2015年甘肃省房地产估价师《案例与分析》：房地产估价报告封面的写作模拟试题.docx

2015年甘肃省房地产估价师案例与分析：房地产估价报告封面的写作模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、房地产开发商依据估量的总销售收入和估量的销售量来制定价格的方法，属于。 A：成本导向定价法 B：购买者导向定价法 C：竞争导向定价法 D：市场导向定价法 E：借款合同 2、已知年利率为14，则按季度计息时的实际年利率为。 A：12.55 B：12.68 C：14.75 D：15.01 E：借款合同3、某房地产投资项目的购买投资为4500万元，流淌资金为500万元。假如投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内年平均利润总额为650万元，年平均税后利润为500万元，则该项目的资本金净利润率为_。 A22.2% B33.3% C44.4% D55.5% 4、在存在房地产泡沫的状况下，国有土地上房屋征收估价，应采纳的测算结果。 A：收益法 B：市场法 C：成本法 D：假设开发法 E：工业用地的监测点评估价格5、假设某类住宅价格从3000元/m2，下降到2800元/m2，其需求量从900套上升到1000套，则用中点法计算该类住宅需求的价格弹性为_。 A-1.33 B-0.66 C0.66 D1.53 6、随着临街深度的递增，临街深度价格的修正率递增的是。 A：单独深度价格修正率 B：累计深度价格修正率 C：平均深度价格修正率 D：加权深度价格修正率 E：工业用地的监测点评估价格 7、在技术水平不变的条件下，若其他要素固定不变，而不断地增加某种可变要素的投入，开头会使产量递增，当该可变要素增加到肯定限度后，虽然总产量连续增加，但增加的产量渐渐递减；连续增加可变要素的投入，将使总产量削减，以上是对_的定义。 A边际收益递减规律 B生产规律 C生产要素市场价值规律 D产投比规律 8、某个国家20002004年的基尼系数分别为0.32、0.34、0.36、0.40和0.42，由此可以推断_。 A该国家的居民收入安排趋于平均化 B该国家的居民收入安排两极分化越来越严峻 C该国家的居民收入水平呈现出上升的趋势 D该国家的国民收入呈现出上升的趋势 9、一般状况下，小型项目具体可行性讨论费占项目总投资的_。 A1%3% B0.2%0.8% C0.25%1.5% D0.2%1.0% 10、住房公积金委员会各项决策的执行机构是_。 A住房公积金管理中心 B住房公积金管理委员会托付的银行 C各个单位 D全体职工11、开发成本是指在取得的物业开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。在理论上，可以将开发成本划分为_和建筑物建筑成本。 A物业管理成本 B固定成本 C变动成本 D土地开发成本 12、企业同时向几个细分市场销售一种产品时，该企业采纳的目标市场选择模式是_模式。 A单一市场集中化 B产品专业化 C市场专业化 D全面掩盖 13、下列房地产估价相关活动中，属于传统价值评估业务范畴的是。 A：高层建筑地价分摊 B：房地产投资价值评估 C：因环境污染导致的房地产价值减损评估 D：城市房屋拆迁中的停业损失评估 E：工业用地的监测点评估价格14、横道图法和网络图法在工程管理中经常作为_的方法。 A质量掌握 B进度掌握 C合同管理 D成本掌握 15、反映肯定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为。 A：房地产平均价格 B：房地产中位数价格 C：房地产价格指数 D：房地产众数价格 E：借款合同 16、下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是_。 