22年房地产估价师历年真题6章.docx

22年房地产估价师历年真题6章22年房地产估价师历年真题6章 第1章业主大会的执行机构是( )。A.建设单位B.物业服务企业C.业主委员会D.当地房地产行政主管部门答案：C解析：业主委员会作为业主大会的执行机构，可以在业主大会的授权范围内就某些物业管理事项做出决定，但重大的物业管理事项的决定只能由业主大会做出。在选择投资机会时，大多数情况下，收益是唯一的评判标准。（）答案：错解析：考点:房地产投资风险的概念。在选择投资机会时，大多数情况下，收益并非是唯一的评判标准，还有许多其他因素影响投资决策。某公司2022年9月，在南京购买了一间写字楼，位于25层商务写字楼的顶层，由于严重漏雨，影响了公司的正常经营。评估时应考虑的补偿费用不包括（）。A、拆除工程费B、修缮工程费C、恢复工程费D、修复期间的损失营业额答案：D解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。修复费用法估价时，各项费用主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用，不包括修复期间损失的营业额。 根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际业绩确定（ ）。A受托财产总值B信托范围C信托收益D信托信用等级正确答案：C信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定。 保险活动所特有的内在功能是（ ）。A组织经济补偿B分散风险C融通资金D防灾防损正确答案：B甲公司于3年前以出让方式取得一宗商业用地使用权，土地使用期限为40年，约定不可续期。经批准规划建设方案为：容积率为12，设计高度为150m，设计用途为酒店。该项目基础工程完成时，因城市规划调整，酒店设计高度被降至120m。酒店现已按期竣工。为确定规划调整给该开发项目造成的损失，甲公司委托乙房地产估价机构进行评估。经分析测算，规划调整导致该酒店建造成本较同类酒店高出1020万元，使用成本年均高出2万元，功能缺陷导致年均收益损失50万元，报酬率为7%。规划调整给该酒店造成的价值减损额为（ ）万元。A.655.85 B.682.08C. 1675.85 D.1702.08答案：D解析：商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。（）答案：对解析：要约是指希望与他人订立合同的意思表示。合同法第十五条规定，下列行为属于要约邀请而不属于要约：寄送的价目表、拍卖公告、招标公告、招股说明、商业广告。但商业广告的内容符合要约规定的，应视为要约。根据资产评估法，评估行业应当打破专业分割，建立全国统一的评估行业协会。（）答案：错解析：本题考查的是房地产中介服务行业组织。资产评估法规定评估行业按照专业领域设立全国性评估行业协会，根据需要设立地方性评估行业协会。参见教材P214。22年房地产估价师历年真题6章 第2章从理论上讲，( )是街道对地价影响的转折点：由此接近街道的方向，地价受街道的影响而逐渐升高；远离街道的方向，地价可视为基本不变。A、 路线价区段B、 标准宗地C、 标准深度D、 深度价格修正率答案：C解析：知识点 报酬资本化法的公式#某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米，容积率为2.5，城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在，某房地产开发商预取得该处土地，建造写字楼。故取得土地后将该写字楼建成需要1.5年，建筑安装工程费为1800元/平方米，勘察设计和前期工程费及其他工程费为建安工程费的7%，管理费用为建安工程费的5%，工程费用和管理费用的投入比例为，前一年投入70%，后半年投入30%。在该写字楼建成前半年需要开始投入广告宣传等销售费用，在半年内均匀投入，该费用预计为售价的4%。当地房地产交易中卖方应缴纳的增值税等税费和买方应缴纳的契税等税费，分别为正常市场价格的7%和3%。预计该写字楼在建成时可全部售出，售出时的平均价格为4500元/平方米。则结合所给条件，动态分析该土地的总价、单价及楼地面价（折现率为10%）。答案：解析：（1）该写字楼的总建筑面积=3000×2.5=7500平方米（2）开发完成后的该写字楼总价值=4500×7500/（1+10%）1.5= 2925.40万元（3）该土地取得税费总额=V×3%（4）建筑安装工程费等总额=1800×7500×（1+7%+5%）×70%/（1+10%）0.5+30%/（1+10%）1.25= 1411.80万元（5）销售费用总额=4500×7500×4%/（1+10%）1.25=119.84万元（6）销售税费总额=2925.40×7%=204.78万元（7）V=2925.40-0.03V-1411.80-119.84-204.78V=1154.35万元土地总价=1154.35万元土地单价=1154.35万元/3000平方米=3847.83元/平方米楼面地价=1154.35万元/7500平方米=1539.13元/平方米 （ ）是指外汇买卖活动的总称。