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21年物业管理师考试真题精选及答案6卷21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第1卷共用题干住房制度改革和社会主义市场经济体系的逐步建立，带来的是我国城市聚落日格局的打破。现如今，从全国各地到来的自领阶层，成为北京、上海、广州、深圳等发达城市的“新业主”，而城区的老居民则随着城市建设的需要，搬出了他们已经居住数代人的“四合院”、“胡同”、“里弄”，先富起来的部分人搬到了城郊的“高尚住宅”。在这眼花瞭乱的变动中，一个新的居住小区竣工，迎来了个新的居住群体，意味着个新的社区的产生。1997年，原建设部就曾推广过沈阳市的经验，他们在对日住宅小区整治、改造的基础上，结合房管所转制，推行物业管理，得到了广大住户的拥护和支持。2022年10月，中宣部、原建设部、文化部等部门又联合下发通知，要求全国学习百步亭花园社区创建文明社区的经验。实践表明，物业管理的推进，直接或间接地影响到和谐社区的形成，进而影响到整个城市的和谐。随着物业管理的普及和覆盖面的提高，物业管理者不可忽视这个群体中自于习惯不同、方言不同、职业不同和受教育程度的不同等方面所造成的“文化撞击”。物业管理者只有通过透彻地了解群体成员所表现出来的定文化环境下的价值观和意识，以及相应的行为方式、需求层次，才能更好地了解既定文化氛围中的组织行为和管理经营重点。问题：下列不属于居住小区社区文化的特点的是()。A:不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性B:文化认同指选择与本民族文化探层次的本质相契合的内容C:社区文化建设不具有层次性D:业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性答案：C解析：物业服务企业在社区文化建设中的作用有：在构建社区文化的初期营造文化氛围的基础。居住小区在业主入住形成居住群体时，大多数成员之间都互不认识，要相互进行了解比较困难。物业服务企业因其特殊的身分与角色，在调动资源组织文化活动方面处于有利地位。因此，物业服务企业可以因势利导，有计划、有目的地组织社区文化活动。在社区文化形成过程中起引导作用。自文化认同而形成的居住观，才是社区文化的核心。各种文娱体育活动仅是社区形成的催化酶，还需要引导社区文化建设向内涵的方向发展。这方面的工作是相当细孔和艰巨的，物业服务企业只能去引导，而不是主导，以免喧兵夺主，既要教育，但又不能枯燥无味，要寓教于乐。因而，物业服务企业在开展普及性女化活动的同时，要注入更多的目在提高业主文艺鉴赏水平、环境保护意识、社会保护意识、社会公德意识、科技意识的内容，如举办书画展览、国标舞比赛、环境保护知识展览、植树活动、保健知识讲座等。物业服务企业能及时把认同的文化要素形成规范和制度。在居住小区文化建设的过程中，居住观和居住行为的表现是多方面的。各种文化要素经历了一个逐渐被认同的过程，这个过程也许需要个较长的时间。因此，物业服务企业对业主认同的文化要素应及时总结，形成规范和制度，这样才可以使认同的文化要素固定下来。这些规范和制度包括了管理制度、行为准则、风俗习惯等，是业主、使用人形成自我控制、自我约束、自主治理的良好基础。居住小区社区文化的特点包括：业主文化背景的多样性决定了社区文化建设的长期性。不同的社区成员结构使社区文化建设具有层次性。文化认同指选择与本民族文化深层次的本质相契合的内容。居住小区社区文化的性质表现为：社区文化是种认同文化。即在各种不同的文化中，社区成员能够达成共识的些文化要素，而不是以某种文化去职代其他的文化。社区成员是社区文化的主体。发展社区文化是社区成员自身的需要。个居住群体形成后，随着社区的发展，才会自发地逐渐形成自己的社区文化。文化氛围是营造社区文化的必要环境。文化氛围不仅为业主（或使用人）的接触、交往、了解提供了场合，而且还使情操得到陶冶，精神和道德得到升华，提高业主（或使用人）的文化鉴别能力，对些消极、没落的文化要素实行有效的抵制和摒弃。社区文化是个社区得以存在和发展的内在要素，是人们在社区这个特定区域性的生活共同体中长期从事物质生产和精神生活的结果。居住小区社区文化的内容有：环境文化。