21年房地产估价师考试真题9节.docx

21年房地产估价师考试真题9节21年房地产估价师考试真题9节 第1节 通常计算平均发展速度采用（ ）。A算术平均法B调和平均法C几何平均法D以上三者都不对正确答案：C 等产量曲线是指这两种生产要素投入的相同数量组合所能获得不同产量的生产函数曲线。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×城市规划的主要任务不包括（）。A、确定城市的规模和发展方向 B、合理和有序的配置城市空间资源 C、增强城市发展的可持续性 D、实现城市的社会和文化发展目标答案：D解析：本题考查的是城市规划的含义、作用和任务。选项D，应为实现城市的经济和社会发展目标。 房地产投资的形式包括（ ）。A房地产直接投资B房地产间接投资C房地产混合投资D房地产有效投资正确答案：AB某笔总额10万元，按月付息的贷款，每月支付利息为400元，则该笔贷款的年利率为（）。A、1.2%B、4.80%C、4.91%D、5.82%答案：B解析：本题考查的是名义利率与实际利率。本题由于是按月付息，故年付息400×12=4800，年利率=利息/本金=4800/100000=4.8%。21年房地产估价师考试真题9节 第2节 刘某在1年前获得一笔月还款额为800元、期限为5年的汽车借款，经银行审核后又获得了一笔月还款额为1200元的住房抵押贷款，刘某每月的物业服务费支出为100元，则其月均收入至少应为（ ）元。A2363.64B2600.00C3818.18D4200.00正确答案：C（1200+100+800）元/55%=3818.18元。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为（）。A.主要因素 B.次要因素 C.增值因素 D.贬值因素答案：A解析：本题考查的是房地产价格影响因素概述。不同的影响因素或其变化导致房地产价格变动的程度不尽相同。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。城市房屋拆迁评估价格为被拆迁房屋的房地产市场价格，不包含被拆迁房屋室内，自行装修的补偿金额。( )答案：对解析：知识点 城市房屋拆迁估价 （ ）是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。A土地一级开发B土地收购储备C城市规划D房屋管制正确答案：BB土地收购储备，是指城市政府通过设立的专责机构，统一负责行政区域内土地整理、征用、收购、收回、置换、储备、一级开发以及土地交易等活动的一种工作制度。该制度的建立，旨在规范土地供应市场，提高政府调控土地市场和房地产市场供给数量和价格的有效性，确保政府在土地开发利用过程中的所有者权益。关于收益法中求取房地产未来净收益估价值的说法，正确的有（）。A.评估投资价值可选用较乐观的估计值B.评估抵押价值应选用较保守的估计值C.评估期房市场价格应选用最高的估计值D.评估买卖价格应选用最可能的估计值E.评估保险价值应选用最低的估计值答案：A,B,D解析：本题考查的是净收益测算应注意的问题。除了评估房地产抵押价值银遵守谨慎原则而应选用较保守的估计值、评估投资价值因投资者的原因可能选用较乐观的估计值或较保守的估计值外，其他目的的估价都应选用最可能的估计值。参见教材P259。21年房地产估价师考试真题9节 第3节根据资产评估法，评估机构应当自领取营业执照之日起60日内向有关评估行政管理部门备案。（）答案：错解析：本题考查的是估价当事人。评估机构应当自领取营业执照之日起30日内向有关评估行政管理部门备案。参见教材P29。 预期原理是（ ）等估价方法的理论依据。A市场比较法B收益法C成本法D假设开发法E路线价法正确答案：BD1:10000的比例尺可以用于（）。A、城市总体规划 B、区域布置 C、方案比较 D、城市详细规划及开发项目初步设计 E、城市详细规划答案：A,B,C解析：本题考查的是地形图。城市总体规划、区域布置和方案比较可以选用1:10000或者1:5000的比例尺。选项D错误，常用1:2000的比例尺；选项E错误，常用1:1000的比例尺。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。（）答案：对解析：考点:测算中的其他有关问题。假设开发法在实际估价中特别是评估投资价值时，有时还应考虑某些额外的收入、节省的费用或无形收益。法定代理是依据法律的直接规定而发生的代理关系。答案：对解析：法定代理是指根据法律的直接规定而发生的代理关系。其主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有的一定亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。21年房地产估价师考试真题9节 第4节 下列关于房地产保险估价的说法有误的是（ ）。