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2022房地产估价师考试真题6节2022房地产估价师考试真题6节 第1节不动产登记制度是现代（）法中的一项重要制度。A.物权 B.债权 C.质权 D.抵押权答案：A解析：本题考查的是不动产登记的概念和范围。不动产登记制度是现代物权法中一项重要的制度。为满足不同层次规划的要求，国家将城市用地按大类、中类和小类三级进行划分。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。（）答案：对解析：按照国家标准城市用地分类与规划建设用地标准（GBJ13790），城市用地按大类、中类和小类三级进行划分，以满足不同层次规划的要求。城市用地共分 10 大类、46中类和 73 个小类。一般而言，城市总体规划阶段以达到中类为主，在城市详细规划阶段应达到小类深度。下列选项中，不能作为判定权利类型及归属的依据的是（）。A、不动产登记薄B、权属证书C、有关合同（如租赁合同）D、规划条件答案：D解析：考点:合法原则。依法判定的权利类型及归属，一般应以不动产登记薄、权属证书以及有关合同等为依据。直接资本化法的优点是不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益。（）答案：对解析：本题考查的是直接资本化法。直接资本化法的优点：（1）不需要预测未来许多年的净收益，通常只需要测算未来第一年的收益；（2）资本化率或收益乘数直接来源于市场上所显示的收益与价值的关系，能较好地反映市场的实际情况；（3）计算过程较简单。 某单位拥有的一出租物业的原值为5000万元，年租金收入为600万元，则该单位应缴纳的年房 产税数额为（ ）。A42.0万元B50.4万元C60.0万元D72.0万元正确答案：D600×12%=72(万元)，对收益性物业来说，业主应缴纳房产税。我国城市房产税的征收分为按租金征收和按房产原值征收两种情况，按年计征，分期缴纳。对于商品房出租的，通常按房产原值征收，税率为1.2%；对于事业单位出租房屋的，按租金收入征收，税率 为12%。 最低收入家庭住房保障可通过（ ）方式实现。A实物配租B税收优惠C发放租赁补贴D租金核减E购买经济适用住房正确答案：CD最低收入家庭住房保障原则上以发放租赁补贴为主，实物配租和租金核减为辅。 什么是选取可比实例的分配法?正确答案：如果估价对象为单独的土地或单独的建筑物，而缺少相应的交易实例，但有类似的土地与建筑物综合体的交易实例时，则可将此土地与建筑物综合体及其成交价格予以分解(进行价值分配)，提取出与估价对象同类型部分的土地或建筑物及其价格，再将此作为可比实例。例如，估价对象为土地，而在同一供求范围内没有类似土地的单独交易实例，但有包含与该土地同类型土地的房地产交易实例且其他条件也符合采用市场法的条件时，则可以从该房地成交价格中扣除建筑物价格，剩余部分即为土地价格，此土地便可作为可比实例。然后再对该土地价格进行适当的修正和调整，即可以求得估价对象土地的价值。例如，需要评估某宗居住用地的价值，在附近有一幢住宅买卖，成交总价为l00万元，其中建筑物的价格为60万元(用成本法求得)，则土地的价格为40万元，再以此40万元的地价为基础，通过修正、调整，得出该宗居住用地的价值。2022房地产估价师考试真题6节 第2节下列关于丘的表述，正确的是（）。A.丘是指地表上一块无界空间的地块 B.一个地块只属于一个产权单元时称为组合丘 C.一个地块属于几个产权单位时称为独立丘 D.丘的权属界线是界址点的连线答案：D解析：本题考查的是房地产面积测算的一般规定和方法。丘是指地表上一块有界空间的地块。一个地块只属于一个产权单元时称为独立丘；一个地块属于几个产权单位时称为组合丘。 总效用是指消费一定数量物品所获得的总的满足程度。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案： 构筑物是指房屋内外的建筑物。（ ）正确答案：×构筑物是指房屋以外的建筑物，人们一般不宜直接存内进行活动。 地质条件包括（ ）。A地基的承载力B地基的稳定性C地下水位D地下水质E地下稀矿的放射性环境正确答案：ABCD地质条件包括地基的承载力和稳定性，地下水位和水质(包括地下水的成分和污染情况)。最高额抵押权确定的情形有（）。A.最高额抵押权已转让B.新的债权不可能发生C.抵押人破产D.约定的债权确定期限届满E.抵押财产被查封答案：B,C,D,E解析：本题考查的是最高额抵押。