某国际商务港物业管理公约.docx

明明 珠珠 国国 际际 商商 务务 港港管管 理理 公公 约约天津远洋第一太平戴维斯物业管理有限公司天津远洋第一太平戴维斯物业管理有限公司编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第2页 共34页第 2 页 共 34 页前前言言明珠国际商务港物业管理公约（以下简称本公约）制定的目的在于通过本公约的实施，对济南市 明珠国际商务港连同地下室及其设备、设施、工程系统的使用管理、保养及维修等制定规则，达到对“明珠国际商务港”的统一管理，以保证“明珠国际商务港”的所有业主及使用人有效地使用该物业，并明确“物业管理企业”、各业主及使用人对“明珠国际商务港”的管理权责及在该项公共开支上受益人须负担的费用。本公约对全体业主、使用者及物业管理企业均有约束力。公共地方是为各业主之利益而设置的，可由每一位业主及其租客、雇员、访客及其获许者使用。各业主须遵守和履行本公约所载之保证、规定及限制，并受其约束。本公约由：山东省建设建工集团房地产开发有限司（以下简称开发商）委托（以下简称物业管理企业）签订本公约。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第3页 共34页第 3 页 共 34 页物业管理有限公司2004/04/18第一章第一章立立 约约 目目 的的（一）项目简介：1物业名称：济南市明珠国际商务港2座落：四至：东至：南至：西至：北至：3建筑面积：M24用 途：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第4页 共34页第 4 页 共 34 页5合法证件：51国有土地使用证；52商品房销售许可证；5.3.其它。6公共设施和公共场所的基本概况：“公共设施”指为“明珠国际商务港”安装的且属“明珠国际商务港”所有的各种机器、设备、仪器、装置，包括：供水系统、采暖系统、排水系统、消防系统、保安对讲系统、供电系统、有线电视系统、电话系统及所有供“明珠国际商务港”使用的沟渠、水道、管道、槽沟、电线、电缆、公用通告牌和其他机械设备等。以上所列各类设施不论是否设置于公共地方，均属公共设施的一部分。7“公共场所”的范围包括：71“明珠国际商务港”及其地下室内和天台的公共地方，包括：大堂、公共走道、电梯机房、电梯厅、楼梯间、编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第5页 共34页第 5 页 共 34 页管道间、变配电室、水箱间、各机房、消防保安中心、消防水池和楼梯口等。72其他公共地方，包括：煤气调压站、绿地、甬路、道路、外墙面、围墙及为各产权人和使用人而设置并供其使用的其他地方。（二）本公约的制定是希望通过本公约的实施，以订立各业主对位于中国山东省济南市的明珠国际商务港之权利与义务规则，对大厦内的设备、服务设施、装置、公用地方的管理/保养/维修及对物业管理企业的职权及责任订立规定，达到对大厦内的统一管理，使各业主可以有效地享用其购买的单元，务求大厦内环境整齐、清洁、美观；使大厦内的建筑物能延长其使用期，规定各业主对大厦及该土地的管理及公共开支所须承担的适当比例。（三）本公约在各方签定后即时生效。本公约内所订的条文对明珠国际商务港的所有业主具有法律约束力，各单元业主及其租客必须共同严格遵守。第二章第二章名名 词词 释释 义义编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第6页 共34页第 6 页 共 34 页在本公约中，除文意另有所指外，本公约有关名词定义如下：该土地该土地：指根据由济南市房产管理局所出让给开发商的地块，该地块位于济南市历下区。大厦：大厦：指明珠国际商务港。大厦区域：大厦区域：指在该土地上已兴建的大厦底商、写字楼和其它用途的建筑物及所有设施。大厦停车库：大厦停车库：指大厦及该土地上已兴建、在兴建中及将来兴建的停车库以及其发展工程或任何一部分。公共地方公共地方：指在大厦及该土地内由开发商根据本公约所指定的公共地方，其中包括但并不限于正门入口、入口大堂、电梯厅、楼梯间、通道、行人道、行车道、绿化区、平台、物业管理企业办事处、泵房、排风机房、配电房、消防设备控制室、消防泵房、水箱、电梯机房等为大厦及该土地的业主和用户及经许可的访客而设立并供其共同使用之其他地方或范围,但不包括任何业主拥有专有使用权的地方。6.6.外墙：外墙：指大厦的所有外墙或部分外墙。7.7.开发商开发商:山东省建设建工集团房地产开发有限公司。