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房地产经纪协理历年真题和解答5章房地产经纪协理历年真题和解答5章 第1章房地产经纪人驻守居住小区开拓客源的优点是（）。A.受众面广B.客户准确率高C.与客户沟通效果好D.易与客户建立关系答案：B解析：驻守的方式主要是，在一个特定的场所，可能是某个小区、可能是某个地段等，房地产经纪人设摊招揽客户咨询或主动接触客户而获得客户的方式。其优势包括：成本较低；客户的准确性较高。其劣势包括：比较浪费房地产经纪人的时间；有时候驻守会妨碍到行人。房地产经纪机构协助办理房地产贷款、房地产登记、房屋交接等服务属于（）。A.房地产经纪服务的延伸服务项目B.房地产经纪服务的基本服务项目C.房地产经纪服务的补充服务项目D.房地产经纪服务的必要服务项目答案：A解析：按照服务性质，房地产经纪机构所提供的服务可以分为基本服务和其他服务（延伸服务）。房地产基本服务的内容包括提供房地产信息、实地看房、代拟房地产交易合同等。其他服务（延伸服务）的内容包括房地产抵押贷款代办、房地产登记手续代办、房屋交接手续代办等。关于新建商品房销售代理的规定，下列说法错误的有（）。A.房地产开发企业只能委托房地产经纪机构代理销售，不能自行销售B.房地产经纪机构应当将经纪服务项目、服务内容和收费标准在显著位置公示C.房地产经纪机构和执业人员不得炒卖房号D.房地产经纪机构不得采取内部认购、雇人排队等手段制造销售旺盛的虚假氛围E.房地产经纪机构不得强制收取代书费、银行按揭服务费等费用，可分解收费项目答案：A,E解析：A项，房地产开发企业可以自行销售商品房，也可以委托房地产经纪机构代理销售。E项，房地产经纪机构不得分解收费项目和强制收取代书费、银行按揭服务费等费用。下列关于房地产经纪合同的表述中，错误的是（）。A.房地产经纪合同是劳务合同B.房地产经纪合同是有偿合同C.房地产经纪合同可以是不要式合同D.房地产经纪合同是单务合同答案：D解析：房地产经纪服务合同的特征包括：房地产经纪服务合同是双务合同，即双方当事人互相享有权利、承担义务的合同。这是商品交换最为典型的法律表现形式。房地产经纪服务合同是有偿合同，即当事人取得权利必须支付相应代价的合同。房地产经纪服务合同为书面形式的合同。房地产经纪服务合同可以是不要式合同。但房地产经纪服务合同采用书面形式是中外房地产经纪行业的惯例。下列各项中，不属于商品房项目中的物业管理情况的是（）。A.前期物业管理B.当前物业管理公司名称C.管理规约的情况D.物业管理的收费情况答案：B解析：在签约前房地产经纪人员应向买方客观介绍开发企业的实力与水平、开发资质等级、信誉度、项目的具体情况，特别注意介绍其房屋质量、售后服务与物业管理等情况。其中，物业管理情况包括：前期物业管理；管理规约的情况；物业管理的收费情况等。B类房源的特征包括（）。A.销售周期较长B.销售难度大C.房地产质量上乘D.市场需求小E.有房源钥匙答案：A,B,D解析：B类房源是指销售难度较大，销售周期较长的房源。B类房源的特征包括：市场需求小；销售难度大；销售周期较长；无房源钥匙。关于套内阳台建筑面积，下列说法错误的是（）。A.封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积B.未封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积C.未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积D.套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算答案：B解析：套内阳台建筑面积均按阳台外围与房屋外墙之间的水平投影面积计算。其中，封闭的阳台按水平投影全部计算建筑面积，未封闭的阳台按水平投影的一半计算建筑面积。房地产经纪协理历年真题和解答5章 第2章在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括（）。A.支付租金或购房款B.验房发现问题的解决C.费用结算D.相关信息变更E.签署房屋交接单答案：B,C,D,E解析：在存量房查验和交接过程中，需要办理的交接手续主要包括：验房发现问题的解决。费用结算。应结算的费用主要包括水费、电费、燃气费、供暖费、电话费、有线电视费、网络费、物业服务费、专项维修资金等。相关信息变更。