2022房地产估价师考试真题及答案9节.docx

2022房地产估价师考试真题及答案9节2022房地产估价师考试真题及答案9节 第1节某宗土地面积为2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率3，建筑密度30，在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（）。A、建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B、建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为5000m2C、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D、建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2答案：C解析：考点:房地产权益的含义。该宗地土地面积2000m2，建筑密度30%，故建筑物的基底总面积为600m2，容积率为3，故总建筑面积可以为6000m2，从方案可行性角度，符合要求的只有选项C。 若现在借入500元，年利率为10%，两年后的实际经济价值等于( )元。A605B600C650D550正确答案：A答案 A 根据公式：F=P(1+i)n，依题意代入数值即得：500×(1+10%)2605 (元)。 根据以下材料，请回答 102105 问题： 孙某自2022年通过考试取得房地产估价师执业资格证书及注册证书，执业单位是市金地房地产评估咨询有限责任公司（以下简称金地公司），2022年3月亨通不动产评估中心因不足法定的估价师人数要求，便向孙某借用其估价师执业资格证书进行资质升级，并取得了相应的资质等级证书。客户李某欲转让半年前购买的自有住房，向孙某咨询。孙某说，如果委托自己评估，可以使房屋评估价格比其他评估机构所得结果高，在办理过户手续时，还可另签一份假合同，减少成交价格，一来李某可以少交增值税，二来买方可以少交契税。根据孙某的咨询意见，李某与孙某签定了委托估价协议，并顺利将房子卖给了钱某。第102题：一级房地产评估机构应具备的条件为（ ）。A注册资本100万元以上B有七名以上专职房地产估价师C事房地产价格评估业务连续三年以上D每年独立承担估价标的物建筑面积10万m2以上正确答案：ABD现有房地产应更新改造的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产的价值。（）答案：对解析：本题考查的是最高最佳利用原则。现有房地产应更新改造的财务上可行的条件是：（更新改造后的房地产价值-更新改造的必要支出及应得利润）现状房地产的价值商品租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。（）答案：错解析：本题考查的是买卖价格、租赁价格、抵押价值、计税价值、征收价值和保险价值。市场租金也称协议租金，是指由市场供求状况决定的租金。商品租金也称为全价租金，是指以房地产价值为基础确定的租金，由房屋折旧费、维修费、管理费、投资利息、房产税、保险费、地租和利润八项因素构成。某居住项目规划建筑面积为25000，含土地费用在内的开发成本为9000万元，开发费用为3750万元，销售均价为7500元，则该项目的销售利润率为（）。A、32%B、38.97%C、44.08%D、26.98%答案：A解析：考点:成本利润率与销售利润率。销售利润率=销售利润/销售收入，销售利润=销售收入-总开发成本=7500×25000/10000-（9000+3750）=6000（万元），销售利润率=60000/（7500×25000/10000）=32%。（）的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。A、净经营收入B、经营费用C、有效毛收入D、空置和收租损失答案：A解析：考点:收益性物业经营状况的评估。净经营收入的最大化，才是业主最关心的问题，也是考察物业服务企业的物业管理工作成功与否的主要方面。 所有权属于（ ）。A从物权B动产物权C他物权D主物权正确答案：D建设工程价款不应包括( )。A、 承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬B、 承包人为建设工程应当支付的材料款C、 承包人因发包人违约所造成的损失D、 承包人为建设工程应当支付的机械费用答案：C解析：2022房地产估价师考试真题及答案9节 第2节房地产所有权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利是（ ）。A.房地产所有权B.房地产使用权C.地役权D.抵押权答案：C解析：本题考查的是房地产权益的含义。地役权是指房地产所有权人或土地使用权人按照合同约定利用他人的房地产，以提高自己的房地产效益的权利。