22年房地产估价师历年真题5辑.docx

22年房地产估价师历年真题5辑22年房地产估价师历年真题5辑 第1辑下列房地产权利中，属于用益物权的是（）。A.租赁权 B.地役权 C.抵押权 D.所有权答案：B解析： 本题考查的是房地产实物、权益和区位的含义。用益物权包括国有建设用地使用权、集体建设用地使用权、宅基地使用权、土地承包经营权、地役权。 对房地产市场结构进行分析，除了要分析供求结构，通常还分析（ ）。A价格结构B总量结构C档次结构D投资结构E租买结构正确答案：BDE房地产估价师除了可以从事房地产价值评估业务，还可以从事房地产市场调研、房地产开发项目策划和房地产资产管理等咨询业务。（）答案：对解析：房地产估价师和房地产估价机构除了从事房地产价值或价格评估业务（包括为了各种目的，对各种房地产的各种价值和价格进行评估），还经常从事下列房地产价值或价格评估相关业务和房地产咨询业务：房地产价格和价值分配业务；房地产价值提升评估业务；房地产价值减损评估业务；相关经济损失评估业务；房地产咨询业务。其中，房地产咨询业务一般有：房地产市场调研（包括房地产市场调查、分析、预测等）、房地产投资项目可行性研究、房地产开发项目策划、房地产投资项目调查评价、房地产最高最佳利用分析、房地产市场竞争力分析、房地产状况评价、房地产定价、房地产购买分析、房地产资产管理等。 未经监理工程师签字，建筑材料、建筑构配件和设备不得在工程上使用或者安装，施工单位不得进行下一道工序的施工。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：所谓的（），就是估价师在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，实事求是地进行估价。A、客观 B、独立 C、公正 D、中立答案：A解析：本题考查的是独立客观公正原则。所谓"客观" ，就是要求估价师和估价机构在估价中不带着自己的情感、好恶和偏见，应按照事物的本来面目、实事求是地进行估价。22年房地产估价师历年真题5辑 第2辑下列用地中，属于公共管理与公共服务设施用地的是（）。A.变配电所用地B.公共图书馆用地C.电信营业网点用地D.民营培训机构用地答案：B解析：本题考查的是城市用地。选项A属于公用设施用地；选项CD商业服务业设施用地。参见教材P1719。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位。以招标方式确定开发建设单位。（）答案：对解析：本题考查的是住房保障制度。限价商品住房通过限定套型结构、销售价位，以招标方式确定开发建设单位。王某的住房公积金贷款采用“等额还本利息照付”的方式还款，如不考虑利率变化，则各期的还款额（）。A.逐渐减少 B.逐渐增加 C.数额相等 D.先增后减答案：A解析：本题考查的是利息。等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息，利息越来越少，则偿还的本金和利息之和逐渐减少。 业主委员会应当自选举产生之日起15日内，将业主大会的成立情况、业主大会议事规则、业主公约及业主委员会委员名单等材料向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门备案。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×形成房地产有效需求必须具备的条件有（）。A.消费者有购买房地产的意愿B.消费者能够承受并支付得起房地产价格C.城市经济高速发展D.人口急剧增长E.房地产供给大于房地产需求答案：A,B解析：本题考查的是房地产需求。需求的形成条件：（1）消费者愿意购买，即有购买欲望；（2）消费者能够购买，即有支付能力。22年房地产估价师历年真题5辑 第3辑 对于估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×挂牌出让国有建设用地使用权，挂牌时间应不少于( )个工作日。A.5B.7C.10D.15答案：C解析：挂牌出让国有土地使用权，是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的行为。挂牌时间不少于10 个工作日，挂牌期间，土地管理部门可以根据竞买人竞价情况调整增价幅度。(2022年真题) 在房地产开发项目资金使用计划分析中，房地产开发贷款不能用于支付（）。A.土地出让金B.建安工程费C.管理费用D.其他工程费答案：A解析：本题考查的是房地产开发贷款。