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房地产估价师考试历年真题精选5章房地产估价师考试历年真题精选5章 第1章某在建写字楼的总建筑面积为30000，预计建成的正常建设期为3年。现该在建写字楼拟转让，预计完成转让交易需要3个月。根据实地查勘，形成该在建写字楼现状的正常建设期为1.25年。预计写字楼建成后可全部租出，净租金收入为2元（?天），每年计365天，空置率为10，资本化率为5，折现率为15。该在建写字楼建成后的房地产现值为（）万元。A29807B30867C35755D36194答案：A解析：该在建写字楼年金A2×365×（110）×31971（万元）。该在建写字楼现值VAY1971539420（万元）。在建写字楼建成后的房地产现值39420（115）（31.253/12）29807（万元）。某宗房地产的土地面积为300m2，建筑面积为250m2，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗房地产相对于空地的减价额为( )元。A、 62 000B、 60 000C、 65 000D、 62 500答案：D解析：此题属于掌握的范畴。是在考查建筑物的折旧问题。该宗房地产相对于空地的减价颇为 (300-50)×250元62 500元 解决此题的关键是残值的理解以及干扰项的排除。下列各项中，（）是收集一手资料时常普遍采用的调查方法。A、电话B、座谈C、问卷D、邮寄答案：C解析：考点:市场调查的步骤。收集一手资料时常采用的调查方法有观察法、访问法、问卷法、实验法，问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系，而指定代理实质上是实现法定代理的方式。（）答案：对解析：根据代理权发生的依据不同，可将代理分为：委托代理，是指基于被代理人的委托而发生的代理关系；法定代理，是指根据法律的直接规定而发生的代理关系；指定代理，是指根据人民法院或有关单位的指定而发生的代理，其实质是一种实现法定代理的方式。房地产所有权划分中，所有权的种类包括（）。A.区分共有 B.区分所有 C.公有 D.独有 E.共有答案：B,D,E解析：本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。房地产所有权可分为单独所有、共有和建造物区分所有权 中介服务机构出示哪些材料才可以合法预售住宅?（ ）。Aw公司与商品房预购人签订的预售合同B集体土地所有权证和国有土地使用权证C商品房预售许可证及w公司出具的商品房销售委托书D商品房预售许可证，房屋所有权证及w公司出具的销售代理委托合同、商品房预售合同正确答案：D 下列有关统计学基础知识的表述中，不正确的有（ ）。A随着研究目的的改变，统计总体和总体单位可以相互转化B反映总体单位属性或特征的统计术语称为指标C调查对象就是被调查和访问的具体单位D调查单位与报告单位可以一致也可以不一致E相对指标是社会经济现象的两个有联系的指标之比正确答案：BC个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：考点:房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。房地产估价师考试历年真题精选5章 第2章评估某宗房地产2022年9月末的价格，选取的可比实例成交价格为3000元/m2，成交日期为 2022年1月末，该类房地产自2022年1月末至2022年9月末的价格每月与上月的变动幅度为1.5%、2.5%、0.5%、-1.5%、-2.5%、-1.0%、1.5%、-1.5%、0。则该可比实例在 2022年9月末的价格为( )元m2。A、 2938B、 2982C、 3329D、 3379答案：A解析：可比实例在2022年9月末的价格3000×(1+2.5%)×(1+0.5%)×(1 -1.5%)×(1-2.5%)×(1-1.0%)×(1+1.5%)×(1-1.5%)×13000×1.025× 1.005×0.985×0.975×0.99×1.015×0.985×12938(元/m2)某新建住宅楼顶层的一套住房因暴雨导致屋顶渗漏进水，房屋室内装修及部分家具家电遭到不同程度的损坏，但房屋主体结构和安全性未受到影响。该住宅楼开发企业拟对该户业主作出相应赔偿，委托某房地产估价机构对该户业主的损失价值进行评估。本估价项目最适宜采用的估价方法是（）。A.修复成本法 B.损失资本化法 C.赔偿实例比较法 D.损害前后价差法答案：A解析：本题考查的是房地产损害赔偿估价方法选择。据题意：“室内装修及部分家具家电受到损坏，主体结构安全性未受影响”，可见属于暂时性的损害，可推断损害是可修复的，因此不能采用损害前后价差法（此方法主要适用于不可修复损失的）；损失资本化法也不适用，因为损失前后收益变化难以确定；赔偿实例比较法也不适用，因为类似损失程度和范围的比较实例很难获得。综上所述，本估价项目最适宜采用的估价方法是修复成本法。 下列关于办理房地产抵押登记的表述中，正确的是（ ）。