21年房地产估价师预测试题6节.docx

21年房地产估价师预测试题6节21年房地产估价师预测试题6节 第1节某房地产开发项目拟有三个投资方案，若对这三个方案的经济合理性进行比较，则比较的基础是该项目的（）。A、损益表B、资本金现金流量表C、资金来源与运用表D、项目投资现金流量表答案：D解析：本题考查的是基本报表。项目投资现金流量表考察项目全部投资的盈利能力，为各个投资方案进行比较建立共同的基础。参见教材P267。 股份制包括（ ）等企业组织形式。A无限公司B有限责任公司C股份有限公司D两合公司E股份公可正确答案：ACD股份制包括无限公司、有限公司、两合公司和股份有限公司等企业组织形式，其中以股份有限责任公司最为典型。 下列有关房地产估价师执业的规定中，不正确的表述是（ ）。A未经注册擅自以房地产估价师名义从事估价业务的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款B房地产估价师准许他人以自己的名义执行房地产估价师业务，没有违法所得的，由县级以上房地产行政主管部门责令其停止违法活动，并可处以1万元以下的罚款C中介服务人员索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处五年以上十年以下的有期徒刑，并处罚金D中介服务人员严重不负责任，出具的评估报告有重大失实，造成严重后果的，处五年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金正确答案：D我国刑法规定，中介服务人员，索取他人财物或者非法收受他人财物，故意提供虚假评估报告，情节严重的，处5年以上10年以下有期徒刑，并处罚金；严重不负责任，出具的证明文件有重大失实，造成严重后果的，处3年以下有期徒刑或者拘役，并处或者单处罚金。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是（）。A.上海B.深圳C.厦门D.珠海答案：B解析：本题考查的是城镇土地使用制度改革。在中国率先开展土地使用权有偿出让和转让试点的特区是深圳。农村的土地一般属于农民集体所有，城市郊区的土地一般属于国有土地。（）答案：错解析：本题考查的是集体土地。农村和城市郊区的土地一般属于农民集体所有，即除法律规定属于国家所有的以外，都属于农民集体所有。2022年4月1日，估价师王某初始注册于甲估价机构，2022年3月1日，王某与甲机构解除劳动关系，并变更注册到乙企业。则王某的注册证书于2022年3月30日失效。（ ）答案：对解析：本题考查的是房地产估价师注册。房地产估价师注册有效期为3年。注册有效期满需继续执业的，应在注册有效期满30日前，申请办理延续注册。准予延续注册的，注册有效期延续3年。注册房地产估价师变更执业单位，应与原聘用单位解除劳动合同，并申请办理变更注册手续。变更注册后的注册有效期，仍为原注册有效期。P194。物业甲为写字楼项目，2022年末价值为1000万元，预计2022年末价值为1100万元的可能性为50%、为900万元的可能性为50%；物业乙为保龄球场项目，2022年末价值为1000万元，2022年末价值为1200万元的可能性是50%、为800万元的可能性为50%，甲乙两个物业投资风险比较的结果是（）。A.甲物业投资风险较大B.乙物业投资风险较大C.甲、乙两个物业投资风险一样大D.无法判断答案：B解析：本题考查的是概率分析中的期望值法。物业甲的价值的期望值：1100×50%900×50%1000；物业乙的价值的期望值：1200×50%800×50%1000。甲的标准差=（11001000）2×0.5（9001000）2×0.50.5100；乙的标准差=（12001000）2×0.5（8001000）2×0.50.5200。甲、乙物业价值的期望值相同，则标准差小的风险小，甲的标准差小。参见教材P233。关于明确估价基本事项的说法，错误的（）。A.估价目的本质上由委托人的估价需要决定B.估价时点由估价目的决定C.估价对象由委托人和估价目的决定D.价值类型由估价师决定答案：D解析：本题考查的是确定估价基本事项。D选项，估价对象不能简单地根据委托人的要求来确定，也不能根据估价师的主观愿望来确定，而应是估价师在委托人指定的基础上，根据已明确的估价目的和估价时点，依据有关法律、法规、规章和政策并经委托人认可后确定的。21年房地产估价师预测试题6节 第2节下列房地产服务活动中，不属于房地产中介服务的是（）。