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2022物业管理师考试真题及详解5辑2022物业管理师考试真题及详解5辑 第1辑 以下对供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位、业主、物业服务企业之间存在的关系和产生支付费用（报酬）义务的表述，不正确的是( )。A业主与供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是供用水、电、气、热、通信、有线电视的合同关系B业主与物业服务企业之间是物业服务合同关系，物业服务企业和供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位之间是委托合同关系C物业服务企业有权向供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位收取报酬，也可以向业主收取一定费用D业主应当支付水、电、气、热、通信、有线电视费和物业服务费用正确答案：C下列劳动者心理健康的特征中，心理健康很重要的标志是()。A:智力正常B:健全的情感C:行为协调D:行为反应适度答案：B解析：心理健康主要包括以下几个特征：智力正常；健全的情绪；行为协调；反应适度。其中，健全的情绪对于心理健康是很重要的。情绪稳定与心情愉快是人的情绪健康的主要标志。企业经营战略的特征包括( )。A:全局性B:长远性C:政策性D:应变性E:及时性答案：A,B,C,D解析：房地产领域的管理制度大体可划分为三个方面，不包括()A:房地产维修养护管理B:房屋安全鉴定管理C:房地产开发经营管理D:房地产管理答案：B解析：房地产领域的管理制度大体可划分为房地产开发经营管理、房地产管理、房地产维修养护管理三个方面。 是做好物业管理服务工作的一个必要条件，也是物业管理企业的一项基本功。A物业管理档案管理B物业管理服务管理C物业管理工作管理D物业管理资料管理正确答案：A2022物业管理师考试真题及详解5辑 第2辑保险的宏观作用是保险对全社会和整个国民经济总体所产生的经济效应，其作用主要为( )。A:有利于社会的安定B:促进企业加强风险管理C:有利于国民经济持续稳定的发展D:有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡E:有利于科学技术的推广应用答案：A,C,D,E解析：本题考核的是保险的宏观作用。保险的宏观作用是保险对全社会和整个国民经济总体所产生的经济效应。其作用主要为：(1)有利于国民经济持续稳定的发展;(2)有利于科学技术的推广应用;(3)有利于社会的安定;(4)有利于对外贸易和国际交往，促进国际收支平衡。 业主委员会应当在任期届满( )前召开业主大会会议，进行业主委员会的换届选举工作。A.2个月B.3个月C.6个月D.1年正确答案：A前期物业管理服务的对象是（），并按规定向业主收取物业管理服务费用。 A:建设单位B:全体业主C:业主大会D:物业产权人答案：B解析： 物业管理的承接查验主要以( )的方式进行，在现场检查、设备调试等情况下还可采用观感查验、使用查验、检测查验和试验查验等具体方法进行检查。A检查B监督C审批D核对正确答案：D 对签订前期物业服务合同应注意事项的表述，不正确的是（ ）。A前期物业服务合同应当对物业共用部位、共用设施设备的承接验收内容、标准、责任等作出明确的约定B对业主自有物业专有部分的承接验收则属于业主与发展商之间的问题，必须在合同中约定C应当由建设单位支付的费用不能转嫁给业主D对于由业主支付的费用部分，则应当注意是否符合国家法律法规的要求正确答案：B2022物业管理师考试真题及详解5辑 第3辑正常房地产成交价格形成时的必要条件有()。A:垄断市场的存在B:信息畅通C:平等自愿D:诚实无欺E:没有利害关系答案：B,C,D,E解析：正常成交价格是指交易双方在公开市场、信息通、平等自愿、诚实无欺、没有利害关系下进行交易所形成的价格，不受一些不良因素，如不了解市场行情、垄断、强迫交易等的影响。 、商业场所具有()，才会吸引更多的顾客。A.强大的经济实力B.自己鲜明的特色C.大面积的停车场D.装饰豪华的营业大厅正确答案：B下列房屋中，不得用于出租的是()。A:属于违法建筑的B:不符合工程建设强制性标准的C:违反规定改变房屋使用性质的D:不符合防灾工程建设强制性标准的E:住宅小区中，业主未签字同意业主公约的答案：A,B,C,D解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：属于违法建筑的，不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的，违反规定改变房屋使用性质的；法律、法规规定禁止出租的其他情形。