社区环境是社区文化的种外在表现形式，主要包括社区外貌、休闲娱乐环境、文化设施、生活环境等，所以环境又是营造文化氛围的基本条件，行为文化。行为文化主要是指社区成员在交往、娱乐、生活、学习、休闲等过程中，所产生的反映居住观的活动和行为，通常所说的社区文化就是指这一类内容，制度文化。一种文化要素经认同后，往往就以制度、法律、规范等形式固定下来；精神文化。精神文化是居住小区文化的核心，即经过文化认同后所建立的居住观念和社区精神。社区的基本要素包括：有以一定的社会关系为基础组织起来共同生活的人口，有人们赖以从事社会活动的、具有一定界限的地域条件，有一整套相对完备的生活服务设施；有共同的社会生活，较为规范的生活制度及较为完整的管理机构，独特的社区文化。 物业建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在( )。A物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷B建设单位按规定提供物业管理的基础条件C工程质量保修和工程遗留问题处理不及时D建设单位从自身利益的考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担E建设单位在售房时向业主作出不合理的物业管理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任正确答案：ACDE 在建筑物按建筑物性质及耐久年限分等中，耐久年限在( )，耐火等级不低于三级的较高级的公共建筑和居住建筑为二等。A100年以上B520年C2550年D50100年正确答案：D业主委员会应当履行的职责包括()A:选聘和解聘物业服务企业B:了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同C:召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况D:监督管理规约的实施E:业主大会赋予的其他职责答案：B,C,D,E解析：物业管理条例规定了业主委员会的五项主要职责：(1)召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；(2)代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；(3)及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；(4)监督管理规约的实施；(5)业主大会赋予的其他职责。影响收益性物业价值的因素很多，如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在()这一最核心、最直接的因素上。A:未来能够带来的收益B:直接产生经济收益C:物业权益状况D:物业所评估出的价值答案：A解析：影响收益性物业价值的因素很多，例如区位、新旧程度、供求、物业管理等，但这些最终都表现在未来能够带来的收益这一最核心、最直接的因素上，即收益性物业只有未来能够带来收益，对投资者才有价值，投资者才会为了预期的投资回报购买该物业。国家创制法的形式包括制定、认可和()。A:审查B:执行C:解释D:监督答案：C解析：法是由国家制定、认可和解释的规范，体现统治阶级（或人民）的意志。国家创制法的方式包括：制定；认可；解释三种。根据普通住宅小区物业管理服务等级标准规定，()服务标准要求载人电梯早6时至晚12时正常运行。A:一级B:二级C:三级D:一级和二级E:二级和三级答案：B,C,E解析： 以下属于保安员能力培训主要内容的是( )。A车辆冲卡事件的处理能力B所管理物业的基本情况C保安员的职责和权力D保安员处理问题的原则和方法正确答案：A下列各项中，属于社会文化结构的是()。A:风俗习惯B:道德观念C:民族D:法律规范E:行为方式答案：A,B,D,E解析：文化结构是抽象的概念，存在于人们的头脑中并通过社会行为表现出来，如社会的风俗习惯、道德观念、法律规范、行为方式等。社会的文化结构富于社会的实体结构之中，这两种结构是在一起发挥作用的。21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第2卷 下列情形中，房屋不得出租的有( )。