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房地产经纪人历年真题5章房地产经纪人历年真题5章 第1章根据规定，诉讼时效届满不消灭实体权利。对此下列说法错误的是（ ）。A.诉讼时效期间的经过，不影响债权人提起诉讼，即不丧失起诉权B.债权人起诉后，如果债务人主张诉讼时效的抗辩，法院在确认诉讼时效届满的情况下，应驳回其诉讼请求，即债权人丧失胜诉权C.当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院可以主动适用诉讼时效的规定进行裁判D.诉讼时效期间届满，当事人自愿履行义务后，又以诉讼时效期间届满为由进行抗辩,人民法院不予支持答案：C解析：本题考核点是诉讼时效的特点。当事人未提出诉讼时效抗辩，人民法院不应对诉讼时效问题进行释明及主动适用诉讼时效的规定进行裁判共用题干房地产经纪人张某、李某共同发起设立了一家合伙制房地产经纪机构(以下简称甲机构)，办理了备案手续，并聘用房地产经纪人协理田某作为机构负责人。赵某来到甲机构的门店，想把自己的房子以3000元/月的价格出租。田某向赵某提出，如果按3000元/月的价格租出房子后，赵某需支付700元作为个人奖励，赵某同意了田某的要求。田某代表甲机构同赵某签订了居间合同。一个星期后，田某把赵某的房子以3000元/月的价格租给了钱某，赵某与钱某签订了房屋租赁合同，为此赵某向田某支付了700元奖励费。然而，租赁合同签订后的第三天，黄某来到甲机构，告诉田某他才是这个房子的所有者，要求撤销该租赁合同。甲机构在领取工商营业执照后的30日内，到登记机构所在地房地产行政管理部门备案时，需提交的材料包括( )。A:营业执照B:机构设立的可行性分析报告C:经营计划D:注册房地产经纪人员情况答案：A,D解析：某单位自用办公房产原值为100万元，其房产税税基可能为（）万元。A、60B、80C、100D、110答案：B解析：依照房产原值一次性减除1030后的余值计算缴纳房产税，税率为1.2。依据题干得：100×（110）90（万元），100×（130）70（万元）。所以，房产税税基可能为70到90万元之间。在民用建筑中，常见的整体类地面有（ ）。(2022年真题)A.大理石地面B.水磨石地面C.花岗石地面D.水泥地面E.混凝土地面答案：B,D,E解析：整体类地面是指直接施工在混凝土垫层上的整体式面层，主要包括：水泥砂浆地面；混凝土地面；水磨石地面。AC两项均属于铺贴类地面的石材类地面。根据房产测量规范，下列建筑部位中，不计算房屋建筑面积的是（）。A.有顶盖的封闭阳台B.有顶盖不封闭的永久性架空通廊C.无顶盖的室外楼梯D.与室内不相通的类似于阳台的建筑答案：D解析：不计算建筑面积的范围包括：层高在2.20m以下（不含2.20m，下同）的夹层、插层、技术层和层高在2.20m以下的地下室和半地下室；突出房屋墙面的构件、配件、装饰柱、装饰件的玻璃幕墙、跺、勒脚、台阶、无柱雨篷等；房屋之间无上盖的架空通廊；房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池；建筑物内的操作平台、上料平台及利用建筑物的空间安置箱、罐的平台；骑楼、过街楼的底层用作道路街巷通行的部分；利用引桥、高架路、高架桥、路面作为顶盖建造的房屋；活动房屋、临时房屋、简易房屋；独立烟囱、亭、塔、罐、池、地下人防干、支线；与房屋室内不相通的房屋间的伸缩缝。王某2022年购得一商铺，以每月4000元租金租给李某，租期5年。半年后由于经营资金周转困难，王某将商铺抵押给银行贷款20万元，贷款期限1年，并办理了抵押登记。抵押到期后，王某未能偿还债务。银行依法申请人民法院拍卖该商铺。1.关于王某房屋租赁的表述，正确的为（）A、 王某出租商铺的租金，由王某与李某在平等、自愿的原则下协商议定B、 经王某同意，李某可以将该商铺转租，并可以从转租中获得收益C、 在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要改变房屋用途D、 在租赁期限内，无须王某同意，李某可以根据其经营需要拆改房屋结构答案：A,B解析：承租人转租房屋的，应当经出租人书面同意。承租人未经出租人书面同意转租的，出租人可以解除房屋租赁合同，收回房屋并要求承租人赔偿损失。承租人在租赁期间，应按照约定的方法使用房屋，并对房屋尽妥善保管义务。