房地产经纪人历年真题解析8辑.docx

房地产经纪人历年真题解析8辑房地产经纪人历年真题解析8辑 第1辑影响房地产价格的心理因素主要包括( )。A:购买或出售时的心态B:个人偏好C:接近豪宅的心理D:时尚风气E:讲究风水或吉祥号码答案：A,B,D,E解析：由于MLS系统日常维护和及时更新，确保了相关信息的( )，使得信息更为准确，可利用性得到了进一步提高。A:真实性B:可靠性C:稳定性D:时效性答案：D解析：本题考核的是保证信息的全面性和时效性的内容。由于网络技术的广泛应用，MLS系统可以让房地产经纪人比较全面地了解有关待售或待租房屋的详细信息，诸如地理位置、房屋面积、房间数量、周边环境等等。同时，由于MLS系统日常维护和及时更新，确保了相关信息的时效性，使得信息更为准确，可利用性得到了进一步提高。 房地产经纪人在进行房地产区位勘察时，对周围环境的勘察包括自然环境和人文环境。对房地产经纪人在进行房地产区位勘察时，对周围环境的勘察包括自然环境和人文环境。(A) 中华人民共和国环境保护法规定，因环境污染造成的损害赔偿提起诉讼的时效期间为（）。A.1年B.2年C.3年D.4年 答案：C解析：民法通则规定，法律对诉讼时效期间另有规定的，从其规定。例如环境保护法规定，因环境污染损害赔偿提起诉讼的时效期间为3年。土地二级开发政府规费项目不包括()。A:城市房屋征收管理费B:防洪工程维护管理费C:工程质量监督费D:新型墙体材料发展基金E:公共消防设施建设费答案：A,B解析：房地产经纪人历年真题解析8辑 第2辑按照用地构成，居住区用地的类型包括（）。 A:公建用地B:住宅用地C:道路用地D:公共绿地E:保留的自然村用地答案：A,B,C,D解析：对于期房来说，商品房买卖合同约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，开发商与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照（）的规定处理。A、 住宅质量保证书B、 商品房销售管理办法C、 住宅使用说明书D、 城市房地产管理法答案：B解析：对于期房来说，商品房买卖合同约定的商品房面积是根据设计图纸测出的，商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据如果有差异，商品房交付时，房地产开发企业与购房人应对面积差异根据合同载明的方式处理。合同未作约定的，按照商品房销售管理办法第二十条规定处理。针对购买需求强烈的并且购买力较强的客户，房地产经纪人应（ ）。(2022年真题)A.长期培养B.重点跟踪C.保持一般性沟通D.不断了解客户需求答案：B解析：按客户购买意向的强弱、经济承受能力的大小、购房区域范围及对物业品质要求的程度的高低等因素，可以将客户分为A、B、C三个等级的客户群，房地产经纪人应对A、B类客户进行重点扶持与培养。其中，A类客户是房地产经纪人主要追踪及开展服务工作的对象，其客户群特征为：购买或租赁物业需求强烈，时间紧，希望尽快获得物业；经济条件好，购房支付能力较强；较了解目前房地产市场情况，能根据市场供求状况提出合理购买价格；对物业的条件不是特别苛刻。对该类客户房地产经纪人营销策略为：重点跟踪，提供周到而专业的服务。房屋租赁托管业务承租委托流程有（ ）。A.承租客户接待B.房屋带看C.租金价格谈判D.支付租金、押金及其他费用E.物业交验及房屋交付使用答案：A,B,D,E解析：房屋租赁托管业务承租委托流程包括以下七个环节：承租客户接待；房屋带看；达成房屋租赁意向；签订房屋租赁合同（托管机构代理成交版）；支付租金、押金及其他费用；物业交验及房屋交付使用；提供其他增值服务。居间服务中，房地产经纪人在收到客户定金后的正确做法是（）。A、发放定金给业主，或由客户直接将定金交给业主B、取得客户书面指示，发放定金给业主，或直接由客户将定金给业主C、将定金收存，催促双方签订买卖合同D、将定金抵作佣金，签订委托协议答案：B解析：购房人如果对房源十分满意，经纪人可以让购房人签订买房确认书，并交纳一定金额的定金。定金不得超过法定标准。收到客户定金时，应取得买方一份书面指示，用以转交定金给卖方；或建议买方直接将定金交给卖方，此时双方应签署存量房买卖协议，注明定金的额度和支付方式，以及违约处理方式。也需提醒买方在卖方权利状况不明确时定金宜交房地产经纪公司代为保管，同时告知保管期不会过长及无利息支付。签订正式买卖合同时卖方可能要求支付首期房款或称之大订，约十万元房地产经纪人历年真题解析8辑 第3辑将商业地产项目按照商业形态进行划分，其内容不包括（ ）。A.商业街B.购物中心C.市场类商铺D.社区型商业中心答案：C解析：商业地产的划分具体情况如表8-7所示。