同时要注意，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 以下不属于居民基本消费支出的是( )。A购房消费支出B购车消费支出C.使用过程中的水、电、气、暖等方面的长期消费支出D.房屋大、中修及设施设备改造及物业管理消费支出正确答案：C业主孙女士于2022年6月入住某高档公寓单元，但至今未缴纳物业服务费。负责管理该公寓的物业服务企业多次追缴其所欠物业服务费，未果。问题：1.物业服务费编制的依据是什么?2.物业服务费的测算编制应考虑的因素有哪些?3.针对孙女士拒交物业服务费的行为，物业服务企业应该怎么办?答案：解析：1.物业服务费编制的依据如下。(1)收入的编制方式通常是根据收费标准(单位时间费率形式)和可收费的管理面积。(2)支出的编制依据包括：1)管理计划及实施计划所需物业服务成本，管理计划主要是指常规物业管理服务中的人员计划、物品使用计划、能源消耗计划、工程维护保养计划、清洁保洁与绿化保养计划等，在编制测算时，应根据实施这些计划所需人工成本、物料成本、能耗成本、外包费用等进行测算;2)物业正常维修和养护计划，可比照以往每年实际发生的或参考其他同类物业的物业服务成本。2.物业服务费的测算编制应考虑的因素如下。(1)物业服务费测算编制应当区分不同物业的性质和特点，并考虑其实行的是政府指导价还是市场调节价;(2)物业服务费的测算编制应根据物业服务的项目、内容和要求，科学测算确定物业服务成本;(3)物业服务企业为该项目管理投入的固定资产折旧和物业管理项目机构用物业服务费购置的固定资产折旧，这两部分折旧均应纳入到物业服务费的测算中;(4)物业管理属微利性服务行业，物业服务费的测算和物业管理的运作应收支平衡、略有结余，在确保物业正常运行维护和管理的前提下，获取合理的利润，使物业服务企业得以可持续发展。3.物业服务企业针对拒交物业服务费的解决办法如下。(1)确定其未按期缴费的原因是否属于有履行合同缴费义务的能力却拒绝缴费的情况;(2)派专人与其进行沟通和协商，进一步了解拒绝缴费的原因，通过做解释工作取得客户对物业服务收费的理解和配合;(3)按照法律法规、管理规约和物业服务合同的规定，进行催交;(4)如果仍不能解决问题，物业服务企业可以单方面停止服务，解除合同;(5)在正式向法院提起起诉之前，可以向有管辖权的人民法院申请支付令，即根据法律提起督促程序;(6)欠费业主在收到支付令后一定期限内既不提出书面异议又不履行支付令的，物业服务企业可以向人民法院申请执行;(7)支付令自行失效后，物业服务企业可提起诉讼。2022物业管理师考试真题及详解5辑 第4辑 国家行政机关依据有关的法律、法规，对物业管理实施行业管理属于( )。A物业管理的行政管理B物业管理的相关行政管理C物业管理的工商行政管理D国家工商行政管理局的主要职责正确答案：A 是在市场经济条件下，交易双方所采取的一种交易形式。A招标B审标C投标D招标投标正确答案：D揭示人与人之间的社会关系及其发展规律的是()。A:科学B:政治经济学C:伦理学D:社会学答案：D解析：社会学是揭示人与人之间的社会关系及其发展规律的。A项，科学是揭示客观事物的本质联系及其发展规律的，B项，政治经济学是揭示生产关系及其发展变化规律的，C项，伦理学是揭示人与人之间的道德关系及其发展规律的。 前期物业管理招标分为( )。A公开招标B内部招标C邀请招标D主动招标E被动招标正确答案：AC房地产置业投资的现金流量中，()是业主最关心的问题。A:净运营收益的最大化B:实现预期收益目标C:可以获得的租金收入D:运营费用的最小化答案：A解析：现金流分析中的常用术语包括：潜在毛租金收入、空置和收租损失、其他收入、有效毛收入、运营费用、净运营收益、抵押贷款还本付息、准备金、税金、经营现金流，其中，净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。2022物业管理师考试真题及详解5辑 第5辑 下列不属于前期物业服务合同应具有的特征是( )。A前期物业服务合同由建设单位和物业服务企业签订B前期物业服务合同具有过渡性C前期物业服务合同是要式合同D前期物业服务合同具有特殊性正确答案：D 在期房与现房同品质(包括质量、功能、环境和物业管理等)下，期房价格( )现房价格。A低于B等于C高于D不可比正确答案：A 物业管理机构更迭时，管理工作应移交的管理资料是( )。A各类值班记录B装修验收表C装修图样D物业费收缴明细表正确答案：A零售商业物业经营管理中的安全管理工作，包括（）。A:所售食品安全B:防火安全C:治安保卫D:劳动安全E:媒体风险防范答案：B,C,D,E解析： 物业收费形式比较简捷，但交易透明度不高。在收费率偏低时，容易导致物业管理企业亏损的是 ( )收费形式。A酬金制B包干制C佣金制D酬金制和包干制正确答案：B