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房地产估价师考试题免费下载7章房地产估价师考试题免费下载7章 第1章 下列属于农民集体的是（ ）A村农民集体B村内两个以上农村集体经济组织的农民集体C乡(镇)农民集体D以上均正确正确答案：D答案：D土地的劳动群众集体所有制具体采取的是农民集体所有制的形式，该种所有制的土地被称为农民集体所有土地，简称集体土地。农民集体的范围有下列3种：村农民集体；村内两个以上农村集体经济组织的农民集体；乡(镇)农民集体。下列关于利率对房地产价格的影响的说法中，正确的是（）。A、利率变化的方向和房价变动的方向总是相反的B、利率变动的方向和房价变动的方向总是一致的C、从综合效应看，利率升降对房地产需求的影响大于对房地产供给的影响D、从房地产价值是房地产净收益现值之和的角度看，利率上升导致房地产价格上升答案：C解析： 本题考查的是经济因素。选项AB错误，利率升降对房地产价格的影响具有双重性：如利率上升，使得开发成本增加，推动房地产价格上涨；但是利率上升也使得需求者负担加重，抑制需求从而导致房价下跌。选项D错误，从房地产价值是房地产预期净收益的现值之和的角度看，由于房地产价值与折现率负相关，而折现率与利率正相关，所以利率上升或下降会使房地产价格下降或上涨。 业主委员会的职责包括选聘、解聘物业管理企业（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的价格，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。（）答案：对解析：考点:房地产开发项目盈亏平衡分析。最低租金是指开发投资项目的房屋租金下降到预定可接受最低盈利时的水平，房屋租金低于这一水平时，开发投资项目的盈利将不能满足预定的要求。国有土地上被征收房屋价值评估的评估时点是（）之日。A房屋征收决定作出B房屋征收决定公告C房屋征收补偿协议签订D房屋征收实施答案：B解析：房屋征收评估基本事项中评估时点确定：被征收房屋价值评估时点应当为房屋征收决定公告之日。用于产权调换房屋价值评估时点应当与被征收房屋价值评估时点一致。 下列有关存款业务的说法正确的一项是（ ）。A活期储蓄存款以每年的12月31日为结息日B定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取三种C单位活期存款以每月月末的30日为结息日D单位协定存款中超过协定额度的结算存款按人民银行公告的单位协定存款利率计息正确答案：D活期储蓄存款以每年的6月30日为结息日；定期储蓄存款分为整存整取、零存整取、整存零取、存本取息等几种；单位活期存款以每季末月20日为结息日。 按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（ ）几种形式。A权益型B抵押型C负债型D资产型E混合型正确答案：ABEABE房地产投资信托公司(REITs)，是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。按资产投资的类型划分，REITs分为权益型、抵押型和混合型三种形式。城市房地产管理法规定，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，超过出让合同约定的动工开发日期满1年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金的（）以下的土地闲置费。A.10 B.15 C.20 D.25答案：C解析：本题考查的是对不按期开发的房地产开发项目的处理原则。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金20以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权；但是，因不可抗力或者政府、政府有关部门的行为，或者动工开发必需的前期工作造成动工开发迟延的除外。房地产估价师考试题免费下载7章 第2章 19561965年的社会主义改造阶段，国家对出租私有房屋采取的改造形式有（ ）。A三改四建B国家经租C没收D公私合营E合作经营正确答案：BD19561965年，随着对资本主义工商业的社会主义改造，全国城镇陆续开始以“国家经租”和“公私合营”的形式对出租私有房屋进行社会主义改造，付给房主租金，赎买了房主产权，改造私房一亿平方米。 