办理交接手续时，应要求卖方协助办理相应的信息变更手续，将使用人的姓名由卖方改为买方。签署房屋交接单。委托房屋的市场价格是指（）。A.真实的交易价格B.全部成交房屋的平均水平价格C.大多卖方意向出售的价格D.同类房地产大量成交价格的抽样结果答案：D解析：委托房屋的市场价格是指某种房地产在市场上一般的、平均水平价格，是该类房地产大量成交价格的抽象结果。房地产经纪机构应当搜集大量真实的交易实例，选取符合一定条件的交易实例作为可比实例，向委托人提供真实客观的市场参考价格，便于引导委托人根据房屋本身实际情况，合理设定心理价格和对外报价。买方市场中决定房地产经纪机构核心竞争力的要素是（）。A.房源信息B.客源信息C.市场信息D.价格信息答案：B解析：客源信息是指客源自身包含的、有利于成交的，对房地产经纪机构和房地产经纪人员有用的信息。客源信息同样是房地产经纪机构的重要资源。特别是买方市场的前提下，客源信息对房地产经纪机构显得尤为重要，一个房地产经纪机构拥有的客源信息越多，其竞争力就越强。在存量房经纪业务的洽谈阶段，为了充分了解委托人的意图和要求，把握客户的心理状况并衡量其购房能力，房地产经纪人首先应当（）。A.引导客户需求B.倾听客户陈述C.介绍佣金标准D.全面介绍自己所在机构情况答案：B解析：在与客户进行业务洽谈时，首要环节是倾听客户的陈述，以充分了解委托方的意图与要求，把握客户的心理状况，同时衡量自身接受委托、完成任务的能力。其次，要向客户告知自己及房地产经纪机构的姓名、名称、资格以及按房地产经纪执业规范必须告知的所有事项。最后，要就经纪方式、佣金标准、服务标准以及拟采用的经纪合同类型及文本等关键事项与客户协商，达成委托意向。在房地产买方代理中，房地产经纪人的义务是（）。A.撮合双方交易B.多找卖家C.尽快找到卖家D.为委托人买到最低价格的房地产答案：D解析：在房地产买方代理业务中，委托方的基本诉求是在一定的预算范围内，承购（或承租）到最满意的房地产。因此，在买方代理业务中，房地产经纪机构及人员应充分了解委托方的预算和对房地产的具体要求，在对待购（租）房地产的质量、产权及周边环境进行深入调查和仔细筛选的基础上，为委托人提供数宗房源供其选择，并要代表委托方与出售（或出租）方洽谈交易价格、付款方式等事项，签订交易合同。编制房屋状况说明书对房地产经纪机构的重要意义表现在（）。A.提升房地产权利人对经纪服务的认同B.消除房地产交易有关风险C.提升客户对经纪服务的信赖D.积累房地产基础数据E.防范房地产交易有关纠纷答案：A,C,D,E解析：编制房屋状况说明书，能更加系统、全面、详细反映房屋状况。这对房地产经纪机构有着重要意义，表现在：加强对委托房屋状况的全面认识。房地产经纪人员通过编制房屋状况说明书，加强对委托房屋各方面情况的准确把握，提升专业技能，以便为客户提供更优质的专业服务；提升客户对经纪服务的认同和信赖。编制房屋状况说明书，把房屋状况详细记录下来，使委托人感受到房地产经纪人员确实下了很深功夫，在认真对待从事的房地产经纪业务，不是仅仅只有“嘴上功夫”；降低房地产交易风险，借助编制房屋状况说明书的过程，掌握房屋真实状况，有效降低交易风险；防范房地产交易有关纠纷。房屋状况说明书实质就是“产品说明书”，不仅仅说明了房屋自身状况，还包括了家具家电等附属设施设备。这有利于统一交易双方对交易标的认知，防范房地产交易有关纠纷；积累房地产基础数据。编制房屋状况说明书有助于房地产经纪机构积累房地产基础数据，建立数据库。许多发达国家房地产经纪的主流方式是（）。A.房地产居间B.房地产代理C.房地产行纪D.房地产经销答案：B解析：就房地产经纪而言，按服务方式分类，主要分为；房地产居间；房地产代理。其中，房地产居间是起源最早的房地产经纪方式。房地产代理是指房地产经纪机构及房地产经纪人员按照房地产经纪服务合同约定，以委托人的名义与第三人进行房地产交易，并向委托人收取佣金的经纪行为。在房地产经纪的发展历史中，房地产代理逐步取代了起源更早的房地产居间，而成为许多发达国家房地产经纪的主流方式。房地产经纪协理历年真题和解答5章 第3章下列情形中，应当办理房屋转移登记的有（）。A.部分房屋拆除B.法人名称改变C.交换房屋D.继承房屋E.赠与房屋答案：C,D,E解析：房屋登记办法进一步明确，有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：买卖；互换；赠与；继承、受遗赠；以房屋出资入股。房源信息整理过程中最关键的工作是（）。A.房源信息的共享B.房源信息的维护C.房源信息的分类D.