A拆迁当事人达成仲裁协议的，应实行仲裁方式 B拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼 C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理 D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行 17、下列关于房地产投资信托基金(REITs)特征的表述中，不正确的是_。 A由专业投资管理者负责经营管理 B收入现金流的主要部分安排给了股东 C分为权益型和抵押型两种形式 D投资流淌性好 18、下列哪一项并不属于房地产市场的运行环境_。 A政治环境 B国际环境 C自然环境 D技术环境 19、零售商业物业中，当采纳固定百分比租金时，承租人与业主商定的人为平衡点若低于营业额的自然平衡点，则业主的收入会_。 A增加 B削减 C不变 D不确定 20、有一宗房地产总价为100万元，综合资本化率为7，土地资本化率为6，建筑物资本 化率为8，则该宗房地产的土地价格为万元(收益可视为无限年)。 A：30 B：40 C：50 D：60 E：工业用地的监测点评估价格 21、依据城市房屋拆迁估价指导意见，城市房屋拆迁估价的估价时点一般为_之日。 A房地产估价师实地查勘 B国有土地出让合同签订 C拆迁公司现场动员搬迁 D房屋拆迁许可证颁发 22、净收益每年不变，收益年限为有限年时，酬劳资本化公式为（）。 A.A B.B C.C D.D23、a规划设计条件通知书、b建设用地规划许可证、c选址规划意见通知书和d建设工程规划许可证，它们在房地产开发过程中的核发挨次为_。 Aabcd Bacdb Ccadb Dcbad 24、房地产项目的临界点分析，是分析计算一个或多个风险因素变化而使房地产项目达到_的极限值。 A利润为零 B最高运营费用比率 C最大费用 D允许的最低经济效益指标25、在城市房屋拆迁行政裁决中，被拆迁人是房屋拆迁管理部门的，由裁决。 A：上级房屋拆迁管理部门 B：人民法院 C：县级以上人民政府 D：同级人民政府 E：执行层的组织协调二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为770万元，则该单位应缴纳的年房产税数额为_万元。 A50.0 B92.4 C60.0 D98.0 2、对经营期不同的房地产投资方案进行比选时，应采纳的方法是。(2009年试题) A：等额年值法 B：差额投资内部收益率法 C：净现值法 D：等额年费用法 E：借款合同3、在右图所示的现金流量图中，已知A、i和P，求F，采纳复利系数标准表示法表示，正确的是（）。 AF15AP BFA(FA，i，5)P CFA(FA，i，5)P(FP，i，6) DFA(FA，i，5)(FP，i，1)P(FP，i，6) EFA(PA，i，5)P(FP，i，6) 4、收益乘数有_。 A毛租金乘数 B利润乘数 C净收益乘数 D销售收入乘数 E潜在毛收入乘数5、下列状况的房地产不得发布广告。 A：在已经依法取得国有土地使用权的土地上开发建设的 B：在未经国家征收的集体全部的土地上开发建设的 C：司法机关依法打算查封的 D：预售房地产，已取得该项目预售许可证的 E：权属有争议的 6、下列关于贴现债券的表述正确的是。 A：贴现债券，也称贴水债券 B：贴现债券，也称附息债券 C：指券面上不附息票，发行时按规定的折扣率(贴水率)以低于券面价值的价格发行 D：到期时按券面价值偿还本金的债券 E：其发行价格与券面价值的差价即为利息 7、房地产拍卖登记需提交的资料中不包括_。 A申请书 B登记表 C房地产权证 D拍卖公告 8、某类房地产20072011年的价格见下表，关于平均增减量法适用条件及其价格趋势值的说法，正确的有。 A：房地产价格的变动过程应是持续上升或持续下降的 B：各期房地产价格上升或下降的数额应大致相同 C：2010年的价格趋势值为6900元 D：2011年的价格趋势值为7283元 E：2012年的价格趋势值为7634元 9、房地产权属档案应当以_为单元建档。 A街道 B房号 C幢 D丘 10、下列关于有瑕疵房地产拍卖的操作，说法正确的是。 