我国的法定货币是人民币，属于金属货币类型。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的主要分类包括（）。A.短期投资和长期投资 B.实物投资和金融投资 C.商品房投资和土地开发投资 D.直接投资和间接投资 E.固定资产投资与流动资产投资答案：A,B,D解析：本题考查的是投资概述。投资活动非常复杂，可以从不同的角度进行分类。投资的几种主要分类如下：（1）短期投资和长期投资；（2）直接投资和间接投资；（3）金融投资和实物投资；（4）生产性投资和非生产性投资。商品房投资和土地开发投资属于房地产投资的范畴，固定资产投资与流动资产投资属于实物投资或生产性投资的范畴。 （ ）是收集一手资料时最普遍采用的手段。A面访B问卷C观察D座谈正确答案：B问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。下列关于动态和静态盈利能力指标的描述错误的有（）。A.基准收益率是投资行为所要求的最高投资报酬率 B.财务净现值小于等于0时说明项目不可行 C.非常规项目FIRR可能会有多个实数解 D.年成本利润率等于成本利润率/开发经营期数 E.现金回报率分为税前现金回报率和税后现金回报率答案：A,B,D解析：本题考查的是动态盈利能力指标和静态盈利能力指标。选项A错误，基准收益率是导致投资行为发生所要求的最低投资报酬率；选项B错误，FNPV大于或等于0时，说明该项目的获利能力达到或超过了基准收益率的要求，在财务上是可以接受的，小于0则项目不可接受；选项D错误，成本利润率是开发经营期的利润率，不是年利润率，成本利润率除以开发经营期的年数，也不等于年成本利润率。 下列说法正确的是（ ）。A当生产要素价格固定不变时，规模报酬递增、不变和递减分别对应于边际成本的递减、不变和递增B当只有一种要素为可变要素，其他生产要素为固定投入要素时，生产规模由可变投入要素的规模所决定C内在不经济是指厂商在生产规模扩大时由于自身原因所引起的产量减少和成本增加D适度规模是指能使产量递增达到最大时的生产规模正确答案：C房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。 ( )答案：错解析： 某块土地总面积为200m2，建筑物的各层面积相同，共10层，其建筑密度为60%，则总建筑面积为（ ）m2。A1200B120C3333D333.3正确答案：A房地产估价师考试题免费下载7章 第3章在应用路线价法估价中，设定的标准临街深度宜为路线价区段内各宗临街土地的临街深度的（）。A简单算术平均数B加权算术平均数C众数D中位数答案：C解析：以各宗临街土地的临街深度的众数作为标准临街深度，可简化以后各宗临街土地价值的计算。如果不以路线价区段内各宗临街土地的临街深度的众数为标准临街深度，由此制作的临街深度价格修正率将使以后多数临街土地价值的计算都要用临街深度价格修正率进行调整，这不仅会增加计算的工作量，还会使所求得的路线价失去代表性。 在空间和时间上，近因一定是最接近损失结果的原因。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×下列可以不采取土地出让或出租方式处置的划拨地块是（ ）。A.国有企业租赁经营的B.继续作为城市基础设施的用地C.国有企业改组为股份合作制的D.非国有企业兼并国有企业的答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的管理。选项ACD应采取土地出让或出租的方式处置；选项B经批准可保留划拨土地使用权。P40。 某市2022年存量商品住宅的吸纳率为50%，该市同期存量商品住宅的吸纳周期是（ ）。A半个月B2个月C半年D2年正确答案：D投资者在投资过程中使用财务杠杆的主要目的是为了（）。A抵御通货膨胀的影响B提高资本金的投资收益率C提高全部投资的平均收益率D降低借贷资金的资金成本答案：B解析：投资者利用借贷资金进行投资，或在投资过程中使用财务杠杆的主要目的，是为了提高资本金的投资收益水平。由于投资者使用借贷资金投资时必须支付借贷资金的资金成本或财务费用（利息、融资费用和汇兑损失），因此只有当房地产投资项目全部投资的平均收益水平高于投资者必须支付的借贷资金成本水平时，投资者使用借贷资金才能够提高资本金的收益水平，即财务杠杆对投资者自有资金的收益有一个正向的放大作用。只要商品的销售收入能够补偿经济成本，厂商就一定能够获得正常利润。