房源信息的记录和储存答案：D解析：房源信息的管理包括对房源信息的整理、共享、维护以及更新等内容，是使房源信息得以有效利用，发挥最大作用的基础和前提。其中，房源信息的整理通常包括对房源信息的分类、记录和储存几个环节。而房源信息的记录和储存是对分类后的房源信息进行具体的文字整理过程，并加以恰当储存，这是房源信息整理过程中最关键的工作。王先生有一套房屋，2022年可以售出价格为145万元，2022年可以售出价格为160万元。2022年5月王先生急需一笔资金，只得以142万元成交。引起该套房屋价格最终变化的是（）。A.市场信息B.出售心态C.新旧程度D.市场供求答案：B解析：房源的心理属性中的“心理”是指业主（委托方）在委托过程中的心理状态。随着时间的推移，这种心理状态往往会发生变化，从而对房地产交易过程和交易结果产生影响。其中，交易价格最容易受到影响。在交易过程中，受到业主（委托方）心理状态的波动，房源交易价格可能产生波动。房源的初始委托价是由业主（委托方）决定的，随着其对市场信息的了解程度，以及最终出售或出租时的心态，决定了房源的最终交易价格。按照房地产用途（功能），房地产市场可分为（）。A.区域房地产市场B.居住房地产市场C.存量房地产市场D.非居住房地产市场E.新房市场答案：B,D解析：按照房地产用途分类，房地产市场可以分为：居住房地产市场；非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房交易的市场，非居住房地产市场又可以分为商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场等。“在销售现场接待购房者看房，签订商品房买卖合同”属于新建商品房销售代理业务流程中（）阶段的工作。A.项目执行企划B.销售准备C.销售执行D.项目的研究与拓展答案：C解析：在销售执行这一阶段，作为开发商销售代理方的房地产经纪机构要安排相应的工作团队在售楼处接待购房者，引领购房者看房，签订商品房买卖合同，办理合同预告登记等，并配合开发商实施广告、公关活动等市场推广以招徕客户。销售执行阶段通常持续时间较长。程某购买某住宅楼的一套现房签订的商品房买卖合同中不需要明确的是（）。A.房屋的使用期限B.当事人名称或者姓名和住所C.交付使用条件及日期D.公共配套建筑的产权归属答案：A解析：根据商品房销售管理办法第十六条规定，商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式发总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通信、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。下列风险中，属于房地产交易风险的有（）。A.地震风险B.当事人违约风险C.政策调控风险D.房屋保管风险E.汇率风险答案：B,C,D解析：房屋交易存在的风险包括：交易当事人违约风险；房屋价格变动风险；房屋产权瑕疵风险；政策调控风险；交易资金的安全风险；房屋的使用和保管风险等。根据交易类型，房屋交易的一般程序包括买卖程序、租赁程序和抵押程序等。房地产经纪协理历年真题和解答5章 第4章房屋产权人甲某，委托房地产中介服务机构丙公司将其房屋一次性出租，经丙公司联系甲某与承租人乙某签订了租赁合同，进行了租赁登记备案，租期自2022年5月1日开始，为期两年，实际成交月租金500元。2022年3月，甲某欲出售该房屋，又委托丙公司销售，经丙公司联系，甲某与客户丁某签订了房屋买卖契约，契约中载明的成交价格为160万元，向当地房地产管理部门申报价格时，房地产管理部门认为其成交价格明显低于市场价格，遂通知交易双方按房地产管理部门确认的评估价格180万元缴纳税费，房屋产权人甲某与客户丁某均表示不服。.甲某与客户丁某在收到补缴税费通知后向房地产管理部门申请复核，要求（）重新评估。A.房地产管理部门B.甲某C.丁某D.房地产评估机构答案：D解析：房地产管理部门在接到价格申报后，如发现成交价格明显低于市场正常价格，应当及时通知交易双方，并不要求交易双方当事人更改合同约定的成交价格，但交易双方应当按不低于房地产评估价格缴纳了有关税费后，方为其办理房地产交易手续。如果交易双方对房地产评估价格有异议，可以要求重新评估。当房地产经纪人实地勘查一套住宅房源后，发现该住宅所有权证所载面积小于实际面积时，该房地产经纪人正确的做法是（）。A.删除该房源信息B.建议房源业主提高出售报价C.