如果承租人未按照约定的方法使用，致使房屋受损，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。合理使用房屋还包括不得擅自对房屋进行改善或增设他物，否则出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。房地产经纪人历年真题5章 第2章某一城市的A开发企业开发一项房地产项目，该项目的现金流量情况如表7-2。假设开发商要求的基准收益率为l0，请分析回答下列问题：表7-2该项目的投资回收期为（）。A、2、745年B、2、843年C、2、7375年D、2、935年答案：C解析：该项目的静态投资回收期计算如下，计算各年净现金流量及其累计值，见表7-3。=31+590/800=2.7375（年）。房地产经纪机构选择设置存量房业务门店具体区域时，其出发点和根据是（ ）。(2022年真题)A.客源情况B.房源情况C.目标市场定位D.市场状况答案：C解析：门店是房地产经纪机构承接、开展存量房经纪业务的基层组织和具体场所，是房地产经纪机构企业形象展示的主要窗口。由于城市内部不同区域存量房市场的客源、房源以及市场状况均有差异，房地产经纪机构应根据自身的目标市场定位来选择设置存量房业务门店的具体区域。甲房地产开发企业（以下简称甲公司）有一房地产开发项目，该项目由商品住宅和商业营业用房两部分组成，商业营业用房已竣工，住宅已作为在建工程设定抵押。乙房地产中介机构独家代理销售该项目。乙房地产中介机构与甲公司在协商签订房地产委托代理合同时，对代理费收取有下列设想，其中正确的有（ ）。A.向甲公司收取代理费B.向甲公司、买受人各收取一半代理费C.免收甲公司代理费，向买受人收取手续费D.甲公司确定销售基价，超出销售基价部分归乙房地产中介机构答案：A解析：房地产中介机构在代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。代理是指经纪人在受托权限内，以委托人的名义与第三方进行交易，并由委托人承担相应法律责任的经济行为。代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。房地产中介机构只能向委托人收取代理费用。本案例中，乙房地产中介机构与甲公司签订房地产委托代理合同，因此只能向甲公司收取代理费用。房地产促销的目标有（）。 A:提供房地产产品信息B:增加消费者对房地产产品的需求量C:稳定房地产产品销售D:进一步强化房地产产品价值E:提高房地产产品价格答案：A,B,D解析：适宜城市建设用地包括（）。A、 地形坡度大的用地B、 不受洪水淹没的用地C、 土地完整的用地D、 工程地质条件良好的用地E、 地势平坦的用地答案：B,C,D,E解析：适宜城市建设用地是指自然条件优越，能适应各项城市设施建设的需要，一般不需要采取工程措施或只需稍加工程措施就能建设的用地。例如，地势平坦，土地完整，工程地质条件良好，不受洪水淹没的用地。共用题干某房地产开发公司给某项目定位单身门领公寓，考虑到项目规模较小，并且所处片区不属于当前的热卖区，公司准备大力宣传规划即将建设的商圈来吸引客户关注，并希望通过强劲的营销迅速打开局面，定价策略拟采用低开高走的策略。项目推广以后，销售情况良好，但是一个月后销售量急剧下降，公司管理层马上召开紧急会议，研究原因及对策。试分析：在本项目定位中采用的SWOT分析的行动对策主要是( )。A:WT对策B:WO策C:ST对策D:SO对策答案：B解析：房地产经纪人历年真题5章 第3章委托人隐瞒事实真相或有欺诈行为时，房地产经纪人员（ ）。A.应继续为其提供服务B.经委托人同意，可拒绝为其提供服务C.是否有权拒绝为其提供服务，依照委托合同的约定而定D.有权拒绝为其提供服务答案：D解析：房地产经纪人员有拒绝执行受聘机构或者委托人发出的违法指令的权利。现实中，房地产经纪机构、委托人为了机构或者个人利益最大化，会要求房地产经纪人隐瞒与房屋有关的真实信息、订立阴阳合同、改变房屋内部结构分割出租等，这些都是违法指令，房地产经纪人应当也有权拒绝执行。李四委托中天房地产经纪人事务所的经纪人刘军购买一套二手房，刘军介绍张三所有的一套房屋，李四看后同意购买。随后，李四与张三商谈房屋买卖合同事宜。假如李四与张三未达成该房屋的转让合同，而刘军为该经纪活动发生了1000元的费用，下列选项正确的是（ ）。A.中天房地产经纪人事务所不得要求支付经纪佣金B.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的全部费用C.