P52。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。（ ）答案：对解析：本题考查的是进行物业管理组织与控制。物业收入和费用支出的差异大小，也能体现物业管理组织与控制的有效性。参见教材P343。# 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库，其产权（ ）。A属于房地产开发企业B属于业主共有C属于物业服务企业D归属由当事人通过出售、附赠或出租等方式约定正确答案：D甲公司2022年3月以1000万元购买了一宗工业用地及其厂房，其中，地价占到了60%，随后甲公司办理了权属转让手续后，又花费了100万用于构建以该公司产品商标为原型的雕塑。2022年4月企业因未能偿还两年前申请的抵押贷款，企业破产，法院处置该房地产，则拍卖所得的价款应（）。A.首先缴纳土地使用权出让金 B.首先支付银行贷款 C.首先支付处分抵押房地产的费用 D.首先支付所欠职工工资及养老保险等费用答案：C解析：本题考查的是工业房地产估价的技术路线及难点处理。处分抵押房地产时，拍卖所得应首先支付处分抵押房地产的费用。房地产转让应当以申报的（）作为缴纳税费的依据。A.重置价格 B.实际价格 C.成交价格 D.挂牌价格答案：C解析： 本题考查的是房地产交易的基本制度。房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产进行投资，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。（）答案：对解析：考点:房地产置业投资。房地产置业投资是面向已具备了使用条件或正在使用中的房地产，以获取房地产所有权或使用权为目的的投资。当商品房合同上约定面积与产权登记时的面积发生误差的，面积误差绝对值在3%以内的，在结算房价时应按实结算，多退少补。 ( )答案：对解析：某幢写字楼，土地面积4000，总建筑面积为9000，建成于2022年10月1日，土地使用权年限为2022年10月1目2047年10月1日。现在获得类似的40余年土地使用权价格为5000元/，建筑物重建成本为3000元/，建筑物自然寿命为60年，有效年龄为10年。其他的相关资料如下：（1）门窗等损坏的修复费用为3万元，装修的重置价格为82.5万元，平均寿命为5年，有效年龄为4年，空调系统功能落后，必须更换，旧系统已提折旧80万元，拆除该空调费用为10万元，可回收残值30万元，重新构建价格（不含安装费）为130万元，安装新的空调系统的费用为8万元，除空调以外的设备的重置价格为250万元。平均寿命为15年，经过年数为9年。（2）该幢写字楼由于层高过高和墙体隔热保温性差，导致与同类写字楼相比，每月增加能耗800元。（3）由于写字楼所在区域刚有一化工厂建成投产，区域环境受到一定的污染，租金将长期受到负面影响，预计每年租金损失为7万元。（4）该类写字楼的报酬率为10%，银行贷款年利率为5%，土地报酬率为8%。（5）假设除空调以外，残值率均为零。试求该写字楼于2022年10月1日的折旧总额和现值。答案：解析：（1）土地价格0.4×5000×11（18%）30）/11/（18%）402000×0.9006/0.95401888.05万元（2）建筑物物质折旧额计算：1）门窗等损坏的修复费用3万元；2）装修的折旧费82.5×1/5×466万元；3）其他设备的折旧费250×1/15×9150万元。4）长寿命项目的折旧费（3000×0.9382.5250）×1/40×10591.125万元（3）建筑物功能折旧额计算：1）功能过剩所引起的折旧800×12/10%×11/（110%）309.05万元2）空调功能落后引起的折旧130801030838万元（4）建筑物经济折旧额7/10%×11/（110%）3065.99万元（5）建筑物折旧总额366150591.1259.053865.99923.165万元（6）写字楼估价结果1888.053000×0.9923.1653664.89万元房地产估价报告封面及目录（略）致委托方函(略）估价师声明（略）估价的假设和限制条件(略）某住宅抵债价值估价结果报告一、委托估价方（略）二、受理估价方（略）三、估价对象本次房地产估价对象为位于某市某路某号某项目，总占地面积12655.9m2，规划建设六栋住宅楼，其中6号、7号住宅楼于1999年建成；1号、2号、3号、4号在建住宅楼完成±0.00以下工程，因种种原因已停工三年。根据估价目的及项目具体情况，将估价对象分为以下三部分：A.1号、2号、3号、4号住宅楼在建工程，规划建筑面积13100m2，实际开发建设面积16180.80m2，形象进度完成±0.00以下工程，具体情况见表354。B.6号、7号住宅楼建成于1996年，共计96套住宅，总建筑面积9458.96m2，已销售、处置63套。本报告仅对剩余的33套住宅进行估价，建筑面积3361.17m2，南北朝向，内墙抹灰，水泥地面，铝合金窗，外墙刷涂料，有水、电、暖等配套设施。