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第7页 共34页第 7 页 共 34 页8.8.公共服务设施公共服务设施：指为大厦及该土地的利益而安装的机器、设备、仪器、装置、包括但不限于供水系统、排水系统、消防系统、电子监控系统、电梯、卫生间设备、照明系统、保安系统、供电系统、热力交换系统等，所有供明珠国际商务港使用之排水管道、槽沟、电线、电缆、公用通告栏及其他机械、卫生设备、树木（如有），但任何只供个别业主或租户使用的设施及其他开发商或物业管理企业明确保留专有权利的设施不包括在内。9.9.装修规则：装修规则：指物业管理企业就各业主在其所属单元（如以下所定义）装修、更改、改进、加建及装饰等所作的规定。10.10.绿化区：绿化区：指在该土地上实施绿化的区域。11.11.管理预算管理预算:指根据本公约和有关法规的规定而为大厦及该土地制订的管理预算。12.12.物业管理费用物业管理费用:指物业管理企业因管理及保养大厦公共地方和公共服务设施及该土地而发生的所有费用和开支（以下简称“管理费”）：由业主或使用人按产权面积分摊缴纳，包括物业管理企业用于大厦设备设施的日常管理而需花费的所有费用。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第8页 共34页第 8 页 共 34 页13.13.维修基金：维修基金：指物业管理企业根据政府相关管理规定所收到的用于维修（中修和大修）及改善大厦和公共服务设施及该土地的款项。14.14.物业管理企业：物业管理企业：指开发商在明珠国际商务港“业委会”成立前所聘用的为管理明珠国际商务港及该土地之物业管理公司，“业委会”成立后，由“业委会”负责选聘。15.15.业主：业主：又称物业买受人，指对每个单元拥有或共同拥有房屋所有权及专有使用权的人士，并包括其日后的合法继承人或受让（包括但并不限于变卖、赠予及互易等）人。如果该单元已被合法抵押，则“业主”应包括该抵押人和受押人；但以上所述受押人只是在受押人占有该有关单元或收取该单元的租金及利益下才算是业主。16.16.单元单元：指在大厦及该土地内的办公室及停车位或其他部分。即是指大厦内可以分割出售的部分，该部分的所有权及其占用土地的使用权可与大厦内其他部分分开独立进行转让。包括办公单元、商用单元两类。17.17.专有使用权：专有使用权：指各业主独家使用并享用有关单元或地方之绝对权利。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第9页 共34页第 9 页 共 34 页18.18.“能源费能源费”：指各业主及使用人在其自用单元内按实际发生的热力、电力、煤气、上/下水等能源费用，由各业主按产权面积分摊或按计量表缴纳。19.19.“产权面积产权面积”：指政府主管部门给各业主核发产权证上规定的其合法拥有的面积。产权证颁发之前，以开发商与业主签订售楼合同中规定的销售面积为准。20.20.“停车位停车位”：指根据大厦相关规定作为业主及用户停放车辆用途的地方，即指停车场地。21.21.“业委会业委会”：物业管理企业依政府有关规定，组织的代表明珠国际商务港全体产权人和使用人的合法权益，对明珠国际商务港实施监督管理的组织，全称为“明珠国际商务港业主委员会”。22.22.“业主大会业主大会”：指根据政府有关规定召开的由明珠国际商务港的产权人和使用人参加的决定明珠国际商务港物业管理重大事项的业主会议。物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。第三章第三章开开 发发 商商 权权 责责编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第10页 共34页第 10 页 共 34 页（一）（一）在业委会、业主大会成立并选聘物业管理企业之前，由开发商先行选聘物业管理企业，并签订书面的前期物业服务合同。前期物业管理是指业委会成立前，开发商委托物业管理服务企业进行物业管理服务的活动。前期物业管理服务合同至首次业主大会及业委会确定物业管理服务企业并签订物业管理服务合同之日终止。（二）（二）开发商应当向业主明示前期物业管理服务合同及其内容。业主购买新建商品房时，应当对前期物业管理服务合同中相关内容予以书面确认。经业主确认的前期物业管理服务合同，对业主具有约束力。（三）（三）在办理物业承接验收手续时，开发商应当向选定的物业管理企业移交国家规定必需移交的文件资料等。