。对该宗工业房地产进行区位因素分析时，一般不重点分析的因素是（）。A.交通条件 B.产业集聚度C.基础设施完备程度 D.公共设施完备程度答案：D解析：若总体单位的属性为人们受教育程度，则该标志为品质标志。答案：对解析：按标志是否可以用数量表现进行划分，分为品质标志和数量标志。品质标志是指不能用数量表现而只能用文字、符号或代码进行说明的标志，如性别、文化程度、工种等；房地产置业投资项目经济效果的主要表现形式有（ ）。A.销售收入B.租金收益C.开发利润D.物业增值E.股权增加答案：B,D,E解析：房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。租金通常表现为月租金收入，而增值和股权增加效果则既可在处置（转让）物业时实现，也可在以针对物业的再融资行为中实现（如申请二次抵押贷款）。 下列关于物业的维修养护的说法，正确的是( )。A除应租户要求而进行的维修外，还要按时对物业进行定期的检查、维修与养护B物业管理人员虽然被授权负责物业的维修，但必须以不突破维修预算为原则C对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导不是物业维修计划的内容D物业维修常起源于租户对建筑物状况的抱怨E对于建筑内主要设备的更新工作如供热或空调系统的更新，物业管理人员必须征得业主的同意正确答案：ABDE答案 ABDE 对租户就建筑物尤其是内部设备的使用提供指导，也是物业维修计划的重要内容，这样就可以使承租人、物业管理人员以及业主共同承担物业维护的责任，并使各方的利益得到应有的保护。建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为（）。A.经济寿命 B.自然寿命 C.实际年龄 D.有效年龄答案：A解析： 本题考查的是建筑物折旧的求取方法。经济寿命指建筑物自竣工时起至其对房地产价值不再有贡献之日止，即产生的收入大于经营费用，使用净收益大于零的持续时间。房地产估价中的价值，一般是指（）。A.使用价值B.交换价值C.投资价值D.账面价值答案：B解析：本题考查的是价格和价值。房地产估价是评估房地产的交换价值。房地产估价师历年真题和解答9辑 第8辑 地役权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。房地产本质上是一个立体空间，拥有一宗房地产就拥有了该宗房地产的所有空间。 （ ）正确答案：×地役权是指土地所有人或土地使用权人为使用自己土地的便利而使用他人土地的权利，而空间利用权是指房地产权利人在法律规定的范围内，利用地表上下一定范围内的空间，并排除他人干涉的权利。与一般物品相比，房地产不仅单价高，而且总价大。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产的特性。与一般物品相比，房地产的单价高、总价大。出售公有住房时，售房单位从售房款中一次性提取住宅专项维修资金，高层住宅不低于售房款的（）。A5B10C20D30答案：D解析：出售的公有住房交存住宅专项维修资金的标准为：业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地房改成本价的 2；售房单位按照多层住宅不低于售房款的 20、高层住宅不低于售房款的30，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。 若某房地产投资项目的表面收益率为18%，年租金增长率为8%，通货膨胀率为6%，则该项房地产投资的实际收益率为( )。A9.26%B10%C11.32%D12%正确答案：C某一交易实例房地产的使用面积为3000平方英尺，成交总价为110万美元，分四次付款（如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%），首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65，则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格约为（）元人民币/m2。（1平方英尺0.0929m2）A、17484B、19020C、19754D、20539答案：B解析：本题考查的是统一付款方式。统一付款方式，成交日一次性付清的价格：3535/（17%）0.530/（17%）110/（17%）1.5105.91（万美元），统一币种105.91×7.7815.49（万元人民币）（注意汇率时间点的选择），房地产建筑面积3000÷0.65×0.0929428.769（m2），单价8154900÷428.76919019（元/m2）。