A：拍卖标的有房屋全部权证，未办理土地使用权证。经政府相关部门审批通过，假如是国有土地，则补缴出让金 B：拍卖有产权证的以划拨方式取得土地的房地产，应向有批准权的人民政府土地主管部门报批 C：拍卖标的有土地使用权证，未办理房屋全部权证，须报请有关部门审批 D：对于房地产开发过程未予交清的款项，或未办完手续的房地产，应补缴剩余款项和补办全部手续 E：由于其他经济缘由(非银行诉讼)法院裁定强制拍卖已经被抵押给银行的房地产，应通知抵押权人，或解除抵押，或依据国家规定的拍卖标的拍卖金额的受偿挨次受偿11、下列关于A市w房屋拆迁公司对设有抵押权的房屋被拆迁时的做法，正确的是。 A：要认定抵押的有效性，对未进行抵押登记的视为无效抵押，拆迁时不应按已设定抵押的房屋进行补偿、安置 B：被拆迁房屋进行抵押的，抵押合同从登记之日起生效 C：准时通知抵押人，也就是接受被拆迁房屋抵押的银行 D：能解除抵押合同的，补偿款付给被拆迁入，付款前已征得抵押权人认可 E：不能解除抵押关系的，依据法律规定的清偿挨次进行清偿 12、_不是减轻纳税人负担的措施。 A附加 B规定起征点和免征额 C减税 D免税 13、征收集体土地下的土地取得成本中，征地补偿安置费用包括（）。 A土地补偿费 B安置补助费 C地上附着物和青苗的补偿费 D土地使用权出让金等土地有偿使用费用 E支配被征地农夫的社会保障费用14、在实际交易中，只有当买者所情愿支付的最高价格卖者所情愿接受的最低价格时，交易才会胜利。 A：高于 B：等于 C：低于 D：不高于 E：不等于 15、某估价师与借款人合谋高估房地产价值骗取贷款，该估价师违反了_的职业道德。 A独立、客观、公正 B诚恳守信 C社会责任 D勤勉尽责 16、下列关于资金时间价值的表述中，正确的有。 A：资金时间价值是资金的增值特性使然 B：利率是资金时间价值的一种标志 C：从消费者角度来看，资金时间价值体现为放弃即期消费应得到的补偿 D：即使资金存在时间价值，也可以对不同时点上发生的现金流量进行直接比较 E：资金时间价值的大小取决于投资利润率、通货膨胀、风险因素等 17、正常成交价格的形成条件有。 A：理性且自私的经济行为 B：买者和卖者都具有完全信息 C：买卖双方是出于利己动机进行交易的 D：不存在卖者因特别爱好而赐予附加出价 E：适当的期间完成交易 18、某高层住宅大楼，房地总价值为8000万元，其中建筑物价值占40%。某人拥有其中的一套住宅，房地价值为150万元，该部分的建筑物价值为50万元，则此人占有的土地份额为_。 A1.9% B2.1% C2.3% D2.5% 19、Z依据GB/T 179862000房产测量规范，下列项目中，计算一半建筑面积的是_。 A无顶盖的室外楼梯 B无柱的雨篷 C无顶盖的阳台 D房屋之间无上盖的架空通廊 20、某地块为一带有陈旧建筑物200m2的空地，地价为2500元/m2，面积为400m2拆除建筑物费用为150元/m2，残值50元/m2。则该地块总价为_万元。 A98 B52 C54 D103 21、房地产项目融资市房地产投资者为确保投资项目顺当进行而进行的融通资金活动。其实质是充分发挥房地产的_，为房地产投资融通资金，以达到尽快开发，提高投资效益的目的。 A财产功能 B产品功能 C基本功能 D帮助功能 22、下列关于需求价格弹性和需求价格弹性系数，说法错误的是_。 A需求价格弹性是指价格变动所引起的需求量变动的程度 B需求价格弹性中，价格是因变量，需求量是自变量 C需求价格弹性系数是需求量变动率与价格变动率的比值 D需求价格弹性系数的数值可以是正值，也可以是负值23、房地产市场区分于一般商品市场的特性主要有_。 A竞争性 B垄断性 C外部性 D均衡性 E信息不对称性 24、假如年利润为12万，资本金为240万，则资本金利润率为_。 A3% B5% C3 D2025、房地产的部门规章包括。 A：城市房屋租赁管理方法 B：注册房地产估价师管理方法 C：城市房地产抵押管理方法 D：城市房地产市场评估管理暂行方法 E：土地管理法实施条例