A房地产保险估价分为房地产投保时的保险价值评估和保险事故发生后的损失价值或损失程度评估B价值评估要按照该房地产投保时的实际价值确定C价值评估宜采用成本法和市场比较法D损失价值或损失程度评估对于可修复的部分，宜将其修复所需的估算费用作为损失价值或损失程度正确答案：B代理所产生的法律后果直接由( )承担。A.代理人 B.被代理人 C.相对人 D.代理人与被代理协商答案：B解析：代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律后果直接归于该他人。代他人为法律行为的人为代理人；“他人”为被代理人，法律上又称为“本人”；第三人又称“相对人”。例如，甲委托乙公司代其购买商品房，乙以甲的名义与丙公司订立商品房买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。甲是被代理人，乙公司是代理人，丙公司是第三人。 物业管理条例确定的基本制度包括（ ）。A业主大会制度B业主公约制度C住宅小区治安管理制度D住宅小区综合验收制度E住房专项维修资金制度正确答案：ABE物业管理条例确立的基本制度有：(1)业主大会制度；(2)业主公约制度；(3)物业管理招投标制度；(4)物业承接验收制度；(5)物业管理企业资质管理制度；(6)物业管理专业人员职业资格制度；(7)住房专项维修资金制度。 在房地产开发项目投资估算中，房屋开发费中不包括（ ）。A建筑安装工程费B公共配套设施建设费C土地费用D基础设施建设费正确答案：C房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建成本。（）答案：对解析：考点:房屋完损等级评定的有关规定。房屋的完好程度越高，其现值就越接近于重新购建价格。21年房地产估价师考试真题9节 第5节下列影响购房者购买行为的因素中，属于心理因素的是（）。A、生活方式B、受教育程度C、购买动机D、自我形象答案：C解析：考点:影响消费者购买行为的主要因素。选项ABD均为个人因素。对债务人而言，直接融资比间接融资的风险大。答案：错解析：直接融资的局限性主要表现在：(1)直接融资双方在资金数量、期限、利率等方面受到的限制比间接融资多。(2)对资金供给者来说，直接融资比间接融资的风险大，因为在市场竞争的条件下，筹资者有经营亏损和破产的可能。环境噪声污染的特征包括( )。A.环境噪声污染是感觉公害 B.环境噪声污染具有局限性C.环境噪声污染具有分散性 D.环境噪声污染是大气污染E.环境噪声污染是能量污染答案：A,B,C,E解析：环境噪声污染有下列3个特征：(1)环境噪声污染是能量污染。发声源停止发声，污染即自行消除。(2)环境噪声污染是感觉公害。对环境噪声污染的评价，不仅要考虑噪声源的性质、强度，还要考虑受害者的生理与心理状态。如夜间的噪声对睡眠的影响，老年人与青年人反应不同。(3)环境噪声污染具有局限性和分散性。局限性是指环境噪声影响范围；分散性是指噪声源的分布。某企业年平均资产总额为2000万元，销售收入净额为700万元，净利润为112万元，年平均资产负债率为60%，则该企业本年度的净资产收益率是（）。A.5.60% B.9.33% C.14.00% D.16.00%答案：C解析：本题考查的是财务分析。股东权益报酬率，也称净资产收益率、净值报酬率或所有者权益报酬率，它是一定时期企业的净利润与股东权益平均总额的比率。资产负债率=负债总额/资产总额×100%=60%，资产总额=2000万元，负债总额=资产总额×资产负债率=2000万元×60%=1200万元，所有者权益=资产总额-负债总额=2000万元-1200万元=800万元，净资产收益率=股东权益报酬率=净利润/股东权益平均总额=112/800=14%。开放型基金证券只能在交易市场上买卖，价格波动的幅度较大。 （ ）答案：错解析：本题考查的是投资基金类别。封闭型基金证券只能在交易市场上买卖，价格受供求关系的影响，波动较大；开放型基金证券中按基准价格由基金公司买回的部分，价格变动的幅度较小，在交易市场上买卖的部分则存在较大的价格波动。21年房地产估价师考试真题9节 第6节 在净收益每年不变且持续无限年的净收益流模式下，资本化率（ ）。A等于报酬率B大于报酬率C小于报酬率D无法知道正确答案：A 下列（ ）是货币政策的中间目标。A稳定物价B国际收支平衡C货币供应量增加D利率稳定E实现充分就业正确答案：CDA、B、E选项属于货币政策的终极目标，中间目标是中央银行为了实现其终极目标而设置的可供观测和调控的指标。房地产交易不包括（）形式。A.转让 B.抵押 C.租赁 D.质押答案：D解析： 本题考查的是房地产交易管理的概念和原则。房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁三种形式。税收加成是对所有纳税人的加征，附加则是对特定纳税人的加征。（ ）答案：错解析：本题考查的是税收制度及构成要素。