A房地产咨询B物业管理C房地产估价D房地产经纪答案：B解析：房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等活动的总称。 个人出售现住房后1年内未重新购房的，所缴纳的纳税保证金全部作为个人所得税缴人国库。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：甲房地产估价机构接受乙公司委托，对其拥有和经营的××酒楼的市场价值进行评估。该酒楼位于××市繁华商业区，是该市著名的老字号餐饮店。根据乙公司提供的经营资料，该酒楼年总经营收入为5320万元，其中老字号品牌带来的收入占8%；年主营业务成本和税金为2260万元，管理费用为130万元，财务费用为250万元，市场推广及销售费用为210万元。根据市场调查，该市餐饮业的平均年利润率为10%。对该酒楼内部进行实地查勘时，一般不作为重点查勘内容的是（）。A.采光通风 B.建筑层高 C.内部布局 D.装饰装修答案：A解析：本题考查的是影响商业房地产价格的因素。影响商业房地产价格的主要实物状况包括：建筑品质及内部格局、净高、面积、装饰装修、无形价值。 房地产使用权目前主要是（ ）。A土地占有权B土地收益权C土地所有权D土地使用权正确答案：D土地使用权是指土地使用权人依法对国有土地或集体土地享有占有、使用、收益和部分处分的权利。 在成本分析中，主要是区分（ ），明确它们之间的关系。A经济成本B总成本C平均成本D边际成本E会计成本正确答案：BCD下列取得房屋的行为中，属于应缴纳契税的是（）。A子女继承取得房屋B以获奖方式取得房屋C接受赠与境外别墅D住房所有权更正为夫妻共有答案：B解析：契税暂行条例规定，在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属，承受的单位和个人为契税的纳税人，应当依照本条例的规定缴纳契税。转移土地、房屋权属是指下列行为：国有土地使用权出让；土地使用权转让，包括出售、赠与和交换；房屋买卖；房屋赠与；房屋交换。下列方式视同为转移土地、房屋权属，予以征税：以土地、房屋权属作价投资、入股；以土地、房屋权属抵债；以获奖方式承受土地、房屋权属；以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。 委托人要求估价机构按照委托人的估价目的对甲、乙两个厂区的房屋和土地进行估价。估价机构认为（ ）。A可以按委托人要求对两个厂区的房屋和土地进行估价B只能对两个厂区的土地进行估价C可以对甲厂区的土地、乙厂区的房屋和土地进行估价D可以对乙厂区的土地、甲厂区的房屋和土地进行估价正确答案：C某房地产开发企业拟开发总建筑面积为50000m2的住宅项目，可销售面积为47500m2，项目的开发成本为5000 元/m2，销售均价为6500 元m2，营业税金及附加为销售收入的5.5%。当该项目利润为零时，售价允许降低的最大幅度是（）。A14.32%B18.62%C19.03%D23.08%答案：A解析：5000×5保本售价×4.75×5.5%保本售价×4.75，可得保本售价5569.48 元m2，（6500 元m25569.48 元m2）6500 元m214.32%。21年房地产估价师预测试题6节 第3节 我国房地产中介服务行业在1994年组建的一个全国性的自律组织是（ ）。A中国房地产协会B房地产估价师协会C中国房地产估价师学会D中国土地学会正确答案：C商业房地产有哪些特点？答案：解析：本题考查的是商业房地产及其特点。商业房地产的特点主要包括：（1）收益性；（2）经营内容多，业态多样；（3）出租、转租经营多，产权分散复杂；（4）装饰装修高档且复杂；（5）垂直空间价值衰减性明显。下列导致土地闲置的情形中，不征收土地闲置费的有( )。A.资金短缺B.洪涝灾害C.建材供应短缺D.开挖基槽发现重要古墓E.规划方案上报后审批期限超过一年答案：B,D,E解析：城市房地产开发经营管理条例规定，以下三种情况造成的违约和土地闲置，不征收土地闲置费。(1)因不可抗力造成开工延期。不可抗力是指依靠人的能力不能抗拒的因素，如地震、洪涝等自然灾害。(2)因政府或者政府有关部门的行为而不能如期开工的或中断建设一年以上的。(3)因动工开发必须的前期工作出现不可预见的情况而延期动工开发的。如发现地下文物、拆迁中发现不是开发商努力能解决的问题等。 住宅、公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层。 （ ）正确答案：×住宅通常是按照层数来划分的。