有下列情形之一的，抵押权人的债权确定：（1）约定的债权确定期间届满；（2）没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权；（3）新的债权不可能发生；（4）抵押财产被查封、扣押；（5）债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销；（6）法律规定债权确定的其他情形。证券市场的参与者主要包括（）。A.证券发行人 B.证券交易场所 C.证券投资者 D.证券市场中介机构 E.证券监管机构答案：A,C,D,E解析： 本题考查的是证券市场概述。证券市场的参与者主要包括：证券发行人、证券投资者、证券市场中介机构、自律性组织、证券监管机构。个人转让购买满5 年家庭唯一的普通自用住房，对交易双方可以免征的税种有( )。A.土地增值税B.个人所得税C.增值税D.契税E.印花税答案：A,B,C,E解析：个人出售自有住房的应纳税所得额，按下列原则确定：1.个人出售已购公有住房，其应纳税所得额为个人出售已购公有住房的销售价款，减除住房面积标准的经济适用住房价款、原支付超过住房面积标准的房价款、向财政或原产权单位缴纳的所得收益以及税法规定的合理费用后的余额。2.职工以成本价(或标准价)出资的集资合作建房、安居工程住房、经济适用住房以及拆迁安置住房，按照已购公有住房确定应纳税所得额。3.受赠人取得赠与人无偿赠与的住房后，再次转让的，在缴纳个人所得时，应纳税所得额为住房转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额。4.对个人转让自用5 年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，继续免征个人所得税。2022房地产估价师考试真题6节 第3节 根据中华人民共和国拍卖法的规定，境内的拍卖活动必须由依法设立的拍卖机构来举行，而普通交易中的商业企业则一般不会受到特许的限制。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：国家标准房地产估价规范是效力最低的估价标准，其要求是估价的底线。（）答案：错解析：本题考查的是房地产估价的要素。国家标准房地产估价规范房地产估价基本术语标准是效力最高的估价标准，其要求是估价的底线。 不是房地产贷款担保形式的是( )。A保证B抵押C质押D提存正确答案：D答案 D 房地产贷款的担保形式有保证、抵押、质押等。 某宗土地面积2000m2，城市规划规定的限制指标为：容积率为3，建筑密度为30%。在单位建筑面积所获得的利润相同的条件下，下列建设方案中最可行的是（ ）A建筑物地面一层建筑面积为800m2，总建筑面积为5000m2B建筑物地面一层建筑面积为1400m2，总建筑面积为6000m2C建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为5500m2D建筑物地面一层建筑面积为600m2，总建筑面积为2500m2正确答案：C建筑基底总面积建筑密度×建筑用地面积30%×2000600(m2)下列房地产价格影响因素中，属于外部因素的有（）。A.经济因素B.区位因素C.权益因素D.人口因素E.心理因素答案：A,D,E解析：本题考查的是房地产价格影响因素的分类。房地产外部因素可再分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素和其他因素。参见教材P121。 甲公司1999年通过有偿出让的方式获得某宗地的使用权，土地用来建高档住宅，楼面地价为4500元/m2。甲公司拟分两期建设80栋别墅。当第一期40栋于2022年12月竣工时，因债务纠纷被法院裁定拍卖20栋还债。拍卖行委托乙房地产估价所评估出拍卖底价为 4800元/m2。拍卖行在当月以此为依据拍卖，卖出6栋，平均价格为4860元/m2，其余14栋无人承接，退还给甲公司。当2022年6月第二期工程竣工后，建成的别墅以6200元/m2售出，甲公司因此而指责乙房地产估价所当时评估的拍卖底价过低，而且别墅的拍卖底价竟然只比楼面地价高300元/m2，远低于其投入的建设成本，很不合理。而乙房地产估价所坚持当时的估价结论合理。请问，乙房地产估价所依据哪些理由来坚持当时的估价结论?正确答案：乙估价所可以从如下五个方面说明自己给出估价结论的理由。