加成和附加不同，加成只对特定的纳税人加征，附加对所有纳税人加征。 代理是指行为人根据一定方式的授权，以他人的名义与第三人为一定法律行为，所产生的法律 后果（ ）。A直接归于该他人B直接归于该行为人C由该他人和该行为人按约定分担D由行为人代该他人承担正确答案：A21年房地产估价师考试真题9节 第7节 对于有租约限制的房地产，如果是为城市房屋拆迁补偿目的而进行估价的，不必考虑房屋租约的影响，应视为无租约限制的房地产进行估价。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，是看该房地产目前是否正在产生经济收益。（）答案：错解析：本题考查的是房地产的种类。在实际估价中，判定一宗房地产是收益性房地产还是非收益性房地产，不是看该房地产目前是否正在产生经济收益，而是看该类房地产在本质上是否具有直接产生经济收益的能力。在采用比较法估价时，如果估价对象为普通装修，可比实例为高档装修，则在建立比较基础时，应将可比实例的装修价值扣除。（）答案：错解析：本题考查的是统一财产范围。建立比较基础时，是将估价对象与可比实例进行“有无对比”，而非“好坏”、“优劣”对比，不应扣除“普通”和“高档”的价格差异，这部分差异的调整应当在房地产状况调整中体现。参见教材P184。只要是房地产市场发达的地区，运用市场比较法就是有效的。 ( )答案：错解析：市场法适用的条件是在同一供求范围内并在估价时点的近期，存在着较多类似房地产的交易，因而即使在总体上房地产市场比较发达的地区，在某些情况下市场法也可能不适用。如，可能由于某些原因导致在一段较长的时期内没有类似房地产发生交易。下列选项中，表示房地产价格与一般物品价格的相同之处的是（）。A、受供求因素的影响B、与区位关系密切C、价格形成的时间通常较长D、价格实质是权益的价格答案：A解析：考点:房地产价格的特点。房地产价格与家具、机器设备等一般商品的价格，既有共同之处，又有不同之处。共同之处是：（1）都是价格，用货币来表示；（2）都有波动，受供求因素的影响；（3）都是按质论价，即优质高价，劣质低价。21年房地产估价师考试真题9节 第8节房地产间接投资的形式主要有( )。A、 投资房地产信托B、 购买住房抵押支持证券C、 购买房地产企业债券D、 购买物业用于出租经营E 购买土地进行开发答案：A,B,C解析：解析 房地产投资的形式概述在商品房开发项目综合验收中，（）是竣工项目投入使用前的关键环节。A环保验收B市政工程验收C规划验收D人防验收答案：C解析：综合验收是指开发项目按规划、设计要求全部建设完成，并符合施工验收标准后，即应按规定要求组织综合验收。综合验收中的规划验收，是竣工项目投入使用前的关键环节。申请规划验收时，开发商应提供建设工程竣工图和由具有相应测绘资质登记的测绘单位编制的建设工程竣工测量成果报告书和建设工程规划许可证附件及附图复印件。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。（）答案：对解析：本题考查的是房地产市场的功能。房地产市场的不完全性，使之不可能像证券市场、外汇市场及期货市场等一样在短时间内达到市场供需均衡。可行性研究的步骤包括（）。A、接受委托B、调查研究C、风险分析D、方案选择和优化E、财务评价和综合评价答案：A,B,D,E解析：考点:可行性研究的步骤。可行性研究按以下五个步骤进行：接受委托、调查研究、方案选择和优化、财务评价和综合评价、编制可行性研究报告。(2022真题) 购房者购买的商品房出现质量问题，应由勘察、设计、施工等单位分别对购房者承担责任。（）答案：错解析：本题考查的是房地产开发项目质量责任制度。消费者是从开发商手里购房，就如同在商店购物，出现问题应由商店对消费者承担质量责任一样，购买的房屋出现质量问题，理应由开发企业对购房者承担责任。21年房地产估价师考试真题9节 第9节 企业就其产品质量向保险公司投保的险种属于保证保险。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某家庭欲通过储蓄存款购买一套8万元的住房，银行存款利率为12%，五年中每年年末至少要存款( )元。A12592.78B22192.78C12903.23D16000正确答案：A 在复杂购买行为中，购买者正确的决策过程是（ ）。A引起需要、评价方案、收集信息、决定购买、买后行为B收集信息、评价方案、引起需要、决定购买、买后行为C收集信息、引起需要、评价方案、决定购买、买后行为D引起需要、收集信息、评价方案、决定购买、买后行为正确答案：D在复杂购买行为中，购买者的购买决策过程由引起需要、收集信息、评价方案、决定购买和买后行为五个阶段构成。利息备付率通常按（）计算。A、月B、日C、季D、年答案：D解析：考点:利息备付率。利息备付率通常按年计算，也可以按整个借款期计算。 房地产项目盈亏平衡分析中，不包括（ ）分析A最低租售价格B最低租售量C最低利润水平D最高土地取得价格正确答案：C