13层为低层住宅；46层为多层住宅；79层为中高层住宅；10层以上(含lO层)为高层住宅，而公共建筑及综合性建筑通常是按照建筑总高度来划分的，总高度超过24m的为高层(但不包括总高度超过24m的单层建筑)。下列货币政策工具中，属于促进商业银行扩大信贷规模的货币政策是（）。A提高再贴现利率B提高法定存款准备金率C提高消费贷款首付款比例D提高央行在公开市场上有价证券的买入量答案：D解析：货币政策是指中央银行在公开市场上买卖有价证券来调节货币供应量。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。央行提高在公开市场上有价证券的买入量增加了货币供应量。 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善会带来的影响包括( )。A缩短不同物业之间的相对距离B推动不同地域消费品的交流C减少劳动力成本D减少时间费用E使信息安全无懈可击正确答案：ABCD答案 ABCD 信息、通讯技术水平的提高和交通条件的根本改善，会缩短不同物业之间的相对距离、推动不同地域消费品的交流、减少劳动力成本和时间费用。房地产开发项目的“开发销售”模式是房地产开发企业积累固定资产的主要方式。（）答案：错解析：本题考查的是投资与成本。对于“开发销售”模式下的房地产开发项目而言，开发商所投入的开发建设投资大部分形成了建筑物或构筑物等以固定资产形式存在的开发产品，开发商通过项目开发过程中的预售或建成后的销售活动，转让了这些固定资产的所有权或使用权，所以开发过程中所形成的开发企业固定资产，大多数情况下很少甚至是零，开发建设投资基本上都一次性地转移到房地产产品成本中去了，房地产开发总投资基本等于总成本费用。参见教材P170。一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求（）。A、减少B、不变C、增加D、以上说法都不正确答案：C解析：本题考查的是识别竞争者。一种产品价格上涨，就会引起另一种替代产品的需求增加。参见教材P123。21年房地产估价师预测试题6节 第4节下列关于房屋租赁的表述中，不正确的是（ ）。A.将房屋提供给他人的经营活动属于房屋租赁B.承租人擅自转租房屋导致租赁合同的终止属于自然终止C.承租人经出租人同意，可以将承租房屋转租并获得收益D.租赁期限、租赁用途、租赁价格、房屋修缮责任是城市房地产管理法规定的房屋租赁的必备条款答案：B解析：本题考查的是商品房屋租赁合同。选项B错误，自然终止时，原合同的权利义务均以完成，转租不属于自然终止。经济学所讲的外部性在房地产利用中主要体现为房地产的（）。A相互影响性B寿命长久性C数量有限性D保值增值性答案：A解析：房地产因为不可移动，其用途、建筑高度、外观等状况通常会对周围的房地产甚至社会公众利益产生较大和较长久的影响；反之，周围的房地产状况也会对该房地产产生影响。因此，房地产具有相互影响特性。经济学所讲的外部性又称为外部效应、外部影响，是指某个经济行为主体（生产者或消费者）进行生产或消费等活动时，对其他经济行为主体带来的影响。外部性分为：有利的外部性，又称为正的外部性、外部经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受益，而受益者无需为此花费代价；有害的外部性又称为负的外部性、外部不经济，是指某个经济行为主体的活动使他人或社会受损，而该经济行为主体却没有为此承担成本。 房地产具有保值增值特性，真正的房地产自然增值是由于（ ）引起的。A装饰装修改造B通货膨胀C需求增加导致稀缺性增加D改进物业管理E周围环境改善正确答案：CE估价对象为某写字楼，现在该楼的所有人杨某委托房地产估价机构评估该写字楼的抵押价值。关于房地产抵押估价，下列说法错误的是（）。A.估价师首先要确定估价对象是否可以作为抵押房地产 B.应当针对估价对象的具体情况合理且有依据地明确相关假设和限制条件 C.房地产抵押估价报告可以不包括估价对象的变现能力分析 D.为了防止高估抵押房地产价值，在估价过程中重点是把握好市场状况答案：C解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。根据房地产抵押估价指导意见：“房地产抵押估价报告应当包括估价对象的变现能力分析。” 普通股票持有者之间的平等原则是指（ ）。A股票持有者的身份是平等的B每一股份的平等C在权利方面是平等和无差异的D在义务方面是平等和无差异的正确答案：B(2022真题) 2022年3月1日，张某与甲房地产开发公司（以下简称甲公司）签订合同，购买了建筑面积为80m2、售价23000元/m2的首套普通商品住房，合同未约定面积误差处理方式。