2015年下半年河北省房地产估价师《制度与政策》：房地产开发项目资本金试题.doc

2015年下半年河北省房地产估价师制度与政策：房地产开发项目资本金试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、在建工程抵押价值评估中扣除拖欠的建设工程款，符合房地产估价普适技术性原则中的。 A：谨慎原则 B：替代原则 C：合法原则 D：最高最佳利用原则 E：工业用地的监测点评估价格 2、目前，房地产估价机构各资质等级相应标准中，一级房地产估价机构注册房地产估价师人数为名以上。 A：3 B：5 C：8 D：15 E：执行层的组织协调3、（）适用于已分组的分布数列。 A简洁调和平均数 B加权调和平均数 C简洁几何平均数 D加权几何平均数 4、对于无差异曲线的特点说法错误的是_。 A无差异曲线是从左上方向右下方倾斜的曲线，斜率为负值 B无差异曲线上的任意两条无差异曲线不能相交 C无差异曲线凹向原点 D无差异曲线中，同一条曲线上的各点代表相同的总效用，不同曲线代表不同的总效用5、不同的房地产估价师对同一估价对象在同估价目的、同一估价时点下的评估价值通常不完全相同，这主要是由于【2007年考题】 A：把握的有关信息不同 B：作出的估价师声明不同 C：估价对象状况不同 D：托付人不同 E：工业用地的监测点评估价格 6、某地区商品住宅价格自2000年至2004年分别为681元、712元、744元、781元和815元，采纳平均增减量法猜测该地区商品住宅2006年的价格为元。 A：849 B：865 C：882 D：915 E：工业用地的监测点评估价格 7、下列表述中不正确的是（）。 A在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B在实际估价中，不同的估价时点将影响估价结果 C在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 8、威廉·阿郎索的在任意区位处的地租计算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，N表示。 A：单位面积土地上农产品的产量 B：市场上每单位农产品的价格 C：生产每单位农产品的成本 D：向市场运输每单位农产品的成本 E：工业用地的监测点评估价格 9、某宗房地产的土地出让年限为50年，已经使用6年，估计将来每年正常状况下可以获得净收益15万元，预期酬劳率为10%，则该宗房地产的收益价格接近于（）万元。 A147 B148 C149 D150 10、下列关于廉租住房的表述中，正确的是_。 A廉租住房的供应对象包括中低收入家庭 B廉租住房免征房产税 C廉租住房的供应以实物配租为主 D廉租住房保障面积标准原则上不超过当地人均住房面积的60%11、_包括短期借款、应付票据、应付账款、未付利润和预提费用等。 A流淌负债 B长期负债 C全部者权益 D永久负债 12、依据_的不同，可将房地产市场划分为销售市场、租赁市场、抵押市场和保险市场。 A房地产交易方式 B房地产交易挨次 C购买房地产目的 D房地产类型 13、征收100亩耕地，该块耕地征收前3年的平均年亩产值为1000元，按最高补偿标准应支付万元的土地补偿费。 A：30 B：60 C：80 D：100 E：房地产估价机构必需加盖公章14、在某旧城改造的房屋拆迁中，因有的房屋登记的是使用面积，有的房屋登记的是建筑面积，所以在对可比实例建立比较基准时应特殊留意的环节是（）。 A统一房地产范围 B统一付款方式 C统一价格单位 D统一市场状况 15、我国个人住房抵押贷款的风险最终主要转移在_身上。 A开发商 B银行 C购房者 D都是 16、有多少人情愿花费20万元购买一套高层带电梯的点式两居室住房，如对此问题进行调查，则属于_。 A摸索性调查 B描述性调查 C因果性调查 D假设性调查 17、按标志进行划分，分为品质标志和数量标志。 A：是否可以用质量表现 B：是否可以用数量表现 C：是否可以用重量表现 D：是否可以用面积表现 E：执行层的组织协调 18、酬劳资本化公式的假设前提不包括。 A：净收益A每年不变 B：收益年限n为有限年 C：酬劳率Y不等于零 D：价格y符合评估时点市场状况 E：工业用地的监测点评估价格 19、不是导致某种房地产需求量变化的主要因素是_。 