物业管理企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业委会。（四）（四）开发商应当按照相关规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。（五）（五）开发商应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的相关保修责任。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第11页 共34页第 11 页 共 34 页（六）（六）开发商应当在国家规定的保修期限内，负责大厦的日常维修。保修期限届满后，业主自用的部位、设施、设备，由业主负责维修、养护；业主共用的部位、设施、设备，由物业管理企业负责酌情使用维修基金进行维修、养护。（七）（七）物业管理企业接管大厦后，开发商在大厦内未出售的空置单元亦应交付物业管理费，但可享受适当优惠。（八）（八）开发商有权于必要时在一切合理时间内，令其工人带同或不带同工具进入前期发展工程及该土地，以便清理、更改、翻新、拆卸或安装供前期发展工程、后期发展工程及该土地所使用的设施；以便建筑、发展、修改或监督后期发展工程。唯开发商或行使此项权利的人士须尽量减低因此而给业主及用户带来的不便并避免阻塞前期发展工程及该土地的通道。（九）（九）开发商有权使用及管养前期发展工程及该土地的公共服务设施，其中包括但并不限于消防及喷淋系统的储水池、消防栓及水龙头、饮用水、冲厕水、其他水箱、水泵、电梯机房、避雷装置等；并为上述目的而令其工人等带同或不带同工具进入前期发展工程及该工地。唯开发商或行使此项权利的人士须修编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第12页 共34页第 12 页 共 34 页复因此而造成的一切破坏。（十）（十）业委会成立前，开发商负责(以招投标或委托协议的方式)选聘“物业管理企业”对明珠国际商务港进行物业管理，并依法制定管理、维修公约和物业管理的各项规章制度。开发商有权在业委会成立前审计和批准大厦以及该土地的年度管理预算或修订年度管理预算。当业委会成立后当业委会成立后，此项权力移交业委会此项权力移交业委会。第四章第四章业业 主主 权权 责责（一（一）房屋的所有权人为业主房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中业主在物业管理活动中，享有下列权享有下列权利：利：1、按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务；2、提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3、提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议；4、参加业主大会会议，行使投票权；5、推选业主代表、选举业主委员会成员，享有被选举权；6、监督业主委员会的工作；7、监督物业管理企业履行物业服务合同；8、对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第13页 共34页第 13 页 共 34 页9、监督物业共用部位、共用设施设备专项维修基金（以下简称专项维修基金）的管理和使用；10、各业主根据本公约规定可与其他业主共同享用明珠国际商务港共用设备、公共设施和公共场所；11、有权向“业委会”或“物业管理企业”就明珠国际商务港物业管理的有关问题提出意见、建议和要求，并有权向政府物业管理主管部门投诉；12、法律、法规规定的其他权利。（二）业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：（二）业主在物业管理活动中，应当履行下列义务：1、遵守业主公约、业主大会议事规则；遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；按照物业管理服务合同的约定，按时交纳物业管理及服务费用；2、执行业主大会的决定和业主大会授权业委会作出的决定；按照国家有关规定交纳专项维修资金；配合物业管理企业按照业主公约、物业管理服务合同和相关管理制度实施的物业管理活动；3、在未征得物业管理企业书面同意及有关政府部门批准及许可前，各业主不得随意变更或改动其单元的建筑结构，亦不得对大厦公共地方或公共服务设施或其保养作出或造成任何改动、损害、破坏或干扰；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第14页 