A外汇市场B外汇总市场C汇兑买卖D汇兑市场正确答案：A题干表述是外汇市场的定义。 能够全面反映房屋及其用地位置和权属等状况的房地产图是（ ）。A地籍图B房产分幅图C房产分丘图D房产分户图正确答案：B 基金公司将所有的各种基金作为全部运行资本。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在实际中计算地租的方法有（）。A、从房租中分离出地租B、由地价求出地租C、采用比较法求出地租D、由土地开发成本求出地租E、采用类似假设开发法的方法求出地租答案：A,B,C,E解析：考点:地租理论及地租的测算。实际中测算地租的方法还有多种：从房租中分离出地租；由地价求出地租；采用比较法求出地租；采用类似于假设开发法的方法求出地租。房地产投资信托基金物业价值评估时，为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法，这体现了房地产估价时应遵循（）原则。A、一致性B、一贯性C、谨慎D、替代答案：B解析：本题考查的是一致性原则和一贯性原则。一贯性原则是指为同一估价目的，在不同时间对同一房地产再次或多次估价时，应采用相同的估价方法或对待方式进行估价。也就是现在与过去所采用的估价方法或对待方式应相同，不得随意变更。例如，房地产投资信托基金物业价值评估应遵循一贯性原则，即为同一估价目的，对同一房地产投资信托基金的同一物业在不同价值时点的价值或价格进行评估时，应采用相同的估价方法。参见教材P172。关于强制拍卖中目的的利他性，下列说法正确的是( )。A、 指法院强制拍卖被执行财产，其目的不在于通过拍卖为自己营利或实现其自身的其他经济目的B、 目的是一方面实现申请执行人的债权，另一方面充分保障被挂靠人的合法权益C、 目的的利他性特点决定了法院强制拍卖需要遵循一些有别于任意拍卖的特殊规则D、 在强制拍卖中，执行当事人应亲自与拍卖机构打交道，以充分保障其知情权E 是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点答案：A,B,C解析：在强制拍卖中，不是执行当事人亲自与拍卖机构打交道，而是法院将拟予拍卖的决定和拍卖结果及时告知执行案件的双方当事人，以充分保障其知情权；标的的非自有性才是强制拍卖区别于任意拍卖的一个基本特点。22年房地产估价师历年真题6章 第3章房地产利用中存在外部性，这体现了房地产（）的特性。A.不可移性B.独一无二C.相互影响D.用途多样答案：C解析：本题考查的是相互影响。一宗房地产的价值不仅与其自身状况直接相关，而且与周围的房地产状况密切相关，受周围房地产利用的影响。房地产利用存在经济学上所讲的“外部性”。一般来讲，人口总量虽然不变，而随着家庭人口规模小型化，住宅价格总的趋势是（）。A.上涨B.下跌C.保持相对稳定D.先涨后跌答案：A解析：本题考查的是人口结构。随着家庭人口规模小型化，家庭平均人口数的下降，家庭数量增多，所需要的住房总量将增加，房地产价格有上涨趋势。下列属于建筑物实物因素的有（）。A.开间.进深.楼层 B.电梯.中央空调.集中供热 C.通风.采光.日照 D.风格.色调 E.层高.朝向答案：B,C,D解析：本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。甲房地产开发公司在地震烈度为7度的A市以出让方式取得一宗住宅用地，面积100000m2，成交价格10亿元，并组建项目公司。按规划方案，拟建设15栋进深20m的高层板式住宅楼，其中，地上一层为停车间，建筑面积1600m2，二二十二层为住宅，每层的建筑面积1760m2，平均户型面积120m2；地下一层建筑面积80000m2，其中停车位60000m2（平均30m2/车位），其他为人防工程。项目建安成本及各项税费投入5000元/m2，计划销售价格为：住宅10000元/m2，车位15万元/个，停车间20000元/m2。项目投资方案为：40%为自有资金，60%为贷款资金。该项目以下各类合同属于从合同的为（ ）。A.借款合同B.施工合同C.保证合同D.抵押合同答案：C解析：本题考查的是合同法概述。根据合同是否必须以其他合同的存在为前提而存在，将合同分为主合同与从合同。主合同是指不以其他合同的存在为前提即可独立存在的合同。从合同是指不能独立存在而以其他合同的存在为存在前提的合同。例如，甲与乙订立借款合同，丙为担保乙偿还借款而与甲签订保证合同，则甲乙之间的借款合同为主合同，甲丙之间的保证合同为从合同。关于确定估价时点与得出评估价值的先后次序的说法，正确的是（）。A确定估价时点在先，得出评估价值在后B得出评估价值在先，确定估价时点在后C确定估价时点与得出评估价值应同时进行D确定估价时点与得出评估价值没有先后关系，谁先谁后都可以答案：A解析：价值时点又称为估价时点、评估基准日、评估期日，是指所评估的估价对象价值或价格对应的某一特定时间。