A相关房地产的价格水平 B该种房地产的开发成本 C消费者的收入水平 D消费者对将来的预期 20、从事房地产经纪活动的基本条件是。 A：取得房地产经纪人协理从业资格 B：取得房地产经纪人执业资格 C：取得房地产经纪人员相应执业资格证书 D：取得房地产经纪人执业资格并经注册生效 E：执行层的组织协调 21、在房地产市场自然周期的复苏阶段，房地产市场中的空置与合理空置率的关系是_。 A空置率=合理空置率 B空置率合理空置率 C空置率合理空置率 D不能推断 22、下列表述中不正确的是。 A：在实际估价中，不同的估价方法将影响估价结果 B：在实际估价申，不同的估价时点将影响估价结果 C：在实际估价中，不同的估价目的将影响估价结果 D：在实际估价中，不同的估价作业期将影响估价结果 E：工业用地的监测点评估价格23、针对不同的估价目的所采纳的价值标准，可以分为两类。 A：主观合理价值和公开市场价值 B：主观合理价值和非公开市场价值 C：主观合理价值和客观合理价值 D：公开市场价值和非公开市场价值 E：工业用地的监测点评估价格 24、目前的房地产市场不景气，但猜测3年后价格会回升，现有一座出租写字楼要估价。该写字楼现行市场租金较低，年出租净收益1000万元，估计将来的3年内仍维持这个水平，但等到3年后市场回升时将其转卖的售价会高达25000万元销售税费为6%。假如投资者要求该类投资的酬劳率为10%，则该写字楼目前的价值为_。 A21225万元 B19854万元 C2358万元 D20143万元25、房地产需要专业估价的基本条件是房地产具有的特性。 A：独一无二和供应有限 B：独一无二和价值量大 C：流淌性差和价值量大 D：不行移动和用途多样 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、李某购买了A房地产开发公司的住房一套，因质量问题，与其发生了质量纠纷。假如李某在商品房交付使用之后发觉质量问题，这里的“交付使用”之后是指。 A：未办理交付使用手续之前 B：办理了交付使用手续之后 C：房屋全部权证办理之前 D：房屋全部权证办理完毕之后 E：因房地产资金问题而不能如期开工的 2、从权益的角度来看，现实中的房地产估价对象包括_等。 A有建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地 B“洁净”的房屋全部权和划拨土地使用权的房地产 C有租约限制的房地产 D将来状况下的房地产 E共有的房地产3、房地产开发企业销售商品住宅时，应当依据商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定，向买受人供应_。 A住宅平面示意图 B住宅立面示意图 C住宅剖面示意图 D住宅质量保证书 E住宅使用说明书 4、下列费用中，不属于物业管理企业经营费用范围的是_。 A保险费 B房产税 C法律费 D贷款利息5、土地一般不会毁损，地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性，这表明房地产投资特别适合作为一种。(2008年试题) A：长期投资 B：短期投资 C：风险投资 D：金融投资 E：借款合同 6、被执行人张某不能清偿所欠李某的债务，同时张某借给杨某的现金足以保证张某履行债务，杨某到期却拒不偿还，法院因此向杨某发出履行到期债务的通知，但杨某在指定期限内既没有提出异议也不履行，法院因此可以裁定对_的财产强制拍卖。 A张某 B张某或杨某 C杨某 D张某和杨某 7、功能折旧是指建筑物在功能上的相对缺乏、落后或过剩所造成的建筑物价值的损失。造成建筑物功能折旧的主要缘由有_等。 A意外破坏的损毁 B市场供应的过量 C建筑设计的缺陷 D人们消费观念的转变 E四周环境条件的恶化 8、依据工程量清单计价法，建筑工程安装工程费中，劳动保险费属于。 A：直接费 B：间接费 C：规费 D：税金 E：企业管理费 9、供求变化对均衡价格和均衡交易量均有影响，其相互关系为_。 A供应增加等于需求增加时，均衡价格不变，均衡交易量增加 B供应增加等于需求削减时，均衡价格下降，均衡交易量下降 C供应削减小于需求削减时，均衡价格下降，均衡交易量增加 D供应削减大于需求增加时，均衡价格上升，均衡交易量削减 E供应增加大于需求增加时，均衡价格下降，均衡交易量增加 10、对项目手册的实施作用，以下说法正确的是。 