共34页第 14 页 共 34 页4、在未征得物业管理企业书面同意前，各业主不得随意在大厦的外墙/窗户/公共走廊内外安装任何户外遮阳帘、遮篷、花架、旗杆、招牌及其他任何伸出物或结构，除经有关部门审批同意，各业主不得随意在天台或室外架设或安装独立天线或随意将独立天线伸出大厦及该土地任何部分；亦不得堵塞任何大厦通道或窗户等；5、各业主在其单元进行任何装修工程之前，必须取得物业管理企业的书面同意，并须将一笔物业管理企业指定的款项作为装修保证金，以物业管理企业指定的方式交存物业管理企业；如进行装修工程的业主违反物业管理企业订立的装修规则或因装修工程引起任何追讨、损失或法律责任，物业管理企业可以从该笔款项中扣除物业管理企业认为合理的款项作为赔偿。该笔款项或扣除后之款项须在业主装修工程完成后，经物业管理企业检验无误，无息返还给有关业主；6、各业主若因其本身的失误导致水、气体、烟或其他有关物体外溢等损害他人或其财产而产生诉讼、索赔和要求，则该业主须对该等诉讼、索赔要求等负全部责任；7、各业主及其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者在任何时候均应遵守和履行大厦及该土地的管理规则及其他由物业管理企业按照物业管理服务合同以及管理的实际需要而制定的制度、规则；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第15页 共34页第 15 页 共 34 页8、各业主须对其租客、受许可人、代理人、雇员、访客及其他使用者的行为、疏忽和错误向物业管理企业及其他业主负责。因上述人士的疏忽和错误等行为而发生损害、损失，相关业主须支付所有因此而产生的费用或赔偿；9、各业主不得在大厦及该土地的任何部分存放任何易燃/易爆等危险物品等，以确保大厦及全体业主的整体安全；10、各业主不得做出任何行为令大厦及该土地的冲洗或排水系统堵塞或令该等设施的有效运行受损；并不得随意阻塞或堵塞任何公共地方，放置或弃置任何垃圾或物件于大厦公共地方；11、业主如将本单元转让或出租时，须将转让/出租合同及相关文件提交物业公司存档备案，合同内容不得损害全体业主及物业公司的权益；12、大厦停车位的业主或其使用者只可将车位用作停泊本公约准许车辆的用途，不得放置货物或其他物件，并须遵守大厦停车场管理规则。物业管理企业收取的车位费仅为提供给业主停放车辆场地的场地租金，相关车辆财物等安全由业主自理；13、法律、法规规定的其他业主义务。第五章第五章物物 业业 管管 理理 企企 业业 权权 责责（一）物业管理服务企业享有下列权利：（一）物业管理服务企业享有下列权利：1、依照有关法律法规的规定和物业管理服务合同，对大厦物业及编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第16页 共34页第 16 页 共 34 页其环境、秩序进行管理；2、依照物业管理服务合同收取物业管理服务费；3、有权代表业主针对造成物业共用部位、设施、设备损失的责任人，要求其停止侵害、恢复原状、赔偿损失；4、物业管理企业可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业性服务企业；5、物业管理企业有权进行大厦项目接管前的验收工作，并接收大厦相关的图纸资料等；6、物业管理企业有权按有关规定要求使用具有适当面积的物业办公用房；7、对物业管理区域内违反有关治安、环保、单元装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业有权予以制止，并及时向有关管理部门报告。有关管理部门在接到物业管理企业的报告后，应当依法对相关责任人予以制止或者依法处理；8、物业管理企业可根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定；9、根据相关法规，政府有关部门、街道办事处和居民委员会应当支持物业管理工作，不应干预物业管理服务企业的正常经营和管理服务活动，以及乱摊派各种费用等；10、业主或者使用人可以将物业管理服务合同以外的特约服务事项委托给物业管理服务企业，并支付特约服务费；11、供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营服务部编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第17页 共34页第 17 页 共 34 页门，应当直接为业主提供服务；12、物业管理服务企业对物业共用的部位、设施、设备进行维修、养护时，相关业主和使用人应当给予配合；13、业主需要装饰装修其所属单元的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业亦应当将大厦单元装饰装修中的禁止行为和注意事项告知业主。