2017年浙江省房地产估价师《制度与政策》：商品房屋租赁关系保护考试试题.docx

2017年浙江省房地产估价师制度与政策：商品房屋租赁关系爱护考试试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意） 1、下列关于农地征收费用的表述中，不正确的是_。 A青苗补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 B征地管理费的标准由省、自治区、直辖市规定 C新菜地开发建设基金的缴纳标准由省、自治区、直辖市规定 D地上附着物补偿费的标准由省、自治区、直辖市规定 2、（）是估价人员履行对托付人责任的最佳方式。 A书面报告 B口头报告 C叙述式报告 D表格式报告3、某估价报告中的估价对象为写字楼在建工程，采纳假设开发法求取其价值时，开发完成后的价值同时采纳了市场法和收益法求取；采纳成本法求取其价值时，土地采纳了基准地价修正法求取。该估价报告求取写字楼在建工程的价值，实质上采纳了（）。 A假设开发法和基准地价修正法两种方法 B假设开发法和成本法两种方法 C假设开发法、市场法、收益法和成本法四种方法 D假设开发法、市场法、收益法、成本法和基准地价修正法五种方法 4、在市场调查中，_是最易出错的阶段。 A分析信息 B信息汇总 C收集信息 D报告结果5、下列房地产投资风险中，属于房地产投资个别风险的是（）。 A变现风险 B时间风险 C或然损失风险 D通货膨胀风险 6、下列关于房地产价格影响的表述中，正确的是。 A：在卖方市场下，增加卖方的税收通常会导致房地产价格上涨 B：增加房地产持有环节的税收，通常会导致房地产价格上涨 C：在买方市场下，增加卖方的税收通常会使房地产价格下降 D：严格掌握房地产开发贷款，通常会使房地产价格下降 E：工业用地的监测点评估价格 7、对单位或者个人获准征收或者占用耕地超过两年不使用的加征规定税额倍以下的耕地占用税。 A：1 B：2 C：3 D：5 E：执行层的组织协调 8、下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。 A路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相同，是房地产价格形成的替代原理 B路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价 C运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐 D路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格 9、打算投资型房地产购买者情愿支付价格水平的最主要因素是。 A：满意购买者使用要求 B：购买者支付力量 C：物业预期收益 D：物业用途 E：借款合同 10、在符合城市规划和建筑结构平安的条件下，住宅全部权人查找他人出资，合作加盖房屋并进行分成，属于动用（）的行为。 A宅基地全部权 B空间利用权 C地役权 D建筑物相邻关系11、是实现物业管理社会化的必要条件。 A：物业的全部权、使用权与物业的经营管理权相分别 B：物业的全部权、使用权与物业的经营管理权相全都 C：物业的全部权、使用权与物业的经营管理权相融合 D：现代化大生产的社会专业分工 E：执行层的组织协调 12、房地产估价机构组织形式中，合伙制最低由专职注册房地产估价师合伙发起设立。 A：1名以上(含1名) B：2名以上(含2名) C：3名以上(含3名) D：5名以上(含5名) E：执行层的组织协调 13、为评估某住宅2004年10月1日的正常市场价格，在其四周收集公证机关的某可比实例的有关资料如下：成交价格为4000元/m2，成交日期为2004年5月1日，成交价格比正常价格低2%，房地产状况调整系数为1.087，已知从2004年5月1日到10月1日该类住宅价格平均每月比上月上涨1%，则对该可比实例成交价格进行校正、调整得到的价格最接近于（）元/m2。 A3790 B4238 C4658 D466314、全国工程竣工验收的监督管理工作由_负责。 