表8-7商业地产的划分商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的（）交存住宅专项维修资金。 A:使用面积B:套内建筑面积C:共有面积D:建筑面积答案：D解析：光污染的种类有（ ）。A.灯光污染B.红外光污染C.眩光污染D.紫外光污染E.视觉污染答案：A,C,E解析：光污染包括：灯光污染，如路灯控制不当或建筑工地的聚光灯，照进住宅，影响居民休息等；眩光污染，如电焊时产生的强烈眩光，在无防护情况下会对人的眼睛造成伤害；视觉污染，这是一种特殊形式的光污染，是指城市中杂乱的视觉环境，如杂乱的垃圾堆物、乱摆的货摊、五颜六色的广告等；其他光污染。 中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月所有债务支出与收入比控制在（）以下。A、45B、55C、60D、75 答案：B解析：对于单一申请的贷款，如果商业银行考虑将申请人配偶的收入计算在内，则应先予以调查核实，同时对于已将配偶收入计算在内的贷款也应相应地把配偶的债务一并计入。中国银行业监督管理委员会要求应将借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50以下（含50），月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）。共用题干甲房地产开发公司(以下简称甲公司)获得了某城市规划区内一地块的土地使用权，用于商品房项目建设。该地块的拆迁范围内包括李某的住房与一处社会福利院。李某由于不在本市居住，长期将其住房出租给刘某居住，房屋拆迁时，双方约定的房屋租赁期限尚余5年。李某在本市没有其他房屋，若李某与刘某继续保持租赁关系，则甲公司与李某签订的房屋拆迁补偿安置协议的内容应包括()。A:货币安置方式B:安置房面积和地点C:搬迁期限D:搬迁过渡方式答案：B,C,D解析：房地产经纪人历年真题解析8辑 第4辑针对某开发区住房供不应求和年轻人购买小户型住房意愿强烈的状况，房地产开发企业将项目定位为小户型单间公寓，该产品定位方法是（）。A.市场分析定位法B.SWOT分析定位法C.建筑策划定位法D.目标客户需求定位法答案：D解析：房地产产品定位具体有以下三种定位方法：房地产产品市场分析定位法；房地产产品SWOT分析定位法；房地产产品的目标客户需求定位法。其中，目标客户需求定位法是指房地产企业根据所选定的目标市场的实际需求，开发建设出能满足他们个性化需求的产品。题中，房地产开发企业针对购买小户型的年轻人开发出满足他们个性化需求的小户型单间公寓属于目标客户需求定位法。下列关于房地产价格咨询的表述中，正确的是()。A:房地产经纪人员可以为委托人提供一个房地产价格区问B:房地产经纪人员出具的价格咨询报告必须是规范的房地产估价报告C:房地产经纪人员为委托人提供价格咨询首先要确定标的房地产的最大价值D:房地产经纪人员进行房地产价格咨询，要保持公正性答案：A解析：张某通过甲房地产经纪公司（以下简称甲公司）拟购买陈某在本市的一套住房。双方在甲公司的协助下签署了买卖合同，张某支付了陈某1万元定金。当张某向陈某支付首付款时，陈某正好出差在外，张某要求甲公司代收首付款，甲公司的经纪人王某直接拒绝了张某的要求，张某与王某发生了激烈的争吵。陈某出差回来后，告诉甲公司自己不再出售该房，并委托甲公司将1万元定金退给张某。下列甲公司及王某的表述中，正确的为（）。A、甲公司有权向陈某索要违约金B、甲公司应按合同约定向陈某索要报酬或必要费用C、陈某退还张某1万元后，甲公司应再支付张某1万元D、王某缺乏一名经纪人应当具备的礼仪答案：A,D解析：A项，由于委托人的原因，造成房地产经纪机构或房地产经纪人员的经济损失的，有权向委托人提出赔偿要求。B项，陈某与张某签订的买卖合同，是约定双方当事人权利与义务的合同。C项，甲公司无需支付张某1万元，甲公司的行为没有侵害张某的利益。D项，王某直接拒绝张某的要求，缺乏人际沟通的技能与礼仪。房地产经纪人协理有权（）。A.独立签署房地产经纪合同B.加入房地产经纪机构C.受聘于两个房地产经纪机构D.披露委托人各项信息答案：B解析：房地产经纪人协理是指在房地产经纪人的指导和监督下从事房地产经纪具体活动的协助执行人员。房地产经纪人协理在经纪活动中，能以自己的行为享有权利承担义务，恪守岗位职责，用自己具备的职业能力协助房地产经纪人做好各项辅助工作。房地产经纪人协理只能受聘于一个经纪机构。房地产经纪人协理加入房地产经纪机构，协助房地产经纪人处理经纪有关事务并获得合理的报酬。房地产经纪人协理必须利用专业知识和职业经验协助处理房地产交易中的细节问题，向委托人披露相关信息，诚实信用，恪守合同，完成委托业务，并为委托人保守商业秘密，充分保障委托人的权益。