物业管理服务企业应当对单元装饰装修进行监督，对不符合安全要求和影响公共利益的，有权劝阻制止，责令改正；14、机动车辆和非机动车辆在物业管理区域内行驶、停放，应当遵守相关物业管理制度。15、物业管理服务企业有权为正常管理而聘请、撤换及付酬予律师、建筑商、会计师、物业管理执行者及其他专业顾问、承建商、工人、清洁工及其他工作人员等；以及为该等职员提供办公地方、制服、工作服、工具、器具、清洁或其他材料及所有必要的设备等；16、法律、法规规定的其他权利。（二）物业管理服务企业应当履行下列义务：（二）物业管理服务企业应当履行下列义务：1、物业管理服务企业应当具有独立的法人资格，并按照物业管理行政主管部门核定的资质等级从事物业管理服务活动；2、物业管理服务企业接受委托从事物业管理服务，应当与业委会/开发商签订物业管理服务合同，按照物业管理服务合同的约定，编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第18页 共34页第 18 页 共 34 页提供服务；3、定期公布物业管理服务费和维修基金的使用情况（每年至少公布一次）；4、接受业主、业主大会和业主委员会的监督；争取向广大业主提供满意的服务；5、接受物业管理行政主管部门的监督管理；提供优质的物业管理服务；6、对物业管理服务区域进行全面巡视和检查，定期对共用的部位、设施、设备进行维修、养护，接到物业损坏报修时，及时进行维修和处理；7、做好物业维修、更新及其费用收支的各项记录，妥善保管物业管理资料；8、保持所有公共地方内的机房、机械及设备处于良好运作状态；包括电梯的维护等；9、从事任何必要工作，以保持大厦及该土地公共区域的每个部分处于良好、清洁卫生的运行状态；10、防止任何垃圾淤积、侵蚀或倾倒于任何公共区域。如有前述情况发生，则负责将垃圾清除，并向相关责任人收取因此而产生的一切费用；11、向业主提供特约服务和代办服务等各项有偿服务项目；12、按本公约规定，要求并收取所有大厦及该土地业主应付之款项编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第19页 共34页第 19 页 共 34 页（包括但不限于物业管理服务费等），支付所有因大厦及该土地管理及维修或履行本公约之条款而产生的应付费用；13、物业管理企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作；发生安全事故时，物业管理企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关管理部门报告，协助做好救助等工作；14、物业管理服务企业未经业主大会同意，不得将物业项目整体转让给其他物业管理企业管理；15、按照物业管理服务合同，做好其他各项物业管理服务事项；16、法律、法规规定的其他义务。（三）物业管理服务费的预算审批及其他费用的收缴（三）物业管理服务费的预算审批及其他费用的收缴1、为确定业主应付的物业管理服务等费用标准，物业管理企业须在大厦业主入住前准备一份管理预算，该预算须显示大厦及该土地在管理与维修的总体估计开支（包括管理酬金）和估计盈亏，并呈报相关部门备案审批等。2、为确定管理预算，第一会计年度应由物业前期介入开始计算，其后的会计年度即自每年一月一日始，至该年十二月三十一日止；以后物业管理企业有权随时改变会计年度，但须提前一个月向各业主发出书面通知。3、物业管理服务费的用途包括（但并不限于）下列各项开支：1)应付予政府之有关方面的款项；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第20页 共34页第 20 页 共 34 页2)履行本公约项下的物业管理企业职责的费用；3)为大厦及该土地的恰当及有效管理由物业管理企业决定应购买或租用的所有必需之设备、机械、车辆等费用；4)聘用及解聘任何管理大厦及该土地所必需的保安、电工、花匠、清洁工或其他人士，以及为该等人士提供制服、工作服、工具、材料、设备等费用；5)大厦及该土地整体而非某一单元或某一业主独家使用之地方所用或耗用的水、电、暖气、煤气、电话等收费及其他类似的收费及支出；6)公共绿化区域的维养费用；7)公共区域安保物耗及其处理垃圾等费用；8)操作、修理、保养、更换或清洁公共地方或公共服务设施的支出和费用；9)因安装、改善或更换大厦及该土地内任何公共服务设备设施所需的非经常性开支；10)物业管理企业为履行本公约规定的职务或行使本公约规定的权力而支出的法律、会计、审计或其他专业费用；11)物业管理企业的管理酬金；12)物业管理企业应交纳之政府征收的营业税金等。