A土地管理局 B城市规划管理部门 C国务院建设行政主管部门 D国务院 15、某市于2005年对市中心一半房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且始终没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价估计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以_元/m2为基础进行修正。 A4000 B5000 C6000 D9000 16、下列关于全民和集体全部制企业同农村集体经济组织联营使用集体土地，表述错误的是。 A：全民全部制企业、城镇集体全部制企业可以同农村集体经济组织共同投资兴办联营企业，使用集体土地须经有批准权的人民政府批准 B：经批准使用的土地，可以根据国家建设用地的规定实行征收，也可以由农村集体经济组织根据协议将土地使用权作为联营条件 C：联营企业用地，可以不转变土地权属性质 D：农村集体经济组织按协议将土地使用权作为联营条件的，必需计算土地补偿费和各种补助费 E：房地产估价机构必需加盖公章 17、房地产开发项目完工并具备竣工验收条件后，负责组织有关单位进行验收的单位是_。 A开发商 B承包商 C监理单位 D相关的政府部门 18、张某以40万元购买了一处商业店铺用于出租经营，其购买投资的部分资金来自银行供应的期限为10年的抵押贷款。如店铺在第4年的租金收入为5万元，各项成本费用为3.4万元，其中支付银行利息1.5万元。则张某的这项投资在第4年的利息备付率是（）。 A1.07 B1.47 C2.07 D3.33 19、土地使用权出让合同商定的使用年限为50年，原土地使用者使用20年后转让，受让人的使用年限只有_年。 A20 B30 C40 D70 20、下列风险中属于系统风险的是（）。 A比较风险 B市场供求风险 C将来运营费用风险 D持有期风险 21、某套建筑面积为100m2、每平方米建筑面积2000元的住宅，其实际付款方式为首付5万元，余款向银行抵押贷款。抵押贷款期限为5年，还款方式为按月等额支付，贷款年利率为5%。该套住宅的实际价格为_万元。 A18.25 B20.00 C21.58 D22.00 22、根据目前我国土地登记制度的规定，属于集体土地的核发。 A：国有土地全部证 B：国有土地使用证 C：集体土地全部证 D：集体土地使用证 E：房地产估价机构必需加盖公章23、任何单位和个人需要拆除房屋，必需持有国家规定的批准文件等，向房屋拆迁主管部门提出申请，经批准并发给房屋拆迁许可证后，方可拆迁。下列不能发房屋拆迁许可证的部门是。 A：国务院 B：省级人民政府 C：市级人民政府 D：乡级人民政府 E：执行层的组织协调 24、路线价估价法是一种评估大量土地的_。 A快速估价方法 B较慢估价法 C简易法 D延迟法25、某宗房地产贷款价值比率为70，抵押贷款利率为6，抵押贷款常数为7，自有资金资本化率为9，综合资本化率。 A：0725 B：073 C：069 D：7.6 E：工业用地的监测点评估价格二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得 0.5 分） 1、竞争导向定价法不包括_。 A领导定价法 B挑战定价法 C随行就市定价法 D价值定价法 2、按我国现行规定，预备费包括两部分。 A：基本预备费 B：人工预备费 C：涨价预备费 D：工程预备费 E：材料预备费3、住房公积金制度的作用体现在。 A：是改革住房安排制度，把住房实物安排转变为货币工资安排的重要手段之一 B：增加了职工工资当中住房消费含量，实现安排体制的转换 C：建立了职工个人住房资金积累机制，增加了职工解决住房问题的支付力量 D：住房公积金制度实行“高存高贷”原则，为缴存职工供应比商业贷款利率低的住房公积金个人住房托付贷款 E：增加了职工解决住房问题的力量 4、房地产开发是通过多种资源的组合使用而为人类供应人住空间并转变人类生存的物质环 境的一种活动。这里的资源包括了等诸方面。 A：城市基础设施 B：高新技术 C：城市公用配套设施 D：资金 E：专业人员阅历5、国家依法确认房地产权属的法定手续是_。 A产权登记 B价格申报 C获得土地使用许可证 D房地产价格评估 6、某幢大厦的总建筑面积为10000m2，房地总价值为5800万元，其中土地总价值为3000万元。某人购买了其中250m2，该部分的房地价值为130万元。假如按土地价值进行分摊，则此人应占有的土地份额为_。 A2.0% B2.24% C2.5% D4.33% 7、细分市场评价主要涉及等三个方面的评价。 