2022年7月1日，房屋竣工后，乙房产测置机构测量，该房屋套内使用面积为60m2，未封闭阳台面积为6m2，套内墙体面积为8m2，分摊的共有建筑面积为15m2。签订商品房预售合同至房屋竣工后，张某可以申请（）。A.房屋所有权初始登记B.房屋预告登记C.房屋所有权转移登记D.房屋抵押权设立登记答案：B解析：本题考查的是不动产登记类型按登记的效力分类。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。如预告商品房预告登记。所谓（），是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。A.净利润 B.资本余额 C.资金净值 D.资本的净生产力答案：D解析：本题考查的是工资、利息、地租和利润。所谓资本的净生产力，是指使用资本财货进行生产所得的收益补偿所消耗的资本财货后的余额。下列房地产中，能够作为拍卖标的物的是（ ）。A.抵押的房地产B.未经共有人书面同意的共有房产C.未依法取得不动产权证书的房产D.用于城市基础设施建设的划拨用地答案：A解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。抵押的房地产可以作为拍卖标的物。21年房地产估价师预测试题6节 第5节某市 2022 年底进行棚户区改造。房屋拆迁补偿方式，棚户区业主可以选择房屋产权调换或货币补偿。选择房屋产权调换方式的，被拆迁房屋与调换房屋面积相等部分不补差价，超面积按单价 2800 元/m2 补交房款。刘某将其在该棚户区的房屋出租给李某，房屋登记簿上记载的该房屋建筑面积 50m2，实际建筑面积为 60m2，其中 10m2 建筑面积为刘某 3 年前搭建的违章建筑。刘某选择房屋产权调换方式，调换的房屋建筑面积为 80m2，其被拆迁房屋的市场价格为 13.85 万元。关于刘某取得安置房应缴纳税费的说法，正确的为（）。A.应缴纳房屋所有权登记费80 元B.免征营业税C.免征契税D.无须交纳土地增值税答案：A解析：B 项，营业税是对提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产的单位和个人开征的一种税，刘某取得安置房不需要缴纳营业税，也就不存在营业税的免征不免征。C 项，对拆迁居民因拆迁重新购置住房的，对购房成交价中相当于拆迁补偿款的部分免征契税，成交价格超过拆迁补偿款的，对超过部分征收契税。D 项，土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物的单位和个人征收的一种税。刘某取得的安置房比被拆迁房屋面积大，应缴纳土地增值税。 某开发商开发的为业质量也市场领导者的物业质量相近，如果定价比市场领导者的定价低，则其采用的是（ ）A随行就市定价法B价值定价法C应战定价法D挑战定价法正确答案：D房地产估价报告封面及目录(略）致委托估价方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）XX酒店房地产估价结果报告一、委托方XX酒店有限公司，法定代表人：XXX，住所：XX市XX路XX号。二、估价方XX房地产估价事务所，法定代表人：XX，住所：XX市XX路XX号，房地产估价机构资质等级:壹级。三、估价对象1.地理位置及概况（略）2.估价对象概况估价对象:酒店第1、2、1013、20层。建筑面积：11275m2。土地使用权年限：40年（1988年8月20日起至2028年8月19日止）。竣工日期：1991年8月。估价对象用途:酒店客房、餐饮、娱乐。建筑结构:框架。土地使用权来源：协议出让。建筑物装修情况：（略）四、估价目的为银行抵押贷款提供依据。五、估价时点1999年8月20日。六、估价依据（略）七、估价原则（略）八、估价方法将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价，第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价，第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。