4、各业主须按照政府有关部门审批备案后的物业管理服务费标准，按时支付相关管理费用；各业主须按时缴交相关管理费编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第21页 共34页第 21 页 共 34 页用，无论其单元是否空置、出租或自用。5、每一单元之第一物业买受人须于该单元买卖完成时将一笔相等于其购房款总额的 3%缴纳作为维修基金，物业管理企业代为收缴并设置银行专户管理。该笔款项将经过业委会审议，专款专用，详情请参照济南市政府有关文件。6、任何业主如果未能于其应付管理服务费的到期日支付其应付的款项(与物业管理企业另有约定的除外)，则物业管理企业有权采取下列措施并收取附加费用：(1)收取未交付的款项自应付之日起至实际支付日的利息（滞纳金）；收取手续费作为业主因违约引起物业管理企业额外工作的赔偿，相关收费标准将由物业管理企业按年制订并调整。(2)所有以利息或手续费方式付给物业管理企业的款项均须存入物业管理服务费户口，专款专用。(3)所有在法律诉讼中索回的业主拖欠的款项亦须存入物业管理服务费户口，物业管理企业可将其运用于大厦的日常管理服务工作中。（四）（四）管理帐目及维修基金管理帐目及维修基金物业管理企业可委托一家国家认可的会计事务所审核物业管理企业所做的关于大厦及该土地管理的财务帐目，以便向编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第22页 共34页第 22 页 共 34 页全体业主/业委会明示有关费用收支情况；如物业管理企业认为必要，有权委托另一家国家认可的会计师事务所进行相关审计工作，撤换原有的会计师事务所。任何人士一旦停止作为大厦及该土地某单元的业主即停止拥有其所付维修基金中的任何权益；无论该单元的专有使用权变化如何，该维修基金将不予退还该业主，由该单元的新业主根据本公约条款将该单元专有使用权变化情况及时通知物业管理企业，而物业管理企业亦须取得新业主所签署的相关承诺书等书面文件，该维修基金或其余额亦随之转移于该单元的新业主名下。管理帐目应据实记录。物业管理企业每年应向明珠国际商务港全体业主公布由物业管理企业盖章核实之该期间的管理费用帐目（包括但不限于财务收支表）；并每年向明珠国际商务港全体业主公布由开发商或业委会（在明珠国际商务港业委会成立可行使其权力时）指定的国家认可的具执业资格之会计师出具并经核实的该年度明珠国际商务港的相关管理帐务。5.维修基金的管理及使用按照 济南市维修基金缴存使用管理规定执行第六章第六章业主大会及业主委员会业主大会及业主委员会编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第23页 共34页第 23 页 共 34 页（一）业主大会由明珠国际商务港物业管理区域内的全体业主代表及使用人代表组成。其职责如下：1.制定、修改业主公约和业主大会议事规则；2.选举、更换业委会委员，制定、修改业委会章程，监督业委会的工作；3.选聘、解聘物业管理企业；审议、批准物业管理企业的年度预算；4.决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施；以及决定物业管理的其他重大事项等；5.制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；6.法律、法规或者业主大会议事规则规定的其他有关物业管理的职责。（二）业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项作出约定。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第24页 共34页第 24 页 共 34 页（三）业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有 12 以上投票权的业主参加。（四）业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权 12 以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则，选聘和解聘物业管理企业，专项维修资金使用和续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权 23 以上通过。