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付从事居间活动支出的1000元费用当中的必要费用D.中天房地产经纪人事务所可以要求李四支付原经纪佣金的一半答案：A,C解析：依据合同法的相关规定，房地产经纪机构未完成约定服务事项的，不得要求支付服务报酬，但可以在合同中约定由委托人支付经纪服务过程实际支出的必要费用，必要费用不得高于房地产经纪服务收费标准，具体收费额度双方协商议定。在投资项目经济评价中，当i1=11时，NPV1=12.28万元，当i2=12时，NPV2=-2566万元。该投资项目的内部收益率为（）。A、11、32B、11、50C、12、32D、23答案：A解析：房地产开发企业为了维护企业形象，提高社会声誉，其定价目标通常是（）。A.实现利润最大化B.提高市场占有率C.稳定所售商品房价格D.快速收回资金成本答案：C解析：稳定价格目标，也称为企业声誉目标，是指房地产企业为维护企业形象，采取稳定价格的做法。为了维护企业形象或为了阻止带有风险的价格竞争，经常会采用稳定价格定价目标。关于最高额抵押的说法，正确的有（）。A、最高额抵押所担保的实际发生额不确定B、最高额抵押所担保的最高债权额是确定的C、最高额抵押是对一定期间内将要连续发生的债权作担保D、最高额抵押的抵押财产，只能由债务人提供，不能由第三人提供E、最高额抵押所担保的债权确定前，部分债权转让，最高额抵押权不得转让答案：A,B,C解析：AB两项，最高额抵押所担保的债权额是确定的，但实际发生的债权额是不确定的。设定最高额抵押时，债权尚未发生，为保证将来债权的实现，抵押权人与抵押人协议商定担保的最高债权额度，抵押人以其抵押财产在此额度内对债权作担保。CD两项，最高额抵押是指为担保债务的履行，债务人或者第三人对一定期间内将要连续发生的债权用房地产提供担保的行为。E项，最高额抵押担保的债权确定前，部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，但当事人另有约定的除外。下列关于房地产经纪人员职业技能的说法正确的是（）。A、收集信息和市场分析的技能是房地产经纪人必须掌握的技能B、人际沟通的技能是指房地产经纪人员与不同类型的客户打交道C、供需搭配的技能决定了工作效率的高低D、议价谈判最重要的是一点：将坚持原则和适当让步有机结合E、把握好交易的时机，能够提高房地产经纪人员自己的工作效率同时增进客户的利益答案：A,C,E解析：B项，房地产经纪的服务性决定了房地产经纪人员需要不断与人打交道，不仅要与各种类型的客户打交道，还要与客户的交易对方、有可能提供信息的人，以及银行、房地产交易中心、物业服务企业等机构的人打交道，这都需要人际沟通的技能。D项，议价谈判最重要的是两点：将坚持原则和适当让步有机结合；将把握主动权与营造良好的谈判氛围有机结合。房地产经纪人历年真题5章 第4章户外部分应由（）负责查验。A.开发建设单位B.物业服务企业C.装修公司D.房地产经济机构答案：B解析：户外部分属于业主共有财产，应由物业服务企业负责查验。但由于有些户外状况直接影响房屋使用，房地产经纪人员也要重点关注。户外检查主要包括：建筑物外饰面、人户门、采光情况等。在房屋出租经纪服务合同中，委托出租条件的条款应包含的内容有（）A、租赁期限B、定金标准C、押金标准D、租金E、押金支付方式答案：A,C,D解析：在房屋出租经纪服务合同中，应标明委托人的委托出租条件，具体包括委托人要求的租金、租赁期限、押金标准、租金支付方式和其他费用支付。市场分析方法中的市场调查方法包括( )。A:实地调查法B:问卷访问法C:座谈会D:电话咨询法E:网络沟通法答案：A,B,C解析：下列情形中，（ ）可免征个人所得税。A.将房屋产权无偿赠与子女B.将房屋产权无偿赠与祖父母C.将房屋产权无偿赠与朋友D.将房屋产权无偿赠与直接赡养人E.房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人将房屋赠与他人的答案：A,B,D解析：C项，中华人民共和国税收征收管理法规定：房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹，对受赠人免征个人所得税。E项，房屋产权所有人死亡，依法取得继承权的法定继承人或者受遗赠人，将房屋产权无偿赠与对其承担直接赡养义务的抚养人或赡养人，对受赠人免征个人所得税。