详细情况见表355。C.某项目因停工，临某路部分的土地未做规划，该部分土地面积为877.86m2，临街宽度41m，可继续进行开发。四、权属状况估价对象占用土地取得方式为出让，出让年限50年（从1999年8月起算），土地使用权人为某房地产综合开发公司，某项目开发商为某房地产综合开发公司。五、估价目的为司法诉讼提供依据。1.房屋所有权证及被指定的评估套数。2.国有土地使用证，证号：X X证地国用（99)字第01038号。3.建设工程规划许可证,编号：XX规建字1977302、303号。4.建设工程施工许可证，编号：X X建字第S980001、S980002号。5.城市房地产管理法、土地管理法、房地产估价规范。6.委托方提供的与本次估价有关的资料、估价人员实地勘察所获得的资料及本估价公司和估价人员掌握和收集的有关资料。六、估价原则合法原则、最高最佳使用原则、替代原则、估价时点原则。七、估价方法采用成本法、假设开发法、市场比较法、基准地价修正法进行评估。八、估价结果遵循依法、客观、公正、科学的估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，结合该房地产产权情况及市场行情，综合分析影响房地产价格诸多因素，经过科学计算，最后确定估价对象在估价时点2022年7月6日的评估价值为1425万元(大写:人民币壹仟肆佰贰拾伍万元整）。九、估价人员（略）十、估价作业曰期2022年6月21日至2022年7月6日。十一、估价报告应用的有效期自估价报告完成之日起一年。估价技术报告一、个别因素分析（同估价结果报告）二、区域因素分析（略）三、市场背景分析估价对象为住宅楼，随着国民经济的不断增长，人民收入水平的提高，市场的不断繁荣，该类房地产的市场需求将进一步增加。四、最高最佳使用分析房地产估价应当以估价对象的最高最佳使用为前提进行估价。最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，经充分合理论证，能使估价对象产生最髙价值的使用，本估价对象地处居民居住区域，本报告的使用功能为最高最佳使用。五、估价方法选用根据现有资料和估价对象A、B、C部分各自的特点，对估价对象中A部分采用成本法、假设开发法进行估价;对估价对象中B部分采用市场比较法进行估价；对估价对象中C部分采用基准地价修正法进行估价。六、估价测算过程1.对估价对象中A部分的估价(1)成本法测算过程土地取得费用根据地价资料，该地块为四级住宅用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权价格为1000元/m2。土地使用权总价=土地使用权价格X占地面积建安工程成本费用计算a.建筑安装成本根据某省建筑工程投资估算指标、某省建筑工程费用定额，参照同类型房屋的建安工程造价和近期建筑市场行情，并结合估价对象A部分的实际状况，确定A部分的建安工程造价为550元/m2，其中±0.00以下已完工程部分造价为50元/m2。巳完工程建安工程费=50元/m2X16180.80m2=809040元b.其他费用建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费按已完工程建安工程费的4.75%计，质量监督费、勘察设计费，中小学教育基金、人防费、城市基础设施配套费、墙改费、消防设施配套费、建筑垃圾费等其他费用按规划建筑面积建安工程费的26.55%计。其他费用=809040X4.75%+13100X(55050)X26.55%元=1777454.4元建设期投资利息计算（月息4. 875%。、上浮10%、建安工期0.5年）有效利率=(1+4.875%X1.1)121=6.6%建设期贷款利息=(809040+1951356.90)X(l+6.6%)0.251)+7986915.12X(1+6.6%)0.51元=285828元成本法A部分评估价值评估价值=土地取得费用+建安工程成本费用+建设期投资利息=(7986915.12+809040+1777454.4+285828)元=10859237.52元(2)假设开发法测算过程估价对象中A部分总开发价值计算通过对某市房地产市场同类型物业销售情况的调查，并结合本项目的实际情况，综合确定项目建成后物业售价为1500元/m2。项目总开发价值=1500元/m2X16180.80m2=24271200元在建工程续建开发成本a.建安工程费根据某省建筑工程投资估算指标、某省建筑工程费用定额，参照同类型房屋的工程造价和近期建筑市场行情，确定估价对象±0.00以上的建安工程造价为500元/m2。建安工程费=500元/m2X16180.80m2=8090400元b.其他费用及小区配套费用建设单位管理费、工程监理费、交通工具费、临时设施费、招标投标费、水电增容费等其他费用及小区配套费用按建安工程费的30.50%计。其他费用=8090400元X30.5%=2467572元c.建设期投资利息计算（月息4. 