九、估价结果估价对象的总价值为人民币208521050元(大写:人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）十、估价人员（略）十一、估价报告应用的有效期（略）XX酒店房地产估价技术报告一、个别因素分析(略）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析（略）四、最高最佳使用分析(略）五、估价方法选用将估价对象分为三部分进行估价，与第1、2层同类的房地产在当地的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价；第1013层为客房，属于收益性房地产，故采用收益法估价;第20层为娱乐用房，亦属于收益性房地产，故也采用收益法估价。六、估价测算过程(一)酒店第1、2层估价酒店第1层为酒店大堂，第2层出租给某公司经营酒楼。第1、2层建筑面积均为2 830m2。在当地房地产市场上此类房地产的交易实例较多，故采用市场比较法进行估价。可比实例一，国际中心商场1999年8月的市场售价为：1层45000元/m2，2层30000元/m2。可比实例二，世贸大厦商场1999年8月的市场售价为：1层39000元/m2，2层25000元/m2。可比实例三，世纪广场商场1999年8月的市场售价为：1层38000元/m2，2层24000元/m2。确定可比实例修正系数的依据（略）。修正计算见表336。1层比准价格为：(34091+34392十34142)元/m2+3=34208元/m22层比准价格为：(20979+21645+21563)元/m2+3=21396元/m2第1、2层价值为：(34208+21396)元/m2X2830m2=157359320元(二）酒店第1013层估价式中V房地产价格；a年净收益；r资本化率；n-尚可使用年限。1.尚可使用年限n的确定该酒店建筑物耐用年限为50年，已使用8年，故尚可使用年限为42年，即n=42。2.年净收益a的确定酒店第1013层共有客房104间。根据该公司提供的19961998年的经营情况分析表及财务报表，平均每间客房日租金为人民币400元，一年365天，则年总收入=104间X400元/(天*间）X365天=15184000元酒店客房收入中税、营业支出、管理费、维修费、保险费等总支出占45%。年净收益a=15184000元X(145%)=8351200元3.资本化率r的确定以安全利率加风险调整值作为资本化率,安全利率选用一年期贷款年利率，再考虑风险调整值，选定r=8%。酒店第1013层价值为：(四）估价对象的总价值(157359320+100270342+3021651)元=260651313元(五）应扣折旧额的确定经实地考察，该酒店的成新率为八成，因此估价对象的现值为：260651313元X80%=208521050元七、估价结果确定估价对象的总价值为人民币208521050元（大写：人民币贰亿零捌佰伍拾贰万壹仟零伍拾元整）。答案：解析：(1)缺少房地产权属状况描述。(2)缺少价值定义。(3)酒店大堂采用市场比较法不当。(4) 二层酒楼，用市场比较法时选用商场作可比实例不当。(5)酒店第一、二层市场比较法交易情况修正系数形式错误。(6)第二层估价交易案例一综合修正超过30%。(7)第二层为收益性物业，应选用收益法为其中一种方法。(8)第1013层尚可使用年限应为土地使用权剩余年限，即为29年。(9)第1013层估价时未采用客观的、未来的收益水平。(10)对酒店大堂的估价有重复计算。(11)第1013层估价求收益时未考虑人住率。(12)确定资本化率时安全利率选用不当。(13)第20层估价时年净收益求取方法错误。(14)第20层估价时未考虑5年以后的收益。(15)总价不应再扣除折旧。(16)缺少估价作业日期。(17)缺少确定估价结果的理由。(18)第20层的资本化率应与第1013层有所不同。(19)应说明未来市场变化风险和短期强制处分等因素对抵押价值的影响。(20)结果报告与技术报告中的建筑面积不吻合。产生房地产价格泡沫的基础是( )。A、 土地稀缺B、 城市化进程快C、 投机需求膨胀D、 过度放贷答案：A解析：（）是土地使用制度改革的核心内容。A.有偿使用土地 B.无偿使用土地 C.征收土地 D.补偿安置答案：A解析：本题考查的是征收集体土地应遵守的原则。有偿使用土地是土地使用制度改革的核心内容。房地产估价报告 致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）估价结果报告一、委托方(略）二、估价方（略）三、估价对象估价对象为A实业有限公司和B有限公司所拥有的位于某省某市经济开发区内的部分四、估价目的为委托方确定估价对象在强制处分状态下的拍卖底价提供价值参考依据。