一是从估价目的看，当时估价所是按照以拍卖评估对象偿还债务的情况进行评估测算的，需要考虑限期变现偿债因素，而第二期别墅的售价是在公开市场交易情形下达成的价格；二是从估价时点看，拍卖时是2022年12月，而第二期工程在2022年6月竣工后出售，时点不同相应房地产市场状况也会不同；三是从估价对象看，当时的估价对象是第一期别墅，建筑具有单件生产的特点，第二期别墅当然与第一期别墅会有所不同，加之一期工程完工后，环境、配套、人气、物业管理等因素相应改善，对第二期工程销售产生有利影响；四是应该说该两期工程的售价主要受到房地产市场供求关系的影响，个别工程的实际成本因素不能用来衡量房地产价格的高低，而应以平均的社会一般水平成本衡量；五是从市场销售结果看，拍卖底价为4800元/m2，售出6栋的平均价格为4860元/m2，比较吻和，卖时只卖出20栋中的6栋，说明在当时的拍卖成交价格水平上，市场的需求并不旺盛，需求少也会导致成交价格低，从市场方面反映了估价结果的合理性。试题分析对于估价结论是否合理不能简单地进行价格上的比较，应从多个角度来进行认识。因为估价对象具有单件性的特点，估价结论是基于估价时点的条件作出的，估价结论具有一定的应用有效期以及市场条件的剧烈变化都会限制原有估价结论的应用。因此本题可以从估价目的、时点、对象、别墅开发的个别成本与客观成本的差异、市场销售的结果等几个方面进行分析。 丙在购买该房屋的过程中可以申请（ ）。A住房公积金贷款B自营性个人住房贷款C个人住房组合贷款D单位购建房贷款正确答案：AC2022房地产估价师考试真题6节 第4节某承租人的基础租金为5万元/月，如果营业额的10%作为百分比租金，当其月营业额超过( )万元时，才对超过部分的营业额收取百分比租金。A、 50B、 60C、 70D、 80答案：A解析：知识点 零售商业物业的租金 保险的基本职能是指保险在一切经济条件下均具有的职能，包括（ ）。A分散风险职能B资金职能C组织经济补偿职能D防灾防损职能E分配职能正确答案：AC 某宗土地的规划容积率为3，可兴建6000mz的商住楼，经评估总地价为180万元，该宗土地的单价为（ ）元/m2。A100B300C600D900正确答案：D根据容积率一总建筑面积÷土地总面积，可以求出土地总面积，然后土地总价除以土地总面积便可得到土地单价。 房地产估价的合法原则，就是要求房地产价格评估机构及房地产估价人员必须具备合法的评估资格，否则不得进行房地产估价活动。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×调节纳税人负担轻重的主要税制要素是（）A.税率B.税墓C.附加和加成D.免征额答案：A解析：本题考查的是税收制度及构成要素。纳税人负担的轻重，主要通过税率的髙低来调节。在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格是（）。A.现货价格 B.期货价格 C.现房价格 D.期房价格答案：B解析：本题考查的是现货价格、期货价格及现房价格、期房价格。期货价格是指在交易达成后按约定在未来某个日期进行商品交割的价格。下列关于重新购建成本的说法，正确的有（ ）。A.重新购建成本是指重新取得全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建成本是在价值时点的重新购建成本C.重新购建成本是实际发生的重新购建成本D.建筑物重新购建成本是全新状况下的重新购建成本E.土地重新购建成本是法定最高出让年限下的价格答案：B,D解析：本题考查的是重新购建成本的内涵。选项A错误。重新购建成本，建筑物是全新状况下的，土地是在现状使用年限下的重新购建成本；选项C错误，重新购建成本是客观的，而不是实际发生的成本；选项E错误，土地重新购建成本是在价值时点状态下的剩余年限的价格，如住宅用地，剩余年限还有30年，那么重新购建成本就是30年住宅用地使用权的价格，而不是70年的全新价格。P303。2022房地产估价师考试真题6节 第5节 商品房买卖合同约定房屋暂测套内建筑面积为100m2，对房屋面积误差比未约定。房屋权属登 记机关实测登记后，该房屋的实际套内建筑面积为（ ）m2的，购房人有权退房。A97B103C105DA、B均可以正确答案：C根据消费者（）的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：便利品、选购品和特殊品。A、购买行为B、购买习惯C、购买动机D、购买心理答案：A解析：考点:消费者市场及其购买对象。根据消费者购买行为的差异，市场营销学将他们所购商品（包括服务）分为三类：即便利品、选购品和特殊品。房地产市场因存在“市场失灵”现象，政府有必要对房地产市场进行适度干预。（ ）答案：对解析：政府干预房地产市场的必要性。