875%。、上浮10%、建安工期1年）设估价对象中A部分的评估价值为V。有效利率=(1+4.875%X1.1)12-1=6.6%建设期贷款利息=(8090400+2467572)X(1+6.6%)-1)+VX(1+6.6%)21元=0.066V+342846.49d.在建工程续建开发成本在建工程续建开发成本=8090400+2467572+0.066V+342846.49=0.066V+10900818.49合理利润按项目总开发价值的10%计算合理利润=24271200元X10%=2427120元销售费用代理及广告宣传费：总开发价值的2.0%;营业税及附加等：营业收入的5.625%;交易手续费:交易额的1%。销售费用=24271200元X(2%+5.625%+1%)=2093391元估价对象中A部分的价值V的求取V=项目开发总价值一续建开发成本一合理利润一销售费用=24271200-(0.066V+10900818.49)242712020933911.066V=8849870.51V =8301942.32元由于实际开发建筑面积超出了规划建筑面积，因此在确定估价对象A部分的评估价值时需扣除应补交的相关费用，该部分相关费用包括质量监督费、中小学教育基金、人防费、基础设施配套费、墙改费、建筑垃圾费等其他费用，该部分费用按超出规划面积建安工程造价的24.70%扣除。假设开发法A部分的评估价值=8301942.32（16180.8013100)X550X24.70%元=(8301942.32418526.68)元=7883415.64元(3)估价对象中A部分的评估价值确定对照分析以上两种评估方法的评估结果，我们认为在目前的规划（五层）条件下，按照成本法计算的结果继续开发，从经济上分析将不可行，考虑到本次估价的估价目的，本次评估结果应以假设开发法计算的结果为准，对成本法计算的结果不予考虑。故：估价对象A部分的评估价值=7883415.64元2.对估价对象中B部分的估价(1)比较实例选取A.某路某小区商品房现房，六层混合结构，有水、电、暖、气、有线等配套设施，小区由某物业管理公司管理，2022年平均售价1770元/m2。B.某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2022年平均售价1 300元/m2。C.某现房，六层混合结构，有水、电、暖、气等设施，2022年平均售价1 450元/m2。(2)确定修正系数A、B、C比较实例的交易情况相同，均为正常交易，故交易情况修正系数为100/100;根据本市近年来住宅楼价格走势较稳定，确定A、B、C比较实例交易日期修正系数均为100/100;根据比较实例与估价对象所处的地理位置、交通条件、繁华程度、周围环境以及施工质量、成新率、土地使用权性质等的差异，区域因素与个别因素修正系数分别适当选取。比较实例A与估价对象区域位置基本相同，故不做修正；比较实例B、C所处区域位置较估价对象差，且比较实例B所处区域较比较实例C差，故分别确定比较实例B和C的修正系数为100/90和100/98;个别因素修正时考虑到可比实例A、B、C的物业管理较估价对象好，而可比实例B、C的土地使用权取得方式为划拨，故综合考虑将可比实例A的修正系数确定为100/120;可比实例B、C的修正系数确定为100/105。(3)综合修正计算比较实例单价X某交易情况修正X某交易日期修正X某区域因素修正X某个别因素修正=修正单价A. 1770X100/100X100/100X100/100X100/80=2212.5元/m2B. 1300X100/100X100/100X100/90X100/105=1375.66元/m2C. 1450X100/100X100/100X100/98X100/105=1409.14元/m2取三者的平均值计算单价：(2212.5+1375.66+1409.14)元/m2÷3=1665.77元/m2(4)商品房部分的价值计算商品房部分的价值=1665.77元/m2X3361.17m2=5598936.15元(5)考虑到本次估价目的，在确定估价对象B部分的价值时应扣除销售税金及销售费用等按销售收入的8.625%计。其中营业税为5.625%;交易手续费为1%;销售推广费为2%。B部分的价值=5598936.15元X(15.625%1%2%)=5116027.91元3.对估价对象中C部分的估价该部分土地使用权价格评估采用基准地价系数修正法。按照房地产估价的最高最佳使用原则，体现出估价对象土地使用权的真实价格，故按商业用地市场价格作为基准地价，进行修正评估。根据本市基准地价资料，该用地属四级商业用地，参照该地块用途及配套设施状况，确定该土地使用权基准地价A为1425元/m2。(1)个别因素修正系数该部分土地地块规整，西面临街，交通便利，确定修正系数a1为1.0。(2)区域因素修正系数该部分土地位于某路段，临街，确定修正系数a2为1.0。(3) 土地评估单价土地评估单价=Aa1a2=1425X1.0X1.0=1425元/m2。