A共有房屋未取得共有人同意的B未依法取得房屋租赁证的C属于违章建筑的D权属有争议的E已抵押，未经抵押权人同意的正确答案：ACDE在物业管理常用行政公文文种中，( )是普遍适用的一种公文，它是唯一不受内外、上下、用印等规范限制的文种。A:决定B:通报C:会议纪要D:函答案：C解析： 社会组织与公众建立良好关系的唯一手段是通过( )。A行政命令B经济制裁C信息传播D物质引诱正确答案：C 根据火灾探测方法和原理，目前世界各国生产的火灾探测器的主要类型有( )。A感烟火灾探测器B感温火灾探测器C感光火灾探测器D复合式火灾探测器E火焰燃烧阶段正确答案：ABCD写字楼物业管理的工作模式中，物业市场的定位在于()A:物业发展目标B:租赁期间管理C:物业管理目标D:租务市场管理答案：A解析：物业发展目标是物业的市场定位。在一宗空置的收益性物业寻找合适的租户之前，物业管理师必须清楚地了解其所管理的物业在当地同类竞争性物业市场中的地位。 房地产开发企业预售商品房前，应当向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得( )。A商品房预售许可证明B开发企业营业执照和资质证书C土地使用权证D建设工程规划许可证、施工许可证正确答案：A 健康的含义应包括( )。A身体各部分发育正常，功能健全，没有疾病B体质坚强、对疾病有高度的抵抗力，并能刻苦耐劳，担负各种艰巨繁重的任务，经受各种自然环境的考验C精力充沛，能经常保持清醒的头脑，精神贯注，思想集中，对工作、学习都能保持较高的效率D意志坚强，情绪正常，精神愉快E智力正常正确答案：ABCD 社会化的基本特征包括( )。A社会强制性B主观能动性C客观影响性D终身持续性E相互性正确答案：ABDE 业主分户账面住宅专项维修资金余额不足首次缴存额( )的，业主应当及时续缴。A20%B30%C40%D50%正确答案：B21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第3卷根据业主大会和业主委员会指导规则，业主大会应当履行的职责有()。A:制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案B:改变共有部分的用途C:选聘物业服务企业D:利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用E:监督物业服务企业签订劳动合同答案：A,B,C,D解析：业主大会和业主委员会指导规则明确了业主大会的十项职责：(1)制定和修改业主大会议事规则；(2)制定和修改管理规约；(3)选举业主委员会或者更换业主委员会委员；(4)制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；(5)选聘和解聘物业服务企业；(6)筹集和使用专项维修资金；(7)改建、重建建筑物及其附属设施；(8)改变共有部分的用途；(9)利用共有部分进行经营以及所得收益的分配与使用；(10)法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。在租约中，对出租物业必须予以明确描述的内容有( )。A:物业坐落位置B:物业面积C:物业建筑高度D:物业装修状况E:物业设施状况答案：A,B,D,E解析： 在物业的使用和维护中，各方面反映比较强烈的问题主要有( )。A公共建筑和共用设施改变用途问题B占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地问题C供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等物业管理区域内相关管线和设施设备的维修养护问题；房屋装饰装修问题D物业保安工作方面的漏洞E建立住宅专项维修资金制度问题正确答案：ABCE劳动合同补偿标准中的月工资是指劳动者在劳动合同解除或终止前()个月的平均工资。A:3B:6C:10D:12答案：D解析：经济补偿按劳动者在本单位工作的年限，每满1年支付1个月工资的标准向劳动者支付。6个月以上不满1年的，按1年计算；不满6个月的，向劳动者支付半个月工资的经济补偿。“月工资”是指劳动者在劳动合同解除或者终止前12个月的平均工资。消防安全检查的基本程序不包括( )。