A：细分市场的可衡量性 B：细分市场的规模和进展前景 C：细分市场的差异性大小 D：企业的目标和资源 E：细分市场结构的吸引力 8、证券一般具有的特点包括。 A：买卖时不存在证券交易价格 B：可以依法转让 C：票面上标有详细金额，代表肯定的财产权利，并能给持有者带来收益 D：证券又是一种资本，可以为持有者带来肯定的收益 E：证券是一种商品，可以进行依法买卖 9、A房地产开发公司在B县开发建设经济适用住房小区，该经济适用住房项目每平方米成本价中，征地和拆迁补偿费100元、勘察设计和前期工程费200元，建安工程费800元，住宅小区基础设施建设费(含小区非营业性配套公建费)100元，贷款利息30元。其每平方米计入房价的管理费应不超过元。 A：12 B：24 C：36 D：48 E：执行层的组织协调 10、在运用成本法时最主要的有_。 A区分方案成本和实际成本 B区分实际成本和客观成本 C结合实际成原来确定评估价值 D结合实际开发利润来确定评估价值 E结合市场供求分析来确定评估价值11、居住用地的使用权出让最高年限为_年。 A85 B30 C50 D70 12、下列关于建设用地使用权期间届满后的处理的表述中，正确的是_。 A非住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 B住宅建设用地使用权期间届满后，自动续期 C非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要连续使用土地的，应当最迟于期满前6个月申请续期 D非住宅建设用地使用权期间届满后，土地使用者需要连续使用土地的，应当最迟于期满前2年申请续期 13、在下列房地产定价方法中，属于竞争导向的房地产定价方法是。 A：随行就市定价法 B：认知价值定价法 C：领导定价法 D：挑战定价法 E：目标定价法14、建筑物区分全部权包括等。 A：按份共有全部权 B：专有部分全部权 C：共同关系成员权 D：共用部分持份权 E：长期使用和租赁 15、下列房产可免征房产税的有（）。 A企业兴办幼儿园用房 B公园内营业用房 C学校图书馆 D个人居住用房 E校办企业用房 16、某房地产开发项目，经过测算得出如下数据：假如市场前景好将产生5680万元净现值；如 果市场状况一般将产生2450万元净现值；假如市场前景不好，则将产生-3680万元净现值，经分 析市场前景为：好的概率为45；一般概率为35；不好的概率为20则该项目的期望值为 万元(2008年试题) A：267750 B：368060 C：400350 D：535680 E：借款合同 17、地产业投资的物业类型包括_。 A居住物 B商用物业 C工业物 D特别物业 E运输物业 18、盈亏平均分析结果显示：甲项目当售价下降30%、成本上升60%时，开发利润（税前）为0；乙项目当售价下降20%、成本上升50%，开发利润（税前）为0。因此，在抵挡售价和成本变动风险的力量方面（）。 A甲项目强于乙项目 B乙项目强于甲项目 C甲项目与乙项目一样强 D不能确定哪个项目强 19、横道图法用于项目建设阶段的。(2009年试题) A：质量掌握 B：进度掌握 C：成本掌握 D：合同管理 E：借款合同 20、下列关于基础利率的表述中，正确的有_。 A等于银行存款利率 B等于银行贷款利率 C是投资者所要求的最低利率 D是银行同业之间的短期资金借贷利率 E一般使用无风险的国债收益率作为其代表 21、2006年4月某人以6.5万元的预付款订购了一套售价为40万元的期房，2007年4月该项目交付使用时，楼价上涨到47万元，则其预付款的收益率为（） A12% B13.4% C107.7% D125% 22、我国土地用途管制的核心是不能随便转变的用途。 A：住宅用地 B：商业用地 C：工业用地 D：农用地 E：执行层的组织协调23、房地产的最高最佳使用状态不应当包括。 A：最佳区位 B：最佳规模 C：最佳用途 D：最佳集约度 E：最佳收益 24、为了削减房地产中介从业人员在房地产估价、交易代理等方面由于疏忽、过失等造成他人的经济损失而应负有的损害赔偿责任，中介者可以投保_。 A财产损失保险 B职业责任保险 C信用保险 D第三者责任保险25、下列统计总体与总体单位，表述正确的是。 A：总体单位简称总体 B：构成总体的全部单位至少有一个主要属性相同 C：总体必定为同质性总体 D：同质性是构成统计总体的基础 E：总体和总体单位是相对而言的，随着讨论目的的转变，总体和总体单位可以相互转化