从降低房地产开发贷款风险的角度出发，中国人民银行和中国银行业监督管理委员会要求商业银行对房地产开发贷款进行风险管理，主要措施之一就是：严格执行“商业银行不得向房地产企业发放用于缴交土地出让金贷款”的监管规定，防止房地产开发企业通过关联企业统一贷款后再周转用于房产项目。财务分析的目的不包括（）。A.评价企业的偿债能力 B.评价企业的资产管理水平 C.评价企业的营运能力 D.评价企业的发展趋势答案：C解析：本题考查的是财务分析。财务分析的目的包括：评价企业的偿债能力、评价企业的资产管理水平、评价企业的获利能力和评价企业的发展趋势。房地产信托业务属于商业银行的资产业务。答案：错解析：商业银行资产业务主要包括贷款和投资(购买有价证券)两大类。22年房地产估价师历年真题5辑 第4辑个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。（）答案：对解析：本题考查的是房地产抵押贷款。个人住房抵押贷款属于购房者的消费性贷款，通常与开发商没有直接的关系，但由于开发项目销售或预售的情况，直接影响到开发商的还贷能力和需借贷资金的数量。 某一地区的人口机械增长率是该地区一年内人口因出生和死亡因素的消长，导致的该地区人口增减的相对数与其同期年平均总人数之比。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 一国政府通过中央银行确定的各种利率是固定利率。 （ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：× 银行为确保该开发公司按时履行还款义务而向保险公司投保的险种为（ ）。A保证保险B责任保险C信用保险D财产损失保险正确答案：C 一般人通常对土地最直观的认识是（ ）。A建筑物B水域C田地D大气层E地面正确答案：CE土地即田地、地面。这是一般人通常最直观的认识。22年房地产估价师历年真题5辑 第5辑 根据我国建筑安装工程费用构成，建筑施工企业职工的工资列在间接工程费中。（ ）此题为判断题(对，错)。正确答案：×商品住房建设项目中保障性住房的配建比例等建设条件，应纳入建设用地使用权出让合同答案：对解析：市、县住房城乡建设(房地产、住房保障)主管部门要提出限价商品住房的控制性销售价位，商品住房建设项目中保障性住房的配建比例、配建套数、套型面积、设施条件和项目开竣工时间及建设周等建设条件，作为土地出让的依据，并纳入出让合同。甲房地产开发公司（以下简称甲公司）开发建设一楼盘，2022年11月1日该楼盘竣工并验收合格。陈某于当年12月1日购买该楼盘的一套住房，单价为18000元/平方米，按照商品房销售合同约定建筑面积为100平方米，陈某向开发商缴纳了50万元的定金。陈某向银行申请了90万元人民币的30年期的住房贷款，银行按法律规定持有陈某的购房合同。2022年1月1日甲公司未按规定向陈某交纳该房屋。陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金（）万元。A.100B.86C.72D.50答案：C解析： 本题考查的是违约责任。该购房合同总价款为：18000元/平方米×100=180（万元），定金的数额不得超过主合同标的额的20%，有效定金=180万元×20%=36万元，陈某给付的50万元定金中，36万元属于有效定金，剩余的14万元属于预付款的性质，陈某可以向法院提起诉讼要求甲公司返还定金36×2=72（万元）。估价对象为某三星级宾馆，土地使用权性质为划拨商业用地。业主委托房地产估价机构评估该宾馆的抵押价值。下列关于房地产抵押价值评估的表述中，正确的是（）。A.划拨土地使用权可以单独设定抵押 B.抵押估价的价值时点原则上为完成估价对象实地查勘之日 C.在运用比较法估价时，应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘 D.抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，将抵押房地产转换为现金的可能性答案：B解析： 本题考查的是房地产抵押估价的注意事项。选项A错误，划拨土地使用权不得单独抵押；选项C错误，在运用比较法估价时，不应选取成交价格明显高于市场价格的交易实例作为可比实例，并应当对可比实例进行必要的实地查勘；选项D错误，抵押估价报告应包括估价对象变相能力分析，变现能力是指假定在价值时点实现抵押权时，在没有过多损失的条件下，将抵押房地产转换为现金的可能性。(2022真题) 当资源接近充分利用的情况下，总供给曲线是一条与横轴平行的线。（）答案：错解析：本题考查的是总需求与总供给。当资源还未得到充分利用时，可以在不提高价格水平的情况下增加总供给，所以此时总供给曲线是一条与横轴平行的线。