五、估价时点2022年2月21日。六、价值定义本次估价首先以公开市场价值标准为原则确定估价对象在估价时点的客观合理价格，然后再考虑长期收益等因素对估价对象价值的影响确定估价对象的拍卖底价。本次估价结果为估价对象14108.05m2房屋所有权及其相应分摊的6783.84m2出让国有土地使用权的房地产拍卖底价。七、估价原则（略）八、估价方法估价人员在综合分析所掌握的资料并对估价对象及邻近类似房地产进行实地勘察、调查后，根据估价对象的特点和估价目的，遵照国家和地方有关法律、法规、房地产估价规范及估价人员的经验，经过反复研究，确定估价技术路线。对于房地产拍卖底价的评估，首先应以最高最佳使用为原则确定其客观合理价格，之后再考虑短期强制处分(快速变现)等因素的影响确定拍卖底价。本报告选取市场比较法与成本法分别评估土地使用权价值和地上建筑物价值，即房地分离的估价方法：1.对估价对象中的土地部分选用市场比较法进行估价。由于估价对象位于开发区内，区内类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的。XX县人民政府2022年发布的关于公布某市2022基准地价更新成果的通知，该基准地价对某市的城区、各乡镇及其他区域分用途和级别制订了基准地价结果表，其中，某县工业一、二级用地的基准地价为220元/m2。由于某市开发区内的地价实行区内的优惠政策以吸引企业投资，是当地政府为达到招商引资的目的而对外的一种公开承诺，目前该政策仍然在有效地实施，而基准地价中该类用地的地价与开发区实际的地价水平相差较大。土地是一个典型区域性的市场，为了反映估价的市场供求原则和替代原则，本报告对估价对象中的土地部分只采用市场比较法进行测算。2.对估价对象中的建筑物部分选用成本法进行估价。估价对象所在的经济开发区内多为工业厂房，租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算，对估价对象中的建筑物部分只选用成本法进行测算。3.对两种方法测算的结果相加确定估价对象的现时市场价值。4.确定估价对象的快速变现价格。确定估价对象市场价值后，再考虑短期强制处分(快速变现）等因素对估价对象价值的减价影响，确定估价对象的快速变现价格。市场比较法：是根据市场中的替代原理，将待估土地与具有替代性的，且在估价时点近期市场上交易的类似地产进行比较，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算待估土地客观合理价格的方法。成本法:求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估量估价对象的客观合理价格或价值的方法。九、估价结果估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照国家规定的技术标准和估价程序，在对估价对象进行了实地查勘、了解当地房地产市场行情的基础上，选用适宜的估价方法进行估价，经过周密测算，并结合估价经验以及对影响估价对象价格的诸因素的分析，确定估价对象经济开发区工业用房房地产（房屋所有权面积14108.05m2，分摊出让国有土地使用权面积6783.84m2)，在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373.23万元（大写：人民币畚佰柒拾参万贰仟叁佰元整）。十、估价作业日期2022年2月17日至2月21日。十一、有效期本估价报告应用的有效期自2022年2月21日起为半年。若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响，该价格不需作任何调整。十二、有关说明（略）估价技术报告一、估价技术资料的查证(略）二、个别因素分析(略）三、区域因素分析（略）四、市场背景分析（略）五、最高最佳使用分析房地产估价要以估价对象的最高最佳使用为前提进行。最高最佳使用，是指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分合理的论证，能使估价对象的价值达到绝对最大的使用。最高最佳使用分析真正体现了估价的客观性。衡量、判断的标准如下：1.法律上的许可性（规划及相关政策法规许可）。即不受现时使用状况的限制，而依照法律、城市规划发展的规定。2.技术上的可能性。即不能把技术上无法做到的使用当作最高最佳使用，要按照可达到的建筑材料、施工技术等方面的要求确定。3.经济上的可行性。