房地产估价师答疑精华7辑.docx

房地产估价师答疑精华7辑房地产估价师答疑精华7辑 第1辑 下列关于城市规划的表述中，正确的是（ ）。A警市规划是指为了实现一定时期内城市的经济和社会发展目标，确定城市性质、规模和发展方向，合理利用城市土地，协调城市空间布局和各项建设的综合部署和具体安排B城市规划经过法律规定的程序审批确立后就具有法规效力，城市规划区内的各项土地利用和建设活动，都必须按照城市规划进行C城市规划区是指城市市区、郊区以及城市行政区域内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域D城市规划管理是对批准的城市规划进行管理，对城市规划区内的各项建设进行统一的安排和控制，保证城市规划的顺利实施E城市规划管理不具有政府行政职能正确答案：ABD 房屋的他项权利登记应由房屋所有人和他项权利人共同提出受理登记申请。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 某宗房地产的年净收益为4万元，购买者的自有资金为7万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为0.08，该房地产的价格为( )万元。A38.26B40.33C46.5D62.33正确答案：C 如果抵押房地产是抵押人扶养家属生活的必需居住用房，人民法院不得拍卖、变卖或者抵债。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某收益性房地产的资本化率与其净收益本身的变化以及收益期的长短无直接关系。（ ）答案：错解析：本题考查的是直接资本化法与报酬资本化法的比较。直接资本化法利用的是未来第一年的收益来资本化，所以要求有较多与估价对象的净收益流模式相同的房地产来求取资本化率或收益乘数，对可比实例的依赖很强。例如，要求选取的房地产的收益变化与估价对象的收益变化相同，否则估价结果会有误。 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：房地产估价师答疑精华7辑 第2辑房地产开发企业的下列条件，（）是符合其设立房地产开发企业应具备的条件。A.有符合公司法人登记的名称和组织机构 B.有适应房地产开发经营需要的固定办公用房 C.有4名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 D.有2名以上持有资格证书的房地产专业.建筑工程专业的专职技术人员 E.有2名以上持有资格证书的专职会计人员答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房地产开发企业的设立条件。城市房地产开发经营管理条例对房地产开发企业设立、管理有明确的规定。设立房地产开发企业应具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。 城市房屋拆迁估价过程中，实地查勘记录由实施查勘的估价人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 年利率为6%，存款额为1000元，存款期限为1年，计息12次，则年终本利和为( )元。A1060B1060.9C1061.36D1061.68正确答案：D 下列土地状况中，不属于士地权益状况的是（ ）A土地使用期限B土地使用管制C土地面积大小D土地权利性质正确答案：C某商品住宅小区内临小区外道路的部分绿地因扩展城市道路而被占用，该商品住宅小区居民向房地产估价师咨询房地产价值变动情况。房地产估价师认为测算房地产价值变化额度的正确思路是（ ）。A.由于住宅小区用地条件发生变化，按住宅用地采用基准地价修正法计算价值变化额度B.以减少的绿地的建设成本费用作为价值变化额度C.用市场法分别测算出城市道路扩展前后房地产的价值，相减得出房地产价值变化额度D.用路线法测算临街距离引起的房屋价值变化得出房地产价值变化额度答案：C解析：环比增长速度加1（或100%）等于环比发展速度。（）答案：对解析： 本题考查的是速度指标。环比增长速度上加1（或100%）等于环比发展速度。房地产估价师答疑精华7辑 第3辑 （ ）是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。A宏观区位B中观区位C微观区位D其他方面正确答案：B中观区位，指城市内部不同地段土地的相对位置及其相互关系。城市土地由于原有自然条件的差异，从而导致不同区段土地质量和地租水平明显不同。所以，中观区位是影响城市土地等级和基准地价的主要因素。抵押型REITs主要收入来源是（）。A.房地产买卖收入 B.房地产的增值收入 C.房地产出租收入 D.抵押贷款的利息收入答案：D解析：本题考查的是房地产投资信托基金分类与组织形式和结构。抵押型REITs主要为房地产开发商和置业投资者提供抵押贷款服务，或经营抵押贷款支持证券业务，主要收入来源是抵押贷款的利息收入。 有关李某抵押贷款购房一事，下列说法正确的有（ ）。A抵押权人应该是李某领取贷款的那家银行B住房公积金管理中心可能是抵押权人C贷款年限不得超过20年D担保公司也有可能是抵押权人正确答案：AD征收土地使用税，考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的50%。（）答案：错解析：本题考查的是城镇土地使用税。考虑到一些地区经济较为落后，需要适当降低税额以及一些经济发达地区需要适当提高税额的情况，但降低额不得超过最低税额的30%。 