(4)C部分的价值C部分的价值=1425元/m2X877.86m2=1250950.5元七、估价结果确定估价对象中A部分的价值：7883415.64元估价对象中B部分的价值：5116027.91元估价对象中C部分的价值：1250950.5元估价对象的价值：A+B+C=(7883415.64+5116027.91+1250950.5)元=14250394.05元425万元根据以上计算结果,最后确定估价对象在估价时点2022年7月6日的价值为1425万元。答案：解析：(1)委托估价方和受理估价方应改称为委托方和估价方。(2)缺少估价时点。(3) 土地使用权总价的计算错误。(4)用成本法计算建安工程成本费用中的其他费用错误。(5)成本法计算建设期贷款利息的结果错误。(6)假设开发法计算建设期贷款利息错误。(7)综合修正计算时,A的修正单价计算错误。(8)成本法估价在建工程A时，未计算相应的利润税金。(9)成本法估价在建工程A时，应考虑停工三年造成的价值减弱。(10)估价结果对成本法不予考虑不妥。(11)估价结果应是含税价格。(12)总价缺少大写。(13)缺少附件。2022房地产估价师考试真题及答案9节 第3节 下列房地产价格的影响因素中，属于一般因素的有（ ）。A土地的位置、面积、形状、地势、地质条件B通货膨胀率C环境改善、基础设施D利率因素E土地面积正确答案：BD下列有关房地产估价与定价，表述正确的是（）。A、估价与通常意义上的定价没有本质不同B、估价师进行估价，是将客观存在的房地产价值揭示出来C、估价师进行估价，是代替市场定价而不是模拟市场定价D、估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发明”或“创造”房地产价值答案：B解析： 本题考查的是房地产估价的特点。选项A错误，估价与通常意义上的定价有本质不同；选项C错误，房地产估价应是模拟市场定价而不是代替市场定价；选项D错误，估价师是运用自己的专业知识和实践经验去“发现”或“探测”房地产价值，而不是去“发明”或“创造”房地产价值。房地产开发项目的基本报表包括（）。A.现金流量表B.财务计划现金流量表C.利润表D.资产负债表E.投资计划与资金筹措表答案：A,B,C,D解析：本题考查的是基本报表。基本报表包括现金流量表；财务计划现金流量表；利润表；资产负债表。参见教材P267。下列控制指标中，不属于建设监理控制的( )。A.质量标准B.投资限额C.建设工期D.投资回报率答案：D解析：监理的基本方法就是控制，基本工作是“三控”、“两管”、“一协调”。“三控”是指监理工程师在工程建设全过程中的工程进度控制、工程质量控制和工程投资控制；“两管”是指监理活动中的合同管理和信息管理；“一协调”是指全面的组织协调。 在编制房地产开发项目策划方案时，与项目收益相关的基础参数，通常有（ ）A基准为收益率B目标收益率C出租率或空置率D毛租金收入E运营成本正确答案：ACDE 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制完招标文件以后进行。( )正确答案：×答案 × 招标工程的标底可由开发商请有资格的概预算人员编制，亦可委托有营业执照的招标代理机构代编，并在编制招标文件的同时进行。张某在2022年10月购买了一个刚建成的精装修店面。同时租出，租客是王某。当时市场上类似店面的月租金是200元/m2，张某与王某就该店面达成的月租金是180元/m2，租期为5年，费用按法规各自承担。1.评估张某权益价值时，王某是否毁约对房地产价值影响较大。仅就租赁合同分析王某会从哪些方面考虑是否毁约。2.现需评估王某的权益价值，简述技术路线。答案：解析：1.从以下方面考虑是否毁约：（1）市场租金和合同租金（或租约租金）差异的大小。未来市场租金若低于合同约定租金，王某毁约可能性大；（2）保有成本是否低于租赁成本。从王某角度考虑，如果承租租金超过其承受经济能力（即其经营收入不足以支付租金），王某毁约可能性大；（3）租赁合同规定对王某毁约的约束力大小，若违约赔偿金较低，王某毁约可能性大。2.先测算价值时点至租约期满的市场租金收益，再测算价值时点至租约期满的约定租金收益价值，无租约限制市场价值减去有租约限制价值，即为承租人权益的价值。 某企业开发某土地，工地重新取得成本为1000元/m2，正常开发成本为1500元/m2，管理费用为前两项的5%，投资利息占直接成本的5%，销售费用为100元/m2，直接成本利润率为6%，则开发后的地价为( )元/m2。A1840B2840C2966D3000正确答案：D对置业投资来说，房地产投资表现的经济效果包括（）。A、租金收益 B、物业增值 C、股权增加 D、销售收入 E、开发利润的多少答案：A,B,C解析：本题考查的是房地产投资经济效果的表现形式。对置业投资来说，房地产投资的经济效果主要表现在租金收益、物业增值或股权增加等方面。