即在各种可能的使用方式中，选择收入现值大于支出现值的方式，寻求以经济上有限的投入而能获得最大收益的使用方式。4.价值最大性。使估价对象的价值在具有经济可行性的使用方式中达到最大的一种。5. 土地与建筑物的均衡性。即以房地产内部构成要素的组合是否均衡来判定。估价时，把建筑物与土地区位是否相匹配，是否具有投资集约度的因素考虑进去。6.与外部环境的协调性。应按房地产与其周围环境相协调，能获得最佳外部经济效益的用途估价。7.可持续发展性。按可持续发展的观点确定的使用，即研究房地产市场的发展变动趋势、使未来利益最大化的使用方式。根据上述标准判定，估价对象处于某市经济开发区内，作为工业性物业为土地最高最佳使用途径。六、估价测算过程(一）运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算1.市场比较法选取的可比实例(1)可比实例一位于某经济开发区内，处于某路西侧，土地面积为4746.67m2，土地用途为工业，规划建筑面积11866.68m2，容积率2.5，成交日期为2022年8月，成交价格87元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权出让金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(2)可比实例二位于某经济开发区内，处于某西路二桥西侧，土地面积为6792.34m2，土地用途为工业，规划建筑面积12226.21m2，容积率1.8，成交日期为2022年6月，成交价格95元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。(3)可比实例三位于某经济开发区内，处于某路南侧，土地面积为8333.33m2，土地用途为工业，规划建筑面积17500m2，容积率2.1，成交日期为2022年8月，成交价格90元/m2土地面积，成交价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用。该土地与估价对象土地在用途、交易日期、地理位置上都具有较强的相关性和可比性。根据估价对象和可比实例的实际情况编制因素比较表(表213)。市场比较法的测算结果经比较修正后三个比准价格相差不大，因此取其简单算术平均值作为估价对象土地的单位面积价格。(83.82+84.44+90.13)元/m2÷3=86.13元/m22.管理费用因为该土地使用权为一次性出让，出让价格中包括土地使用权金、土地征拨和城市建设费用，因此不计算土地开发期，管理费用发生在土地开发期内，结合估价对象当前的市场状况，本报告中不计算管理费用。3.计算利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设土地取得费在建设期前一次性投入，年贷款利率为5.31%，计息期按建设期计算。利息=86.13元/m2X5.31%=4.57元/m24.发展商利润因为土地使用权的价值也部分参与了项目整体利润的产生，按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中建设期为1年，发展商土地利润率取15%。发展商利润= (86. 13 + 4. 57)万元X15%= 13. 61万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为土地总价格的6% ,设估价对象土地部分的市场价格为X， 则此部分税费为6%:c。6. 土地价格x = 86. 13 + 13. 61 + 6%xx=106. 11 万元7.年期修正估价对象的土地剩余使用年期为43年，因此应进行年期修正，年期修正系数=1 一 1/ (1+R)N/1 1/(1十R)M。由于采用市场比较法的个别因素中，已考虑了土地剩余使 用年期修正，所以不再重复考虑。8.采用市场比较法的估价结果采用市场比较法对估价对象中土地部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为 106. 11万元人民币.(二)采用成本法对估价对象中的地上建筑物进行测算成本法是求取估价对象在估价时点时的重置价格，然后扣除折旧或者乘以成新率， 以此估算估价对象的客观合理价格的方法。成本法的理论依据是生产费用价值论和替 代原理。1.建造成本估价中，项目的前期工程费和建筑安装工程费的取值参考了某市2022年房屋重置价格 及其相关说明。该建造成本的内涵是前期工程费、建筑安装工程费和小区内配套设施费，即建 安直接成本和间接成本之和。