A：加强对房地产市场的监测 B：准时了解和把握房地产开发项目的进展状况 C：督促开发企业按城市规划实施开发 D：督促开发企业按要求分期投入开发所需资金、进行配套建设、完成拆迁安置 E：不能有效地防止楼盘“烂尾”等现象的发生11、依据规定，商业、旅游、消遣和商品住宅等各类经营性用地，须以方式出让，特殊状况下才允许协议方式出让。 A：招标 B：拍卖 C：挂牌 D：划拨 E：协议 12、工程造价掌握的主要方法有。(2008年试题) A：价值工程 B：协议发包 C：合同管理 D：非限额设计 E：可行性讨论 13、表明对物质资料具有某种权利的有价证券属于_。 A货币证券 B信用证券 C商品证券 D资本证券14、下列关于标准差的表述中，正确的有(2008年试题) A：期望值相同、标准差小的方案为优 B：标准差相同、期望值小的方案为优 C：标准差相同、期望值大的方案为优 D：标准差系数大的方案为优 E：标准差系数小的方案为优 15、对部分或全部超出了自己专业胜任力量的估价项目，估价师合理的处理方式有_。 A放弃这个项目 B努力学习，边学边干 C埋头苦干，克服困难完成项目 D找别人完成项目，签自己的名 E对自己不能胜任的部分工作，主动请有关专家供应专业关心 16、下列关于公共物品，表述正确的是。 A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品 B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品 C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本 D：私人物品的特征明显不同于公共物品 E：公共物品的供应对社会福利是特别重要的 17、在掌握性具体规划中，仅用下限掌握的规定性指标包括。 A：容积率 B：建筑红线后退距离 C：绿地率 D：建筑密度 E：车泊位 18、长期趋势法除了用于推想、推断房地产的将来价格，还可用于（）。 A假设开发法中开发完成后的房地产价值的猜测 B收益法中将来租金、运营费用的猜测 C成本法中对从前发生费用的正确性的校核 D市场比较法中对房地产状况进行调整 E某些缺乏的房地产历史价格资料的填补 19、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20则该项目的期望值为 万元(2008年试题) A：267750 B：368060 C：400350 D：535680 E：借款合同 20、下列关于物业服务合同，说法正确的是_。 A物业服务合同属于我国合同分类中的托付合同 B物业服务合同只可以发生在法人之间，不行发生在公民与法人之间 C业主大会成立以后，一般要签订前期物业服务合同；业主大会成立以前，一般要签订物业服务合同 D业主委员会代表全体业主与物业服务企业签订的前期物业服务合同一经签订，原房地产开发企业或公房出售单位与物业服务企业所签订的物业服务合同即自行失效 21、借贷记账法是以作为记账符号的一种复式记账方法。 A：支 B：出 C：借 D：贷 E：入 22、金融机构在融出资金时，要遵循_原则。 A流淌性 B平安性 C偿还性 D盈利性 E地域性23、在我国，下列属于限制民事行为力量人的包括_。 A18周岁以上的成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 B10周岁以上的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 C10周岁以上的未成年人和不能完全辨认自己行为的精神病人 D10周岁以下的未成年人和不能辨认自己行为的精神病人 24、某城市房地产交易中，卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的6%、3%，某宗房地产交易中买方付给卖方2500元/m2，应缴纳的税费均由买方负担，则该宗房地产的正常成交价格为_元/m2。 A2660 B2427 C2425 D229425、正常成交价格的形成条件有。 A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息 C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存在卖者因特殊爱好而赐予附加出价 E：适当的期间完成交易