向房源业主隐瞒以加快成交速度D.向房源业主说明并在房屋状况说明书中标注答案：D解析：对物业进行勘查和评估是对房源信息进行完善的重要环节，房地产经纪机构需要详细勘查和评估物业情况，并依据物业勘查和评估结果编制房屋状况说明书。详细的物业勘查和评估可以帮助经纪人了解物业的真实情况和完善房源信息，方便更精准地匹配客户，对减少纠纷、促进成交有非常大的帮助。张某为甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）的注册房地产经纪人。王某因出国欲将自己的住房委托甲机构尽快销售。在甲机构授权下，张某与王某签订了房地产经纪合同，合同约定甲机构为王某提供订立房地产交易合同的机会，王某向甲机构支付佣金。张某接受业务后，便开始了相关信息的收集和整理工作，通过信息收集迅速发现了合适的潜在购房者田某，王某和田某沟通后，在较短的时间内双方就交易事项达成了共识。王某和田某随后签订了房地产买卖合同，田某接着委托甲机构为其代办了房地产产权登记手续。张某受理了委托业务后，主要应收集的信息为（）。A.王某家属的相关信息B.附近其他经纪公司经营状况的信息C.王某委托出售住房的信息D.与王某委托出售住房相关的市场信息答案：C,D解析：信息是房地产经纪机构及人员赖以开展业务的重要资源。房地产经纪人受理委托业务后，应主要收集三方面信息：标的物业信息、与标的物业相关的市场信息和委托方信息。下列关于“房地产登记的含义”的表述，正确的有（）。A.房地产产权登记有狭义和广义之分B.狭义的房地产产权登记特指房屋所有权登记C.房地产登记需要向房屋所在地的房地产机关申请登记D.广义的房地产登记的申请人包括土地使用权人和房屋所有权人E.广义的房地产登记的申请人包括土地人所有权和房屋使用权人答案：A,C,D解析：BE两项，房地产产权登记有狭义和广义之分。广义的房地产产权登记是指在规定登记的范围内的土地使用权人和房屋所有权人按照有关规定，向房屋所在地的房地产管理机关申请产权登记。狭义的房地产产权登记，只包括房屋所有权登记和房屋的他项权利登记。为满足适用与环境要求，厨房、卫生间的地面材料应具有的良好性能包括（）。A.耐水性B.抗渗性C.导热性D.抗冻性E.耐久性答案：A,B,E解析：厨房、卫生间应选用耐水性和抗渗性好、不易发霉、易擦洗的材料。其中，耐水性是指材料在饱和水作用下强度不显著降低的性质。抗渗性是指材料的不透水性，或材料抵抗压力水渗透的性质。材料的耐久性是指材料在使用过程中经受各种常规破坏因素的作用而能保持其原有性能的能力。按照房地产用途（功能），房地产市场可分为（）。A.区域房地产市场B.居住房地产市场C.存量房地产市场D.非居住房地产市场E.新房市场答案：B,D解析：按照房地产用途分类，房地产市场可以分为：居住房地产市场；非居住房地产市场。居住房地产市场主要是住房交易的市场，非居住房地产市场又可以分为商业房地产市场、写字楼市场、工业房地产市场等。下列各项，属于公共租赁住房合同终止的情形有（）。A.承租人陈某利用公共租赁住房从事经营活动B.李某将其承租的公共租赁住房转租给他人C.杨先生累计6个月以上拖欠租金的D.李小姐将公共租赁住房用于自己自住E.王小姐在承租期间继承了其姑母的一份房产答案：A,B,C,E解析：公共租赁住房合同终止的情形包括：违法使用公共租赁住房。公共租赁住房管理办法规定，有下列行为之一的，应当退回公共租赁住房：a转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；b改变所承租公共租赁住房用途的；c破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；d在公共租赁住房内从事违法活动的；e无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。拖欠租金。承租人累计6个月以上拖欠租金的，应当腾退所承租的公共租赁住房。期满未申请续期。其他情形，包括：a提出续租申请但经审核不符合续租条件的；b租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；c租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。房地产经纪协理历年真题和解答5章 第5章根据商品房屋租赁管理办法关于租住面积的规定，下列说法正确的是（）。A.出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位B.