按照某市2022年房屋重置价格及其相关说明，结合相应的预 算定额和估价师积累的工程概算指标经验进行计算。前期工程费:包括勘察设计费、质监费、监理费、招标投标费等费用。根据文件规定，混合 结构取27元/m2，钢混结构取33元/m2。建筑安装工程费：根据文件规定，不同结构的住宅、厂房建筑取不同的建筑安装工程费。小区配套费：包括各种室外工程的费用。根据文件规定取70元/m2。结构调整系数:与标准层高不一致的建筑相应增减。估价人员分别根据每幢建筑物的不同楼层，对比标准层高，测算出结构调整系数。室内装修调整价:根据建筑物实际的装修情况予以调整。具体计算过程详见表216。根据上述计算结果，确定估价对象建造成本合计625.91万元。2.管理费主要是指开办费和开发过程中管理人员工资等，本报告取建造成本的1.5%。管理费=625.91万元X1.5%=9.39万元3.计算建设期的利息根据建筑物的建筑面积，按2022年全国统一建筑安装工程工期定额计算，确定本项目的建设期为1年，假设资金在工程建设期内均匀投入,年贷款利率取5.31%。建设期利息=(625.91+9.39)万元X5.31%=33.73万元4.发展商利润按照XX县当前类似物业的市场状况，以及建筑物自身工业厂房的特点，估价对象的集中投资年期为1年，发展商直接成本利润率取8%。发展商利润=(建安总成本+管理费用）X8%=(625.91+9.39)万元X8%=50.82万元5.销售税费销售税费包括两税一费，一般为建筑物总价格的6%，设估价对象中建筑物部分的市场价格为x，则此部分税费为6%x。6.重置成本x=625.91+9.39+50.82+6%x=729.91万元7.综合成新率估价人员根据建筑物年折旧率和现场勘察的实际情况逐栋评估后，加以综合，确定建筑物的综合成新率为76%。8.成本法的估价结果729. 91 万元 X76% = 554. 73 万元 采用成本法对估价对象建筑物部分进行估价，在估价时点的客观市场价值为554. 73万元。七、估价结果上述两种估价方法得出的估价结果如下：市场比较法测算估价对象中的土地价值为人民币106. 11万元。成本法测算估价对象中的建筑物价值为人民币554. 73万元。估价对象的总价值为二者之和= 106. 11 + 554. 73万元= 660. 84万元 即估价对象在时点的现时市场价值为人民币660. 84万元。本估价报告的估价目的是为委托方确定估价对象拍卖保留价提供价格参考。答案：解析：(1)价值定义中考虑长期收益等因素不妥。(2)估价结果报告中缺估价依据。(3)估价方法中首先应以最髙最佳为原则确定其客观合理价格不妥。(4)估价方法中的由于估价对象类似用途土地交易实例较多，因此选用成本法是适宜的不妥。(5)估价方法中租赁和买卖成交的案例较少，适宜用市场比较法和收益法对估价对象的地上建筑物部分进行测算不妥。(6)估价结果中的在2022年8月11日至2022年8月10日的拍卖底价为人民币373. 23万元不正确。(7)有效期中若在此期间市场情况发生较大变化或受不可抗力的影响时价格不需作任何调整。(8)最髙最佳使用分析中的绝对最大的使用属用词不当。(9)估价技术报告中缺估价方法的选用。(10)运用市场比较法对估价对象中的土地价值进行测算中不计算管理费用的原因有误。(11)发展商土地利润的计算有误。(12) 土地价格的计算有误。(13)建造成本测算表中的宿舍楼建造成本和合计总价计算有误。(14)工程建设期内的借款利息计算错误。(15)地上建筑物的重置成本的计算有误。(16)该估价对象客观市场价格没有计算其快速变现价格不妥。(17)报告中缺少附件。编制资产负债表，对未分配利润项目，应根据“利润”账户借方余额减去“利润分配”账户贷方余额后的差额填列。（）答案：错解析：资产负债表的编制方法，主要是根据各种账簿记录编制。有些项目则根据账簿上的记录进行分析、计算后填列，如未分配利润项目，应根据“利润”账户贷方余额减去 “利润分配”账户借方余额后的差额填列。关于房地产估价结果的说法，错误的是（）。A、估价结果是通过估价活动得出的估价对象价值或价格及提供的相关专业意见B、注册房地产估价师在完成估价之前应征求估价委托人对估价结果的意见C、估价结果可能与估价对象在市场上进行交易的成交价格有所不同D、估价结果可能受注册房地产估价师的专业水平和职业道德的影响答案：B解析：本题考查的是估价结果。不能在未估价之前就征求委托人或估价利害关系人对估价结果的意见。参见教材P36。21年房地产估价师预测试题6节 第6节某临街五层住宅楼，一梯两户，共10套住宅，每套建筑面积相同，经全体业主协