A该宗地为出让土地使用权，可以单独办理抵押登记B该宗地无论是划拨还是出让土地使用权，因已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，即可单独办理抵押登记C该在建工程在取得国有土地使用证和房屋所有权证后，才能办理抵押登记手续D该在建工程已取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，虽未取得施工许可证，也可办理抵押登记手续正确答案：A卖方市场是房地产供大于求，卖方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。（）答案：错解析：本题考查的是挂牌价格、成交价格、市场价格、理论价格和评估价值。买方市场是房地产供大于求，买方处于有利地位并对价格起主导作用的市场。参见教材P87。土地资源的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，使房地产供给难以形成统一的竞争性市场。（）答案：对解析：考点:房地产市场的特性。由于土地的有限性、不可再生性和土地所有权的排他性，导致房地产供给难以形成统一的竞争性市场，使表面存在激烈竞争的房地产市场很容易存在部分或者地域性的垄断。 某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2022年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.0，89.2， 92.5，98.1(以2022年1月为100)。则该宗房地产2022年10月的价格为( )元/m2。A2170.8B2093.3C2149.4D2302.2正确答案：D 对拆除公益事业用房的货币补偿通常采用（ ）评估来确定。A预算法B成本法C定额法D拍卖法正确答案：B答案：B。对拆除公益事业用房的货币补偿，通过评估确定其价格。公益事业用房由于缺乏足够的交易案例，也没有收益，因此，通常采用成本法评估。 选取的三个可比实例及其相关资料分别计算得到其报酬率为13.10%、12.50%和13.60%，则可以确定估价对象的报酬率为（ ）。A12.50%B13.10%C13.07%D13.60%正确答案：C房地产估价师考试历年真题精选5章 第3章居住区绿化的标准一般是按每居民平均占有多少平方米绿地面积来衡量。（）答案：错解析：本题考查的是居住区绿地的规划布置。居住区绿化的标准可按每居民平均占有多少平方米绿地面积和整个居住区用地的绿地覆盖率两种指标来衡量。 某住房置业担保公司实有资本5亿元，其担保的贷款余额不得超过（ ）亿元。A50B100C150D200正确答案：C物业服务用房属于物业服务企业所有答案：错解析：物权法规定：“建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。”法律规定的绿地道路归业主所有，是指绿地、道路作为土地上的附着物归业主所有；不是绿地道路的土地所有权归业主所有。工程造价的含义可以分别从（）来定义。A.投资者 B.承包商 C.监理方 D.设计方 E.分包商答案：A,B解析：本题考查的是工程造价概述。工程造价有两种含义，一是指建设一项工程的预期开支或实际开支的全部固定资产投资费用。在这个意义上工程造价与建设项目投资的概念是一致的。二是指工程价格，即为建成一项工程，预期在土地市场、技术和设备市场、劳务市场以及工程承包市场等交易活动中所形成的建设安装工程价格或建设项目总价格，通常又称之为工程承发包价格。它们分别是从投资者和承包商的角度来定义的。甲企业于2022年初，投资建设装配式建筑构件生产园区，建设期2年。规划内地块面积为280000m2，该规划地块容积率为1.3，建筑密度为60%，主要生产厂房为框架结构。甲企业在筹建过程中，以所有的其他不动产为抵押，向某商业银行申请贷款1.4亿元，并为投资项目办理建设工程一切险，为场内施工人员办理意外伤害保险。 2022年，甲企业销货成本为12000万元，年初存货为4500万元，年末存货为1500万元，平均应收账款为2600万元。2022年中旬，构件生产厂发生火灾，由于甲企业为生产厂办理了火灾保险，保险公司赔付保险金额800万元，但火灾致使一批定制建筑构件存坏，该批定制构件的合同金额为2000万元，购买方已支付定金300万元，合同约定违约金为500万元。商业银行为甲企业提供的贷款，属于银行业务中的（）。A.资产业务B.负债业务C.中间业务D.金融信托答案：A解析：本题考查的是商业银行资产业务。贷款类业务属于资产业务。参见教材P250。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。（）答案：对解析： 本题考查的是房地产价格构成。土地成本、建设成本、管理费用和销售费用，无论它们是来自借贷资金还是自有资金，都应计算利息。某城市调查该辖区内，户籍人口的人均住宅占有面积，该指标属于强度相对指标。（）答案：对解析：本题考查的是相对指标。强度相对指标是指取自两个不同性质的总体但又有一定联系的总量指标对比的综合指标。参见教材P344。 名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越小。