A:按照部门制订的巡查路线和巡检部位进行检查B:确定被检查的部位和主要检查内容得到检查C:对重点设施设备和机房进行深层次的检查，发现问题立即整改D:对检查情况进行登记存档，分析总结，提供检查安全报告答案：C解析：国家设立城市规划管理部门，依据国民经济和社会发展规划，以及当地的( )，负责编制城市规划。A自然环境B资源条件C历史情况D现状特点E文化素质正确答案：ABCD 下列选项中，不属于社会化基本特征的是( )。A社会强制性B相互性C终身持续性D客观被动性正确答案：D 下列素养不属于物业管理从业人员应具备的是( )。A文明礼貌B着装随意C诚恳待人、服务热情D奋发努力、坚韧不拔正确答案：B物权法规定，维修资金的筹集、使用应当由()共同决定。A:物业服务企业B:业主和建设单位C:业主D:业主和物业服务企业答案：C解析：21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第4卷人工福利费中，工会基金按工资总额的()计算。A:2%B:3%C:4%D:5%答案：A解析：人工福利费包括以下三项：(1)福利基金，按工资总额的14%计算；(2)工会基金，按工资总额的2%计算；(3)教育经费，按工资总额的1.5%计算。根据边际收益递减规律，当平均产量达到最大时，（）。A:边际产量达到最大B:总产量达到最大C:边际产量等于零D:边际产量等于平均产量答案：D解析：房地产作为不动产，是最基本、最重要的()A:生产要素和管理实体B:生产资料和生产场地C:生产场地和管理实体D:生产要素和生产资料答案：D解析：房地产作为不动产，是最基本、最重要的生产要素和生产资料，它与国民经济的各行各业，以及千家万户都有着密切的关系。物业的车辆管理人员应包括()。A:车辆交通的疏导人员B:客户服务人员C:园区巡视人员D:道路清洁人员答案：A解析：为做好管理区域内车辆管理，提供安全有序的车辆停放管理服务，物业服务企业应根据小区车辆管理实际情况做好人员安排，包括小区车辆交通的疏导及管理人员、停车场维护人员和车辆收费管理人员等。 下列不是签订前期物业服务合同注意事项的是( )。A物业的承接验收B物业服务的费用C物业的经营与管理D前期物业服务合同的解除或终止正确答案：C 物业装饰装修管理包括( )、验收等环节。A装饰装修申报B登记审核C入场手续办理D装饰装修过程监督检查E领取房屋钥匙正确答案：ABCD 不得对潜在投标人实行歧视待遇表现为（ ）。A采取地方保护主义，限制外地物业服务企业参加投标B对某些潜在投标人详尽介绍招标项目并允许查验项目，而对其他潜在投标人则掩饰项目情况或不给予同等、合理的投标准备时间C向潜在投标人提出不切实际的投标条件或要求D从企业所有制角度进行限制，不允许民营物业服务企业参加投标正确答案：B 物业管理机构更迭时管理工作的移交内容中，以下属于业主入住资料的是( )。A装修申请表B身份证复印件C.设备维修记录D.消防审批、验收报告正确答案：B 以政府定价方式管理物业服务收费的弊端主要有（ ）。A不利于物业服务企业提高服务质量B制约了业主对物业服务质量的监督权和选择权C固定价标准不客观产生大量矛盾D政府核定物业服务收费标准阻碍了物业管理市场的发展E收费率偏低时，容易导致物业服务企业亏损正确答案：ABCD21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第5卷()是一种最基本、最常用的调查方法。A:访问法B:观察法C:实验法D:网络调查法答案：A解析：访问法是一种最基本、最常用的调查方法。实施这种方法需要科学地设计调查表，有效地运用访问技巧。 租赁管理的核心是( )。A租赁方式B定位目标市场C租金方案D编制租赁经营预算正确答案：C物业服务合同约定以外的服务是一种()服务。A:无偿B:有偿C:等价D:强制答案：B解析：物业服务合同约定以外的服务是一种有偿服务。混凝土抗冻等级F50是指()。A:所能承受的最大冻融次数为50次B:所能承受的最小冻融次数为50次C:所能承受的最大冻融天数为50天D:所能承受的最小冻融天数为50天答案：A解析：混凝土抗冻等级F50是指所能承受的最大冻融次数为50次。 下列选项中，关于气质在管理实践活动中的作用不正确的是( )。A气质类型无好坏之分B气质可以影响人的情感和行动C气质可以影响人的活动效率D气质决定一个人活动的社会价值和成就的高低正确答案：D以下属于房屋登记的基本要求的是()。