22年房地产估价师考试真题7卷.docx

22年房地产估价师考试真题7卷22年房地产估价师考试真题7卷 第1卷 运用（ ）估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。A抽检法B平滑法C指数加权法D市场法正确答案：D运用市场法估价，首先需要拥有大量真实的交易实例。下列市盈率的表达式中，正确的是（）。A.市盈率=股价/每股净资产B.市盈率=股价/每股收益C.市盈率=市值/销售收入D.市盈率=市值/现金流答案：B解析：本题考查的是公开资本市场融资中的定价问题。市盈率（P/E）股价/每股收益；市净率（P/B）股价/每股净资产。完全垄断厂商总可以通过对产量和价格的控制实现利润最大化，获得超额利润。答案：错解析：在完全垄断市场上，虽然具有垄断地位的厂商可以通过对产量和价格的控制来实现利润最大化，但同时也受市场需求的制约，所以厂商仍按边际收益等于边际成本的原则确定产量。当产量决定之后，短期内由于生产规模既定，厂商难以按完全适应市场需求变动进行调整，因此仍可能出现供不应求或供过于求的状况，所以短期均衡时同样可能出现厂商获得超额利润、正常利润、出现亏损等三种情况。完全垄断市场上短期均衡的条件是：MR(边际收益)MC(边际成本)。在房地产估价行业，各个估价机构之间存在竞争关系，故同行之间不能相互提供交易实例的资料，以避免商业泄密，回避竞争。（）答案：错解析：考点:收集交易实例的途径。估价机构或估价师之间可以建立某种协作关系，相互提供所收集的交易实例和经手的估价案例资料。下列属于建筑物实物因素的有（）。A、开间、进深、楼层B、电梯、中央空调、集中供热C、通风、采光、日照D、风格、色调E、层高、朝向答案：B,C,D解析： 本题考查的是房地产实物因素。选项A中的楼层属于区位因素；选项E中的朝向属于区位因素。容易对人的心理产生影响的暂时性污染是（）。A放射性物质污染B建筑施工噪声污染C生活污染D固体废物污染答案：B解析：环境噪声污染容易对人体心理造成影响。由于噪声的心理作用，分散了人们的注意力，容易引起事故。另外，环境污染源按照污染源存在的时间，可分为暂时性污染源和永久性污染源。暂时性污染源经过一段时间之后通常会自动消失，如建筑施工噪声，待建筑工程完工后就不存在了。而永久性污染源一般是长期存在的，如在住宅旁边修筑一条道路所带来的汽车噪声污染，将会是长期的。 某宗房地产占地2000 ，容积率为30。土地是在2022年5月通过出让方式取得的，出让年限是40年。建筑物是于2022年11月建成使用的，经济寿命为50年。经调查，现在取得类似土地40年使用权的市场价格是500元/，同类建筑物重置价格是1 000元/。通过估价师对该建筑物观察鉴定，对门窗等可修复部分进行修复需花费5万元，装修重置价格30万元，经济寿命5年；设备的重置价格50万元，经济寿命15年。残值率假设均为零，报酬率为8%，求该房地产在2022年5月的市场价格。正确答案：22年房地产估价师考试真题7卷 第2卷在正式申请竣工验收之前，开发商要对项目进行初步检查。检查后由（）列出质量缺陷清单。A、开发商B、承包商C、监理工程师D、使用单位答案：C解析：考点:竣工验收。在正式办理竣工验收之前，开发商需要进行初步检查，根据初步检查情况，由项目的监理工程师列出需要修补的质量缺陷“清单”，这时承包商应切实落实修复这些缺陷，以便通过最终的正式验收。设立担保公司应当具备下列条件包括：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有不少于3000万元人民币的实有资本；有一定数量的周转住房；有适应工作需要的专业管理人员；有符合公司法要求的公司章程；符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。（）答案：错解析：本题考查的是住房置业担保机构管理制度。设立担保公司应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有不少于1000万元人民币的实有资本；（4）有一定数量的周转住房；（5）有适应工作需要的专业管理人员；（6）有符合公司法要求的公司章程；（7）符合公司法和相关法律、法规规定的其他条件。在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有( )。A、 合法原则B、 最高最佳使用原则C、 估价时点原则D、 替代原则E 应急原则答案：A,B,C,D解析：在房地产估价作业中应遵循的技术性原则主要有：合法原则；最高最佳使用原则；估价时点原则；替代原则。集体土地上的房屋禁止抵押。