随着社会经济的发展，房地产价格总体上呈（ ）波动的趋势。A向下B平稳C不稳定D向上正确答案：D直线趋势法yabx中的常数a、b，是由（）决定的。A.房地产的历史价格资料B.房地产的未来价格资料C.房地产的现时价格资料D.估价师选取的现时和未来的价格资料答案：A解析：本题考查的是数学曲线拟合法的公式。直线趋势法yabx中的常数a、b，是由房地产的历史价格资料决定的。房地产估价师答疑精华7辑 第4辑在需求不足及经济衰退时期，为了刺激消费、拉动需求、促进经济增长，中央银行可采取的货币政策有( )。A.降低再贴现利率 B.提高首期付款比例C.提高法定存款准备金率 D.缩短分期付款期限E.公开市场买入政府证券答案：A,E解析：通常，当经济停滞或衰退时，中央银行可通过在公开市场上买入有价证券，向社会上投放一笔基础货币。无论基础货币是流入社会大众手中还是流入商业银行，最终都会引起商业银行的存款准备金增多。商业银行通过准备金的运用，扩大信贷规模，增加货币供应量，使利率趋于下降，进而刺激经济向好的方向发展并提高就业率。因公开市场业务对经济不会造成大的波动而深受各国中央银行青睐，成为调节货币供应量的主要工具。不动产登记簿记载的事项与不动产权属证书记载不一致的，以不动产权属证书为准。（ ）答案：错解析：本题考查的是不动产登记的基本规定。不动产权证书和不动产登记证明记载的事项，应当与不动产登记簿一致；如记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。 用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系的建筑设计图是（ ）。A建筑剖面图B建筑构造详图C建筑平面图D总平面图正确答案：A建筑剖面图主要用以简要表示建筑物的内部结构形式、空间关系。 某类商品住宅价格变动的比率大于其需求量变动的比率，据此可以判断为该类商品住宅的需求（ ）。A完全无弹性B为单一弹性C富有弹性D缺乏弹性正确答案：D 在成本法中，房地产成本采用的是实际成本。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 无论是权益融资还是债务融资，资金融出方都要承担项目的投资风险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师答疑精华7辑 第5辑 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司(以下简称金地公司)，2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签订了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。请根据材料回答下列问题：第106题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C从事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD 在城市规划区范围内，以出让方式取得土地使用权，闲置1年以上按出让金的（ ）以下征收土地闲置费。A10%B15%C20%D25%正确答案：C 注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，阳台、地下储藏室、厨房和卫生间不得出租供人员居住。（）答案：对解析：公民、法人或其他组织对享有所有权的房屋和国家授权管理和经营的房屋可以依法出租。出租商品住房的，应当以原设计的房间为最小出租单位，人均租住建筑面积不得低于当地人民政府规定的最低标准。厨房、卫生间、阳台和地下储藏室不得出租供人员居住。 在计征个人受赠不动产个人所得税时，可以核定征收。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×为把两个投资项目的组合风险降到最低，各投资项目间应有一个（ ）。A.负协方差B.正协方差C.正敏感度D.负敏感度答案：A解析：投资组合理论。为把两个投资项目的组合风险降低到最低，前提条件是各投资项目间有一个负协方差。最理想的是一个绝对的负协方差，但这个条件很难达到。房地产估价师答疑精华7辑 第6辑工程招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。（）答案：对解析：本题考查的是工程建设的招标投标管理。工程建设招标代理机构可以跨省、自治区、直辖市承担工程招标代理业务。任何单位和个人不得限制或者排斥工程建设招标代理机构依法开展工程建设招标代理业务。对于收回的闲置土地，政府可以采用招标等方式重新确定土地使用权人。（）答案：对解析：本题考查的是闲置土地的处置方式。对依法收回的闲置土地，市、县国土资源主管部门可以依据国家土地供应政策，确定新的国有建设用地使用权人开发利用。城市规划、镇规划分为( )。A.分区规划、详细规划B.总体规划、建设规划C.总体规划、详细规划D.控制性详规、修建性详规答案：C解析：城市规划、镇规划分为总体规划和详细规划。某市土地管理部门挂牌整体出让一宗土地面积为50万m2的住宅用地。某房地产开发公司拟取得该宗土地。出让文件规定可以分期开发，该开发公司拟用滚动开发的模式进行房地产开发，具体计划如下：由于开发规模较大且拟采用新的施工技术方案，预计实际开发成本比社会平均开发成本低100元/m2；目前住宅需求旺盛，预计住宅市场价格会以每年5的速度上涨。现该开发公司委托房地产估价机构评估其能承受的最高挂牌出让地价。