“市场失灵”是政府进行干预的最重要前提。传统投资决策方法隐含两种假定，即（）。A、可逆性和可延期性B、不可逆性和可延期性C、不可逆性和不可延期性D、可逆性和不可延期性答案：D解析：考点:房地产投资决策的期权性质。传统投资决策方法隐含两种假定，即可逆性和不可延期性。物业服务企业在选择零售商作为零售商业物业的租户时，首先要考虑的因素是（ ）。A.零售商的财务能力B.零售商需要的服务C.零售商业物业的组合与位置分配D.零售商的声誉答案：D解析：本题考查的是零售商业物业租户的选择。声誉是选择零售商作为零售商业物业租户时首先要考虑的因素。P358。 物业管理企业，是指依法设立，具有独立法人资格，从事物业管理服务活动的企业。业主，即物业产权人，指房屋使用人。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×评估用于产权调换房屋为期房的价值时，价值时点和估价对象的状况匹配正确的是（）。A.价值时点为现在，估价对象状况为现在状况 B.价值时点为现在，估价对象状况为未来状况 C.价值时点为未来，估价对象状况为现在状况 D.价值时点为未来，估价对象状况为未来状况答案：B解析：本题考查的是价值时点原则。价值时点为现在，估价对象状况为未来状况的估价。此种情形如评估期房的价值。在房屋征收中，补偿方式为房屋产权调换且用于产权调换房屋为期房的，为计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价而评估用于产权调换房屋的价值就属于这种情形。2022房地产估价师考试真题6节 第6节房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。（）答案：对解析：本题考查的是政府干预房地产市场的必要性。房地产市场总量不均衡表现为潜在总需求大于有效需求，实际供给大于有效供给，即超额需求与超额供给同时并存，或称短缺与过剩同时并存。 在写字楼出租中，室内标准化装修的费用通常由（ ）支付。A业主B承租人C物业服务企业D业主、承租人和物业服务企业共同正确答案：A(2022真题) 根据房产测量规范，不应分摊的共有建筑面积是（）。A.公共使用的电梯井B.值班警卫用房C.独立使用的地下室D.变电室答案：C解析：本题考查的是房地产面积测算。不应分摊的共有建筑面积包括：独立使用的地下室、车棚、车库；作为人防工程的地下室、避难室（层）；用作公共休憩、绿化等场所的架空层；为建筑造型而建、但无实用功能的建筑面积。某小区中有一幢沿街商业楼，一、二层为商业用房，三六层为住宅，现需评估其中第四层某套住宅价格，拟选取该小区中另一幢6层住宅楼第四层的某套住宅为可比实例，该楼为同期建造但不临街。对该可比实例与估价对象进行对比，进行房地产状况调整时，判断错误的有（）。A、因位于同一小区，区位因素相同，不需进行区位状况调整B、因同期建造，质量一致，不需进行实物状况调整C、因房地产权利性质相同，不需进行权益状况调整D、因楼层相同，不需进行楼层因素调整E、因临街状况不同，应进行噪声污染因素调整答案：A,B,C,D解析：考点:房地产状况调整的内容。虽然估价对象与可比实例位于同一小区，区位因素也会有差异，如临街状况、周围环境及景观、交通条件等；估价对象与可比实例虽然同期建造，质量一致，实物状况也可能会有差异，如是否带电梯、一梯三户还是一梯两户、楼梯宽窄、层高、是否南北通透等；估价对象与可比实例虽然权利性质相同，权益状况也可能有差异，如土地使用权剩余年限、共有情况、用益物权设立情况、担保物权设立情况等；虽然估价对象与可比实例楼层相同，因为是否设电梯或估价对象是底商住宅，商业部分层高较高，整体楼层系数可能与纯住宅楼的楼层系数不同等原因，也可能需要进行楼层因素调整。噪声属于区位因素，应该进行调整。 运用市场法时，估价人员根据基本要求选取可比实例后，需要建立价格可比基础，主要包括 ( )等。A统一采用总价B统一采用单价C统一币种和货币单位D统一面积内涵E统一付款方式正确答案：BCDE答案 BCDE建立价格可比基础包括：统一付款方式；统一采用单价；统一币种和货币单位；统一面积内涵；统一面积单位。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。（）答案：对解析：考点:管理费用。管理费用通常按照土地成本与建设成本之和的一定比例来测算。 租期越长，租金水平可能越低，因此业主应尽量避免签长期租约。（答案不确定，有问题） （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×