价值时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值或价格。房地产估价之所以要遵循价值时点原则，是因为影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场是不断变化的，从而房地产价格和价值是不断变化的。遵循估价时点原则并不是把评估价值说成是某个时间的价值就算遵循了，更本质的是确定估价时点应在先，得出评估价值应在后，而不是有了“评估价值”之后，再把它定义为某个时间的价值。跨县级行政区域的不动产登记，由某一县级行政区域的不动产登记机构办理。（）答案：错解析：本题考查的是不动产登记机构。跨县级行政区域的不动产登记，由所跨县级行政区域的不动产登记机构分别办理。下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A、市场集中化模式 B、选择专业化模式 C、产品专业化模式 D、市场专业化模式答案：B解析：本题考查的是目标市场选择。选择专业化，企业有选择地进入几个不同的细分市场。从客观上讲，每个细分市场都具有吸引力，且符合企业的目标和资源水平。这些细分市场之间很少或根本不发生联系，但在每个细分市场上都可盈利。这种多细分市场覆盖策略能分散企业的风险。因为即使其中一个细分市场丧失了吸引力，企业还可以在其他细分市场上继续盈利。参见教材P121。 下列指标中，属于控制性详细规划中规定性指标的有（ ）。A建筑密度B建筑控制高度C建筑色彩D建筑红线后退距离E容积率正确答案：ABDE建筑色彩属于指导性指标。规定性指标有：(1)用地性质；(2)用地面积；(3)建筑密度；(4)建筑控制高度；(5)建筑红线后退距离；(6)容积率；(7)绿地率；(8)交通出入口方位；(9)停车泊位及其他需要配置的公共设施。22年房地产估价师历年真题6章 第4章 经济适用住房价格（ ）。A由市(县)人民政府制定B实行市场调节价C由房地产开发商定价D由政府限定销售价格正确答案：A新建的经济适用住房出售价格实行政府指导价，按保本微利原则确定。经济适用住房实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。（）答案：对解析：经济适用住房是具有保障性质的政策性商品住房。通过土地划拨、减免行政事业性收费、政府承担小区外基础设施建设、控制开发贷款利率、落实税收优惠政策等措施，切实降低经济适用住房建设成本。经济适用住房由政府组织、社会投资建设，实行土地划拨、税费减免、信贷支持，按照保本微利原则出售。住房公积金包括个人交存和单位交存两部分，分别归职工个人所有和单位所有。答案：错解析：住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工缴存的长期住房储金。职工个人缴存的住房公积金和职工所在单位为职工缴存的住房公积金，属于职工个人所有。住房公积金实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督。 招标方通过制定标底，使开发商预先明确自己在拟建工程中应承担的财务义务，从而安排资金计划。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国库券是一种直接金融工具。（）答案：对解析：本题考查的是金融工具。直接金融工具是指由非金融机构，如企业、政府或个人发行和签署的商业票据、公债和国库券、企业债券和股票以及抵押契约等。间接金融工具是指由金融机构发行的银行券、存款单、银行票据和保险单等。 施工单位签署质量合格的文件上，必须有（ ）的签字盖章。A注册建筑师B注册结构工程师C注册建造师D注册监理工程师正确答案：C以下不是房地产投资信托特征的是( )。A、 流动性好B、 高现金汇报C、 市场价值不稳定D、 抵御通货膨胀答案：C解析：根据房地产投资信托的特征。资产负债表中应在资产方反映的项目是( )。A.预收账款 B.应付账款 C.应收票据 D.预提费用答案：C解析：资产负债表中负债及所有者权益类所列项目，有以下几类：(1)流动负债，包括短期借款、应付票据、应付账款、应交税费、应付利润及预提费用等。(2)长期负债，包括长期借款、应付债券等。(3)所有者权益，包括实收资本、资本公积、盈余公积及未分配利润等。22年房地产估价师历年真题6章 第5章报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值称为（）。A.房地产价格指数 B.开发强度系数 C.住房价格合理性指数 D.量价弹性答案：D解析： 本题考查的是市场监测与预警指标。量价弹性是指报告期内房地产价格变化率与交易变化率的比值。 在一国金融机构体系中居领导核心地位的是（ ）。A政策性银行B商业银行C中央银行D人民银行正确答案：C 以本国货币募集资金，运用范围也限于国内。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：有一栋四层公寓，每层建筑面积相等，已知第二层的房地价值为第一层的1.05倍，第三层的房地价值为第四层的1.15倍，第四层的房地价值为第二层的91%。