房地产估价机构在选用假设开发法进行估价时，用现金流量折现法进行测算。房地产估价师确定动态分析法技术路线时，正确的做法是（）。A、对三期开发的土地分别估价，将各期净现金流量分别折现至当期开发活动起始点B、对宗地整体估价，将各期净现金流量分别折现至各期开发活动起始点C、对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点D、对宗地整体估价，对各期开发投资分别计息至各期开发活动结束点答案：C解析：本题考查的是居住房地产估价的技术路线及难点处理。房地产估价师确定动态分析技术路线时，应对宗地整体估价，将各年净现金流量折现至整个开发活动起始点。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。（）答案：对解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产权利包括物权和债权两大类，其中物权又包括自物权和他物权两类。自物权即所有权：他物权包括用益物权和担保物权，而用益物权又包括土地使用权和地役权等。商品房预售合同登记备案的申请人应是( )。A.购房人B.房地产开发企业C.商品房销售代理机构D.购房人和房地产开发企业答案：B解析：商品房预售，房地产开发企业应当与承购人签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30 日内，向房地产管理部门和市、县土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产估价师答疑精华7辑 第7辑下列关于定额计价方式与工程量清单计价方式的区别与联系的表述中，正确的有（）。A.主要计价依据及其性质不同 B.单价与报价的组成不同 C.编制工程量的主体相同 D.适用阶段相同 E.是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同答案：A,B,E解析：本题考查的是定额计价方式与工程量清单计价方式的差别。定额计价方式与工程量清单计价方式的差别主要表现在以下几个方面：（1）体现我国建设市场发展过程的不同定价阶段；（2）主要计价依据及其性质不同；（3）编制工程量的主体不同；（4）单价与报价的组成不同；（5）适用阶段不同；（6）合同价格的调整方式不同；（7）是否区分施工实体性损耗和施工措施性损耗不同。(2022年真题) 某县下辖的H镇，因公共基础设施建设需要，征收该镇东南街区国有土地上的房屋，2022年3月28日发布了征收决定公告，甲评估机构于2022年4月13日签订了房屋征收评估委托合同，并于2022年4月15日开始进场实地查勘，5月5日甲评估机构出具估价报告。该街区的房屋征收主体为（）。A.县房屋征收办公室B.镇人民政府C.县人民政府D.县国土资源管理局答案：C解析：本题考查的是国有土地上房屋征收的管理体制。房屋征收的主体是市、县级人民政府，市、县级人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作。 某一交易实例房地产的使用面积为3000ft2，成交总价为110万美元，分四次付款(如果以在成交日期一次性付清为基准，假设美元的年利率为7%)，首付35万美元，半年后付35万美元，一年后付30万美元，余款于一年半后付清。假设当时的市场汇率为1美元兑换7.7元人民币，建筑面积与使用面积的关系为1:0.65,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格为()元人民币/平方米。(lft2=0.0929平方米)A.17484.19B.19019.99C.19753.57D.20538.77正确答案：B建筑面积=3000×0.929÷0.65=428.77平方米,则该交易实例以建筑面积为单位的实际价格 = 7.7×10000×35+35÷(1+7%)0.5+30÷(1+7%)+10÷(1+7%)1.5÷ 428.77=19019.72(元/平方米)。 征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括( )。A.土地补偿费B.安置补助费C.拙上附着物和青苗的补偿费D.土地使用权出让金等土地有偿使用费用E.安排被征地农民的社会保障费用正确答案：ABCE资本价值即使在收益和运营费用都不发生变化的情况下，也会随着收益率的变化而变化。（）答案：对解析：本题考查的是房地产投资的个别风险。资本价值在很大程度上取决于预期收益现金流和可能的未来运营费用水平。然而，即使收益和运营费用都不发生变化，资本价值也会随着收益率的变化而变化。这种变化使得预期资本价值和现实资本价值之间产生差异，即导致资本价值的风险，并在很大程度上影响着置业投资的绩效。 张某看中了一处房地产，该房地产位于城市边缘，紧靠一条新兴商业街。虽然是城市边缘，属于城市四级地段，但该区域极具发展潜力，商业用地的基准地价为每平方米建筑面积 800元。该房地产的建筑物共3层，总建筑面积700m2。张某拟购入后将一层开设商晡，二三层用于居住。原业主开出的售价为140万元。张某为摸清该售价的合理性，找估价师进行估价咨询。请问估价师接受委托后，在估价前需要了解估价对象的哪些情况？正确答案：土地产权状况；房屋产权状况；该房地产是否符合规划要求；土地使用基本状况；建筑物基本状况。试题分析买卖咨询也是房地产估价的一项主要内容，接受委托后，估价师需要全面了解该房地产的状况，包括产权、规划要求和使用状态等。