参见教材P185。下列关于商品房买卖合同的表述，正确的是（ ）。A.商品房现售合同，包括面积误差处理方式B.商品房预售合同，包括房屋登记及物业管理等内容C.商品房销售可以按套计价，也可以按套内建筑面积或建筑面积计价D.按建筑面积计价，建筑面积或套内建筑面积有其一误差比绝对值在3%以内的，根据实测建筑面积结算价款答案：C解析：本题考查的是商品房买卖合同。面积误差处理方式，属于预售合同的内容；商品房预售合同，包括前期物业管理内容；若当事人未对面积误差处理做约定，按建筑面积计价的，建筑面积或套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内的，根据实测建筑面积结算房价款。P133134。商务办公楼是指用于公司或企业从事各种业务经营活动的建筑物及其附属设施和相关场地。商务办公房地产及其估价都有其特殊之处。下列关于商务办公房地产特点的说法中，错误的是（）。A.多为现代化的高层建筑 B.所处区位好 C.自营为主 D.功能齐全.配套设施完善答案：C解析： 本题考查的是商务办公房地产及其特点。商务办公房地产的特点：（1）所处区位好，规模大；（2）多为现代化的高层建筑，功能齐全、配套设施完善；（3）出租经营为主，多由专业物业服务企业管理。房地产估价师历年真题和解答9辑 第9辑 （ ）建筑是目前我国城市建筑工程中采用最多的一种建筑结构类型。A砖木结构B砖混结构C钢筋混凝土结构D钢结构建筑正确答案：C该类结构的承重构件都是由钢筋混凝土结构构成的，外墙、隔墙等围护结构则是由轻质砖或其他砌体组成。钢筋混凝土结构建筑的特点是，结构的适应性强、抗震性能好和耐用年限较长。从多层到高层，甚至超高层建筑都可以采用此类结构形式。某房地产公司准备铺设热力管道，现正在研究能够满足相同使用功能的管道为20cm和30cm管道哪种有利的问题：两种管道的工程费用分别为1800万元、2400万元；运行费用第一年分别为350万元和220万元，之后每年都以0.05%的比例递增；假设两种管道的使用寿命分别为8年和10年，到期后的净残值都是初期投资额的10%，折现率为10%。假定工程费用发生在年初，运行费用发生在年末。请判断这两种方案的关系，并选用适宜的方法比较两方案的优劣。答案：解析：甲方案的等额年费用为672.19万元，乙方案的等额年费用为595.94万元，由于乙方案的等额年费用低，故应选用乙方案。关于房地产市场吸纳周期的说法，错误的是（）。A.吸纳周期是把房屋从准备租售到租售完成所需的时间B.吸纳周期反映可供租售量全部被市场吸纳所需的时间C.在新建商品房销售市场中，吸纳周期又称为销售周期D.吸纳周期在数值上等于吸纳率的倒数答案：A解析：本题考查的是市场交易指标。吸纳周期是指按报告期内的吸纳速度计算，同期可供租售量可以全部被市场吸纳所需要花费的时间，在数值上等于吸纳率的倒数。在新建商品房销售市场，吸纳周期又称为销售周期。拍卖人应当于拍卖日（）日前发布拍卖公告。A.5 B.7 C.14 D.21答案：B解析：本题考查的是拍卖公告与展示。拍卖人应当于拍卖日7日前发布拍卖公告。 下列关于假设开发法的表述中，不正确的是( )。A假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B运用假设开发法可测算开发房地产项目的土地最高价格、预期利润和最高费用C假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和不得改变现状的旧房D假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余正确答案：C答案 C假设开发法适用的对象是具有开发或再开发潜力的房地产，例如待开发的土地 (包括生地、毛地、熟地)、在建工程(包括房地产开发项目)、可装饰装修改造或可改变用途的旧房(包括装饰装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴)。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。（）答案：对解析：本题考查的是所有权。完整的所有权包括占有、使用、收益和处分四项职能。(2022真题) 房屋之间无上盖的架空通廊不计算建筑面积。（）答案：对解析：本题考查的是房地产面积测算。房屋之间无上盖的架空通廊不计算房屋面积。