（）答案：对解析：广义而言，正常利润包括企业主自有资本的利息、使用自有土地的地租、自己直接经营管理企业所应得的薪金等；狭义而言，正常利润是指企业主经营管理自己的企业所应获得的薪金。当商品的销售收入正好能补偿经济成本时，厂商获得了正常利润。若销售收入超过经济成本，则厂商可获得超过正常利润的经济利润，即超额利润。商品房开发投资和保障性住房建设投资都属于房地产投资，无论何种类型的房地产投资，其目的都是为了营利。（）答案：错解析：本题考查的是房地产投资概述。根据房地产投资主体不同，房地产投资可分为政府投资、非营利机构投资、企业投资和个人投资。不同投资主体的投资目的有显著差异，政府投资和非盈利机构投资更注重房地产投资的社会效益和环境生态效益，如公共租赁住房投资、绿色住宅示范项目投资等。企业投资和个人投资则更注重经济效益，如写字楼投资、商品住宅投资等。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）拟将正在建设的高档商品房项目作为抵押物，向乙银行贷款1亿元，委托丙房地产估价机构（以下简称丙机构）进行评估。丙机构经调查得知：该项目总建筑面积为20000，其中：已被人民法院预查封6000。经批准可销售的建筑面积为14000，其中：有3000已预售并办理了商品房预告登记。甲公司依法办理该项目抵押登记后，拟将该项目整体转让给丁公司。下列关于预登记叙述正确的有（）。A、预登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，发生物权效力B、当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预登记C、预登记具有终局、确定的效力D、预登记主要目的在于保护权利人的合法权益答案：B,D解析： 本题考查的是不动产登记的类型。预登记，是指在本登记之前进行的登记，其不具有终局、确定的效力，主要目的在于保护权利人的合法权益。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。房地产估价师考试题免费下载7章 第4章 房地产投资的形式包括（ ）。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资正确答案：AB （ ）是招标工程的预期价格，是审核投标、评价、决标的重要依据。A标价B标底C报价D竞价正确答案：B某住宅小区内的一条道路两侧建有商住楼（底层为商业用房，以上各层为住宅）。在该道路上建一高架路。该高架路工程于2022年1月开始，2022年3月结束。以上道路状况变化对位于该道路两侧住宅用房价格的影响结果为（）。A.市场价格上升 B.市场价格下降 C.市场价格不变 D.市场价格变化不确定答案：B解析：本题考查的是影响居住房地产价格的因素。高架路对于居住用房来说，产生负效应，使房地产价格下降。房地产项目的盈亏平衡分析有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于（）。A、变动成本的设置B、销售收入的不同C、固定成本的设置D、平衡点的设置答案：D解析：本题考查的是房地产开发项目盈亏平衡分析。房地产项目的盈亏平衡分析，有临界点分析和保本点分析两种，两者的主要差异在于平衡点的设置。临界点分析的平衡点是允许的最低经济效益指标，保本点分析的平衡点是利润为零。参见教材P219。判定房地产投资风险因素中，检验各风险变量是否相关属于（）阶段的工作。A.风险辨识B.风险估计C.风险评价D.风险决策答案：A解析：本题考查的是风险分析的一般过程和方法。风险估计阶段主要包括判定风险发生的概率大小、概率分布情况、风险估算三项内容。D无风险决策这一单独的阶段。参见教材P230。商业辐射区域是指某一零售商业物业的主要消费者的分布范围。答案：对解析：与非专业估价相比，专业估价的特点有（）。A.是一种专业意见B.估计价格或价值C.实行有偿服务D.承担法律责任E.估价作业日期长答案：A,C,D解析：本题考查的是房地产估价的含义。专业估价具有下列特点：它是专业机构和人员完成的、提供的是专业意见、具有公信力、实行有偿服务、承担法律责任。 对房地产投资项目进行风险分析时主要是针对可判断其（ ）的风险因素。A变动可能性B影响重要性C发生经常性D类型归属性正确答案：AA对房地产投资项目进行风险分析时，主要是针对可判断其变动可能性的风险因素。房地产估价师考试题免费下载7章 第5章 一级房地产估价机构资质由建设部审批。