答案：错解析：乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。房屋租赁合同期限不得超过20年，所以租期满20年的承租户无权继续承租。（）答案：错解析： 本题考查的是商品房屋租赁合同。房屋租赁期限不得超过20年，超过20年的，超过部分无效。租赁期限届满当事人可以续订租赁合同来继续承租，但约定的租赁期限自续订之日起仍不得超过20年。（）是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。A、投资房地产企业债券B、房地产置业投资C、投资房地产投资信托基金D、住房抵押贷款证券化答案：D解析：考点:房地产间接投资。住房抵押贷款证券化，是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为可供投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分散房地产金融风险等目的。 我国保险法规定：同一保险人可以同时兼营财产保险业务和人身保险业务。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师考试真题7卷 第3卷 在现金流量折现法中，对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，主要是根据估价时的房地产市场状况来预测的。( )正确答案：×答案 ×对开发完成后的房地产价值、开发成本、管理费用、销售费用、销售税费等的测算，在传统方法中是根据估价时的房地产市场状况作出的，而并不是在现金流量折旧法中。 环境噪声污染具有局限性和分散性。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。（）答案：对解析： 本题考查的是统一税费负担。需要评估的估价对象价值或价格，一般是基于买卖双方各自缴纳自己应缴纳的交易税费下的价值或价格。全民所有制企业同农业集体经济组织共同兴办的联营企业需使用集体土地的，必须办理征用手续。（）答案：错解析：本题考查的是征收、征用集体土地的政策规定。全民所有制企业、城镇集体所有制企业同农村集体经济组织共同投资兴办的联营企业所使用的集体土地，经批准使用的，可以按照国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织按照协议将土地使用权作为联营条件。 除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。A无偿无限期使用B无偿有限期使用C有偿无限期使用D有偿有限期使用正确答案：D除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有偿有限期使用。 下列估价公式中，错误的是（ ）。A土地价格=房地价格-建筑物价格B房地产价格=带债权债务的房地产价格+债权-债务C建筑物折旧=建筑物重新购建价格-建筑物市场价值D房地产价格=含非房地产成份的房地产价格-非房地产成份的价格正确答案：B税收加成与税收附加不同。附加只对特定纳税人加征，加成对所有纳税人加征。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×22年房地产估价师考试真题7卷 第4卷从投资角度理解，投资人购买收益性房地产的目的是为了购买该房地产未来所能产生的一系列收益，而不是购买该房地产本身。（）答案：对解析：购买收益性房地产应视为一种投资行为：投资者购买收益性房地产的目的，不是购买房地产本身，而是购买房地产未来所能产生的一系列收益，即以现在的一笔资金去换取未来的一系列资金。根据信托合同，信托机构依据其管理经营的实际效果确定( )。A.委托财产总值 B.信托范围 C.信托收益 D.信托信用等级答案：C解析：收益分配的实绩性。信托机构按经营的实际效果计算信托收益，根据资财运用的赢利水平进行分配，因而付给受益人的盈利额并不固定装修装饰材料是室内环境污染的主要来源，所谓的空调病与办公室综合症都与其密切相关。（）答案：对解析：本题考查的是室内环境污染的来源。室内来源的污染物主要来自建筑材料，尤其是装修装饰材料。人们的居住、办公等室内环境，是由建筑材料所围成的与外界环境隔开的微小环境，这些材料中的某些成分对室内环境质量有很大影响。下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A吸纳量B新竣工量C预售面积D可供租售量E房地产价格答案：A,C,E解析：反映和描述房地产市场状况的指标包括供给指标、需求指标和市场交易指标三种类型。其中，市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。