某房地产开发公司拟开发一商品住宅楼，2022年6月末以337.50万元的熟地价格取得土地使用权，于2022年5月末开发完成并全部售出。该住宅占地总面积2250m2，建筑楼层为6层，钢筋混凝土框架结构，总建筑面积3060m2。根据开发建设进度并经房产行政主管部门批准，该房地产开发公司在2022年8月末开始预售该商品住房。该地块的建筑密度为（ ）。A.0.17B.0.23C.0.74D.1.36答案：B解析：建筑密度又称建筑覆盖率，是指一定地块内所有建筑物的基底总面积占建筑用地面积的比率，即：所以，该地块的建筑密为：3060÷6÷2250×100%=23%。经纪公司承担违约责任的方式不包括( )。A:强制实际履行B:违约金C:损害赔偿D:赔礼道歉答案：D解析：承担违约责任的方式主要有：强制实际履行;违约金;损害赔偿。D选项中的赔礼道歉属于侵权责任的之一。房地产经纪人历年真题5章 第5章违约责任是以（）为前提。A、法律法规B、有效合同C、合同约定D、道德规范答案：B解析：违约责任是缔约当事人不履行合同义务或者履行义务不符合约定条件而应承担的民事责任。违约责任以有效合同为前提，合同未成立或者成立后无效、被撤销的，纵使当事人有过失也无违约责任可言。违约责任的构成要件有：必须有违约行为；无免责事由。依法抵押土地使用权的，抵押权人和抵押人应持()以及相关证明材料，申请土地使用权抵押登记.A:土地预告登记证明B:土地权利证书C:土地初始登记证明D:主债权债务合同E:抵押合同答案：B,D,E解析：公共租赁住房合同终止的情形有（ ）。A.违法使用公共租赁住房B.拖欠租金C.租赁期内、承购其他保障性住房D.期满未申请续期E.承租人亲戚在公共租赁住房临时住一定时间答案：A,B,C,D解析：公共租赁住房合同终止的情形有：违法使用公共租赁住房：a转借、转租或者擅自调换所承租公共租赁住房的；b改变所承租公共租赁住房用途的；c破坏或者擅自装修所承租公共租赁住房，拒不恢复原状的；d在公共租赁住房内从事违法活动的；e无正当理由连续6个月以上闲置公共租赁住房的。拖欠租金。期满未申请续期。其他情形：a提出续租申请但经审核不符合续租条件的；b租赁期内，通过购买、受赠、继承等方式获得其他住房并不再符合公共租赁住房配租条件的；c租赁期内，承租或者承购其他保障性住房的。一）侯某和吕某大学毕业后同时进入甲房地产经纪机构（以下简称甲机构）工作。侯某特别喜欢这个工作，但吕某觉得房地产经纪是社会底层人干的活，对自己的职业前景缺乏信心。侯某一直开导和鼓励吕某，吕某才没有辞职。后来，两个人都取得了房地产经纪人资格。2022年，甲机构指派侯某和吕某分别办理经纪业务，侯某所承办业务的委托人是一位本地人，对方要求甲机构提供房屋出售的媒介服务。吕某所承办业务的委托人是一位外地人，对方要求甲机构以其名义出售一套高档住宅。在开展业务前，吕某要求委托人预付了20%的佣金，并约定如果未成交将退还佣金。1个月后，侯某和吕某所承办的两宗业务都完成了，侯某分别向委托人和购房人收取了佣金；吕某向委托人收取了另外80%的佣金，同时也向购房人收取了一定数量的佣金。关于侯某、吕某收取佣金的行为，不规范的地方为（）。A、侯某向购房人收取佣金B、侯某向委托人收取佣金C、吕某预收佣金D、吕某向购房人收取佣金答案：C,D解析：代理活动中产生的权利和责任由委托人承担，经纪人只收取委托人的佣金。委托人支付佣金的义务以经纪合同所约定的交易达成为前提。除法律法规另有规定外，经纪人通常是在完成经纪服务后才能收取佣金。在房地产代理业务中，房地产经纪机构只能接受一方委托人的委托代理事务，同时也只能向委托人一方收取佣金。 此交易对谢某造成的损失应当由（）来承担。A、丁某B、李某C、网络公司D、甲公司正确答案：BD以深圳为例，下列关于“办理银行抵押贷款手续需要缴纳的费用”的表述，正确的有（）。A、抵押登记费的收费标准为贷款额的0、OlB、贷款合同公证费的收费标准为贷款额的0、3C、贷款合同印花税的收费标准为贷款额的0、05D、无论境外人士还是境外人士都必须缴纳贷款合同公证费E、抵押登记费的收费单位为地税局答案：A,B,C解析：办理银行抵押贷款需要缴纳一些税费用，以深圳为例，具体为：抵押登记费，收费标准为贷款额的0.Ol（不足l00元按l00元收取），收费单位为财政局；贷款合同公证费，收费标准为贷款额的0.3（境外人士必须办理，境内人士自主选择），收费单位为公证处；贷款合同印花税，收费标准为贷款额的0.05（不足20元的按20元收取），收费单位为地税局。