业主大会通过的决定对物业管理区域内的全体业主具有约束力。（五）业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经20以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。召开业主大会会议，应当于会议召开 15 日以前通知全体业主。明珠国际商务港的业主大会会议，应当同时告知相关的街道办事处等。业主大会会议每年至少召开一次，由业委会负责召集，业主大会会议可以邀请辖区房产局、街道办事处、公安派出所、居民委员会和使用人的代表列席。（六）首次业主大会会议应当讨论决定下列事项：编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第25页 共34页第 25 页 共 34 页1.制定业主大会章程；2.修订业主公约；3.选举业主委员会；4.选聘、确定物业管理服务企业；5.决定本区域物业管理的其他重大事项。（七）业委会是在业主大会成立以后，由业主大会选举产生，代表业主及使用人行使物业管理权力的常设办事机构。业委会委员不得少于三人，亦不得多于十一人，其中设主任一人，付主任一至二人，该委员会每届任期三年，委员经连选可以连任。其主要职责如下：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；而且业委会应当做好业主大会会议记录；2.代表业主与业主大会与选聘的物业管理企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业管理企业履行物业服务合同；业委会签订的物业管理服务合同，由全体业主共同承担民事责任。3.监督业主公约的实施；业主公约应当对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反公约应当承担的责任等事项依法作出约定；业主公约对全体业主具有约束力；编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第26页 共34页第 26 页 共 34 页4.业委会应当自选举产生之日起 30 日内，向物业所在地区、县人民政府房地产行政主管部门备案；5.业委会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任，业委会主任、副主任在业委会委员中推选产生；6.业主大会、业委会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动等；其成员不得在本区域的物业管理企业中任职；7.在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议；8.审议批准物业管理的收费标准和物业管理企业的服务标准；审议批准物业管理企业制定的物业管理规章制度；检查、监督各项管理工作的实施及规章制度的执行；物业管理企业应定期向管委会报送收支帐目，接受监督。业委会对帐务处理有疑问的，可委托会计师事务所进行审计；9.业主应将与物业使用人的约定等，书面告知业委会和物业管理企业；对个别业主、使用人违反业主公约或损害其他业主、使用人合法利益的行为，业委会和物业管理企业可代表全体业主予以制编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第27页 共34页第 27 页 共 34 页止甚至提起诉讼；10.业委会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式；其应听取和反映业主/物业使用人的意见，协调与物业管理服务企业的关系；业委会作出的决定，不得违反法律、法规、政策的规定，不得违反业主大会的决定，不得损害全体业主的公共利益，业委会作出的决议，对物业管理区域内的全体业主具有约束力，并应当在物业管理区域内公告；11.业主大会赋予的其他职责。