2022房地产估价师考试真题及答案9节 第4节成本法特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产估价，这类房地产主要包括（）等。A.图书馆B.学校C.空置的写字楼D.单独的建筑物E.加油站答案：A,B解析：本题考查的是成本法适用的估价对象。新近开发完成的房地产（简称新开发建设的房地产）、可以假设重新开发建设的现有房地产（旧房地产）、正在开发建设的房地产（在建工程）、计划开发建设的房地产（期房），都可采用成本法。选项A图书馆，很少发生交易限制了比较法，没有经济收益或潜在经济收益,限制了收益法。选项B学校以公益、公用目的的房地产，特别适用成本法估价。选项D单独的建筑物适用成本法，但是不属于“既无收益又很少发生交易”的房地产.选项C空置的写字楼可以寻找类似的写字楼，采用比较法，或收益法评估；选项E加油站是收益性房地产，可以采用收益法评估。 按照有关规定，业主作出专项维修资金使用，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数过半数的业主同意。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×(2022真题) “荷兰式拍卖”是一种价格上行的报价方式，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。（）答案：错解析：本题考查的是拍卖标的、报价方式及类型。减价拍卖又称“荷兰式拍卖”或“估高价拍卖”。它是一种价格下行的拍卖方式，即拍卖品的报价由高到低，依次递减，直到有人应价，即告成交。减价拍卖皆为卖方报价拍卖，即无声拍卖。“英格兰式拍卖”是价格上行的。在买方报价拍卖中，拍卖人宣布的起拍价不是要约表示，只有竞买人报出的价格才是要约表示。下列行为中，应征土地增值税的是（）。A.继承房地产B.赠与房地产C.出售房地产D.出租房地产答案：C解析：本题考查的是土地增值税纳税人、征税范围。土地增值税针对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物及附着物的单位征收。选项AB均为无偿，选项D没有发生所有权的转变。参见教材P241。下列关于税收的表述中，正确的是（）。A.房产税的课税对象是房产B.房地产转让，必须按照交易合同上载明的价格征收契税C.农村居民占用耕地新建住宅，全部免征耕地占用税D.城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的计税依据答案：A解析：本题考查的是契税纳税人、课税对象、计税依据。征收契税，一般以契约载明的买价、现值价格作为计税依据。为避免发生隐价、瞒价等逃税行为，征收机关认为有必要时，也可以直接或委托房地产估价机构对房屋价值进行评估，以评估价格作为计税依据。农村居民占用耕地新建住宅，按规定税额减半征收。城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地是城镇土地使用税的课税对象。从某房地产投资项目的资产负债表上，我们可以得到如下项目信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。则该房地产投资项目的速动比率为( )。A、 167%B、 80%C、 200%D、 60%答案：B解析：(2500-1500)÷1250×100%80%当抵押贷款回报率高于所投资房地产的回报率时，则回报率就会出现正扛杆效用。（）答案：错解析：本题考查的是WACC分祈。出现正扛杆效用的条件如下：当所投资 房地产的回报率高于抵押贷款回报率时，那么回报率就会出现正扛杆效用。参见教材P260。 市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。（ ）正确答案：×市场总需求是指在特定地理范围内、特定时期、特定市场营销环境、特定市场营销计划的情况下，特定的消费者群体可能购买的总量。仅以发行价格与券面价值的差价作为利息的债券是( )。A.附息债券 B.贴水债券 C.信用债券 D.担保债券答案：B解析：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行，到期时按券面价值偿还本金的债券。其发行价格与券面价值的差价即为利息。2022房地产估价师考试真题及答案9节 第5节 运用假设开发法评估某待开发房地产的价值时，若采用现金流量折现法计算，则该待开发房地产开发经营期的起点应是（ ）。A待开发房地产开发建设开始时的具体日期B待开发房地产建设发包日期C取得待开发房地产的日期D房地产开发完成并投入使用的日期正确答案：C开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的日期，即估价时点，终点是预计未来开发完成后的房地产经营结束的日期。 空置率的估计对于估算房地产项目的有效毛租金收入非常重要。