按房地价值分摊法计算得出第三层占有的土地份额约为27%。 ( )答案：对解析： 空置率提高，会导致有效毛租金收入减少；空置率降低，会使有效毛租金收入提高。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：运用假设开发法估价的效果，还要求有一个良好的社会经济环境，不包括（）。A.稳定.具可预见性及透明的房地产政策 B.一套统一.严谨及健全的房地产法规 C.一个较多公平交易的房地产信息资料库 D.一个公平竞争的市场环境 E.一个有较长历史.连续.全面及开放的房地产信息资料库答案：C,D解析：本题考查的是假设开发法概述。假设开发法测算结果的准确与否，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何，还要求有一个良好的社会经济环境，包括：（1）要有一套统一、严谨及健全的房地产法规；（2）要有一个稳定、具可预见性及透明的房地产政策；（3）要有一个有较长历史、连续、全面及开放的房地产信息资料库。 开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在（ ）内予以核实，给予确认或者提出修改意见。A10日B15日C1个月D2个月正确答案：C开发商收到承包商递交的竣工结算报告及结算资料后通常要在1个月内予以核实，给予确认或者提出修改意见。从建筑物的狭义角度看，下列选项中符合建筑物定义的是（）。A、烟囱 B、水塔 C、桥梁 D、住宅答案：D解析：本题考查的是房地产的含义。建筑物有广义和狭义两种含义。广义的建筑物包括房屋和构筑物。狭义的建筑物主要指房屋，不包括构筑物。房屋是指有基础、墙体、门窗和顶盖，起着挡风遮雨、保温隔热、抵御他人或野兽侵扰等作用，供人们在其内部进行生活和生产活动的建筑空间，如住宅、办公楼、商店、旅馆、厂房、仓库等。构筑物是指人们一般不直接在其内部进行生活和生产活动的工程实体或附属建筑设施，如水塔、烟囱、道路、桥梁、隧道、水坝等。故选项ABC均为构筑物，选项D为建筑物。22年房地产估价师历年真题6章 第6章零售商业物业的商业辐射区域通常包括（）。A.核心区域 B.影响区域 C.主要区域 D.次要区域 E.边界区域答案：C,D,E解析：本题考查的是零售商业物业分析。通常把商业辐射区域分为主要区域、次要区域和边界区域三个部分。城镇住房制度改革之前，城镇住房的特点不包括（）。A.国家投资建 B.排队分配 C.低租金使用 D.住房商品化和社会化答案：D解析：本题考查的是房地产业的基本概念。城镇住房制度改革简称住房制度改革或者房改，把过去那种城镇住房主要依靠国家投资建设、排队分配、低租金使用的做法，转变成为主要由房地产开发商开发建设、从市场上购买或者承租的“住房商品化和社会化”的做法。某房地产开发公司计划在2022建设一个大型娱乐城，根据我国法律有关规定，在出让合同中国有土地使用时间最晚到（）年年底。A.2057年 B.2067年 C.2087年 D.不限年限答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让年限。商业、旅游、娱乐用地使用权出让年限为40年。 某宗房地产的土地总面积为1200m2，是10年前通过征用农地取得的，当时的花费为15万元/亩，现时重新取得该类土地需要花费650元/m2；地上建筑物总建筑面积为2300m2，是7年前建成交付使用的，当时的建筑造价为600元/m2建筑面积，现时建筑类似建筑物的建筑造价为1250元/m2建筑面积，估计该建筑物有八成新。则根据所给资料测算出该宗房地产的现时单价为（ ）元/m2。A2567B1339C1145D1117正确答案：B 工程图纸一般都采用相对标高，即把室内首层地面的绝对标高定为相对标高的零点，以“士0000”表示。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某建筑物的建筑面积为120m2，于9年前建成交付使用，单位建筑面积的重置价格为3200元/m2，建筑物残值率为4%，年折旧率为2%，用直线法计算该建筑物当前的成新率为（）。A78.40%B82.00%C82.70%D85.60%答案：B解析：利用建筑物的有效年龄、经济寿命或剩余经济寿命来求取建筑物的成新率，成新率的计算公式为：q=1d×t，则该建筑物当前的成新率为：q=1d×t=12%×9=82%。 间接融资的优点在于（ ）。A筹资上可以积少成多B安全性比直接融资高C有利于筹集长期投资资金D由于间接融资主体的金融中介机构的作用从而提高了金融业的规模经济水平E减少了对筹资者使用资金的压力和约束。正确答案：ABDC选项为直接融资的优点，E选项为问接融资的局限性。按照物业用途类型划分，房地产投资可以分为（）投资。A.居住物业B.商业物业C.工业物业D.出租物业E.仓储物业答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资概述。选项E仓储物业不是单独的一类，属于工业物业投资的一种。参见教材P5。