在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为( )。A:直营连锁经营B:无店铺经营C:特许加盟连锁经营D:混合经营答案：C解析：房地产经纪人历年真题解析8辑 第5辑关于客户确认要求的说法，正确的是（）。A、均以第二次接听电话，接待客户时登记为准B、接待客户前不用询问C、销售人员之间严禁争抢客户D、销售人员之间争抢客户，对此引起的不良后果由当事人自己与经理共同承担责任答案：C解析：客户的确认要求有：销售人员接听电话或接待客户后应认真填写客户各种登记表，接待客户前要询问。客户的确认，均以第一次接听电话，接待客户时登记为准。销售人员之间严禁争抢客户，在工作中对客户的确认有争议时，应立即通报经理，由经理调查、协调后裁定。为实现良好的销售业绩，甲公司针对该住宅项目采取的恰当促销方式是（）。A、在E市市区繁华路段派发DM宣传单B、在E市高速公路旁设立户外大型广告牌C、在高尔夫杂志上刊发广告D、在高档俱乐部举办酒会答案：A解析：派发宣传单的优点是覆盖人群广、投入成本低、目标性较强，被许多房地产经纪企业所采用。材料在外力作用下未发生显著变形就突然被破坏的性质是指（ ）。A.塑性B.弹性C.脆性D.韧性答案：C解析：脆性是指材料在外力作用下未发生显著变形就突然破坏的性质。A项，塑性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形不能完全恢复，但也不即行破坏的性质；B项，弹性是指材料在外力作用下产生变形，外力去掉后变形能完全消失的性质；D项，韧性是指材料在冲击或振动荷载作用下产生较大变形尚不致破坏的性质。高频辐射会让人感到头痛头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等，还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等，下列属于高频辐射的波段是（ ）。A.微波B.超短波C.短波D.中波E.长波答案：C,D解析：根据电磁波的波长，电磁波分为微波、超短波、短波、中波、长波。因此，它们对人体的危害程度依次降低。其中，中、短波频段俗称高频辐射。经常接受高频辐射的人普遍感到头痛头晕、周身不适、疲倦乏力、睡眠障碍、记忆力减退等，还能引起食欲不振、心血管系统疾病及女性月经周期紊乱等。针对小业主房源的开拓渠道主要有( )。A:报纸广告B:电话访问C:路牌广告D:房地产开发商E:互联网答案：A,B,C,E解析：房地产经纪人历年真题解析8辑 第6辑对日常得到的信息进行鉴别、分类、整理、储存和快速检索;并根据特定业务需要准确把握信息收集的内容、重点和渠道，灵活运用各种信息收集方法和渠道，快速有效地收集到针对性信息。这是指房地产经纪人必须具备的职业技能中的( )。A:收集信息技能B:供需搭配技能C:市场分析技能D:把握成交时机技能答案：A解析：在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置()以上按出让金的20以下征收土地闲置费。A:3个月.B:6个月C:1年D:2年答案：C解析：本题考核的知识点为征收土地闲置费。在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置一年以上按出让金的20以下征收土地闲置费。下列关于住宅性能及其评定内容的叙述，正确的有（）。A、住宅适用性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能B、单元平面、住宅套型和燃气及电气设备安全均属于住宅适用性能的评定内容C、住宅经济性能是在住宅建造和使用过程中，节能、节水、节地和节材的性能D、设备、结构工程和门窗均属于住宅耐久性能的评定内容E、住宅耐久性能是住宅建筑工程和设备设施在一定年限内保证正常安全使用的性能答案：C,D,E解析：A项，住宅适用性能是由住宅建筑本身和内部设备设施配置所决定的适合用户使用的性能。B项，住宅适用性能的评定内容包括，单元平面、住宅套型、建筑装修、隔声性能、设备设施和无障碍设施。住宅安全性能是住宅建筑、结构、构造、设备、设施和材料等不危害人身安全并有利于用户躲避灾害的性能，其评定内容包括，结构安全、建筑防火、燃气及电气设备安全、日常安全防范措施和室内污染物控制。下列房地产中，适用市场法对其估价的有（）A、学校B、电影院C、医院D、住宅E、写字楼答案：D,E解析：市场法适用的估价对象是数量较多且经常发生交易的房地产，例如：住宅，包括普通住宅、高档公寓、别墅等；写字楼；商铺；标准厂房；房地产开发用地。