BD 两项属于供给指标。在计息周期不变时，名义利率越大，实际利率就越小。（）答案：错解析：本题考查的是名义利率与实际利率。运用公式i=（1+r/m）m-1，在m不变时，名义利率r越大，实际利率i就越大。 根据中华人民共和国物权法，不动产登记费按（ ）收取。A面积B套C成交价格D件正确答案：D 关于收益法适用的对象，下列最佳表述为（ ）。A临街房地产B城市房地产C有收益或有潜在收益的房地产D出租或销售的房地产正确答案：C收益法不限于估价对象本身现在是否有收益，只要估价对象所属的这类房地产有获取收益的能力即可。22年房地产估价师考试真题7卷 第5卷 从权益的角度来看。现实中的房地产估价对象包括（ ）等。A建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地B“干净”的房屋所有权和划拨土地使用权的房地产C有租约限制的房地产D未来状况下的房地产E共有的房地产正确答案：BCE注册于分支机构的专职注册房地产估价师，计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。（ ）答案：错解析：本题考查的是房地产估价机构监管。注册于分支机构的专职注册房地产估价师，不计入设立分支机构的房地产估价机构的专职注册房地产估价师人数。某估价师于2022年7月6日对一宗房地产进行估价，其目的是为申请银行抵押贷款提供参考。抵押期间，可能会产生的降低价值的风险不包括（ ）。A.损耗风险 B.法律风险C.贬值风险 D.预期风险答案：C解析：（三）某城市因道路拓宽需拆迁一幢建于 2000 年，建筑面积为 8000m2的临街 5 层综合楼。该项目拆迁人向原产权单位支付了房屋拆迁补偿款后，原拆迁单位已搬迁完毕。该综合楼拆除前，相邻的某医院，经考察拟购买该楼后平移至医院甲地范围内继续使用，并已报政府规划主管部门批准。买方可支付的最高购买价为（）。A.建筑市场价值平移相关费用B.拆除的旧建筑材料价值平移相关费用C.建筑物残值D.建筑物市场价值平移相关费用占用医院内土地的价值答案：A解析：本案例，买方是否购买该建筑物需要考虑购买的总费用和建筑的市场价值，若总费用小于于市场价值，则购买，否则放弃购买。医院购买该建筑物的总费用为，购买价+平移相关费用，若购买价小于建筑市场价值减平移相关费用，则购买，即买方可支付的最高买价为：建筑市场价值平移相关费用。假设开发法最基本的公式是（）。A.房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润 B.待开发房地产价值开发完成后的价值相应的支出及利润 C.待开发房地产价值开发完成后的价值已完成工作的必要费用 D.待开发房地产价值开发完成后的价值开发成本答案：A解析：本题考查的是假设开发法的基本公式。假设开发法最基本的公式为：房地产开发价值开发完成后的价值后续开发的必要支出及应得利润。 除国家标准的划拨土地外，原使用土地改变用途的实行（ ）。A无偿无限期使用B无偿有限期使用C有偿无限期使用D有偿有限期使用正确答案：D除国家核准的划拨土地外，凡新增土地和原使用的土地改变用途或使用条件、进行市场交易等，实行有偿有限期使用。 政府解决低收入家庭住房困难的主要渠道是提供（ )。A.商品住房B.限价商品住房C.经济适用住房D.廉租住房正确答案：D22年房地产估价师考试真题7卷 第6卷业主公约是一种公共契约，属于协议、合约的性质。它是由全体业主承诺共同订立，对全体业主(包括物业使用人、继受人)有普遍约束力的自律性规范。 ( )答案：对解析：投标人数少于（）人的，应终止招标。A.3 B.4 C.5 D.6答案：A解析：本题考查的是建设用地使用权出让计划和方式。投标人少于3人的，出让人应当终止招标活动。 某房地产投资项目的总投资为5000万元，其中投资者投入的权益资本为2000万元，经营期内的年平均利润总额为600万元，年平均税后利润为480万元，则该投资项目的资本金利润率为（ ）。A12%B20%C24%D30%正确答案：D 某套住宅总价为30万元，套内建筑面积为125m2，套内阳台建筑面积为10m2，套 内墙体面积为20m2，分摊的共有建筑面积为25m2。该套住宅每平方米建筑面积的价格为（ ）元/m2。A1667B1765C1875D2000正确答案：D 下列不属于导致建筑物经济折旧的因素是( )。A交通拥挤B建筑技术进步C城市规划改变D自然环境恶化正确答案：B答案 B 经济折旧又称外部性折旧，是指建筑物本身以外的各种不利因素所造成的建筑物价值损失。不利因素可能是经济因素(如市场供给过量或需求不足)，区位因素(如环境改变，包括自然环境恶化、环境污染、交通拥挤、城市规划改变等)，也可能是其他因素(如政府政策变化等)。 （二）张某有甲、乙两个可供选择方案。甲方案：购买房价为600万元的商铺，首付款为总价的50%，其余为银行提供，其年利率为8%、期限为10年、按等额还本付息的商业抵押贷款，还款期为每年年末。该商铺购买后第2年年初便可出租。张某与李某商定了意向性的租赁合同，李某承租该商铺，租赁期限力19年，首年租金为150万元，每隔5年租金上涨5%，年租金在每年年初一次性支付。该商铺的年经营费用为租金收入的25%.乙方案：购买总价为400万元的写字楼，购房款全部为张某的自有资金，于第1年年初一次性付清，该写字楼购买后第2年后便可出租。张某与杨某也商定了意向性的租赁合同，杨某承租该写字楼，租赁期限为19年，其中前10年的年租金为120万元，后9年的年租金为190万元，年租金在每年年初一次性支付，该写字楼的年经营费用为35万元。以上两个方案均不考虑期末转售收入，张某要求的自有资金目标收益率均为15%。1编制甲、乙两个方案的资本金现金流量表。2试评价甲、乙两个方案的可行性，并用差额投资内部收益率比较甲、乙两个方案的优劣。正确答案：（二）解：1编制资本金现金流量表（1）甲方案的资本金现金流量见下表。年还本付息A=Pi（1+i）n/（1+i）n-1=300×8%×（1+8%）10/（1+8%）10-1=44.71万元（2）乙方案的资本金现金流量见下表。某银行发放了一笔年利率7.5%、期限15年、按年等额还本付息的贷款，若年还款额为36000元，则该笔贷款第10年的投资回收是（）元。A.10923.89B.12673.39C.23326.61D.25076.11答案：C解析：本题考查的是投资回收与投资回报。参见教材P177。第10年的还款中，P不是最初的贷款本金，而是第9年末第10年初的贷款金额。根据贷款金额的计算公式第10年的投资回收=36000-168978×7.5%=23326.722年房地产估价师考试真题7卷 第7卷 某开发谷司通过拍卖方式获得一块土地进行住宅开发建设，总地价8000万元，拟建设高层住宅。该用地土质较差，地下水位较高，在住宅建设时，需采取排水措施，并对地基采取人工加固措施。工程建设过程中，因资金缺乏，开发公司以在建工程抵押贷款，银行为避免贷款风险，不仅自己购买了保险，还要求开发公司购买保险。该住宅建成后，销售情况良好，其中70%的住宅全部销售完毕，剩余30%用作出租用房，并且还清了所有贷款。请根据上述材料回答问题：第102题：按照城市用地的适用性评价，该用地属于（ ）。A一类用地B二类用地C三类用地D四类用地正确答案：B以下可以作为质押品提供担保的有（）。A、商标权B、土地使用权C、专利权D、房屋使用权E、企业使用权答案：A,C解析：考点:金融机构对房地产项目贷款的审查。贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保。当借款人不履行债务时，银行有权将该动产或权利折价出售收回贷款，或者以拍卖、变卖该动产或权利的价款优先受偿。房屋登记办法的适用范围是国有土地上的房屋登记。（）答案：错解析：房屋登记办法规定：“办理房屋登记，应当遵循房屋所有权和房屋占用范围内的土地使用权权利主体一致的原则”。因此，房屋所有权人和该房屋占用的土地使用权人，必须同属一人（包括法人和自然人）。在办理产权登记时，如发现房屋所有权人与该房屋所_占用的土地使用权人不属同一人，应查明原因，查不清的。 城市房屋拆迁是强制性的，其行为不符合市场价值形成中的交易双方自愿进行交易的条件，所以城市房屋拆迁估价应采用非市场价值标准。 ( )此题为判断题(对，错)。正确答案：× 某宗房地产2022年6月的价格为1800元/m2，现需要将其调整到2022年10月。已知该宗房地产所在地区类似房地产2022年4月至10月的价格指数分别为79.6，74.7，76.7，85.O，89.2，92.5，98.1(以2022年1月为100)。则该宗房地产2022年10月的价格为（ ）元/m2。A2170.8B2093.3C2149.4D2302.2正确答案：D该宗房地产2022年10月的价格计算如下：1800×98.1/76.7=2302.2(元/m2)房地产被人民法院查封，从而其处分受到限制，属于( )。A、 房地产的各项权利B、 受到其他房地产权利限制的房地产权利C、 受到其他各种限制的房地产权利D、 房地产的额外利益收益答案：C解析：知识点 房地产的各种权利与房地产区位的含义属于房屋产权转移登记情形的有( )。A、 翻建B、 扩建C、 分割D、 抵押E 裁决答案：C,E解析：转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。