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房地产估价师考试历年真题精选5章 第4章 成本法是根据估价对象房地产在建造时的构建价格，然后扣除折旧，以此来估算估价对象客观合理的价格或价值的方法。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×在房地产抵押估价中，注册房地产估价师应尽的职责是（）。A.对委托人提供的资料进行核查，确保资料的真实性B.对估价对象进行实地查看C.了解抵押房地产的法定优先受偿权利情况D.将估价对象现状与相关权属证明材料进行对照E.拍摄能够反映估价对象外观、内部状况和周边环境、景观的照片答案：B,C,D,E解析：本题考查的是房地产抵押估价。必要时对委托人提供的有关情况和资料进行核查。(2022真题) 某房地产开发企业1幢商住楼，该项目竣工验收前，该企业可能申请的登记为（）。A.预告B.抵押C.在建工程抵押D.抵押权预告答案：A,C解析：本题考查的是不动产登记的类型。物权法第二十条规定：当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。物权法还将在建工程抵押纳入抵押权登记的范畴。 从公有住房信房款中提取的住宅专项维修资金属于业主所有。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。（）答案：对解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。房屋主体结构质量的好坏直接影响房屋的合理使用和购房者的生命财产安全。 从经济角度来看，土地利用选择的一般先后顺序是：商业、办公、工业、居住、耕地、牧场、放牧地、森林、不毛荒地。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×某写字楼为钢筋混凝土结构，层高4.8m，没有电梯，建筑面积为30000m2，经济寿命为60年，有效经过年数为3年。经调查得知，现重新建造该类全新状况的建筑物的建筑安装工程费为1200元/m2（含装修、设备费），专业费为建筑安装工程费的8%，管理费用为建筑安装工程费与专业费之和的3%，销售费用为重新购建价格的3%，年利率为6%，建设期为2年，建筑安装费、专业费、管理费用、销售费用第一年投入60%，第二年投入40%，各年年内均为均匀投入，销售税费为重新购建价格的6.5%，投资利润率为35%。又知该建筑物的墙、地面等损坏的修复费用为35万元；装修的重置价格为500万元，平均寿命为5年，已使用3年；设备的重置价格为200万元，平均寿命为10年，已使用3年；残值率为零。由于该写字楼没有电梯，其出租率仅为80%，月租金为30元/m2，但如果在估价时点重置有电梯的类似写字楼，则需要的电梯购置费用为180万元，安装费用为60万元；而市场上类似有电梯写字楼的出租率为85%，正常月租金为32元/m2，由于该写字楼的层高较正常层高要高，使其能耗增加，经测算，正常情况下每年需要多消耗10000元能源费；同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为40万元。当地该类房地产的报酬率为8%。请计算该建筑物的现时价值。（12分）答案：解析：（1）计算重新购建价格C总：方法一：首先，计算单价建筑安装成本：1200元/m2；专业费用：1200×8%=96（元/m2）；管理费用：（1200+96）×3%=38.88（元/m2）；销售费用：C×3%；投资利息：（1200+96+38.88+3%C）×60%×（1+6%）1.51+（1200+96+38.88+3%C）×40%×（1+6%）0.51=88.93+0.2%C；销售税费：C×6.5%；投资利润：（1200+96+38.88+3%C）×35%=467.208+1.05%C；每平方米重新购建价格C=+=1200+96+38.88+3%C+88.93+0.2%C+6.5%C+467.208+1.05%C。其次，计算总价建安成本：1200×30000=3600（万元）；专业费用：3600×8%=288（万元）；管理费用：（3600+288）×3%=116.64（万元）；销售费用：C总×3%；投资利息：（3600+288+116.64+3%C总）×60%×（1+6%）1.51+（3600+288+116.64+3%C总）×40%×（1+6%）0.51=266.79+0.2%C总；销售税费：C总×6.5%；投资利润：（3600+288+116.64+3%C总）×35%=1401.624+1.05%C；重新购建价格：C总=+=3600+288+116.64+3%C总+266.79+0.2%C总+C总×6.5%+1401.624+1.05%C总；解得：C总=6356.394万元。方法二：重新购建价格C=1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×60%×（1+6%）1.5+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×40%×（1+6%）0.5+C×6.5%+1200×（1+8%）×（1+3%）+C×3%×35%。