空置率降低，会导致有效毛租金收入减少；空置率提高，会导致有效毛租金收入上升。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 在房地产市场的自然周期中，空置率超过长期平均空置率的阶段为（ ）阶段A租金增长率上升B新增供给小余新增需求C新开工项目增加D租金增长率下降正确答案：D下列用地，法定出让年限为50 年的有( )。A.居住用地B.工业用地C.体育用地D.娱乐用地E.旅游用地答案：B,C解析：城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例规定的出让最高年限如下：1.居住用地70 年；2.工业用地50 年；3.教育、科技、文化卫生、体育用地50 年；4.商业、旅游、娱乐用地40 年；5.综合或其他用地50 年。关于资金时间价值的说法中，从投资的角度来看，正确的有（）。A、资金的时间价值表现为资金的增值 B、资金的时间价值表现为放弃即期消费的补偿 C、资金的时间价值是对风险因素可能带来损失的补偿 D、资金的时间价值与投资利润率相关 E、资金的时间价值与通货膨胀率相关答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是资金时间价值的概念。从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要有：（1）投资利润率，即单位投资所能取得的利润；（2）通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿；（3）风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。 甲、乙是两块条件相同的相邻地块，甲土地单价为1400元/ m2，容积率为4，土地使用年限为40年； 乙土地单价为900元/ m2，容积率为2.5，土地使用年限为50年，则以楼面地价来判断投资甲地块较乙地块更经济（土地报酬率为6%）。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整答案：A,B,C,D解析： 本题考查的是房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合的融资租赁形式是( )。A.转租赁 B.杠杆租赁C.综合租赁 D.直接租赁答案：C解析：综合租赁。是指租赁与合资经营、补偿贸易、来料加工和产品返销等方式相结合，由承租人以产品偿还租金的租赁形式。 承诺由受要约人向要约人做出，并且在规定的期限内到达要约人时，才能生效。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：2022房地产估价师考试真题及答案9节 第6节成套房屋的建筑面积为套内使用面积加分摊的共有建筑面积之和。（）答案：错解析：成套房屋的建筑面积由套内建筑面积及共有建筑面积的分摊组成。套内建筑面积由套内房屋的使用面积、套内墙体面积，套内阳台建筑面积三部分组成。销售费用是指开发商在销售房地产产品过程中发生的各项费用，主要包括以下内容（）。A.销售推广费 B.交易手续费 C.销售代理费 D.不可预见费 E.销售前期费答案：A,B,C,E解析：本题考查的是房屋开发费。销售费用一般包括销售前期费、销售推广费、交易手续费、销售代理费和其他费用。下列宏观经济政策中，有利于扩大总需求、增加国民收入的财政政策是( )。A.增加税收 B.降低存款准备金率C.增加政府支出 D.减少转移支付答案：C解析：政府支出对国民收入是一种扩张性的力量，增加政府支出可以扩大总需求，增加国民收入；减少政府支出可以缩小总需求，减少国民收入。对人体产生严重心理影响的污染是（ ）。A.大气污染B.环境噪声污染C.水污染D.辐射污染答案：B解析：本题考查的是环境噪声污染概述。噪声污染引起的心理影响主要是使人烦恼激动、易怒、甚至失去理智。P56。 注册监理工程师的工作内容是控制所监理：工程的投资，其目标是投资越省越好。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权。（）答案：对解析：本题考查的是中国房地产估价行业的发展。市场上流通的土地权利不是土地所有权而是建设用地使用权等土地使用权，并且以出让方式取得的建设用地使用权是有使用期限的，以划拨方式取得的建设用地使用权一般没有使用期限的限制。个人购房抵押贷款保证保险属于强制保险。答案：错解析：信用保证保险是指以合同双方约定的经济信用为标的，保险人因债务人不能履约而对债权人损失承担赔偿责任的保险。信用保证保险是担保性质的保险，在形式上可分为信用保险和保证保险。(1)信用保险。是指债权人就债务人的信用向保险人投保的保险。当债务人不履行或不能履行清偿债务的义务时，由保险人负责对债权人进行赔偿，保险人则取得对债务人的求偿权。信用保险包括国内商业信用保险、出口信用保险和投资保险。(2)保证保险。是指债务人就自己的信用向