A:以共同申请为原则B:以单方申请为例外C:以实地查看为主D:以查验申请资料为主E:按房屋基本单元进行登记答案：A,B,D,E解析：房屋登记的基本要求有：以共同申请为原则，以单方申请为例外；以查验申请资料为主，实施必要的实地查看；按房屋基本单元进行登记。 物业服务企业的机构设置中，经营管理部的主要职责不包括（ ）。A负责对承包方的临督检查与考核B制订和分解企业经营计划和经营目标C新接管物业项目前期介入管理的组织和协调D组织对各物业项目进行目标考核E制订物业项目考核体系、考核指标和标准正确答案：AC 以应收账款（包括应收票据等）形式表现的不良资产，主要是指企业无法收回的应收账款，其具体形式不包括( )的应收账款。A逾期B冻结C坏账、死账形式D呆滞正确答案：B 下列有关工商行政管理的说法，正确的是( )。A工商行政管理的主体是股东B工商行政管理的对象是社会C工商行政管理的对象是市场经营的主体及其市场经济活动以及商品D是指国家为了建立和维护市场经济秩序，通过宏观调控的方法调节市场正确答案：C21年物业管理师考试真题精选及答案6卷 第6卷 下列( )有助于提高工程质量。A对物业的建设结构、管线走向等情况了如指掌B减少浪费，提升物业品质C理顺与环卫、水电、通信等部门之间的关系D从业主及管理角度出发使物业的设计更优化正确答案：B 管理是零售商业物业经营管理的核心内容，这项工作最早可以在该物业尚处于可行性研究时就开始进行。A现场B专业C作业D策略与运行正确答案：D 合格管理公司简称为( )。AMOABOMACOAMDAMO正确答案：D新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起()日内，向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。A:5B:10C:15D:30答案：D解析：新设立的物业服务企业应当由领取营业执照之日起30日内，持下列文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质：营业执照，企业章程，验资证明，企业法定代表人的身份证明，物业管理专业人员的职业资格证书和劳动合同，管理和技术人员的职称证书和劳动合同。关于物业服务合同，表述错误的是()。A:物业服务合同属于委托合同的范畴B:物业服务合同属于民事合同的范畴C:物业服务合同具有特定的财产管理内容D:物业服务企业可以自行将专业服务项目委托他人完成答案：A解析：物业服务合同属于民事合同的范畴，是业主、物业服务企业设立物业服务关系的协议。一般认为，物业服务合同属于合同法上无名合同范畴，是一类独立的合同类型：物业服务合同与合同法上的委托合同有类似之处，又因其具有自身特征而独立于委托合同。例如，物业服务合同具有特定的财产管理内容；物业服务企业作为物业服务合同的受托人，具有独立的法人资格，以自己的名义从事管理和服务活动；物业服务企业可以自行将物业服务合同中的专业服务项目委托他人完成。 当使用( )的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金中全额支付。A毛租金B.净租金C固定租金D基础租金正确答案：A下列我国基本的财产法律制度中，对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障的是()。A:物权法B:物业管理条例C:物业承接查验办法D:民法通则答案：A解析：作为我国基本的财产法律制度，物权法对我国宪法规定的公民财产权利提供了实体法保障，有利于维护社会主义市场经济秩序。房屋租赁合同中，引起租赁纠纷的主要原因是()A:租金标准B:租金下跌C:租金上涨D:租赁期限答案：A解析：房屋租赁合同的基本条款中，租金标准是租赁合同的核心，是引起租赁纠纷的主要原因。租赁合同应当明确规定租金标准及支付方式。同时租金标准必须符合有关法律、法规的规定。出租人除收取租金外，不得收取其他费用。物业服务合同的当事人包括()。A:业主（或业主大会）B:业主委员会C:物业开发建设单位D:物业服务企业E:监督部门答案：A,D解析：前期物业服务合同的当事人是物业开发建设单位与物业服务企业；物业服务合同的当事人是业主（或业主大会）与物业服务企业。