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：下列关于实地查勘估价对象的表述中，错误的是（）。A.房地产估价师应亲自到估价对象现场，对估价对象的坐落、用途等情况进行核对B.房地产估价师应亲自到估价对象现场，拍摄反映估价对象外观状况的影像资料，内部状况可不拍摄C.房地产估价师应亲自到估价对象现场，感受估价对象的位置、交通、环境景观等的优劣D.估价对象为已经消失的房地产，房地产估价师也应去估价对象原址进行必要的调查了解答案：B解析：本题考查的是实地查勘估价对象。选项B错误，实地查勘的工作内容之一是拍摄反映估价对象内部状况、外部状况以及周围环境的照片等影像资料。 根据房产测量规范，极端一半建筑面积的是（ ）A无柱的雨棚B有顶盖不封闭的永久性架空通廊C房屋内高度在2.2m以上的技术层D与室内不相通的装饰性阳台正确答案：B 下列关于明确房地产估价时点的表述中，正确的有( )。A对当前的价值进行评估，一般以实地查勘估价对象期间或估价作业期内的某个日期为估价时点B城市房屋拆迁估价，估价时点一般为房屋拆迁许可证颁发之日C分期实施的房屋拆迁，应以房屋拆迁公告之日为估价时点D房地产估价人员可以假定估价时点E对原估价结果有异议而引起的复核估价，应以申请复核之日为估价时点正确答案：AB答案 AB拆迁规模大、分期分段实施的，以当期(段)房屋拆迁实施之日为估价时点；对原估价结果有异议而引起的复核估价，估价时点应为原估价报告所确定的估价时点，除非原估价报告所确定的估价时点有误。估价时点不是委托人或估价人员可以随意假定的，而应根据估价目的来确定。关于房地产投资信托基金的特征，说法不正确的是（）A.流动性好 B.市场价值稳定 C.现金回报较低 D.抵御通货膨胀答案：C解析： 本题考查的是房地产投资信托基金概述。房地产投资信托基金的特征：流动性好、市场价值稳定、高现金回报、有效分散投资风险、抵御通货膨胀。不动产登记制度是现代（）法中的一项重要制度。A.物权 B.债权 C.质权 D.抵押权答案：A解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。保留价也称为拍卖底价，是竞买人对拍卖师报出的价格的应允。（）答案：错解析：本题考查的是评估价、保留价、起拍价、应价和成交价。保留价也称为拍卖底价，是在拍卖前确定的拍卖标的可售的最低价。(2022真题) 宗地（宗海）代码的第一层次为（）。A.市级行政区B.县级行政区C.地籍区D.地籍子区答案：B解析：本题考查的是不动产权籍图。第一层次为县级行政区划，代码为6位，采用GB/T 2260规定的行政区划代码。房地产估价师考试题免费下载7章 第6章 如果采用收益法估价，经调查，在估价时点该二手汽车交易市场房地产的客观年净收益为300万元。且未来每年不变，报酬率为7.5，则收益价格为（ ）万元。A、3752.92B、3786.20C、3875.70D、3892.44正确答案：A 影响商品的供给的主要因素不包括（ ）。A商品价格B偏好C政府政策D预期正确答案：B影响商品供给的主要因素有：商品本身价格、其他商品价格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府政策、厂商对未来的预期。 以房地产转让方式取得土地使用权的权利人，其实际使用年限应是出让合同约定的年限。 （ ）正确答案：×其实际使用年限应是出让合同约定的年限减去原土地使用权已经使用后的剩余年限。某市以挂牌方式出让一宗商业土地使用权，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）计划参加竞买，委托乙房地产估价机构（以下简称乙机构）对该地块进行估价以提供最高竞买报价参考。经估价方法适用性分析，乙机构决定采用假设开发法中的动态分析法进行测算。经市场调查，乙机构认为类似项目未来市场客观投资回报率为7.5%，而甲公司投资部门预测为9%，董事会期望的投资回报率为8%10%。本次估价的价值类型为（ ）。A.快速变现价值B.投资价值C.谨慎价值D.现状价值答案：B解析：本题考查的是房地产转让估价的注意事项。对该地块估价以提供最高竞买报价参考，这就是投资价值评估。下列影响房地产供求变化的因素中，不会引起房地产需求量增加的是（）。A.消费者的收入水平增加 B.该种房地产的价格水平下降 C.该种房地产的开发成本上升 D.消费者预期该种房地产价格上涨答案：C解析：本题考查的是房地产需求。