下列房地产难以采用市场法估价：数量很少的房地产，例如特殊厂房、机场、码头、博物馆、教堂、寺庙、古建筑等；很少发生交易的房地产，例如学校、医院、行政办公楼等；可比性很差的房地产，例如在建工程等。房地产经纪人在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将（）、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。A、认购书的签订B、交易程序C、合同条款D、需要提交的资料E、抵押贷款流程答案：B,C,D,E解析：销售人员在买卖双方办理交易手续、正式签订商品房预售合同之前，必须将交易程序、合同条款、需要提交的资料、应纳税费明细、银行抵押贷款流程、房款支付方式及时间安排等一系列问题向买受人说明清楚。房地产经纪人历年真题解析8辑 第7辑防止建筑物倒塌是建筑物安全的基本要求，具体包括（ ）。(2022年真题)A.地基与房屋结构稳固B.抵抗地震能力强C.没有被洪水淹没的风险D.不易发生滑坡、塌方和遭受泥石流E.建筑高度比较低答案：A,B,C,D解析：安全是对建筑物最重要、最基本的要求，包括在选址及建造上使建筑物不会倒塌，没有环境污染。其中，不会倒塌包括地基、基础、上部结构均稳固（即结构安全），能够抵抗一定震级以上的地震，不会遭受洪水、滑坡、塌方、地面塌陷、泥石流、雪崩等灾害的破坏，离危险品仓库、核电站等危险房屋和设施设备有安全距离，木结构的房屋还包括没有白蚁危害。关于品牌与销售的关系是()。A:品牌促进销售B:品牌不会促进销售C:品牌促进销售、品牌有时也会对销售产生负作用D:以上都不对答案：C解析：建筑材料的室内污染中，塑料壁纸在使用过程中由于其中含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，包括（）。A、甲醛B、氯乙烯C、一甲苯D、甲酸E、二甲苯答案：A,B,E解析：塑料壁纸因含有未被聚合以及塑料的老化分解，可向室内释放各种挥发性有机污染物，包括：甲醛；氯乙烯；苯；甲苯；二甲苯；乙苯。下列房屋权利属于物权中的自物权的是（ ）。A.建设用地使用权B.所有权C.宅基地使用权D.抵押权答案：B解析：我国目前的房地产权利主要有所有权、建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权、抵押权和租赁权。上述房地产权利中，所有权以外的权利，统称为他项权利；租赁权属于债权，其余属于物权。在物权中，所有权属于自物权，其余属于他物权。关于法律行为的有效要件，下列说法错误的是（ ）。A.法律行为的有效要件就是指形式要符合要求B.行为人的意思表示真实C.无民事行为能力人不能独立实施民事法律行为D.法律行为的形式包括推定形式答案：A解析：本题考核点是法律行为的有效要件。法律行为的有效要件分为形式有效要件和实质有效要件，所以选项 A 错误。房地产经纪人历年真题解析8辑 第8辑当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜在天然地基上作浅基础时，宜采用的基础类型是（）。A.条形基础B.独立基础C.筏板基础D.桩基础答案：D解析：根据基础构造形式，分为条形基础、独立基础、筏板基础、箱形基础和桩基础。其中，桩基础是由设置于土中的桩和承接上部结构的承台组成。当建筑场地的上部土层较弱、承载力较小，不适宜采用在天然地基上作浅基础时，宜采用桩基础。波士顿咨询集团法中，根据销售增长率和市场占有率划分的产品类别包括（）。A:明星产品B:现金牛产品C:品牌产品D:瘦狗产品E:问号产品答案：A,B,D,E解析：建立房地产经纪信息计算机管理系统，首先要对房地产经纪机构进行企业( )改造。A:信息化B:自动化C:统一化D:整体化答案：A解析：下列用地类型中，不属于公共设施用地的是（）。 A:文物古迹用地B:社会福利院用地C:体育场馆用地D:公交站场用地答案：D解析：王某在中国工商银行申请的期限为20年商业性住房贷款于2022年8月20日审批完毕，并与银行签订了贷款合同。中国人民银行决定，自2022年8月26日起，下调金融机构人民币贷款和存款基准利率。王某申请的贷款将于（ ）起开始执行新的利率。A.2022年8月26日B.2022年9月1日C.2022年8月20日D.2022年1月1日答案：D解析：个人住房贷款基准利率由央行统一规定，金融机构根据商业原则通过调整贷款利率浮动区间自主确定贷款利率水平。个人住房贷款期限在1年以内（含1年）的，实行合同利率，遇法定利率调整，不分段计息；贷款期限在1年以上的，遇法定利率调整，于下年1月1日起，按相应利率档次执行新的利率规定。