人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定最低标准的2/3C.厨房、卫生间不得出租供人居住，但阳台经改造后可以D.房屋改造后的隔断间只要符合租住要求可以出租供人居住答案：A解析：AB两项，商品房屋租赁管理办法第八条规定，出租住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。C项，厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。D项，在房屋内打隔断，将原本只适合最多几个人居住的空间出租给几十人居住，是属于“群租房”的情形，这一行为是相关法律法规所禁止的。不动产登记的目的包括（）。A.保护不动产权利人的合法权益B.为房地产管理奠定基础C.保障交易安全D.保证住房制度改革的顺利实施E.利于国家的宏观调控答案：A,B,C,E解析：不动产登记的目的包括：保护不动产权利人的合法权益；维护不动产交易安全；利于国家对不动产进行管理、征收赋税和进行宏观调控。2022年2月，W房地产开发公司（以下简称W公司）将A市在建工程项目整体转让给甲房地产开发公司（以下简称甲公司）。甲公司利用在建工程（价值约为3000万元）作抵押，从B建行获得了一部分资金，在取得商品房预售许可证后，仅委托乙房地产经纪公司（以下简称乙公司）代理预（销）售商品房。甲公司按规定与购房者各自缴纳税费后，为购房者办理了房屋登记手续。乙公司代理商品房销售代理业务流程中，销售准备阶段主要工作有（）等。A.准备开盘广告B.对销售人员进行业务培训C.配合实施广告、公关活动等市场推广D.签订商品房买卖合同答案：A,B解析：销售准备阶段是对销售资料、销售人员、销售现场的准备。销售资料包括有关审批文件（如商品房预售许可证）、商品房销售代理委托书、商品房买卖合同文本、楼书、开盘广告、价目表、销控表等。销售人员准备包括抽调、招聘销售人员，进行业务培训。销售现场准备包括搭建、装修布置售楼处、样板房、看房通道等。商品房预售许可证、商品房销售代理委托书、销控表等应在销售现场予以明示。房地产经纪机构对外发布房源信息，应当（）。A.经委托人口头同意B.经委托人电话委托C.经委托人书面同意D.向委托人书面告知答案：C解析：承办房屋出售、出租经纪业务的，房地产经纪机构应当与委托人签订房地产经纪服务合同，并经委托人书面同意后，方可以对外发布相应的房源信息或广告。房源信息应当真实，面积应当表明为建筑面积或者套内建筑面积，并不得含有升值或者投资回报的承诺，不得以项目到达某一具体参照物的所需时间表示项目位置，不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传等。 房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起（）日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。A.10B.20C.30D.60 答案：C解析：房地产经纪机构在进行工商登记领取营业执照后，还需要所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理备案。房地产经纪管理办法第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当将房地产经纪机构及其分支机构的名称、住所、法定代表人（执行合伙人）或者负责人、注册资本、房地产经纪人员等备案信息向社会公示。我国采取的不动产登记资料信息模式是（）。A.完全公开B.有限公开C.完全保密D.公开但禁止复制答案：B解析：土地、房屋登记等不动产登记是以维护不动产交易安全与效率为目的的法律制度，是采取登记方式来公示土地、房屋的所有权等物权的归属。因此，登记信息应当是公开的。从国际惯例上看，不动产登记的登记资料公开有两种模式：完全公开，指不动产登记资料完全公开，任何人都可以查询、复制。奥地利、法国采取此种模式。有限公开，指不动产登记资料的内容、可查询的群体不是全部的，而是部分的、有限的。我国采取了有限公开模式。房地产经纪人协理有权（）。A.独立签署房地产经纪合同B.加入房地产经纪机构C.受聘于两个房地产经纪机构D.披露委托人各项信息答案：B解析：房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。