第七章第七章有关明珠国际商务港及该土地在其部分受损不宜使用时有关明珠国际商务港及该土地在其部分受损不宜使用时、政府征地时等特殊情况的有关规定政府征地时等特殊情况的有关规定倘若明珠国际商务港及该土地因火灾、台风、地震、地陷或其他原因而遭到破坏，导致不宜居住及/或使用，则业委会和物业管理企业须召开业主大会，会上可由出席并投票之业主以百分之七十五(75%)的多数票通过决议案，若决议表明由于各种原因，造成修复或重建大厦及该土地或部分不可行，则有关业主可将其所拥有专有使用权的单元交予物业管理企业托管，物业管理企业可立即将其以公开拍卖或私人条约之方式变卖，并将变卖所得之净收益按有关业主根据其单元所占的房屋业权比例分予该等业主，在此等情况下，各业主在本公约项下编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第28页 共34页第 28 页 共 34 页之一切权利、特权、责任及保证均予撤消，各业主须放弃其于本公约所载之一切权利及特权；若决议通过须进行修复大厦及该土地，而修复费用超出有关之可使用维修基金的数目,则有关业主亦须按其单元所占之房屋业权比例，分摊超出部分的修复费用。倘若大厦及该土地受政府征地影响而不能继续使用时，亦应按上述规定召开业主大会商议处理方案，按房屋业权/或土地使用权（若有）比例分摊征地补偿金等。第八章第八章其其 它它 事事 项项（一）本公约所规定之任何发给大厦各业主的通知，如送至有关业主的单元，以该业主或其委托人签收为准；如通过邮局以挂号信投送，则以邮局挂号收据为准；所有不以其单元为通讯地址之业主应将其选择之通讯地址事先书面通知物业管理企业；如以公告形式公布，以发布之公告原件为准。（二）本公约适用中华人民共和国法律、法规和山东省济南市的地方法规、政府规章及有关政策等，如有与政府相关法律、法规等相抵触的条款，以政府法律、法规等规定为准。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第29页 共34页第 29 页 共 34 页（三）业主、使用人、业主委员会和物业管理服务企业对违反政府法规等行为，可以向政府物业管理行政主管部门进行投诉。（四）缔约各方及所有受本公约约束的业主倘因本公约条款发生争议，应首先由物业管理企业或有关见证律师召集协商解决；协商无效，可提请业委会、业主大会协商解决；物业管理服务企业、开发商之间因物业管理发生争议的，可以自行协商解决；不能自行协商解决的，可以向物业管理行政主管部门申请调解；也可以依法申请仲裁或者向有管辖权之人民法院裁决或提出诉讼。（五）未尽事宜由缔约各方协商解决，缔约各方签定本公约时均具有完全行为能力，各自的权利、义务清楚、并愿意按本公约规定处理违反本公约的任何一方，违反本公约任何一方不得异议。（六）大厦业委会成立前，本公约由开发商负责解释；业委会成立后，由业委会负责解释。（七）本公约对开发商、全体业主及使用人、物业管理服务企业均有同等的法律约束力。编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第30页 共34页第 30 页 共 34 页目目录录前前言言2 2第一章第一章立约目的立约目的3-43-4第二章第二章名词释义名词释义4-54-5第三章第三章开发商权责开发商权责5-65-6第四章第四章业主权责业主权责6-76-7第五章第五章物业管理企业权责物业管理企业权责编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第31页 共34页第 31 页 共 34 页7-107-10第六章第六章业主大会及业主委员会业主大会及业主委员会10-1110-11第七章第七章有关明珠国际商务港及该土地在其部分受损有关明珠国际商务港及该土地在其部分受损不宜使用时、政府征地时等特殊情况不宜使用时、政府征地时等特殊情况的有关规定的有关规定11-1211-12第八章第八章其他事项其他事项1 12 2济 南 市济 南 市明 珠 国 际 商 务 港 管 理 公 约明 珠 国 际 商 务 港 管 理 公 约承承诺诺书书编号：时间：2021 年 x 月 x 日书山有路勤为径，学海无涯苦作舟书山有路勤为径，学海无涯苦作舟页码：第32页 共34页第 32 页 共 34 页为维护及促进明珠国际商务港的管理，本人/我等/本公司（下属房屋的购买者）现同意遵守及履行由“物业管理有限公司与（）签署的“明珠国际商务港管理公约”（以下简称“管理公约”）内的一切应属本人/我等/本公司遵守及履行的条款及其有关之合理修订。本人/我等/本公司亦同意在转让下述房屋或任何部分时，于有关买卖契约签署之日就使用变化情况书面通知管理者，并取得本人/我等/本公司的承让人签署与此相同的承诺书一式三份，将一份交予管理者，另一份则交给济南市房屋土地管理局作为查照，以确保本人/我等/本公司的承让人遵守及履行管理公约内与下述房屋相关的一切条款及其有关之合理修订。在管理者收到本