解得：C=2118.798（元/m2）；则重新购建总价格为：2118.798×30000=6356.394（万元）。（2）计算折旧：可修复费用：35万元；装修折旧费：500×1/5×3=300（万元）；设备折旧费：200×1/10×3=60（万元）；长寿命项目折旧费：（6356.394+35500200）×1/60×3=281.069（万元）；缺乏电梯的功能折旧费：（32×8530×80%）×12×3/8%×11/（1+8%）57（180+60）=1182.085（万元）；功能过剩引起的折旧费：1/8%×11/（1+8%）57=12.344（万元）。（3）计算建筑物现值：V=6356.3943530060281.0691182.08512.34440=4445.90（万元）。 46 某工厂有甲、乙两个厂区，当初两个厂区的土地均为划拨方式取得。其中甲厂区在20世纪90年代已经补交了土地使用权出让金，办理了土地使用权出让手续。现在甲厂区为危险房，乙厂为严重损坏房，房地产行政主管部门已通知工厂停止使用。该工厂为了生存和发展，决定转让甲厂区、抵押乙厂区房地产，用筹得的资金在乙厂区经有关部门批准后重新建造厂房。现请某估价机构同时对两厂区进行估价。第 4 题 针对以上情况，在估价时最恰当的做法是（ ）。A将两个厂区视为一个估价项目一起估价，出具一份估价报告B将两个厂区视为两个估价项目分别估价，每个项目出具一份估价报告C两个厂区分别估价，出具一份估价报告D视委托人要求进行估价并出具估价报告正确答案：B房地产估价师考试历年真题精选5章 第5章 （ ）通常是构成城市居住区的基本单位。A居住小区B居住组团C胡同D四合院正确答案：B居住组团，一般称组团，是指被小区道路分割，并与居住人口规模相对应，配套建设有居民所需的基层公共服务设施的居住生活聚居地。组团由若干幢住宅组成，通常是构成居住区的基本单位。 网络计划是以横道图的形式来表达工程的进度计划，在横道图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系。( )正确答案：×答案 × 网络计划是以网络图的形式来表达工程的进度计划，在网络图中可确切地表明各项工作的相互联系和制约关系；其次是可以计算出工程各项工作的最早和最晚开始时间，从而可以找出关键工作和关键线路。实际估价中，假设开发法的估价前提由价值类型和价值时点决定，并应在估价报告中说明理由。（）答案：错解析：本题考查的是假设开发法的估价前提。在运用假设开发法时究竟应采用上述哪种估价前提进行估价，不是估价师可以随意假定的，必须根据估价目的和估价对象所处的实际情况来选择，并应在估价报告中充分说明理由。参见教材P342。 某在建工程开工于2022年11月30日，拟建为商场和办公综合楼，总用地面积3000 ，土地使用权年限为50年，从开工之日起计，规划建筑总面积12400，办公楼建筑面积10 000 ，该工程正常施工期2年，建筑费用每平方米建筑面积2300元，专业费用为建筑费的10%，至2022年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业的64%.贷款年利率为8.5%，预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出.办公楼售价每平方米建筑面积5 000元，销售税费为售价的8%，商场可出租面积的月租金为80元/，建筑面积与可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期资本化率为8%，估计购买该在建筑工程的买方在该工程建成时应获得的正常投资利润为5 200 000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于2022年5月31日的正常总价格。正确答案： 下列建设项目中，可通过划拨方式取得土地使用权的是（）。A.连锁健身房 B.公安机关办公楼 C.游泳馆 D.度假村答案：B解析：本题考查的是建设用地使用权划拨的范围。公安机关办公楼属于国家机关用地，可以通过划拨方式取得土地使用权。有效毛收入乘数是类似房地产的（）除以其年有效毛收入所得的倍数。A、价格 B、租金 C、潜在毛收入 D、净收益答案：A解析： 本题考查的是直接资本化法。有效毛收入乘数是类似房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数。办理转移登记的房屋应缴纳契税，是否缴纳土地增值税则要考虑转让房地产时有无土地增值额。（ ）答案：对解析：本题考查的是契税的计税依据。课税对象是有偿转让房地产所取得的土地增值额，契税的征税对象是发生产权转移变动的土地、房屋。 甲公司转让商场时，应当（ ）。A将商场拟转让的情况告知抵押权人B将商场已经抵押的情况告知丁公司C征求乙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利D征求丙公司是否放弃在同等条件下优先购买商场的权利正确答案：AB