一般地说，某种房地产的价格如果上涨了，对其需求就会减少。 已知某笔贷款的年名义利率为12%,实际利率为12.55%，则该笔贷款是按（ ）作为计息周期的。A年B半年C季度D月正确答案：C 房屋的完损等级是根据房屋的（ ）来划分的。A结构的完好、损坏程度B装修的完好、损坏程度C设备的完好、损坏程度D使用年限的长短E质量正确答案：ABC房屋的完损等级是用来检查房屋维修养护情况的一个标准，是确定房屋实际新旧程度和测算折旧的重要依据，是根据房屋的结构、装修、设备的完好、损坏程度来划分的。运用分解法求取建筑物折旧时，只存在不可修复的功能落后折旧，不存在可修复的功能落后折旧。（）答案：错解析：本题考查的是分解法。将物质折旧项目分为可修复项目和不可修复项目两类。参见教材P305。房地产估价师考试题免费下载7章 第7章房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。 新设项目法人的资本金筹措渠道不包括（ ）资金。A政府政策性B资产变现C企业入股D个人入股范围正确答案：B下列关于证券市场的说法中，错误的是（）。A.证券是一种直接融资的金融工具 B.证券具有直接融资的优点 C.发行证券有利于吸纳广泛的社会闲散资金 D.证券市场分为三级答案：D解析：本题考查的还是证券市场。选项D错误，证券市场分为两级，包括证券的发行市场和交易流通市场，前者称为初级或一级市场，后者称为二级市场。房地产市场价值评估应同时遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最高最佳利用原则。（）答案：对解析：本题考查的是房地产估价原则的含义。市场价值评估应遵循独立、客观、公正原则，合法原则，价值时点原则，替代原则，最髙最佳利用原则。参见教材P153。 信用卡的功能不包括（ ）功能。A转账结算A储蓄C汇兑D期权正确答案：D2022年5月10日，政府公告同心花园小区5、6、7栋进行房屋征收公告通知。产权人王某的一套建筑面积为150 m2的临街一楼商铺在征收范围内。经调查王某的房屋是单位集资建房所购买，土地为划拨用地，房屋结构砖混结构，房屋证载用途是住宅，但王某于5年前，响应政府号召，将房屋装修改造为商铺，并将房屋出租给了李某，每月租金2万元，租期6年，2022年王某申请了房屋抵押贷款用于投资股票，至今尚有20万贷款未偿。现附近小区的钢混结构商品住宅现行市场价格为9000元/ m2。注册房地产估价师段某出具了征收补偿估价报告，选用了比较法和收益法、假设开发法进行估价，比较法选用了156 m2商品住宅作为可比实例之一，收益法租约期内选用了合同租金，合同租金明显高于市场租金，租约期外选用了市场租金，对于假设开发法，选用了动态分析方法，估价前提为业主被迫转让前提。最后加权确定了2022年6月9日时王某商铺的补偿价格10000元/m2，由于考虑王某有抵押在身，段某调低了补偿价格。请问段某在征收估价中存在哪些错误答案：解析：段某在征收估价中存在下述错误：（1）按商业用途估价不正确，应该按证载用途住宅估价，如按最高最佳原理，应要求王某出示改变用途证明，或政府的认定书方可按商业用途估价。（2）价值时点错误，应选用房屋征收公告日2022年5月10日而非委托估价日2022年6月9日。（3）比较法可比实例选用不恰当，第一建筑结构不同，如必须选用应调整结构价差；第二，出让用地的可比实例应扣减出让金；第三，商业用途不应用住宅用途可比实例。（4）假设开发法的估价前提是业主自愿转让前提。（5）征收估价房地产价值不应考虑抵押、租赁的影响，所以收益法合同期内按合同租金估价错误，应该按市场租金计算，补偿价格不能因为抵押而调低。 1013 某工厂为企业改制进行资产重组，委托估价机构对其以划拨取得的土地上建成的两幢房屋进行估价。该工厂的房屋所有权证上记载着该两幢房屋的用途均为工业。估价人员根据现场勘察的结果，发现该两幢房屋中一幢为厂房，另一幢原为厂房，后自行改为办公楼用于出租。第 10 题 估价人员应根据（ ）用途对该两幢房屋进行估价。A根据房屋所有权证上记载的用途进行估价B根据估价人员现场勘查结果的现状用途进行估价C根据企业改制、资产重组后该两幢房屋拟确定的用途进行估价D根据该两幢房屋可以获利最多的用途进行估价正确答案：B在零售商业物业的商业辐射区域内，各商场间位置的优劣主要取决于物业的易接近性或交通的通达程度。（）答案：对解析：本题考查的是零售商业物业分析。在商业辐射区域内，各商场间位置的优劣，主要取决于消费者到达该地点是否方便，即物业的易接近性或交通的通达程度。